Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

sm94 · #176

je trouve un TRI de 6% avec vos données, mais la revalorisation de 3,5% par an est assez élevée.

"Le rendement est bon et investir dans les forets me semble important vis à vis des contraintes climatiques."

Ou bien "Le rendement est bon mais investir dans les forets me semble risqué compte tenu des conditions climatiques."

JMeuret · #177

Je pense que ce calcul est sans intérêt, puisqu’il semble partir d’une revalorisation qui m’a l’air totalement aléatoire.

Si ce n’est pas le cas, justifiez.

gaeltach · #178

Selon moi l’évolution de la valeur d’une part suit l’évolution de la valeur d’un Ha qui a une moyenne de 3.5% sur les 20 dernières années. (valeur 2018: 3.5%)
On remarque tout de meme un tassement à partir de 2012
source GFI :

Je considère le prix du bois stable.

le dividende est fourni par la croissance naturel du bois.
Selon Ecotree il est d’environ 2% par an. https://ecotree.fr/

Donc les 1.2% proposés sont largement couverts.

Je suis loin d’etre un expert du foncier forestier.

Surin · #179

Moi non plus. Par contre je sais compter :
Sur votre graphique, je vois une progression proche de 3% plutôt que 3,5%/an sur 21 ans, il faudrait détailler le calcul.
Ensuite si l’on prend les 6 dernières années (01/01/2012 à 31/12/2017), je constate moins de 5% de progression soit 0,78%/an. Le TRI en prend un coup !

Bref, tout cela pour dire que les performances passées ne présument pas des performances futures.
Je constate plusieurs biais dans votre raisonnement entre ça, l’aspect "climatique", les "droits d’entrée" de 0 mais frais de souscription de 10% (c’est gonflé !).

sm94 · #180

Possédant des parts de GFF, je souhaite que l’avenir soit conforme à la simulation de gaeltach.

Remarquons que les sociétés qui les commercialisent communiquent beaucoup sur l’évolution des prix au cours des 20 dernières années (1998-2018), période pendant laquelle effectivement les prix ont doublé.

Si l’on prend du recul, cela n’a pas toujours été le cas. Pour les prix du bois, c’est assez similaire.
Sur les 50 dernières années, on est très loin de la revalorisation moyenne des dernières années.

Donc, comme pour l’immobilier, il y a des cycles, et c’est a prendre en compte avant d’investir.

Surin · #181

Votre graphique permet de voir que celui montré par Gaeltach démarre pile poil après une baisse continue qui a duré 18 ans !
Prendre 3,5% d’augmentation de part pour envisager des calculs à venir relève de la roulette russe.

gaeltach · #182

Merci pour vos retour,
Je prenais les valeurs données par la plaquette commercial de GFI.
La conclusion est que GFI arrange les chiffres pour appâter des nouveaux clients.
Difficile donc de leur faire confiance pour la gestion d’un patrimoine, je ne prendrais pas de parts chez eux.
A l’avenir J’essaierai de mieux diversifier mes sources.

@aigri
Mon objectif était nullement d’influencer les forumeurs mais uniquement de demander l’avis d’investisseur plus expérimenté avant d’acheter ou non des parts chez GFI, désolé si cela a pu être mal perçu.

Surin · #183

C’est bien de vous exprimer et que vous soyez capable d’arriver à cette conclusion. Je vais répondre pour aigri, moi aussi je me suis posé la question de vos intentions, vous avez très bien répondu, on vous croit sincère dans cette démarche.

sm94 · #184

Je conseille la lecture de l’Indicateur du marché des forêts en France 2019, publié par la Société Forestière. Vous y trouverez le graphique actualisé 1970-2018, soit quasiment sur 50 ans, ce qui se rapproche un peu plus du cycle d’exploitation de la forêt…

… ainsi que le commentaire suivant:

L’évolution en valeur réelle, c’est-à-dire hors inflation, montre plusieurs caractéristiques du prix moyen des forêts :
• Il dépasse en 2018 le niveau de 2011, après plusieurs années sur un plateau autour de 4 000 euros/ha ;
• il a progressé de 52 % entre le point bas de 1996 et 2018, soit un gain annuel moyen de 1,9 % ;
• il se situe toujours 35 % en dessous du pic de 1981 ; autrement dit, il représente près des deux tiers (65 %) du prix de 1981.

Revalorisation maximale de 1,9% / an en partant du point bas, donc dans un scénario très favorable.

Ensuite, il ne faut pas passer d’un extrême à l’autre et être trop négatif. Avec cette hypothèse, et celle d’un revenu annuel de 1,2%, le TRI sur 8 ans (en supposant une revente à l’issue de la période de blocage) est de 4%.

En espérant aussi que le gestionnaire du groupement soit capable de reproduire la performance moyenne de la forêt française, en tenant compte des frais de gestion prélevés.

gentilhomme · #185

Bonjour,
J’espère ne pas être trop hors sujet mais la consultation des divers graphiques et avis donnés dans ce fil m’amène à me poser des questions sur un investissement personnel que j’ai fait dans un groupement forestier, le Groupement Forestier Belle Perche géré par la Société ISSORIA. Les rendements en ont été liliputiens et l’évolution de la valeur de la part négative jusqu’en 2017 et donc sans rapport avec l’évolution des prix de la forêt, même les essences les moins recherchées, que j’ai pu constater dans divers sites spécialisés au cours des quinze dernières années.
J’aurais aimé échanger sur le sujet avec d’autres membres qui auraient investi dans ce groupement ou auraient eu affaire au gestionnaire ISSORIA.

sm94 · #186

Gentilhomme,
Pouvez vous donner la date d’achat des parts, l’évolution des valeurs liquidatives et les rendements?
La société Issoria a pour actionnaire unique la société BPCE Domaines, filiale du groupe Banque-Populaire-Caisse d’Epargne

Il y a eu jusqu’à une certaine date (année 2010?) une garantie de reprise des parts des investisseurs à leur valeur d’achat, mais cette garantie fut ensuite supprimée. C’est peut-être une solution si vous avez acheté avant.

Il y a au aussi un directeur général désapprouvé par sa tutelle, voir…

https://www.doctrine.fr/d/CA/Paris/2014 … 2FAADDF5CD
Y a t’il un rapport avec la performance?

DDtee · #187

Je partage un article (extraits), qui fait le point sur l’investissement forestier entre épidémie de scolytes et baisse des cours (forêts -1.1% et m3 de bois -10%)

Les échos a écrit :
…Dans les forêts aussi, c’est la crise sanitaire. Depuis trois ans y sévit une épidémie qui s’est fortement aggravée l’an dernier, alimentée par le réchauffement climatique. Les hivers trop doux et le stress hydrique favorisent la propagation du scolyte, un parasite s’attaquant aux résineux du quart nord-est de la France, tandis que les forêts de l’Ouest restent à peu près épargnées. « Plus de 200.000 hectares sont touchés au niveau national par des dépérissements dus aux sécheresses et aux scolytes et des abattages massifs ont dû être réalisés l’an dernier dans l’est de la France. Cela a impacté le prix de l’épicea, car si un bois “scolyté” reste utilisable, il se vend moins cher », explique Loïc Jégouzo, de la FNSafer.
20.280 forêts ont été vendues l’an dernier, dans un marché très actif, selon l’indicateur du marché des forêts présenté jeudi par les Safer et la Société Forestière (groupe Caisse des Dépôts). Mais le prix moyen à l’hectare a reculé (–1,1 %). Le prix moyen du bois, lui, a chuté. L’indice général du prix de vente des bois sur pied en forêt privée a reculé de 10 % en 2019, à 66 euros le mètre cube, après une progression continue depuis 2012, a récemment calculé l’observatoire de France Bois Forêt et de la Société Forestière.
… Le scolyte s’attaque aux résineux, pas aux feuillus, hormis le frêne. Il n’est donc pas la seule raison de la chute des prix du bois. L’autre grand facteur d’explication est la baisse de la demande mondiale. Elle a, par exemple, fait reculer de 14 % le prix du chêne sur la seule année 2019, à 163 euros le mètre cube. Au ralentissement de l’économie mondiale se sont ajoutées les tensions commerciales sino-américaines. « La Chine est un gros importateur de grumes de chênes depuis l’Europe, et ses importations ont reculé dans la foulée de la baisse de ses exportations vers les Etats-Unis », observe Loïc Jégouzo…

LeZig · #188

Je viens de tomber sur un reportage diffusé par Arte parlant du groupement forestier "Avenir Forêt" dont le but est de gérer les forêts de manière durable.

Très intéressant et c’est peut-être une piste d’investissement pour moi.

toufou · #189

Pour être intervenant dans la filière bois locale, ce qui me gène dans ce film est le coté : "nous, on est géniaux, les autres c’est des gros nuls" En fait, c’est un film publicitaire pour " Avenir Forêt".
En somme, vous leur donnez votre argent, ils se promènent chez vous et vous racontent des histoires…
Vous avez sur place des quantités de gestionnaires, d’experts et de propriétaires qui gèrent leur forêt de la même manière c’est à dire pour le mieux, économiquement et écologiquement. Quoiqu’il soit dit dans le film, l’enseignement de l’école forestière de Meymac ne fait pas l’impasse sur la multifonctionnalité de la forêt, bien au contraire.
Prétendre que la coupe rase est une atteinte à la biodiversité dans nos régions tempérées est une imposture intellectuelle, parfois c’est la meilleure chose à faire parfois non, ce doit être le milieu naturel ou le peuplement en place qui dicte la conduite à suivre et non pas l’idéologie ou le porte monnaie ( la futaie continue est très rentable pour …le gestionnaire).
Par exemple, depuis quelques années, les grandis ( sapins de Vancouver) dont il est question dans le film meurent à cause de la sécheresse. Il faut les couper avant qu’il ne soit trop tard, c’est ce qui motive la coupe rase du film.

Stinger77 · #190

Bonjour,

Concernant l’investissement forestier, les décrets d’applications concernant la modification du taux de réduction d’impots sont parus il y a 10 jours environ.
La réduction passera donc pour les GFI de 18% à 25%.

Si jamais je ne suis pas sur la bonne file, n’hésitez pas à déplacer mon message.

pelko · #191

Bonsoir,
Je commence à m’intéresser aux GFI pour diversifier un peu mon patrimoine…
Je vois beaucoup de choses concernant le GFI France Valley mais difficile de trouver des concurrents pour comparer les offres… De plus, le GFI patrimoine de France Valley ne date que de 2019, et il n’est ainsi pas évident de se faire une idée des performances sur le long long terme..
Bref, est-ce que certains d’entre vous auraient déjà investit dans d’autre GFI?
Si oui, lesquels et quels sont vos retours d’expériences?
Merci d’avance.

GoodbyLenine · #192

Suggestion : lire tous les messages de cette discussion, pour avoir de tels "retours".

pelko · #193

Merci pour la suggestion : )

J’ai évidemment fait un peu le tour des 8 pages de messages relatives au sujet sur le forum, mais honnêtement il y a peu de messages qui répondent à mon interrogation (qui a investit sur quel GFI et quels sont les retours sur investissements?).

C’est aussi un peu normal vue que ce type d’investissement semble encore peu populaire, et à part France Valley et Ecotree qui trustent le référencement sur internet, je ne trouve pas beaucoup d’alternatives : (

Et puis ca fait plus d’un an il n’y a pas eu d’échanges sur ce sujet!

ColombC · #194

Je vois beaucoup de choses concernant le GFI France Valley mais difficile de trouver des concurrents pour comparer les offres…

L’investissement forestier via un GFI est tout récent, et France Valley a été le premier à proposer ce type d’investissement.
groupement-foncier-forestier-gfi-investir-dans-la-foret-placement-durable

Les forêts qui constituent leur premier GFI de France Valley sont pour partie des forêts de leurs anciens GFF, pour autre partie des nouvelles forêts acquises sous ce GFI. D’autres GFI sont en cours de capitalisation.

La Société Forestière, qui gère beaucoup de forêts (plus que France Valley) ne propose pas de GFI. Pour quelles raisons?
Peut-être pour la même raison qui expliquerait que cette file représente si peu d’échanges: c’est le long terme qui est de mise sur ce genre d’investissement, pas la précipitation!

skywalker31 · #195

Bonjour ColombC

pour info France Valley a sorti un reporting semestriel complet pour ses GFI : reporting S2 2021

instrument de diversification, bénéficiant d’une réduction fiscale mais ne pas acheter si on attend un rendement attrayant. pour moi c’est un placement qui vise à sécuriser une partie marginale du patrimoine loin de la volatilité.

gunday · #196

La majorité les articles parlant de GFI que je trouve vante le modèle "France Valley".
Honnêtement ce point me perturbe, car ça rappelle la publicité agressive d’un certains nombres de produits très limite (voir dans placement douteux).
Alors que j’en ai trouve de forest invest, mais un peu par hasard (et non sur des articles sponsorisés)

Mais au final, on vante le modèle GFI tout nouveau tout beau.
Mais la variation par rapport à un GFF est faible.

La grosse différence semble surtout sur l’approche commercial :
GFF, c’est vieux, et si c’est vieux, c’est nul
GFI, c’est moderne, design, on peux même dire que c’est un modèle inspiré des blockchain, ça se vendra comme des petits pains!

Mais derrière les 2 ont les mêmes avantages fiscaux, les mêmes source de revenu (coupe de bois, droit de chasse), les mêmes dépenses (assurances, entretien, plantation, etc des bois).

Donc c’est nouveau, mais prioriser les GFI sur les GFF, c’est comme prioriser l’investissement en OCPI par rapport aux SCPI.

Ceci dit, j’ai trouvé une comparaison des 2 statuts.
En résumé, les GFF sont fermés, donc avec un nombre de forêt et d’investisseur fixe, et les GFI sont ouvertes avec des variations régulières de ces 2 points.
J’ai pas été en détail, mais il faut voir comment est géré l’arrivée/sortie de flux permanent.
Est ce que la gestion de ces flux n’impacte pas le rendement ?
En sachant que pour le moment avec la durée de détention fiscale, les GFI sont plutôt en phase d’acquisition.
Comment va se gérer les phases d’entrées sorties une fois les 8 ans atteint, c’est une question assez complexe.

Tssm · #197

Tssm, le 22/10/2016 a écrit :
Tssm a écrit :
Remontée d’expérience sur un placement défiscalisant qui a fait son cycle de vie complet de la souscription à la revente

Prix payé : 1035 euros (2007)

Total des dividendes payés sur la période (non imposable ): 92 euros par part

Prix de revient après avantage fiscal IR : 825 euros

Prix de revient après avantage fiscal IR et dividende perçus : 733 euros

NAV au 31/12/2014 : 1503 euros = Prix de vente

Donc une performance de 105% sur un support peu risqué, décorrélé des marches financiers et durant une période qui a connu une crise financière majeure
Je fais le point suite à votre demande

NAV 31/12/2015 : 2157 euros

Donc un rendement très supérieur à vos chiffres

J’ai vendu des parts à la NAV en 2015 sans aucun délai. Pas de vente prévue en 2016

Je vous conseille de regarder le spécialiste du secteur qui est la SFO, filiale de la CDC

Je parle de temps en temps de mon investissement en GFF via SF - CDC effectué en 2007. Effectivement, c’est un placement long terme, il y a pas beaucoup de news croustillantes à raconter

La NAV 31/12/2020 est de 2 318 euros (pour un prix payé de 1 035 hors prise en compte des dividendes, de l’avantage fiscal d’entrée, et de l’imposition des revenus)

Gunday, j’ai lu dans les faits que les GFI était limité à 15M pour bénéficier de l’avantage fiscal d’entrée, ce qui était la capitalisation de mon GFF quand j’ai souscrit en 2007

Super_Pognon · #198

gunday, le 13/10/2021 a écrit :
La majorité les articles parlant de GFI que je trouve vante le modèle "France Valley".
Honnêtement ce point me perturbe, car ça rappelle la publicité agressive d’un certains nombres de produits très limite (voir dans placement douteux).
Alors que j’en ai trouve de forest invest, mais un peu par hasard (et non sur des articles sponsorisés)

Mais au final, on vante le modèle GFI tout nouveau tout beau.
Mais la variation par rapport à un GFF est faible.

La grosse différence semble surtout sur l’approche commercial :
GFF, c’est vieux, et si c’est vieux, c’est nul
GFI, c’est moderne, design, on peux même dire que c’est un modèle inspiré des blockchain, ça se vendra comme des petits pains!

Mais derrière les 2 ont les mêmes avantages fiscaux, les mêmes source de revenu (coupe de bois, droit de chasse), les mêmes dépenses (assurances, entretien, plantation, etc des bois).

Donc c’est nouveau, mais prioriser les GFI sur les GFF, c’est comme prioriser l’investissement en OCPI par rapport aux SCPI.

Ceci dit, j’ai trouvé une comparaison des 2 statuts.
En résumé, les GFF sont fermés, donc avec un nombre de forêt et d’investisseur fixe, et les GFI sont ouvertes avec des variations régulières de ces 2 points.
J’ai pas été en détail, mais il faut voir comment est géré l’arrivée/sortie de flux permanent.
Est ce que la gestion de ces flux n’impacte pas le rendement ?
En sachant que pour le moment avec la durée de détention fiscale, les GFI sont plutôt en phase d’acquisition.
Comment va se gérer les phases d’entrées sorties une fois les 8 ans atteint, c’est une question assez complexe.

C’est comme le débat opci et scpi.

Les opci c’est bien pour les gestionnaires : on peut lever plus de pognon (donc plus de commissions), on facture plus de frais, on est plus liquide…

Comme les forets ne rapportent pas énormement, une petite hausse des frais tue toute la rentabilité. Les performances de la plupart des GFI seront médiocres versus les gff bien diversifié.

Hadrumetum · #199

Je trouve que la comparaison serait plutôt entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable.

Ou mieux, entre une SCPI fiscale à K. fixe et une hypothétique SCPI fiscale à K. variable

ColombC · #200

Bien vu Hadrumetum!

L’objectif affiché de France Valley (avant la COVID) était d’attirer au capital de leur GFI des investisseurs qui n’auraient pas investi en GFF. Le GFI est censé rendre l’investissement forestier plus liquide (donc plus attractif?) pour pouvoir augmenter leur pouvoir de capitalisation.

La forêt française étant encore en grande partie possédée par des propriétaires privés, ce nouveau pouvoir capitalistique devait permettre à France Valley d’acheter plus de forêts.

L’investissement forestier est réputé peu liquide, et le véhicule d’investissement privilégié se trouve être le GFF.

A mon sens, quelque soit le véhicule d’investissement (GFF ou GFI), la forêt reste du long terme. Si un investisseur cherche la liquidité dans la forêt, les actions comme UPM, Svenska Cellulosa ou encore Stora Enso seraient certainement plus adaptées qu’un GFI.

Reste tout de même une question que je me pose: est-ce que la COVID a attiré plus d’investisseurs dans la forêt au point d’augmenter nettement (>5%) la valeur des forêts? Comme pour l’immobilier.
Si oui, est-ce que France Valley, la Société Forestière et les autres vont capter cette valeur et la répercuter sur les parts de leurs GFF ou GFI?

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Tssm, le 22/10/2016 a écrit :

Tssm a écrit :

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gunday, le 13/10/2021 a écrit :

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