Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Loophey, pour faire simple. Vous êtes dans une zone particulière mais où vous êtes plus pauvre que la moyenne (8k€ c’est pas terrible pour un frontalier). Il ne sert à rien de vous comparer avec la moyenne française, ca changera rien. Vous ne pouvez pas comparer une smicard à Paris et un smicard dans la Creuse.
A cela s’ajoute que vous avez des goûts de luxes que vous n’avez pas les moyens de payer. Vous pouvez faire tourner toutes les moulinettes, ça ne change rien. Si vous gagniez 8k€/mois dans la Creuse, pour 450k€ vous auriez un château.

LoopHey a écrit :

Croyez moi ou non, par chez moi, une maison à 450 K€, c’est très moyen. D’ou mon interrogation sur la vrai valeur immobilière.

Il y a une grosse différence entre affirmer qu’une maison à 450k, c’est médiocre et "par chez moi", une maison à 450k , c’est médiocre.

Je ne peux que confirmer que pour 450kE dans certaines communes, il n’y a pas de maison ou alors "médiocres", ie totalement à refaire, voire à raser pour reconstruire.
Normal quand le prix moyen du m2 dépasse les 6000 E.

La bulle immobilière, si elle est flagrante dans certaines "régions" géographiques, n’est pas évidente partout.

J’ai vendu il y a un 1 an une très belle maison situées dans les Yvelines, à la limite de la campagne dans un village.
175 m2 + sous sol total, 1000 m2 de terrain, bien isolée (2005) => 470000 E net vendeur , soit 2700E/m2
Nous avons tenté de vendre à 520 000E considérant la surface et la qualité de construction, bien supérieure au standard environnant. Un échec. Au bout de 8 mois, nous avons cédé à un prix beaucoup plus faible.
Les prix sur cette commune stagnent depuis des années.

La conclusion de l’agence : seule la situation compte, la surface habitable a peu d’importance, la qualité de construction a peu d’importance ; les acheteurs sont très exigeants sur des "détails".
En l’occurrence, les premiers commerces étaient à 2 km, les écoles à 1,5 km, le train à 5 km
.
Je me suis légèrement rapproché de Paris, dans une commune avec transports à profusion, commerces de proximité etc … Les appartements corrects sont à 4700 E/m2, en neuf 5200 E/m2
+3% sur la dernière année passée.

Et pour connaitre beaucoup de personnes habitant au sud/sud ouest de Paris, le 6000 E/m2 est devenu la norme.

Il existe donc une divergence manifeste entre les zones d’habitation avec des acheteurs qui regardent essentiellement la situation géogaphique .

J’ai des amis qui ont acheté à Porchefontaine une maison de 600000 E dans laquelle ils ont fait 200-300k de travaux. La maison était "médiocre".

Tant qu’il y aura des personnes ayant les moyens de payer de telles fortunes pour des biens immobiliers bien situés, les prix grimperont.

LoopHey a écrit :

Il y a tout de même pas mal de choses que j’ai du mal à comprendre.

La courbe de Friggit évoque quand même un problème fondamentale : riggit[/url]

Ne parlons pas vraiment des prix en zones rurales, la plupart des Français habitent dans les zones ou il y a du travail.

Depuis 2000, la déccorélation entre prix de l’immobilier et revenu a commencé. Je pense que c’est lié par 1) la descente aux enfers des taux à partir de 2000 et 2) la hausse des normes pour la construction

En attendant, dans les zones attrayantes, comme la ou j’habite par exemple, une simple maison s’échange 450 K€. Et pour ce prix, rien d’extraordinaire, c’est basique.

Avec ma conjointe, à 27 ans chacun, nous émargeons environ à 8K€ net par mois (avant impots). Ce qui nous amène à 6,4K€ après impôts. Nous nous considérons pas riches, mais nous ne sommes pas à plaindre non plus. Pourtant, d’après l’insee, nous sommes à la limite haute des catégories aisées. 

Bref, avec les taux actuels, qui sont pourtant "bons", un revenus du ménage dans les 10% des FR, on pourrait théoriquement même pas se payer une maison à 450 K€, avec apport de notre part de 34 K€.

Alors oui, je n’arrive pas à comprendre ce qu’il se passe.

Pour appréhender correctement la notion de richesse qui vous turlupine tant, plutôt que de vous baser sur celle de revenu - vous devriez regarder du côté de la Parité de Pouvoir d’Achat.

Sur cette base, un couple d’employés de banque à Roanne - bénéficiant de sa famille à proximité - et de l’entraide familiale gratuite - peut vivre mieux en PPA que beaucoup de frontaliers suisses ayant des revenus monétaires nettement plus importants.

Chacun ici comprend qu’à revenus égaux on vit mieux Saint-Etienne qu’à Manhattan, ce qui n’empêche pas de constater, parfois avec un peu d’amertume, qu’en certains endroits de France le prix des logements a évolué sans commune mesure avec les revenus de la population.

@Yonz :

Mais le fond du propos était justement de dire qu’à revenus non pas égaux mais moins élevés, on peut vivre mieux ailleurs, construire un patrimoine plus rapidement, que dans les grands centres urbains hors de prix.

Je vous accorde volontiers qu’il y a eu un découplage problématique entre revenus et prix de l’immobilier dans certaines zones : pas seulement en France, c’est vrai de Paris à Berlin en passant par San Francisco. Hong Kong et ses révoltes, c’est aussi une question d’immobilier (pas seulement, mais ça fait partie de l’équation étouffante que le système propose à sa jeunesse).

Mais chacun peut jouer de cette situation, faire de l’arbitrage. C’est une chose que j’ai le plus grand mal à faire comprendre à mes amis salariés parisiens mais la province est aussi très vivable et plus rentable. Si vous êtes entrepreneur, vous n’avez pas accès à moins de clients depuis la province que depuis Paris : avec l’e-commerce, ma boite fait 85% de son CA à l’étranger. Et on a des charges fixes qui sont celles de la province : autrement dit, la rentabilité en est augmentée d’autant.

Bonjour,
je ne parlerais que de ma petite ville de moins de 10 000 habitants.
30 km nord ouest de Marseille 25 km au sud ouest d’Aix en Provence.
15 km gare TGV.
L’immobilier ( maisons, appartements et terrains) ont prix de la valeur à l’arrivée du TGV sur sa propre voie donc 3 h 30 de Paris il me semble , le TGV arrive à Marseille depuis 85 environ via les anciennes voies.
Déjà en 2003, 2000 mettre carrée de terrain constructible valaient 130 000 € ( changement de pos, on passe de 4000 à 2000 m2 et bizarrement plus c’est petit plus c’est cher.
Grosse tranche de construction , une centaine de maison deux immeubles de 3 étages, d’un lotissement ou 80% des acheteurs sont hors département, constaté à l’époque par les voiture devant les maisons nouvellement immatriculées.
Depuis donc le début 2000 beaucoup d’arrivant hors bouches du Rhônes.
On a fait la remarque l’année dernière à ma fille quelle avait l’accent marseillais, c’est bien que dans ça classe pas beaucoup d’enfants d’origine du département, majoritairement du blond au yeux clair. ! pas de racisme dans mes propos hein juste la réalité.
2015 le PLU passe en open bar plus de surface minimum pour construire.
Cela m’as permis de diviser en trois mon 2000 m2.
Un 531 m2 vendue 233 000 hors P-V ( 185 502 NET)
UN 684 m2 vendue 235 000 hors P-V ( 190 000 NET)
Les deux vendues en moins de 12 mois.
Un 800 m2 viabilise lui surement autours de 300 000 hors P-V.

Y a plus de terrain en vente donc demande plus forte que l’offre.
Le peu en vente sont soit des grosses parcelles ( 2000 m2 ou plus)
Soit des détachements de parcelles de maison particulières ou la plus-values explose donc on en tiens compte dans le prix de ventes.

Perso je vais pas vendre moins cher pour faire plaisir au acheteurs éventuels.

Vincecarter30 a écrit :

Effectivement, aujourd’hui en achetant à credit avec un apport "classique" de 15%, les personnes percevant une rémunération située dans le 9ème décile français, ne peuvent s’acheter que quelque chose de très moyen dans le top 10 des métropoles Francaises.

Pour moi la raison est simple: l’héritage.
Sur la génération précédente, ce dernier était bien plus divisé (souvent entre 5 enfants ou plus par foyer), ce qui évitait la concentration des patrimoines.
De nos jour (grâce à la montée des prix des 20 dernières années-voir Friggit), il suffit que vos parents vivent dans un appartement en centre ville ou une villa en banlieue pour que les enfants se retrouvent à la tête d’un capital de 200 000 ou 300 000 euros… qu’ils vont réinvestir lors de leur achat immobilier. 
Ce qui leur permet de mettre 500 ou 600k euros dans leur projet.

D’ailleurs, il me semble que Picketti étudie en détail le poids de l’apport salarial vs. celui de l’héritage dans son livre, la part de ce dernier étant devenue historiquement prépondérante.

Les figures suivantes, extraites de l’ouvrage de Piketty (Le Capital au 20è siècle) éclairent ceci :
     http://piketty.pse.ens.fr/files/capital … /G11.7.pdf
     http://piketty.pse.ens.fr/files/capital … G11.11.pdf

@MisterVix : Il me semble erroné d’affirmer que chacun serait "callé sur son endettement maximal (pour des biens médiocres)", car il y a pas mal de personnes qui ont complètement remboursé leurs emprunts (lire par ex l’étude INSEE sur l’endettement des ménages). Mais bien sur, ceci ne signifie pas qu’une remontée des taux serait sans impact. Par ailleurs, il n’y a pas que les états qui peuvent avoir une influence sur le niveau des taux : la démographie et la croissance (et sa forme) ont sans doute bien plus d’influence que les états sur les taux !

Bien d’accord avec Vous MisterVix.

La plupart des acheteurs en RP achètent avant tout pour se faire plaisir et pas avec un objectif de rentabilité du capital investi.

Quand le banquier vous dit que 30% de taux d’endettement c’est 1300 € par mois, le couple va chercher un bien à 1300€ par mois. En tout cas, dans mon entourage, on fait comme ça.
Il n’y a pas de réflexion en se disant, je vais rembourser 1000€ et investir les 300€ restant.

Machinalement, les taux bas on fait augmenter cette capacité d’emprunt, et donc le prix de l’immobilier avec.

Si tout le monde regardait la rentabilité du capital investi, l’immobilier n’en serait pas là (dans les zones tendu en tout cas).

Oui vous avez raison la hausse des prix est très concentrée sur certaines métropoles et masque de grandes disparités (je n’a Pas de lien sous la main mais c’est prouvé).

Sauf que c’est aussi dans ces villes qu’est concentrée la richesse et l’investissement. J’ai aussi de l’immobilier familial dans des villes moyennes où les prix BAISSENT depuis des années. C’est vraiment chouette d’acheter des maisons ou des appartements dans ces villes car c’est pas cher. Sauf que si les jeunes ont tendance à partir et les usines à fermer sans nouvelles venues…

Je confirme qu’il existe deux marchés dans l’immobilier français : les grandes agglomérations et le reste. Pour avoir une vision plus objective, il vaut mieux dépasser les limites juridiques des communes et utiliser l’agglomération : officiellement, Bordeaux n’a que n’a que 250 000 habitants, mais l’agglomération en a plus de 900 000. En utilisant la liste de Wikipedia (c’est de la paresse, je le sais…) on obtient 37 unités urbaines d’environ 200 000 habitants. Voir Liste des unités urbaines de France ? Wikipédia
Je m’arrête à Chambéry, 37eme avec 189 000 habitants (Pau 36e), pour fixer ma liste des métropoles françaises d’environ 200 000 habitants et j’exclus Nîmes et Limoges, 38eme et 39eme, de manière vraiment arbitraire… On peut discuter de cette limite, il faut rajouter le rôle culturel et politique de chaque ville, sa croissance économique. Ainsi Saint-Etienne est bien classée, 16e, alors que ce n’est pas vraiment un marché de métropole (prix bas), mais une ville ouvrière et industrielle sur le déclin qui se cherche une vocation dans la proximité lyonnaise. Mais grosso modo, cette liste me semble efficace pour le choix d’investissement. Un autre limite possible serait celle des 300 000 habitants et de vingt agglomérations (Rennes, 20e avec 333 000 habitants), et elle caractérise un marché de métropoles plus marqué.
C’est dans cette liste d’une trentaine d’unités urbaines que se réalise la hausse massive de ces dernières années. Au-delà du prix, je constate avec Christophe Guilluy, dans son livre Fractures françaises, la construction de deux France (France périphérique et France des métropoles) qui se font face, avec un vote et un style de vie bien différents. Cela se confirme avec le mouvement des gilets jaunes.
Si les prix s’effondrent, ce sera surtout dans cette zone de grandes villes. Au sein de cette liste de métropoles, il faut bien sûr distinguer les quartiers centraux très recherchés des autres, puis la proche banlieue et des petites villes satellites bien reliées. Pour la France périphérique, je crois que les petites préfectures de 40 000-50000 habitants conservent un avenir, tout comme les bourgs qui sont proches, car tous les services sont assurés. En revanche, les villes de moins de 10 000 habitants, mal reliées à une préfecture ont peu d’avenir…

Rastignac

Dans les généralités c’est vrai , je rajouterai également les travaux et les artisans qui subissent une hausse des prix des matières premières !

Mais il y a encore quelques opportunités ou la personne lambda n’ira pas :

- Bien avec énormément de travaux ( à ce jour je parle du bien vraiment pourri ).
- Maison de ville bien desservie pour en faire 2 ou 3 appartements.
- Visite au premier jour et offre rapide ( le vendeur se dit qu’il a une chance d’avoir une offre sur son bien qui a beaucoup de travaux ? ) donc multiplier les visites!

Il faut chercher le bien avec du potentiel que personne ne veux ! Les gens cherchent la facilité de manière générale, avec un savoir être différent c’est encore possible!

Concernant les scpi : c’est une moyenne il est vrai mais en prenant quelques indicateurs comme un tof supérieur à 95%, un historique de 5 ans minimum sans baisse ( ou très légère baisse ) pas de scpi bancaire ( qu’elles sont nuls en général ) et d’optimiser la fiscalité en fonction du profil ( une sci permet l’amortissement de l’usufruit et le TRI augmentent et permet de différer l’impôt) on peux avoir un jolie portefeuille ( personnellement le mien a vraiment très peu baisser avec le covid) et l’effet de levier est présent à des taux très bas!

A chaque crise c’est pareil : les français et la pierre !