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Quality Income Realty Fund de Cohen & Steers

Analyse du fonds Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI)

Cette discussion porte sur le fonds Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), un fonds fermé (CEF) investi dans l'immobilier américain. Un membre présente RQI comme une option intéressante pour obtenir un rendement récurrent, en mettant l'accent sur sa diversification au sein du secteur immobilier (appartements, infrastructures, data centers, etc.) et sa stratégie visant un rendement stable sans toucher au capital. Le fonds utilise un levier modéré (environ 22%) et affiche des performances historiques supérieures ou proches de celles du secteur immobilier américain et du S&P 500, générant un rendement de plus de 6%. Les participants évoquent cependant des frais élevés (2,37%).

Un deuxième participant met en garde contre une potentielle confusion entre CEF et ETF, soulignant la nécessité d'une surveillance active compte tenu des caractéristiques spécifiques de ce type de fonds. Un autre membre partage un article d'analyse de Seeking Alpha qui porte sur RQI, apportant une perspective critique supplémentaire.

La discussion se poursuit avec une mise à jour sur la performance de RQI, montrant une croissance significative (+54% en 2019 avec dividendes réinvestis). Un point important est soulevé concernant la gestion du discount/premium sur la NAV, l'importance de surveiller cet indicateur pour éviter une surchauffe du titre et prendre des décisions d'investissement éclairées. L'annonce d'une augmentation de capital est également mentionnée, visant à financer des investissements ciblés dans les tours de téléphonie 5G et les data centers, deux secteurs en forte croissance.

Concepts clés abordés incluent la diversification, le rendement, la gestion du risque, et les frais de gestion. Les arguments principaux tournent autour du potentiel de croissance à long terme de RQI, sa diversification géographique et sectorielle, et son rendement récurrent attractif, contrebalancés par les frais élevés et la nécessité d'une surveillance active du marché.

Tendances notables concernent l'intérêt pour les investissements immobiliers, la recherche de rendements récurrents, et l'importance de la diversification dans un portefeuille d'investissement. La discussion met aussi en lumière les particularités des fonds fermés (CEF) et l'importance d'une analyse approfondie avant tout investissement.


Pages : 1

1    #1 08/09/2019 18h24

Membre (2017)
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On discute souvent actions et moins des CEF (closed-end fund). En voici un sur lequel j’ai investi fin juillet.

Cohen & Steers Quality Income Realty Inc (RQI)

Ce cef a pour objectif principal un rendement récurent sans toucher au capital. Il cible l’immobilier au travers les actions, les preferred shares et tout investissement portant sur des Reits et assimilés (3% d’obligations par exemple).

Le portefeuille :

Pour ceux qui veulent étudier en détail le ptf : Détail du portefeuille et évolutions des principales lignes

Ce fonds est investi à 100% sur les USA avec une diversification importante : preferred 14%, infrastructure 12%, appartement 11%, data centers 9% … Le ratio de levier via la dette est d’environ 22%.

Performances :


Ce cef surperforme ou reste très proche du secteur immobilier US et sa stratégie est donc intéressante sur le long terme.
Et il y a aussi du rendement : 6,25%, soit 0,08 USD / mois par rapport à un cours de 15,37 USD

En total return : supérieur au Nareit et souvent au SP500


La part s’achète avec un léger discount sur la NAV (3%). Les frais sont élevés (2,37%) mais la performance suit.

Pourquoi ce choix ?
Je cherchais un fonds avec une grande liberté de choix d’investissement, du levier modéré et qui détienne autre chose que des actions tout en restant sur de l’immobilier, la récente baisse des taux et les perspectives pour 2019-2020 ne pouvant qu’être favorable à ce secteur.

La régularité des dividendes est intéressante (iso depuis 2015) dont environ un tiers est du revenu, le reste du remboursement de capital. Coté taxes US, on a 15% de prélèvement (imputable sur l’impôt français). Entre les preferred, le choix des sociétés et l’effet de levier, le surplus de gain est intéressant.
La cotation en USD est un plus pour la diversification de nous autres européens et la parité ne devrait pas se dégrader : les taux US vont rester au dessus de ceux pratiqués pour l’euro et l’économie européenne donne des signes de faiblesses (allemagne qui ralentit : -0,1% au 2T19, PIB euro 2018 < à 2017).

Coté négatif : les frais, une sensibilité importante aux actions même si la part de preferred et d’obligataire permet de limiter la casse et de conserver du rendement à long terme. Actif à surveiller régulièrement en cas de décrochage du rendement ou de la NAV hors chute des marchés.

Pour le moment, ce cef fait le job : +8,5% depuis le 29/07

Liens :
MorningStar
cohen & steers

(modif° suite remarque de Michel)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Skarklash (08/09/2019 21h26)

Mots-clés : etf (exchange traded funds), immobilier, reit (real estate investment trust), rendement

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#2 08/09/2019 18h41

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Attention Skarklash, vous confondez CEF et ETF il me semble. Ce n’est sensiblement pas le même support, d’ailleurs vous l’expliquez très bien dans votre avant-dernier paragraphe (les frais et la surveillance active).

Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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1    #4 22/01/2020 17h53

Membre (2017)
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Le dividende mensuel est toujours de 0,08 USD (annonce pour celui de février faite) soit un rendement de 6,70%.

Le discount sur la NAV est repassé à -6% (contre un léger premium en décembre). Il faut surveiller cet indice car après la hausse du cours sur 2019, un premium élevé serait un indice de surchauffe de l’action et il faudrait s’interroger sur une vente du titre pour attendre un retour sur un discount habituel (-5 à -10%) pour réinvestir.

Performance 2019 : +54% (dividendes réinvestis). Même si le dividende est moyen, la performance globale est excellente.

Le fonds va procéder à une augmentation de capital jusqu’au 13 février pour aller chercher encore plus d’investissements à un coût moindre pour la société et dans l’intérêt des actionnaires actuels (dividende au lieu d’intérêts sur crédit / liquidité du titre)
cibles visées : tours de téléphones (5G) et data centers (forte demande)

le détachement des droits a été réalisé (inscription sur CTO) et les nouvelles actions seront émises à 95% de la moyenne des 4 derniers cours de bourse précédent le 13/02 + celui du 13/02 (sans pouvoir être inférieur à 90.25% de la NAV).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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