Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse !

Bernard2K · #26

En répondant au fil de FrançoisM, je tombe sur un passage de l’article 22-1 de la loi de 1989 :

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

C’est un point à prendre en compte avant de créer une SCI avec des personnes non apparentées pour faire de l’immobilier locatif : on renonce de facto à pouvoir demander la caution solidaire d’un proche du locataire (sauf s’il est étudiant non boursier).

La caution solidaire est un dispositif puissant, gratuit (du moins tant qu’on ne doit pas faire appel à l’huissier et/ou aller devant le tribunal pour la faire jouer) ; dommage de devoir s’en priver !

En fait, la SCI constituée avec des personnes non apparentées se trouve "ostracisée" de diverses façons :
- comme déjà dit : pas de possibilité de demander une caution solidaire d’un proche, sauf si le locataire est un étudiant non boursier (article 22-1)
- durée du bail de 6 ans en nu (article 10)
- pas de possibilité de faire un bail plus court en prévision d’une reprise pour raisons professionnelles ou familiales (articles 11+13)
- pas de possibilité de reprise pour habiter par l’un des associés (articles 13+15)
- démarches plus longues pour expulser un locataire qui ne paie plus (article 24)
et peut-être d’autres…

Sans oublier qu’une SCI (entre personnes apparentées ou non) étant considérée comme un acheteur professionnel, elle ne bénéficie pas du délai de 10 jours pour renoncer après signature de l’avant-contrat (la solution étant de signer l’avant-contrat en nom propre, avec clause de substitution).

Je me demande si les partisans de la SCI ont bien pris tout cela en compte !

Dernière modification par Bernard2K (07/09/2018 14h18)

Macaxeira · #27

J’ajoute à la liste des protections disponibles la garantie Visale.

C’est une caution gratuite d’Action Logement dont le locataire peut bénéficier sous réserve de respecter les critères d’éligibilité (ratio revenus/loyer, âge etc etc). Action Logement vérifie le dossier et délivre un "numéro de visa" au locataire. Si le locataire arrête de payer, Action Logement prend le relais directement et se retourne par la suite contre le locataire.
Il suffit au locataire de faire la demande et on a la réponse dans la semaine (moyennant un petit coup de fil de rappel). Mon locataire en bénéficie et j’en suis bien content.

https://www.visale.fr/#!/principe

MichMouch · #28

Idem j’ai un locataire garantie par VISALE. Pour l’instant pas d’impayés, donc pas de mise en œuvre pour juger. Mais rien que de demander au locataire de demander ce VISA et en lui expliquant que c’est l’état qui va garantir son loyer et se retourner contre lui s’il y a défaut, ça fait son effet.

Après le soucis qui remonte avec VISALE c’est qu’en cas d’impayé ils ne renouvellent pas la couverture en cas de renouvellement de bail, donc si on est dans les délais, il vaut mieux mettre le locataire dehors à la fin du bail. Si c’est trop tard, on est plus couvert après l’échéance du bail.

Pour moi le problème ne se pose je loue en bail étudiant de Sptembre à Juin donc pas de renouvellement automatique.

PatBo31 · #29

Je rajoute une possible solution :
- Avant installation du locataire, lancer toute la procédure lui demandant de vous fournir les pièces nécessaires à la souscription d’une assurance loyer impayé + protection juridique.
Prétendre que vous avez ainsi souscrit à une GLI + protection juridique (quitte à avoir un "template" à présenter si le cas se présente).
Les mauvais payeurs_calculateurs ne se lanceront pas dans une bataille perdue d’avance, d’autant plus qu’en rajoutant une protection juridique, les frais judiciaires sont aussi pris en compte.
Cela n’exclue pas le risque d’un locataire ayant de réelles difficultés financières à un instant t.

Qu’en pensez-vous ?

Franc23 · #30

C’est une façon de voir les choses mais je pense que le bilan ne plaide pas en faveur d’une transparence vis à vis du locataire concernant une couverture d’assurance Loyers Impayés.
Tout d’abord il ne faut pas oublier que les précédentes moutures de Visale (GRL) n’ont pas fait diminuer les impayés alors même qu’elles impliquaient le locataire qui devait fournir un «passeport » permettant au propriétaire de souscrire à l’assurance.
Ensuite en pratique une assurance ne change rien: un propriétaire ne va pas s’assoir sur une créance de loyer impayé car il n’est pas assuré. Sauf si la créance est faible. Il sera même plus insistant peut être qu’un assureur.
Enfin les avocats qui lancent les procédures ne disent jamais devant un tribunal qu’ils sont mandatés par un assureur Loyers Impayés au risque de voir le juge accorder plus facilement des délais supplémentaires au locataire pour régler sa dette.
Un locataire pourrait aussi se dire : pourquoi payer le propriétaire, il est assuré.

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