LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

J’ai pris ma décision. Je vais rester LMP. Avant de vendre, je ferai simplement baisser mon Chiffre d’Affaire soit par une baisse de loyer soit suite à un départ de locataire. Si un locataire s’en va, je ne le remplacerai simplement pas pendant deux ans afin de redevenir LMNP. En cas de changement dans les lois qui m’obligerait à rester LMP (suppression du seuil 23 000) ou bien suppression des amortissements du bien, je repasserai en nu avec pas mal de frais, PV Court Terme que je devrais payer avec la vente d’un bien ou de SCPI.
Je suis surtout intéressé par les cotisations pour la retraite. Il se peut avec un peu de chance que je profite à la fois de la plus value des particuliers ET des cotisations retraite !

Bonjour,

Du coup RSI ou pas pour les LMNP qui vont passer LMP au vu du changement de réglementation?
En vue d’une future revente si la PV est plus intéressante en LMNP qu’en LMP, il suffit de passer les recette en dessous de ces revenus pendant combien d’années?

Cdt

Merci, je comprend que pour le moment pas RSI pour les nouveau LMP mais que ça peut évoluer.
Sans RSI je vais passe au micro bic loueur meublé de tourisme car l’abattement de 71% est supérieur à mes amortissements + charges ( notamment par que je perd l’avance de déficit que j’avais en LMNP qui est perdue avec le basculement LMP…). Dur de gagner de l’argent dans ce pays pour la classe moyenne qui essaye de s’élever …

@Tardif14;Pour l’instant les lmp contraints ne sont pas assujettis à la ssi sous aucune forme. Le code de la sécu n’a pas encore été modifié sur les 3 conditions mais ce n’est qu’une question de temps.

Pas de prosélytisme pour cette personne de ma part, mais cela fait partie des rares vidéos qui abordent avec pragmatisme et professionnalisme le sujet:

D’abord, une vidéo générale qui explique la situation actuelle, et pourquoi elle ne peut pas durer et va sans aucun doute être modifiée.
https://www.youtube.com/watch?v=UtHLOHplbS8

Ensuite, si vous voulez comprendre dans le détail pourquoi vous allez vous faire massacrer en lmp (en tour cas pour ceux qui y sont contraints et qui avaient une stratégie toute autre que les vieux lmp), voyez celle-ci.
https://www.youtube.com/watch?v=PJ8kzCuChPc

J’ai une question, si je sors un bien de la location meublée professionnelle (tout en conservant l’activité avec d’autres biens), soit pour mon usage personnel soit pour le louer en nu, que se passe-t-il?

Les amortissements comptabilisés sont il réintégrés à mon résultat? Y-a-t il d’autres conséquences? Sur la plus value long terme?

Merci

Dernière modification par Eddy1 (04/03/2020 14h22)

Vous avez tout compris! Sauf que vous oubliez la seconde condition de dépasser les autres revenus du foyer.

En effet, et c’est dit dans la première vidéo que je cite, la suppression d’une différence de traitement de citoyens vis à vis de la loi en a créé une autre! Puisque des citoyens sont traités différemment sur une activité simplement en fonction d’autres revenus totalement différents.

Si quelqu’un veut tenter une class action devant le cnoseil constitutionnel (car cette inégalité est de nouveau de son ressort), ou du moins payer un avocat en commun, je suis partant.

Eddy1 a écrit :

Vous avez tout compris! Sauf que vous oubliez la seconde condition de dépasser les autres revenus du foyer.

En effet, et c’est dit dans la première vidéo que je cite, la suppression d’une différence de traitement de citoyens vis à vis de la loi en a créé une autre! Puisque des citoyens sont traités différemment sur une activité simplement en fonction d’autres revenus totalement différents.

Si quelqu’un veut tenter une class action devant le cnoseil constitutionnel (car cette inégalité est de nouveau de son ressort), ou du moins payer un avocat en commun, je suis partant.

Je pense qu’une action sur ce motif aurait peu de chance d’aboutir, car il y a de multiples autres situations où le fait qu’une activité soit celle qui génére le plus de revenus implique que cette "activité principale" soit considérée différemment (en particulier fiscalement) que les "activités secondaires".
Même la nature progressive du barème  de l’IR pourrait être contestée si on acceptait qu’un revenu ne devrait jamais être traité différemment selon les autres revenus d’une personne.

Cest dommage que ce point décrédibilise un peu l’auteur de la video (alors que le reste de ce qu’il raconte semble solide).

sgnu a écrit :

Bonsoir,

Je suis LMP depuis 2008, affilié au SSI (ex RSI).

En 2012 , les amortissements (plus value court terme) sont devenus soumis à charges sociales, quelle tuile !

A présent je veux vendre, or j’ai amorti 220000€, donc 80000€ de SSI !

C’est pas plutôt 90 000€ de SSI ?
(220 000€ X 45% = 90000€)

Merci j’ai enfin compris, la méthode de calcul de SSI
par exemple un taux de 47% de cotisations = 47/147 X montant des BIC
C’est finalement moins onéreux que ce que je pensais, en plus le taux de cotisation passe à 28% au delà du PASS (environs 40k€). La plus value du LMP court terme est élevée, mais elle reste endurable.

Exemple calcul SSI plus value court terme de 400k€ :
47/147 X 40 000€ (PASS) = 12789€
28/128 X 360 000€ = 78750€
Total = 91539€ soit 22.88%

De plus je comprends qu’on cotise pour la retraire même si je n’ai tout saisi ce passage :

" (1 année cotisée au plafond pour la retraite de base, et 720 points de retraite complémentaire soit 855€/an de pension au taux plein) qui valent en gros environ la moitié de ces 20%.

cobra a écrit :

…/…
Total = 91539€ soit 22.88%

De plus je comprends qu’on cotise pour la retraire même si je n’ai tout saisi ce passage :

" (1 année cotisée au plafond pour la retraite de base, et 720 points de retraite complémentaire soit 855€/an de pension au taux plein) qui valent en gros environ la moitié de ces 20%.

En fait, les 91 539€ de votre calcul sont surévalués (au delà de 4 Pass il y a 7% de moins, au delà de 5 Pass encore 6.5% de moins). Un calcul avec les réelles assiettes indique, pour un BIC de 400k€, des cotisations de 63k€ environ (Le montant précis va dépendre du reste de votre situation), dont 39k€ de CSG-CRDS. 

Ces 63k€ seront une charge diminuant d’autant vos BIC (donc les cotisations SSI), et potentiellement votre revenu imposable, les années suivantes. Pour quelqu’un qui aurait alors un TMI IR de 30%, ça vaudrait 20 k€ pour l’impact sur l’IR, et sans doute environ 10k€ pour l’impact SSI.

Sur ces cotisations, il y aura 16k€ (7% * 38340€ + 8% * 164544€) qui permettront d’obtenir 896 points de retraite complémentaire, lesquels généreront une pension de 1078€/an à taux plein…. laquelle vaut environ 10 k€.

Vous aurez aussi validé 4 trimestres de la retraite de base, au plafond, ce qui peut avoir une valeur ou pas, selon que vous ayez d’autres revenus professionnels ou pas cette année, et que vous ayez besoin ou pas de ces trimestres le jour où vous liquiderez votre retraite. Ca vaudra, selon votre situation, entre 0 et plusieurs k€ (jusqu’à 10k€, voire plus).

Note: calculs "sous toutes réserves", car avec le SSI, on a souvent des surprises (et j’ai très rarement pu "prévoir" juste mles cotisations de l’année N+1…).

Est ce qu’un LMP qui détient ses biens en nom propre, et non inscrit au RCS doit remplir une DSI ?

Donc les nouveaux LMP (location longue durée) non inscrit au RCS, se retrouve éxonérés de SSI.
Mais ils sont également exonérés de PS.

@praden: je ne connais pas de texte concernant la non-obligation d’affiliation à la SSI pour les LMP, mais je ne connais pas non plus de texte concernant l’obligation d’affiliation à la SSI pour les LMP.
Je suis  surpris par l’absence de réponse de votre CGA: c’est un peu léger de vous demander d’éclaircir vous-même la situation.
Enfin, une information orale de l’Urssaf, ça ne vaut pas grand chose.

Bonjour et merci pour vos réponses,
En effet le lien vers le site de l’urssaf ne semble pas concerné les locations longues durées.

Réponse de mon CGA :
Suite basculement de lmnp vers lmp en raison de la suppression condition RCS et le caractère obligatoire de LMP :
A ce jour, ni l’administration, ni le gouvernement n’ont apporté de précisions quant à l’affiliation sociale en 2020 des loueurs dont les revenus dépassent les plafonds du LMNP depuis la suppression de la condition d’inscription au RCS dans la LDF de 2020. La recommandation est de contacter le SSI ou l’Urssaf pour réaliser son affiliation au titre des revenus 2020

En l’absence de position nationale de l’Urssaf, se peut il quant fonction des caisses locales ou des interlocuteurs des réponses différentes soient apportées et  de surcroit non écrites.