Portefeuille d'ETF de Surin

Surin · #1

Bonjour,
L’heure est venue de passer de premiers ordres sur BD. Timidement hein, l’idée est d’y aller progressivement, là c’est encore prématuré car on achète le couteau qui tombe mais pour moins de 1000€, je l’assume.
Je n’ai pas réussi à choisir d’action ou foncière notamment pour le CTO donc ça sera un ETF monde.
Le choix n’est pas simple car je pensais à :
-iShares Core MSCI World UCITS ETF – USD (SWDA) mais il n’est pas disponible chez BD.
-iShares MSCI World UCITS ETF (Dist) – USD (IWRD) achetable uniquement sur les places de Londres et en Suisse. Pourquoi ne pas pouvoir acheter Amsterdam mais surtout Paris ?
Lequel privilégier ?

Ensuite on a :
-LYXOR UCITS ETF PEA MSCI WORLD – C – EUR (FR0011869353, EWLD)
-SPDR MSCI ACWI IMI ETF – USD (IE00B3YLTY66, SPYI)
-SPDR MSCI ACWI UCITS ETF – USD (IE00B6R52259, SSAC)
-Vanguard FTSE All-World UCITS ETF – USD (IE00B3RBWM25, VWRD)
-Vanguard FTSE Developed World UCITS ETF – USD (IE00BKX55T58, VDEV)

J’ai du mal à identifier les différences. Sur CTO je privilégie les ETF à réplication physique car sur PEA ça sera forcément synthétique.
Merci pour vos apports.

Mots-clés : etf (exchange traded funds), pea cto etf, portefeuille, trackers

dangarcia · #2

Surin a écrit :
J’ai du mal à identifier les différences.

Prenons le problème à l’envers : en admettant que vous ayez une culture financière suffisante ce qui je crois est votre cas, si vous avez du mal à identifier les différences entre ces ETF c’est qu’ils sont effectivement très semblables, auquel cas choisir l’un ou l’autre ne changera pas grand chose à l’affaire.

Sur ce genre de produit je dirais que le critère le plus déterminant toutes choses égales par ailleurs c’est le volume de l’encours qui doit être suffisant pour garantir une bonne liquidité.

Les autres critères à étudier, la qualité de l’émetteur mais s’il y a du volume a priori ça doit aller, le niveau de frais mais en général ils sont faibles, et l’éligibilité PEA si cela vous concerne.
Le reste est affaire de choix, à déterminer en fonction de votre stratégie (couverture de change, gestion des dividendes, j’en oublie peut être mais vous avez l’essentiel je pense)

sven337 · #3

dangarcia a écrit :
Sur ce genre de produit je dirais que le critère le plus déterminant toutes choses égales par ailleurs c’est le volume de l’encours qui doit être suffisant pour garantir une bonne liquidité.

Je vais paraître un peu comme un disque rayé, mais non, ça ne tient pas. La liquidité d’un ETF n’a rien à voir ni avec son encours, ni avec son volume de trading.
Il vaut mieux regarder les frais et le spread.

Sm1le22 · #4

Concernant votre demande,

Je vois dans votre liste que vous avez sélectionner l’ETF lyxor EWLD.

Cependant ce dernier à peu d’encours comparé au Amundi MSCI World (CW8).

Pourquoi ne pas avoir choisit ce dernier, a mon sens plus fiable, avec plus d’encours?

Surin · #5

Le CW8 est sélectionné d’entrée mais aura vocation à fournir le PEA.
Comme j’ai mis un peu d’argent sur le CTO, je me pose la question de quoi mettre dedans. Le problème étant que certains ETF ne sont pas proposés par BD et qu’il me reste certains ETF d’autres places financières que Euronext mais du coup le prix de l’ordre est plus élevé.

Surin · #6

Petit retour d’expérience suite à la vente d’un bien après le confinement :

J’ai mis une annonce sur lbc un samedi 18h pour une maison à la campagne en zone plutôt recherchée, sans être excessivement chère.
Je pensais démarrer les visites le mercredi le temps d’avoir 5 ou 6 prospects et avais prévu de tondre la veille.
J’ai été littéralement pris d’assaut et ai du démarrer les visites le dimanche puis les enchaîner le lundi. J’ai réalisé 15 visites avec des personnes ponctuelles, vraiment intéressées et respectueuses des règles que j’avais demandé, à savoir port du masque, 2 personnes maxi et ne toucher à rien.
J’accordais 20 minutes à chacun, suffisant et chaque visiteur a vu le suivant arriver en voiture ce qui créé une émulation sans pour autant que les gens aient le sentiment d’avoir bâclé la visite.

Bilan, 4 offres dont une au prix, refus d’une surenchère par la suite, chose que je trouve discutable sur le plan déontologique et juridique. J’ai dû ensuite refuser les demandes de visites et voyant les questions continuer d’affluer, j’ai retiré l’annonce à peine 24 heures après la mise en ligne ce qui m’a permis avec la plus grande satisfaction de passer sous le radar des agences et sociétés de diags en tout genre. A peine 2 appels le lundi immédiatement signalés sur Bloctel.
A noter que l’option "mise en tête de liste de l’annonce toutes les 24h pendant une semaine" payée 30€ n’aura servi strictement à rien.

A noter aussi, les visites étaient toutes pour des résidences principales, de la part de personnes habitant le coin. Aucune demande pour résidence secondaire alors que c’est plus d’un tiers des ventes ici. Ca semble rejoindre les tendances que l’on observe ailleurs : les gens n’ont pas arrêté leurs projets au contraire, on les a bridé pendant 3 mois et ça redémarre fort, par contre on peut penser que pour les résidences secondaires, les projets sont remis à plus tard.

Le notaire a pu donner un rendez-vous sous une semaine afin de signer un compromis.
Sur 15 visites, je n’ai eu que 2 personnes montrant réellement un désintérêt et une grande majorité vivement intéressées, je pense 25-30% potentiellement acheteuses ce qui est plus que ce que j’avais observé pour la vente d’un appartement à Paris, à savoir 2 offres pour 10 visites.

Voici un retour qui intéressera ceux qui envisagent de vendre, nous avons mis le même prix que prévu avant le confinement, la mise sur le marché au été simplement retardée et finalement tant mieux car nous n’envisagions pas une vente aussi rapide : 36 heures.

Kabal, le 05/06/2020 a écrit :
Concernant la partie de protection lors des visites : l’aviez vous annoncer par téléphone lors de la prise de rendez vous ou directement mis dans l’annonce ?
Je voulais l’indiquer dans l’annonce mais j’ai oublié. J’ai du coup demandé cela lors de chaque prise de rendez-vous en demandant aussi l’identité. C’est important en soi pour toute vente immobilière puis si je tombe malade, je dispose des coordonnées des dizaines de personnes venues chez moi.

Suite de l’histoire car la vente "sur des rails" a connu une déconvenue la veille du week-end :
Le notaire m’appelle pour reporter le rendez-vous pris en raison de l’indisponibilité du notaire de l’acheteur - chose qui arrive - mais surtout m’explique qu’il y a 3 conditions suspensives : en effet, l’acheteuse "divorcée avec 300k€ d’apport" s’est transformée en femme mariée en instance de divorce, conditionnant la vente au rachat par son mari ou futur ex de parts d’une SCI qu’ils détiennent.
Je sens le coup fourré et demande au notaire de maintenir quoiqu’il en soit le rendez-vous pris initialement : si nous ne signons pas avec ce ou ces acheteurs, j’en trouverai d’autres.

Je rappelle la cliente, elle me passe son mari : il m’explique tout et me rassure, il est d’accord pour lever les conditions suspensives et je vois bien qu’ils ont l’air de s’entendre pour ces questions financières administratives.
Il n’empêche, la personne m’avait beau l’air sympathique, en affaire la confiance est primordiale, elle est clairement rompue, je n’apprécie pas qu’elle m’ait menti sur sa situation. Le notaire adverse ne rappellera pas avant le we pour confirmer la levée des conditions suspensives, je rappelle donc les autres acheteurs potentiels : eh oui mais certains ont tourné la page, ils se sont engagé sur un autre bien, deux autres montrent un intérêt mais tardent à me rappeler : je remets l’annonce en ligne.
Demande de visite immédiate puis un des visiteurs que j’avais rappelé la veille me rappelle inquiet de voir que j’ai remis l’annonce : "mais on est prêt à faire une offre on voudrait contre-visiter on peut venir quand ? "
Vous proposez ? Je dispose, il viennent dans la demi-heure et me font une offre au prix, tout en jouant la transparence avec mon questionnaire pointu sur leur situation personnelle et financière.

Je décide de traiter avec eux, exit le "coup de coeur" de la personne m’ayant fait la première offre, la maison lui passera sous le nez, c’est la vie ma bonne dame ! Je sens de l’amertume mais - en affaires toujours - aucun état d’âme !

Je confirme au notaire signer comme prévu mais avec une autre personne, bien sûr je n’avais pas fait l’erreur de répondre à l’offre par écrit, tout comme je m’abstiens de le faire avec ces nouveaux clients. Ils viendront le surlendemain pour signer chez le notaire, en s’adaptant à notre emploi du temps.

Moralité : quand on a une offre, il est important d’avoir un notaire réactif pouvant proposer un rendez-vous le plus rapidement possible. Avec la loi Alur c’est de plus en plus compliqué, d’où l’intérêt de garder des munitions et ne pas fermer la porte aux personnes intéressées même si l’on a une ou des offres, continuer les contre-visites et faire fonctionner une liste d’attente, certains sont prêts à patienter quelques jours ainsi.

Surin · #7

Voici un échange que j’ai eu avec Cricri et qui peut intéresser certains investisseurs :

Cricri a écrit :
Hello,
Je me renseigne sur la NP de SCPI car j’envisage de vendre mon immobilier physique et du coup , comme j’ai du cash à investir, de prendre de la NP pour faire la transition et avoir un smic de revenu.

Je complèterai avec d’autres placements afin de payer que des prélèvements sociaux.

Bref je sais que vous avez bien creusé le sujet car c’est ce que vous faites, avec votre expérience, pas de regret ? Cela a été rentable pour vous ?

Salut Cricri,
En effet j’ai investi un tiers de SCPI en NP, certaines se terminent déjà maintenant (les 5 ans) et je dois dire que je ne suis pas déçu : ça a permis de toucher entre 3 et 5% nets/an, le top c’est quand la valeur des parts progresse, là on a un petit effet de levier car tout le patrimoine augmente, pas uniquement les 65 ou 70% de la clé investis. C’est vraiment une façon de placer l’argent sans que pour autant il génère des revenus sur la feuille d’impôts, par contre quand ça se termine ça vient vite mine de rien surtout quand on sait que dans le fond, on n’a pas besoin de ces revenus et donc ça fait monter le revenu imposable.
Le problème c’est que depuis 2 ou 3 ans je n’ai pas réinvesti car je trouve que les opportunités manquent : les prix de part sont trop haut, déjà avant le Covid on sentait que le potentiel de revalorisation était faiblard mais c’est clairement avéré aujourd’hui, pire, plane le risque de baisse en capital ce qui est le scénario catastrophe du NP.
Voilà donc aujourd’hui je suis plutôt en manque d’idées pour ce type d’investissement, c’est délicat de conseiller quelqu’un, surtout que les opportunités d’achat dans l’absolu sont à mon sens dans les SCPI à capital fixe, parfois décotées.
@+

Surin · #8

Allez, un petit retour d’expérience suite à la vente de quelques SCPI :

_J’ai décidé d’utiliser mon "livret A" de la SCPI qu’est Rivoli Avenir Patrimoine pour alléger (j’aurais aussi pu choisir Immorente). Courier RAR envoyé le 20 nonchalamment, fonds reçus le 11 du mois suivant. Facile.

_J’ai vendu PFO, achetée décotée sur le marché secondaire. Mieux vaut un tiens que deux tü l’auras, je prends ma PV.
Vente un peu longue car la SCPI est restée bloquée quelques mois. C’est passé sous les radars car le gérant a retardé au maximum la validation des souscriptions afin de terminer le trimestre sans parts en attente. A voir si cela est durable. Conséquence, des fonds reçu un mois après la date effective de vente et 2 mois de jouissance perdus. Agaçant.

_Je cherche à vendre une SCPI Aestiam, on m’a dit qu’il n’y avait qu’à passer par le gré à gré, j’attends toujours. SCPI bloquées chez Aestiam pour la plupart.

_Le meilleur pour la fin : j’ai vendu mes Corum. Corum Origin en NP que le gérant avait proposé de me racheter en plein milieu du démembrement à la suite de mes écrits sur ce forum, au cours d’un entretien se déroulant dans leurs (luxueux) locaux rue Euler. Dans le monde de la SCPI, tout est possible (j’ai du dossier non publiable ici).

Je me suis dit, cette SCPI est liquide, les frais sont gigantesques, tentons le gré à gré. Je mets une annonce sur notre bon vieux forum et 10 jours après je reçois 25000 € sur mon compte, c’est absolument génial ce forum (!).
Accessoirement j’économise 1000 € - ou plutôt je gagne 1000 € de plus que si j’étais passé par le gérant.
Mon acheteur a lui aussi économisé 1000 € donc l’opération est vraiment intéressante (en réalité on économise un peu moins car on s’est partagé les 240 € de frais pour l’échange de gré à gré.
Il s’est chargé des démarches, je n’ai rien eu d’autre à faire que renvoyer ce qu’il me demandait en temps, tout s’est bien passé. Accessoirement je perçois des revenus y compris le mois suivant la vente quand lui a un délai de jouissance ramené à 3 mois au lieu de 6.
Franchement, quand un gérant compense des retraits par des souscriptions, c’est la grosse arnaque car il prend des frais tout aussi élevés et il se passe une période de plusieurs mois durant laquelle ces parts ne sont pas en jouissance. C’est j’imagine la SCPI qui est bénéficiaire car elle n’a pas à payer le dividende sur ces parts mais ça me parait injuste si l’on compare à un échange de gré à gré.
A méditer …

Dernière modification par Surin (16/12/2021 20h20)

Ursule · #9

Bonjour Surin,

Je n’ai pas pu analyser Rivoli Avenir Patrimoine puisque, à ma connaissance, les rapports annuels depuis 2012 ne sont pas disponibles sur le site internet (j’en ai donc fait la demande à Amundi et espère qu’ils seront plus réactifs que certaines autres sociétés de gestion), mais pour avoir fait l’étude sur Immorente, c’est ce que je constate : depuis 2012, le prix acquéreur moyen est 20% (+/- 2%) plus élevé que la VR, la collecte est relativement stable, tout comme le TOF et le taux de distribution du résultat. Le point négatif est donc la baisse du rendement des dividendes versus prix acquéreur moyen, mais ceci ne me semble pas incohérent au vu de la baisse des taux courts et longs, sur les classes d’actifs majoritaires depuis cette date.

> Je pense donc saisir votre point sur le "Livret A" de la SCPI.

Pour PFO, je comprends bien la dynamique puisque nous passons d’une surcote du prix acquéreur moyen sur VR de 5% en 2013 à 20% en 2020. Je ne connais pas bien l’historique qualitatif de cette SCPI (seulement quantitatif), si ce n’est l’ouverture du capital en 2015 qui fait bondir ce rapport, mais il me semble cohérent, une fois la moyenne de 20% que je constate sur une multitude de SCPI à capital variable atteinte, d’en céder quelques parts.

Je lis par ailleurs plus haut dans cette file que vous trouvez difficile de trouver des opportunités et voyez peu de potentiel de revalorisation. Néanmoins, et je vous prie de me corriger si je me trompe, mais il me semble que les SCPI n’ont pas vu la déferlante de capitaux qu’ont connue d’autre classe d’actifs depuis début 2020. Sur les 12 SCPI desquelles j’ai pu tirer quelques conclusions quantitatives, je vois que la collecte de 2020 a été plutôt timide versus les années records précédentes (ce qui semble logique). Peut-être avez-vous accès aux chiffres de 2021 mais sur certaines SCPI, il me semble que la collecte n’a pas "explosé en 2021" non plus.

Mes questions sont les suivantes :
- si l’afflux de capitaux n’a pas touché les SCPI autant que d’autres classes d’actifs ;
- que Rivoli Avenir Patrimoine est un des "Livret A" des SCPI, et donc relativement stable ;

> Quelle est la raison pour laquelle vous allégez vos positions ? Serait-ce pour surpondérer des SCPI à capital fixe qui seraient susceptibles d’en profiter davantage, ou pour un tout autre projet ?

Plus généralement, si le rendement des SCPI se stabilise avec une remontée des taux, quelles sont vos craintes quant à une baisse du prix de la part ? Je ne comprends pas bien ce point, mais vous en savez bien plus que moi et je suis curieux d’en savoir plus sur votre point de vue.

Merci d’avance !

Amicalement,
Ursule

Surin · #10

Au hasard j’ai tapé "rapport annuel 2013 rivoli avenir âtrimoine" voyez même avec une faute de frappe et je trouve le RA 2013 direct sur le site SCPI-8 qui est excellent pour cela car on trouve tout le temps ce que l’on cherche.
Il y a belle lurette que je me passe des gérants quand j’aurais besoin d’eux. L’info on nous la doit tout de suite maintenant de nos jours.

Ursule, le 01/01/2022 a écrit :
Mes questions sont les suivantes :
- si l’afflux de capitaux n’a pas touché les SCPI autant que d’autres classes d’actifs ;
- que Rivoli Avenir Patrimoine est un des "Livret A" des SCPI, et donc relativement stable ;

> Quelle est la raison pour laquelle vous allégez vos positions ? Serait-ce pour surpondérer des SCPI à capital fixe qui seraient susceptibles d’en profiter davantage, ou pour un tout autre projet ?

Les deux. J’ai un besoin de liquidités - peut-être excessif - qui m’incite à récupérer des billes quitte à les réinvestir ensuite dans des SCPI à capital fixe si mon projet s’avère moins gourmand que prévu.

RAP "livret A" dans le sens d’une certaine stabilité du rendement, une quasi-certitude de liquidité ces temps-ci et un "Avenir" justement qui me parait forcément moins radieux que les dernières années avec une performance qui a correspondu à ce que je recherchais en investissant dans cette SCPI. Je l’arbitre donc, il m’en reste et je ne veux pas me retrouver avec trop d’une SCPI à capital variable le jour où elle se bloque car cela me parait inévitable à terme.

Immorente et Primovie sont dans mon viseur à court-terme, ça dépendra aussi de ce que la banque voudra bien me prêter (eh oui ici on est "riche" et on cherche tout le temps à emprunter pour des projets).

Ursule, le 01/01/2022 a écrit :
Plus généralement, si le rendement des SCPI se stabilise avec une remontée des taux, quelles sont vos craintes quant à une baisse du prix de la part ? Je ne comprends pas bien ce point, mais vous en savez bien plus que moi et je suis curieux d’en savoir plus sur votre point de vue.

La baisse de prix de part a commencé pour certaines SCPI chez Aestiam notamment. La résistance des SCPI de commerce est étonnante mais réelle. La baisse de prix de part passe aussi par une situation de blocage, actuellement ça fait plus de 6 mois que mes Placement Pierre sont invendables, concrètement elles valent 0. Elles me rapportent un dividende très acceptable et si le gérant daigne mettre en place un fonds de remboursement, elles vaudront 15 à 20% de moins que ce que j’avais envisagé.
Le but est donc de prendre la PV sur les SCPI à capital fixe qui ont pris de la valeur suite à passage en variable où là on se retrouve avec les défauts structurels de ce type de capital, qui monte qui monte sans but ni stratégie puis qui se bloque net dès que la tendance s’inverse.
Dans un environnement où les SCPI engrangent 6MDS € par an de capitaux, c’est inacceptable. Méfiance donc (ça va être un tsunami le jour où la moyenne passera ne serait-ce qu’à -1MD/an).

Globalement je ne suis pas à l’aise avec les SCPI à capital variable même si elles assurent le rendement pour le train de vie. Je préfère payer de l’impôt sur la PV plutôt qu’attendre que la fiscalité baisse avec le risque évident que le prix de part baisse (dans l’absolu ou à cause fonds de remboursement).

Flouzamax · #11

(…) on se retrouve avec les défauts structurels de ce type de capital, qui monte qui monte sans but ni stratégie puis qui se bloque net dès que la tendance s’inverse.
(…) Méfiance donc (ça va être un tsunami le jour où la moyenne passera ne serait-ce qu’à -1MD/an).

Tout à fait d’accord avec vous (cf. ce post mi-2021). Les SCPI à capital variable présentent un risque systémique sous-évalué, qui pourrait très bien apparaître en 2022 ou 2023, la crise du COVID se prolongeant.

Mon scénario noir est le suivant:
1) des annonces généralisées de baisse de rendement et/ou de baisse de prix de part
2) une décollecte en hausse (en partie contrainte pour ceux qui sont au chausse-pied sur l’effet de levier d’emprunt sur des SCPI en baisse de rendement), assorti d’une collecte en baisse
3) un blocage du marché secondaire sur certaines SCPI
4) des articles de presse faisant état de ces problème de liquidité dans les journaux économiques et généralistes
5) un "bank run", retour au 2) mais plus prononcé
6) la vente à la découpe de certaines SCPI pour assurer une liquidité suffisante

On a déjà vu en partie ce scénario dans les années 90 (sur du capital fixe)… pas impossible qu’on ai un "remake".

Surin · #12

Oui, c’est un scénario noir. Pour ma part je ne le vois pas se réaliser à court terme, les collectes devraient rester délirantes les prochaines années, la preuve, le Covid n’a rien freiné.
Ca peut tenir 10 ans comme cela mais un jour viendra forcément où la tendance s’inversera et le jour où davantage de particuliers voudront récupérer leurs billes, l’embouteillage sera long. On voit déjà que dans un marché fluide, certaines SCPI se bloquent des années, nul besoin d’une crise systémique pour que certains trinquent, il suffit d’une ou deux grosses SCPI en difficulté pour que pas mal d’investisseurs se retrouvent dans l’incapacité de retrouver leurs liquidités.
Quant à la presse, elle aura beau agiter son chiffon rouge, ce qui comptera ça seront les chiffres bruts (collecte annuelle, pourcentage de rotation, pourcentage de parts en attente) qui eux, ne (se) trompent pas

Surin · #13

Surin, le 04/01/2022 a écrit :
le jour où davantage de particuliers voudront récupérer leurs billes, l’embouteillage sera long. On voit déjà que dans un marché fluide, certaines SCPI se bloquent des années, nul besoin d’une crise systémique pour que certains trinquent, il suffit d’une ou deux grosses SCPI en difficulté pour que pas mal d’investisseurs se retrouvent dans l’incapacité de retrouver leurs liquidités.
Quant à la presse, elle aura beau agiter son chiffon rouge, ce qui comptera ça seront les chiffres bruts (collecte annuelle, pourcentage de rotation, pourcentage de parts en attente) qui eux, ne (se) trompent pas

On y est.
Je cherche à sortir de quelques SCPI, tout d’abord par besoin de liquidités, mais de plus en plus par crainte de blocages et baisses de prix.
En effet, pour les SCPI qui n’ont pas abaissé leur prix, il est peut-être trop tard pour sortir car si l’on est bloqué, ça peut durer des mois/années, jusqu’à la baisse de prix à venir.

J’avais évoqué dans le message #8 un retour d’expérience suite à la vente de parts de SCPI.
J’avais trouvé cela plutôt facile, même si je regrette la nécessité (et inutilité) de devoir passer par un courrier RAR.
Là mon retour d’expérience est quelque-peu négatif. Cela dépend donc des sociétés de gestion qui ne font pas grand chose pour faciliter la vie des associés (surtout de ceux qui ne souhaitent plus l’être).
Déjà chose agaçante, les formulaires de retraits de parts ne sont plus disponibles, il faut les mendier au service client de la SCPI. Insupportable.

_Primopierre :

SCPI bloquée, résultat ça traîne, le prix baisse, on reçoit un recommandé nous demandant si l’on maintient l’ordre au nouveau prix - auquel cas il n’y a rien à faire - ou si l’on veut le retirer, auquel cas il faut re-envoyer un courrier RAR ! Ridicule.

_Primovie :

pas de baisse de prix mais SCPI bloquée. Capimmo semble vouloir céder des parts en nombre, ça bloque le marché, étrangement Primonial a délibérément choisi de ne pas abaisser le prix de la part, n’est-ce pas dans l’intérêt de Primonial afin que les parts détenues par Capimmo ne subissent pas de baisse ? Les sources pas de rumeurs etc je sais mais je tiens cela de source fiable et je me pose la question du conflit d’intérêt quand des SCI investissent en SCPI gérées par la même maison (ou OPCI et SCPI dans la même SCI …) …

_Sofidy :

formulaire de retrait "disponible" dans l’interface utilisateur donc c’est rassurant, sauf que quand on clique, ça ne marche pas. Il faut donc anticiper les retraits et demander le formulaire au service client.
Là il réclament l’attestation originale de parts de SCPI. Bon courage à ceux qui ne sont pas organisés. Une liste de documents à fournir (normal) mais ils donnent une attestation à remplir sans dire qu’il faut la remplir dans la liste des documents à fournir.
Bizarre cette façon de perdre, décourager (?) l’associé.

_Aestiam :

attention aux blocages, pour Placement Pierre je m’aperçois que la valeur de retrait a baissé. Non pas que la valeur de part a baissé mais les frais ont augmenté. Quand j’ai acheté mes parts les frais de souscription étaient tant, entre-temps Aestiam les augmente, résultat je les subis à la revente. Quand certains disent que ces frais on les paie à la sortie ils n’ont pas tort, pourtant on les paie bien à l’entrée, c’est donc illogique de pouvoir augmenter ces frais de manière rétro-active.
A noter que Alexandre CLAUDET avait promis au Conseil de Surveillance - pour les convaincre - que l’augmentation des frais de souscription s’accompagnerait d’une hausse du prix de la part. Une fois de plus, les promesses n’engagent que ceux qui y croient.
Je lance un avis à ceux qui postulent ou qui sont dedans : ne vous laissez pas berner par les gérants, c’est donnant-donnant, si vous négociez une contre-partie en Conseil de Surveillance, elle doit être garantie et immédiate.

Amundi :

pendant le Covid on pouvait vendre les parts en passant par messagerie, là le courrier RAR est de nouveau imposé. Regrettable.

En fin de compte je suis bien embêté car le contexte est très défavorable et je m’aperçois que mon portefeuille - que je considérais comme liquide car diversifié - ne l’est pas/plus.
Il y a toujours la possibilité d’encaisser les baisses voire de passer par le fonds de remboursement pour retrouver des liquidités mais ça se paie cher et ça prend des mois. Autre option, rester scotché en laissant passer les quelques années et attendre que remonte/redevienne liquide.
Ca peut durer 2 ou 3 ans, ou 10 ou 15, nul ne le sait.

cricri77700 · #14

Bonjour.

Je comprends pas cette crainte. Faut il pas voir sur plus long terme ? Étant diversifier et ayant emprunter à moins de 1 % , je trouve pas qu’il ait urgence à titre personnel.

Seulement 1 scpi sur mon pf à subit une baisse de prix de part et c’est un usufruit me concernant ( lf europ.).

J’ai cru comprendre que c’est surtout les scpi bancaires qui ramassent personnellement j’en ai pas et ont a toujours su que c’était pas optimal.

Est-ce seulement la qualités des scpi médiocres qui font que ça baisse ?!? ( question rhétorique).

Bien à vous.

Surin · #15

Que de clichés dans ce message, ça m’attriste.
Il n’y a pas de SCPI "bancaires", comme vous dîtes, aux caractéristiques spécifiques, je (vous) l’ai déjà dit, vous ne l’entendez pas ( Baisses du prix de part des SCPI en 2023 : à qui le tour ? et bien d’autres messages).
"on(t) a toujours su que c’était pas optimal" n’a aucun sens, n’incluez pas les autres dans ce pronom indéfini, par respect pour eux. Personnellement je me félicite d’avoir investi dans les SCPI de réseau bancaire qui ont un magnifique patrimoine et une évolution positive.
Si c’était surtout les SCPI "bancaires" qui avaient baissé, quid des SCPI Périal, La Française et Primonial ? Fiducial à venir probablement ?

Oublions ces clichés svp.

Ca baisse notamment parce que la gestion a été médiocre, avec des achats précipités poussés par une collecte monumentale. Il y a aujourd’hui une corrélation évidente entre la baisse des prix de parts et le passage à capital variable suivi de collecte à coup de dizaines ou centaines de millions d’euros.
Ca n’en fait pas une généralité mais nous avons toujours dénoncé ici les effets néfastes et dilutifs d’une collecte trop élevée pour les SCPI, il sera intéressant de voir comment celles qui ont résisté à ce premier jet arrivent à s’en sortir sur plus long terme.

cricri77700 · #16

Bonjour.

Déjà le mot "ça m’attriste"; "je vous l’ai déjà dis" en gros que vous vous mettez au dessus direct bof.

Je généralise peut être sur les mots… c’est pas mon fort!
Je pense que d’être dans les détails ne servent pas vraiment à grand chose dans l’investissement en général à part ne pas passer à l’action.

Il faut le juste milieu .

Personnellement je n’ai aucune " scpi bancaire " et j’ai que 20k d’usufruit sur lf europimmo.

Je ne subis aucune baisse de prix de part. Je pense avoir quand même un portefeuille important et diversifier.

Ma base était de refuser toutes les scpi que les banques m’avaient proposés et bien m’en a pris.

Apres vous pouvez me dire qu’il existe tel ou tel scpi qui sont bonnes je reste dans les généralités sinon on avance pas.

Attendons de voir les vrai estimations à la fin de l’année.

Bonne continuation .

Surin · #17

Vous n’êtes pas là pour apprendre, ni pour remettre en question vos certitudes, nous l’avons bien compris mais par pitié, cessez d’asséner vos clichés dans les discussions (encore plus en impliquant les autres), ce n’est pas une question de sémantique (Je généralise peut être sur les mots… c’est pas mon fort!) mais factuellement faux et je vous le démontre à chaque fois.

Choisir quelques SCPI bien gérées par un réseau bancaire ne relève pas du détail mais surtout, l’inverse est carrément s’enfoncer dans vos erreurs (c’est surtout les scpi bancaires qui ramassent) alors que les autres "ramassent" autant et en nombre.
J’ai donné 3 ou 4 exemples de sociétés de gestion hors réseau bancaire aux SCPI mal gérées, sans même les citer toutes, que vous faut-il ?

Quant à laisser entendre que faire preuve d’un minimum de rigueur dans ses raisonnements servirait "à ne pas passer à l’action", qu’il faut rester "dans les généralités sinon on avance pas", c’est encore une fois une erreur qui ne s’applique pas ici, si la généralité est fausse, trompeuse, elle ne fera faire que des erreurs (d’où le terme "cliché").

Utiliser le terme "SCPI bancaire" ou "scpi que les banques m’avaient proposés" est une erreur, d’abord de par la gestion qui ne protègera en rien de sa mauvaise exécution mais aujourd’hui les réseaux bancaires proposent des SCPI Primonial ou Sofidy alors ça ne veut d’autant plus rien dire du tout.
Ce ne sont que des clichés qui ont fait leur temps, je me permets d’insister.

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Aux dernières nouvelles les gérants tablent sur un atterrissage des valeurs vénales des immeubles. Du moins c’est ce qu’ils espèrent en pensant que le plus gros de la baisse s’est révélé cet été, que si ça continue de baisser, même si c’est acquis, ça le sera (serait) dans une moindre mesure.

A titre personnel je m’allège autant que je peux, en espérant ne pas rester bloqué par les demandes de retraits essentiellement dues à des institutionnels. Le problème est que si vous envoyez un ordre de vente après celui d’un institutionnel, ça risque de prendre des mois ou années avant que votre demande passe sans utiliser le fonds de remboursement (quand il existe).

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Edit : j’ai tenté à chaque message d’alimenter le débat sur la situation des SCPI en terme de liquidité et valorisation. Je me fais un devoir de rectifier les erreurs de raisonnement, peu importe la forme, au bout de 3 ou 4 fois, ça devient lassant, j’insiste pour que les novices ne tombent pas dans ces clichés qui masquent une réalité : les disparités entre SCPI sont élevées et s’expliquent en partie par des éléments factuels, typologie d’investissement, localisation, niveau de collecte, vétusté du parc etc …

Dernière modification par Surin (27/09/2023 22h01)

cricri77700 · #18

Je vous laisse gagner le concours de quequette sans problème : je prefere utiliser la mienne autrement ça frustre moins! J’ai du avoir beaucoup de chance dans mes choix de SCPI et mon enrichissement patrimonial vous avez raison.. je devrai même jouer au loto sait on jamais avec toute cette chance.

je suis assez heureux dans ma vie pour ne pas avoir besoin de prendre de la hauteur comme.vous faites perpétuellement.

Mon premier message etait plutôt bienveillant et comme vous le faites souvent ça part en vrille…

J’en resterai la définitivement avec vous on va s’ignorer c’est mieux ainsi.

Surin · #19

Surin, le 24/09/2023 a écrit :
_Sofidy :
formulaire de retrait "disponible" dans l’interface utilisateur donc c’est rassurant, sauf que quand on clique, ça ne marche pas. Il faut donc anticiper les retraits et demander le formulaire au service client.
Là il réclament l’attestation originale de parts de SCPI. Bon courage à ceux qui ne sont pas organisés. Une liste de documents à fournir (normal) mais ils donnent une attestation à remplir sans dire qu’il faut la remplir dans la liste des documents à fournir.
Bizarre cette façon de perdre, décourager (?) l’associé.

Je critique mais, une fois ces paperasses remplies, ils accusent réception très rapidement (les autres ne s’en donnent pas la peine) et les fonds arrivent déjà pour un ordre envoyé en fin de mois.
Ouf, quand on a besoin de liquidités, on peut encore compter sur certaines SCPI (ce ne sont pas les premières que je souhaitais vendre dans ma liste).

Surin · #20

Surin, le 18/03/2020 a écrit :
Le CW8 est sélectionné d’entrée mais aura vocation à fournir le PEA.
Comme j’ai mis un peu d’argent sur le CTO, je me pose la question de quoi mettre dedans. Le problème étant que certains ETF ne sont pas proposés par BD et qu’il me reste certains ETF d’autres places financières que Euronext mais du coup le prix de l’ordre est plus élevé.

3 ans et demi après, je reviens faire un tour sur mon PEA :
Je me suis plutôt désintéressé de ce placement, ça évolue trop comme un yoyo, ça stagne durant des mois, redescend, remonte, je ne suis pas à l’aise avec la bourse.
J’ai investi au début en laissant une poche de liquidités élevée puis n’ai jamais réinvesti car les cours sont montés trop haut et vite (et j’ai tergiversé).
Résultat, ma plus "basse" performance concerne CW8 avec +70 % de gain.
Les autres ETF choisis sont à plus de 100 % de hausse (dont un indexé sur le CAC).
Les liquidités sont restées des liquidités mais je me suis enfin décidé à investir sur un ETF monétaire.
Les critères : si entre 2,5 et 3 % en 2023 et sans frais de souscription, frais modérés, j’achète.
Je réfléchis à alléger mes positions en plus-value et basculer sur le monétaire.

Surin · #21

Chose faite, le PEA est au plus haut, j’avais acheté quelques fonds monétaires en décembre et viens de compléter avec la vente de CW8 et ETF Cac40.
Ca restera là 2 ou 3 ans le temps d’une baisse notable avant que je revienne, la plus-value des fonds investis dépassant les 100 %, je n’ai plus tellement d’ambition autre que suivre à peu près l’inflation.
SP500 et Cac40 +110 %, CW8 +80 %, étonnant mais il faut croire que CW8 a mieux résisté dans la tempête de mars 2020.

Pas de regret d’avoir vendu des parts de Efimmo 1 juste avant la baisse et Immorente avant qu’elle ne se bloque (et plus si affinités …). J’avais hésité en 2022 déjà.
Quelques SCPI bloqués ont néanmoins pu être soldées, blocage temporaire donc.
D’autres ne seront pas vendues, aucune importance, j’ai récupéré suffisamment de liquidités, qui devront être réinvesties pour la partie SCPI à 6 ou 7 % minimum.
Je me pose la question d’en arbitrer quelques-autres si les opportunités d’investissement se concrétisent.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
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Portefeuille d'ETF d'EviDent [ 1 2 3 4 5 6 7 ]	171	66 360	05/03/2022 22h53 par EviDent
Portefeuille d'ETF et de fonds d'Argentarius19 [ 1 2 3 4 ]	87	34 904	06/07/2024 15h27 par Argentarius19
Portefeuille d'ETF d'Ooryl [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ]	237	89 504	31/10/2024 13h32 par ooryl
Portefeuille d'actions et d'ETF de Cristobal [ 1 2 3 4 ]	89	33 752	04/03/2024 00h26 par Cristobal
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Surin a écrit :

dangarcia a écrit :

2 #6 20/06/2020 16h34

Kabal, le 05/06/2020 a écrit :

1 2 #7 22/09/2020 18h18

Cricri a écrit :

4 #8 16/12/2021 18h17

Allez, un petit retour d’expérience suite à la vente de quelques SCPI :

Ursule, le 01/01/2022 a écrit :

Ursule, le 01/01/2022 a écrit :

1 #11 03/01/2022 10h57

4 #13 24/09/2023 13h30

Surin, le 04/01/2022 a écrit :

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1 #17 27/09/2023 13h50

[+1 / -2] #18 27/09/2023 19h20

Surin, le 24/09/2023 a écrit :

_Sofidy :

Surin, le 18/03/2020 a écrit :

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Allez, un petit retour d’expérience suite à la vente de quelques SCPI :

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