Impact du COVID-19/coronavirus sur les prix de l'immobilier ?

Allez, je me lance. D’abord celui qui vous répond quelle sera la tendance à venir des prix immobilier n’a aucun élément tangible pour cela, la réponse à votre question est que nul ne le sait, heureusement et on verra bien.

La crise des subprimes n’a pas été anticipée et il y a eu du mouvement immédiat sur les dossiers de crédit en cours. En fin de compte la panique n’aura durée que quelques mois et tout a fini par rentrer dans l’ordre, avec des taux hauts mais qui n’ont fait que baisser ensuite.

Vous vous posez ces questions car vous êtes en train de vous saigner pour quelques mètres carré, ça se comprend. Rassurez-vous, vous avez mûri la décision de cet achat, ce n’est pas au moment d’aboutir qu’il faut se remettre en question au moindre événement perturbateur.
Oui on est peut-être à la veille d’une crise sanitaire sans précédent, pour autant n’auriez-vous pas eu les mêmes hésitations au lendemain des attentats sanglants qui auraient pu laisser penser que « attention, peut être qu’avec les attentats il peut se passer des choses graves ».
Courage.

Mi345, il me semble que Certivia ne concerne qu’exclusivement des investisseurs institutionnels

Bonjour à tous,

Si j’avais une réponse à la question, je ne suis pas sûr que je la partagerais… en revanche, je me propose d’essayer de lister quelques idées valables pour le marché de l’habitation :

- à court terme, une incertitude (voire une peur pour certains) peut avoir tendance à retarder les achats (RP, invest) --> possible impact prix négatif, mais en toute sincérité sauf si vous êtes un vendeur très pressé, la temporisation me paraît un choix raisonnable

- à moyen terme, un certain impact macro-économique (ou un impact macro-économique certain) pourra jouer sur le taux d’emploi / taux de salaire et donc sur la demande à l’achat / la solvabilité des acheteurs

- à moyen terme également, une certaine vision "valeur refuge" de l’immobilier pourrait compenser l’effet plus haut, avec une propension à transférer les actifs mobiliers vers plus d’immobilier (surtout pour les particuliers ? retour partiel des institutionnels sur l’immo locatif d’habitation ?)

- enfin, je vois mal quel pourrait être l’impact sur la demande locative (hors apocalypse zombie et fuite des grandes villes contaminées… ce n’est pas les quelques centaines même milliers de morts qui vont changer la donne), donc on devrait avoir un maintien mécanique des prix en fonction d’une logique d’investisseur "taux de capitalisation" propre à un profil de bien / une localisation

A ce stade, je ne suis donc pas très inquiet. J’aurais tendance à dire que la nouvelle politique des banques en terme d’accès au crédit aura un impact bien plus important et durable que le coronavirus.

Wayneroo, déjà je salue la qualité de vos réflexions économiques. C’est pas tous les jours qu’un newbie poste des réflexions de ce niveau.

Ensuite, je suis plutôt d’accord avec la plupart des effets que vous listez, ainsi que ceux listés par les intervenants suivants. Tous ces effets sont du domaine du possible. Comme il y a des effets haussiers et baissiers, et que nul ne sait lesquels vont l’emporter, eh bien on n’est pas plus avancé.

On a bien listé les phénomènes possiblement à l’oeuvre mais on reste incapable de dire ce qui va se passer.

J’ajoute mon grain de sel à ces réflexions : l’immobilier est un marché à forte inertie (c’est à dire qu’un événement donné met des mois à se retranscrire en tendance concrète). Or, si les réflexions de Scipion s’avèrent exact, il semblerait que l’épidémie de Coronavirus met environ 2 mois à "traverser" un pays. Ce qui voudrait dire en gros qu’en mai, en France, l’essentiel du problème sera derrière nous.

Entre l’inertie du marché immobilier d’une part, cette sortie d’épidémie relativement rapide d’autre part (espérons), et enfin les effets contradictoires d’autre part (certains haussiers, certains baissiers), il me semble assez probable que l’effet soit nul, ou en tout cas très faible.

Bonjour.

Si il s’agit d’une résidence principale, je ne connais pas assez bien le marché parisien pour être pertinent. Mais dans ce cas je ne m’occuperais certainement pas trop de la valeur du marché en soi, mais plutôt de la comparaison entre charge de loyer et charge de remboursement.

Mais comme la question évoquait plus largement l’investissement et le marché immo… J’en rajoute une couche en insérant la problématique de l’investissement dans l’immo. J’espère ne pas être considéré HS.

Ma plus ancienne AV (et la plus grosse) a vu ses conditions d’accès au fond € modifiées. Désormais je n’ai plus de solution de sécurité qui me convienne. Elle était heureusement peu exposée au risque, mais désormais si je devais tout mettre à l’abri je n’aurai que le monétaire comme solution. Cela ne me satisfait pas.

La réflexion était cela dit engagée depuis des mois, avec la baisse des rendements, la loi Sapin susceptible de préparer le casse du siècle, et plus généralement une confiance plus que limitée dans la dette publique, j’envisageais les SCPI. C’est le niveau stratosphérique des marchés, associée à la valorisation déjà haute de ces véhicules d’investissement qui m’ont freiné : en cas de crise, quelle résistance ?

J’en était arrivé juste avant l’arrivée du virus à plusieurs conclusions :
1) comme toujours dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement (remarque valable dans votre cas aussi, mais vous semblez être confiant sur ce point).
2) en cas de crise la vacance des locaux commerciaux ne fait guère de doute : privilégier les SCPI louant de grandes surfaces (moins de risques de voir Carrefour tout fermer que les petites boutiques).
3) réfléchir à diversifier sur la zone € toute entière : le fiscalité, plus douce, amortirait la baisse en cas de pépin

Et après ces réflexions… Le coronavirus est arrivée, et j’ai mis ça de côté ;-).

Ma boule de cristal montre une faillite de We Work.

Petite mise à jour : je suis un peu moins neutre que l’autre jour.

Je ne crois plus à l’idée que le virus "traverse" un pays en 2 mois. Je pense que cette idée vient du retour d’expérience chinois qui a réussi à faire baisser drastiquement le nombre de nouveaux cas, ouvrant la perspective d’un retour à la normale en deux mois après le décollage de l’épidémie, d’après les chiffres officiels chinois (à supposer qu’ils soient justes). Sauf que c’est basé sur des mesures de confinements extrêmement sévères, donc ça ne sera répliqué par quasiment aucun pays ; or c’est d’ores et déjà une pandémie mondiale. Je pense qu’il y aura un répit estival mais pas une disparition ; la seule vraie solution venant du vaccin qui ne sera pas disponible massivement avant un an ; l’automne en étant très optimiste.

Donc, oui, le prix de l’immobilier baissera très probablement. Je dirais que si on veut savoir quelle va être la suite, la crise de 2008-2009 est la moins mauvaise référence, au vu de ce qui se passe actuellement. En considérant tout de même qu’une telle comparaison revient forcément à faire de grosses approximations.

Dernière modification par Bernard2K (10/03/2020 08h07)

L’immo physique c’est "has been", avec sa renta pourrie, sa difficulté de gestion, les risque inhérents à la location, les frais d’entrée élevés, les enme.des des travaux…, non sérieux qui en veut encore!?

Le seul point positif serait l’effet levier, et encore il faut faire de nombreuses démarches pour obtenir le crédit

La "crise du coronavirus" vous offre sur un plateau des rentas de 10-15% sur des foncières cotées.

AMHA pour justifier de tout les risques cités au premier paragraphe, il faudrait une renta si non le double de celle des foncières cotées, alors au moins +50%.

Acheteurs, exigez des vendeurs des rentabilités nettes avant impôts de 15-17% mini (sans travaux, dans des immeubles corrects, dans des quartier corrects)!

C’est les prix d’aujourd’hui!

Je me souviens que la crise de 2008 a surtout conduit à un assèchement du marché.
Peu de vendeurs et beaucoup d’acheteurs orientant leurs capitaux vers l’immobilier "valeur refuge".
La chute des transactions n’était pas liée à un manque de demande mais une chute de l’offre. On a alors vu un paquet d’agents immobiliers et d’office notariaux serrer la ceinture et/ou mettre la clé sous la porte.

Mais ça, c’était en 2008, une époque où les investisseurs très endettés sur très longue durée , peu couverts et avec des projets plus ou moins exotiques étaient plus rares.

En 2020, on trouvait jusqu’à maintenant pas mal de sorties de programmes de défisc de gens sans doute pris à la gorge (j’ai encore signé une acquisition cette semaine ou mon paiement va essentiellement payer la banque du vendeur et ses créanciers). Ces profils ont toujours existé d’investisseurs enthousiastes devenus dégoûtés.

Alors quoi ? je ne crois pas à une baisse immédiate et forte des prix sauf pour les biens sans intérêt -mauvais emplacement, mauvaise qualité générale etc- mais dans ma ville de prédilection les prix de ces logements là ne montaient déjà pas.
Je ne crois pas non plus à une baisse tout court, l’immobilier restant une valeur refuge, même si je me demande si les comportements acheteurs forcenés de ces derniers temps ne me feront pas mentir par un effet boomerang.

Je crains plus une baisse des loyers si diminution durable de la solvabilité des locataires et d’une façon générale une baisse multifactorielle de la rentabilité, notamment liée à :
- une forte concurrence des bailleurs dont certains devront louer "coûte que coûte"
- une augmentation probable de la fiscalité pour compenser le "coûte que coûte" de la gestion de crise
- le rendement généralement à la baisse de toutes les classes d’actif

Range19 je trouve que vous refaites mal le film de 2008. Les prix ont baissé durant la crise, vous ne pouvez pas occulter la fermeture par les banques du robinet du crédit entraînant une hausse des taux immédiate de 25% pour les rares dossiers non éliminés d’office.
J’explique dans cet autre message que ma crainte serait plutôt une nette diminution de l’émission d’emprunt qui était déjà en cours avant cette épidémie et qui ne peut que s’empirer, à voir dans quelle proportion. Cela aura des conséquences.

Sur les loyers, je suis moins inquiet. Il faudra que cela dure pour que ça se ressente et puis bon, serait-ce une si mauvaise nouvelle ? Mais je n’y crois pas trop.