Impact du COVID-19/coronavirus sur les loyers immobiliers ?

Voici quelques précisions pour les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux et professionnels, dont voici un extrait concernant les entreprises bénéficiant du report des loyers, ainsi que les conditions pour en bénéficier :

REPORT DES LOYERS ET CRISE SANITAIRE : OU EN EST-ON ? Interview De Me Maxime ARBET – Avocat a écrit :

« la personne physique ou morale de droit privé exerçant une activité économique » réunisse pas moins de neuf conditions cumulatives :

début d’activité intervenu avant le 1er février 2020 ;
pas de déclaration de cessation des paiements avant le 1er mars 2020 ;
effectif inférieur ou égal à 10 salariés ;
montant du chiffre d’affaires lors du dernier exercice clos inférieur à 1.000.000 d’euros ou un chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 inférieur à 83.333 euros ;
bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant n’excédant pas 60.000 euros au titre du dernier exercice clos ou pour les entreprises n’ayant pas encore pas clos leur exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur douze mois ;
pour les personnes physiques ou pour les dirigeants des personnes morales, ne pas être titulaires depuis le 1er mars 2020 d’un contrat de travail à temps complet, ne pas avoir perçu une pension vieillesse ou d’indemnités journalières d’un montant supérieur à 800 euros entre le 1er et le 31 mars 2020 ;
l’entreprise ne doit pas être contrôlée par une société commerciale ;
l’entreprise ne doit pas contrôler une ou plusieurs sociétés commerciales dont les chiffres d’affaires et les bénéfices sont définis aux articles 3, 4 et 5 ;
l’entreprise ne doit pas être soumise à une procédure collective depuis le 31 décembre 2019.
Si cela était encore trop simple, il convient d’y ajouter des conditions financières prévues dans l’article 2 du décret n° 2020-371 du 31 mars 2020, c’est-à-dire que l’entreprise souhaitant reporter ses loyers commerciaux doit :

avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
ou avoir subi une perte de chiffre d’affaire d’au moins 50 % (décret n° 2020-394 du 2 avril 2020) durant la période comprise entre le 1er et le 31 mars 2020 par rapport à la même période l’année précédente ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020.

On voit que le dispositif semble complexe.

Et concernant les prêts qui continuent de courir pour le bailleur

REPORT DES LOYERS ET CRISE SANITAIRE : OU EN EST-ON ? Interview De Me Maxime ARBET – Avocat a écrit :

RESODINFO : Une fois le loyer suspendu, le bailleur endetté peut-il aussi suspendre le remboursement de son emprunt ?

Me ARBET : Aucune mesure n’a été pour l’instant mise en place pour permettre au bailleur devant s’acquitter des charges du local ainsi que des mensualités de son prêt de reporter leur paiement. Le bailleur devra donc vérifier si l’offre de prêt régularisée auprès de l’organisme bancaire contient une option permettant le rééchelonnement des mensualités (coût supplémentaire à prévoir et uniquement valable lorsque le contrat a été régularisé depuis 24 mois) ou une modulation des échéances (souvent sans frais, réduction des mensualités pendant une période de 24 mois). Ces deux options ne sont toutefois pas applicables à certains types de prêts (prêt relais, prêt in fine évidemment, etc.).

Il est probable que compte tenu de la situation, les banques se montrent bienveillantes auprès de leurs clients ayant souscrit un prêt pour l’achat d’un local commercial ou professionnel et accordent des reports ou des modulations de mensualités même en l’absence de clause intégrée au contrat. En effet, il ne semble pas être dans leur intérêt d’encombrer leurs services contentieux qui fonctionnent au ralenti en raison de la situation sanitaire et de préparer des procédures qui n’auraient vocation à aboutir que dans un délai lointain et qui pourraient être contestées avec certains arguments juridiques précédemment invoqués (force majeure, etc.).

En complément du post d’amoilyon, attention au critère du locataire n’ayant pas déclaré de cessation de paiement au 1er mars : le délai a été porté de 30 à 90 jours par ordonnance récemment, donc en gros, on travaille à l’aveugle jusque juin !

Sur mes locaux, les sci loue à nos sarl qui sous louent ensuite partie en bail commercial dérogatoire : je n’avais jamais pensé que des loyers non facturés puissent être intégrés quand même au résultat avant le post de Carignan… raison de plus pour avancer dans mon cas vers un concept de facture de prestation globale (logistique, services divers, etc…) sachant que je ne veux pas concéder de bail commercial de toute façon à l’issue du bail précaire qui me semblent bien plus préserver les intérêts du propriétaire ou de l’exploitant principal….

Impressionnant en effet…

Les éventuelles faillites des acteurs les plus fragiles ne vont rien arranger. On peut redouter un perfect storm pour les foncières du secteur si ce type de risque se concrétise pour plusieurs chaînes :

24 Hour Fitness weighs bankruptcy as coronavirus pushes fitness industry to brink

Gym chain 24 Hour Fitness is working with advisors at Lazard and Weil, Gotshal & Manges to weigh options including a bankruptcy that could come as soon as the next few months, people familiar with the matter tell CNBC.
The chain is grappling with a heavy debt load, deteriorating performance and a coronavirus pandemic that forced it to shut all 448 clubs.
The people, who requested anonymity because the information is confidential, cautioned that bankruptcy is not definite, and may still be avoided.

24 Hour Fitness weighs bankruptcy amid coronavirus pandemic

Dire que les centres de fitness étaient décrits comme une diversification sécurisante.

Highlicoptere a écrit :

Bonjour,

Petit sondage : quelle durée de report vous accorde votre banque ?

Pour ma part : 2 mois capital et intérêts (sur un prêt de local commercial) sans frais. Au dire des autres personnes, il me semble qu’elle ne soit pas très arrangeante.
Ceux qui se sont déjà exprimés à ce sujet :
Toufou : spontanément proposé de reporter 3 mois d’échéances, éventuellement renouvelables une fois si besoin. C’est sans frais (sauf le coût des intérêts).
Carignan99 : banque BP : report de 6 mois des emprunts pro (capital + intérêt), avec rallongement de 6 mois de la durée.
FredBD : 350 EUR de frais pour faire une pause de 6 mois en capital (les intérêts restant dus sur la période)
Motivex56 : jusqu’à 6 mois avec coût supplémentaire de prêt
Tssm : 6 mois
CM : suspendues jusqu’à nouvel ordre (crédits professionnels amortissables) (en capital, intérêts et assurance) et ce sans aucuns frais, ni intérêts de retard pendant cette période de suspension.
GoodbyLenine : Ma banque a prorogé d’office toutes les échéances des prêts professionnels amortissables (il faut réagir si on veux payer quand même ses échéances !)

Bonjour à tous,

Pour ma part, ma banque LCL (Reims) ne fait pas de report lié au Covid; est-ce une des seules de France? Car apparemment le LCL PAris fait des reports

Et vous, quelles sont vos banques qui font ou ne font pas de report?

Dernière modification par Bigbil (21/04/2020 18h52)

Il faudrait préciser la nature des prêts à chaque fois. Car entre un prêt professionnel,  un prêt à un bailleur faisant de l’investissement locatif, et un prêt pour acquérir sa résidence principale, et d’autres prêts encore, le mode de traitement par les banques n’est pas forcément identique.

je m’auto-cite du 15 avril

Job a écrit :

Au sein de notre SCI familiale issue du patrimoine d’un de mes aïeux (10.000 m2 de bureaux Paris Centre), nous avons d’ores et déjà été prévenus que le versement trimestriel serait amoindri cette année, on verra dans quelles proportions.

J’ai reçu des renseignements précis par courrier aujourd’hui :
après hésitation de surseoir, le 2ème versement trimestriel a finalement été effectué, à hauteur de 50%, compte tenu de la bonne situation de trésorerie.

Tous les travaux sont suspendus, sauf ceux d’entretiens urgents.

En fonction de rentrées - ou non-  des loyers ultérieurs, les distributions de juillet et d’octobre seront partielles, ou supprimées, et si la situation s’améliore pour les 3ème et 4ème trimestres, un complément sera envisagé en fin d’année civile
Il est évidemment trop tôt pour établir des prévisions…
vous avez dit "suspense" ?

Un point de vue intéressant Immobilier locatif : Les conséquences fiscales d’un loyer impayé sur la déclaration de l’impôt sur le revenu :
C’est la première fois que j’entends parler de comptabilité de trésorerie pour le nu et de comptabilité d’engagement pour le meublé ou les SCI IS.

toufou a écrit :

Un point de vue intéressant Immobilier locatif : Les conséquences fiscales d’un loyer impayé sur la déclaration de l’impôt sur le revenu :
C’est la première fois que j’entends parler de comptabilité de trésorerie pour le nu et de comptabilité d’engagement pour le meublé ou les SCI IS.

Je peutx me tromper mais ce blog semble sur simplifier (peut être par méconnaissance ou par souci de pédagogie).

(mis en gras par moi)

Le blog patrimoine a écrit :

La location de logement vide est à l’origine d’un revenu immobilier imposable à l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de non-paiement du loyer, l’impact fiscal est nul car en application du principe de la comptabilité de trésorerie, seuls les loyers encaissés pendant l’année d’imposition doivent être déclarés (Ce ne sont pas les loyers facturés qui doivent être déclarés, mais les loyers réellement encaissés sur votre compte bancaire pendant l’année d’imposition).

A ma connaissance et dans le cadre des revenus fonciers (location nue), lil faut distinguer trois cas de figure pour les loyers non encaissés :
- En cas d’abandon de loyer (loyer non encaissé du fait du bailleur) : doit être déclaré et c’est imposable au titre de l’année où ce loyer était en principe dû (source : Bofip, n°70)
- En cas de report de loyer : imposition l’année d’encaissement.
- Loyers impayés (loyer non encaissé du fait d’une carence du locataire et sous réserve que le bailleur e entrepris les démarches nécessaires pour recouvrir les sommes dues) : non imposable l’année concernée ; sera imposable l’année d’encaissement s’il finit par être perçu (ibid., n°140).

Donc en situation normale (i.e. hors Covid, cf. ci-dessous) et sous réserve de bonne compréhension de ma part, l’idée de comptabilité de trésorerie pour les revenus fonciers n’est que partiellement exacte (ou partiellement fausse, selon votre humeur). L’abandon de loyer est imposable, malgré le fait que ce loyer n’ai pas été encaissé.

C’est bien pour cette raison que les amendements votés dans la loi de finances rectificative 2020 introduisent une disposition qui permettra de neutraliser les loyers abandonnés (donc non encaissés) dans le cadre des revenus fonciers et pour la durée de la crise sanitaire (pour les revenus fonciers, introduction de l’article 14 B ;cf. post #178, ci-dessus).

Dernière modification par carignan99 (23/04/2020 09h00)

(désolé je ne savais pas si je mettais ce message ici ou chez les foncières)

En avril aux USA, un sondage auprès du management des foncières cotées pour connaître les loyers récupérés :

NAREIT a écrit :

Rent collection remained strong for the industrial property sector, with REITs receiving an average of 99% of their typical rents.

    Office sector rent collections were relatively strong, these REITs collected over 89% of typical rents.

    The health care REITs experienced a modest decline in rent collection with 86% of typical rents collected. The health sector results reflect a mix of business models, with medical offices experiencing declines in April rent payments while senior housing and skilled nursing rent payments appear to have been relatively stable.

    In the retail sector, there are three distinct sub sectors, shopping centers, regional malls, and free-standing. Shopping center REITs typically own grocery-anchored strip centers. They experienced a significant drop in rent collections to 46% of their typical rent in April. While survey participation did not warrant the release of results for malls and free-standing retail, the data suggest that mall rent collections were less than half of shopping centers and free-standing rent collections were somewhat higher than the shopping centers. The prevalence of grocery and drug stores among the tenant base for many shopping center and free-standing REITs was likely a stabilizing factor.

Source : Nareit Member Survey Results on COVID-19 and April Rent Collections | Nareit

carignan99 a écrit :

- En cas d’abandon de loyer (loyer non encaissé du fait du bailleur) : doit être déclaré et c’est imposable au titre de l’année où ce loyer était en principe dû (source : Bofip, n°70).

Ceci est tout à fait exact mais il reste toutefois (et heureusement) possible pour un bailleur de ne pas soumettre à l’impôt les loyers auxquels il a renoncé dès lors qu’il est en mesure de démontrer que cette renonciation vise à aider son locataire à traverser une mauvaise passe. Attention : le bailleur doit documenter sérieusement, en liaison avec son locataire défaillant, les difficultés financières rencontrées par ce dernier (en cas de litige avec l’administration et de nécessité de faire trancher le différend par le juge, celui-ci ne se contentera pas de vagues allégations ; il faudra justifier précisément de la baisse de revenus du locataire et de ce que celui-ci n’est pas en mesure d’honorer le paiement du loyer sans se mettre davantage en péril au plan financier).

Ceci me conduit à réagir au prétendu "cadeau" que certains députés entendent faire aux bailleurs qui accepteraient de renoncer à leurs loyers :

carignan99 a écrit :

il semblerait que l’Assemblée Nationale ai voté une mesure fiscale pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers.

Dans le cadre des discussions sur le projet de loi de finances rectificative pour 2020, trois amendements identiques ont été adoptés : 431, 458 et 426.

Ces amendements énoncent que les abandons de créances de loyer et accessoires consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 juillet 2021 deviennent déductibles fiscalement (IR ou IS). En clair : les loyers non perçus seront déductibles du résultat imposable.

Ça permettrait en effet de mieux faire passer la pilule (économies d’IR ou d’IS).

D’un point de vue terminologique, il est plus précis de dire que les loyers non perçus ne seront pas imposables plutôt que de dire qu’ils seront déductibles. Cela revient strictement au même au plan technique mais montre plus clairement que l’Etat, dans sa grande "mansuétude", accepte de s’asseoir sur la taxation de recettes - auxquelles il invite d’ailleurs lui-même les bailleurs à renoncer - plutôt que de consentir, au profit de ces derniers, un quelconque avantage particulier qui, par exemple, aurait pu prendre la forme d’une non taxation des loyers non perçus couplée à une déduction complémentaire des revenus du bailleur de tout ou partie du montant de ces mêmes loyers (à l’image de la prise en compte, pour la détermination des revenus fonciers de l’année 2019 suite à la mise en place du prélèvement à la source de l’IR, de 50% du coût des travaux engagés en 2018 même en l’absence de toute dépense de travaux engagée en 2019).

Ce préalable étant posé, je ne vois pas bien l’apport de ces amendements parlementaires :
- Un bailleur normalement constitué qui, dans le contexte actuel, consentirait un abandon de créance au profit d’un de ses locataires le ferait parce que celui-ci doit faire face à une baisse importante de ses revenus. Ce faisant, et conformément à la jurisprudence applicable en pareille situation, le bailleur n’aurait pas à soumettre à l’impôt les loyers auxquels il renonce dès lors qu’il a pris soin de documenter correctement les difficultés financières de son locataire.
- Tout au plus ces mesures permettront-elles de limiter les exigences de documentation et de justification des renonciations à loyers pour que ceux-ci ne constituent pas une recette taxable au niveau du bailleur.

Enfin, pour que le panorama soit complet, il convient de préciser qu’un loyer auquel un bailleur renonce ne constitue pas, par définition, une charge déductible des revenus d’un locataire professionnel soumis à un régime d’imposition au réel. Dès lors, le manque à gagner de l’Etat du fait de la non imposition du loyer au niveau du bailleur est, dans certains cas, compensée symétriquement par la non déduction de ce même loyer au niveau du locataire. Certes, le locataire bénéficiant d’une libéralité de son bailleur est probablement dans une situation telle qu’il n’extériorise de toute façon pas de recette nette immédiatement imposable. Néanmoins, les déficits qu’il génère aujourd’hui (et qui seront, compte tenu des règles de report applicables en matière d’IR ou d’IS, les charges déductibles de ses revenus effectivement imposables de demain) se trouveront minorés du fait de l’abandon de loyer qui lui a été consenti. Au final, l’Etat n’est pas totalement perdant dans l’affaire…

En conclusion, le traitement applicable aux renonciations de loyers proposé par les député relève plutôt de la "mesurette" qu’autre chose. Ceci n’enlève néanmoins rien aux mérites de l’Etat et des services fiscaux dans le contexte actuel (les mesures prises en urgence au profit des entreprises sont clairement à la hauteur des enjeux et, pour pouvoir l’observer dans le cadre de ma pratique professionnelle, l’administration fait preuve, dans le traitement des dossiers, d’une réactivité digne d’éloge).

Tchouikov, le 22/04/2020 a écrit :

Rebonjour,

A l’appui de mon affirmation, je peux vous citer un extrait tiré de la base de données (Navis Fiscal, publié par les éditions Francis Lefebvre) à laquelle je suis abonné :

Editions Francis Lefebvre a écrit :

Un abandon de loyer n’a pas le caractère d’une libéralité procédant d’un acte de disposition, et justifiant dès lors d’un redressement dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’il existe un intérêt à renoncer à titre temporaire à la perception du loyer convenu pour ne pas accroître les importantes difficultés de trésorerie du preneur plutôt que de supporter immédiatement les charges inhérentes à son éviction et à une nouvelle affectation des locaux
CE 29-5-1991 n° 75021, 7e et 8e s.-s., Winter et CE 29-5-1991 n° 75022, 7e et 8e s.-s., Kauffmann :  RJF 7/91 n° 956..

Donc je confirme : il est parfaitement possible pour un bailleur de renoncer à un loyer et de ne pas devoir malgré tout soumettre celui-ci à l’impôt dont il est personnellement redevable dès lors qu’il justifie de difficultés importantes de son locataire.

J’ajoute deux précisions à la lumière de l’extrait tiré du Navis Fiscal reproduit ci-dessus :
- L’abandon de créance doit bien évidemment être consenti de manière temporaire.
- Le bailleur doit également justifier d’un intérêt personnel à agir de la sorte (et démontrer qu’il lui serait finalement plus coûteux d’engager une action en recouvrement ou une procédure d’expulsion de son locataire plutôt que de lui consentir un coup de pouce).

C’est très clair. Du coup, je suis allé consulter cette section du Navi Fiscal.

En situation ordinaire (i.e. pre Covid) et comme vous le notez, l’abandon de loyer peut ne pas être imposé au plan fiscal si les circonstances sont très sérieusement documentées par le bailleur et qu’il soit en mesure de démontrer 1) les difficultés de trésorerie du preneur et 2) qu’il est dans son intérêt du bailleur (i.e. économiquement plus avantageux) de procéder ainsi.

En d’autres termes, demeure le risque de se faire redresser a posteriori. Les amendements adoptés dans le cadre de la loi de finances rectificative lèvent ce risque juridique pour la durée de la crise sanitaire.

Ils apportent aussi une nouvelle possibilité : abandonner des loyers sans attendre que le preneur se trouve en difficulté économique. Jusque là, un abandon de loyer était envisageable en cas de difficulté existante (que vous décrivez dans votre post, de façon fort pertinente). Désormais, on peut utiliser l’abandon de loyer à titre préventif.