Immeuble de rapport : 2e achat !

Bonjour Philippe30,

merci pour cet éclairage, je me posais justement la question des SCI.

Ma 1ere acquisition remonte au tout début d’année, c’est assez récent je vous l’accorde mais je suis assez confiant sur la rentabilité qui avoisine les 14% (118K vs 16,5K), j’ai investi 7K en plus dans des travaux, j’attends le 1er exercice pour voir si je parviens à neutraliser l’impôt ce qui devrait être le cas.

La finalité de mon patrimoine immobilier est de créer un bon complément de retraite voir si possible avant obtenir un revenu principal, disons à partir de 50ans pour pouvoir me donner plus de liberté coté travail ou famille selon…
Pour ce 1er bien je n’exclue pas une revente dans 5-10-15 ans, selon si d’autres projets se présentent.

Pour en revenir à l’offre actuelle j’ai eu des précisions:
- les 5 logements sont loués. (attention il y a des 2 retraités dans le lot + 1 tutelle… )
- pas de travaux à prévoir.
- pas de compteurs individuels.
- production eau chaude/chauffage gaz
- 5 lots à la matrice

Px: 190K
Frais notaire: +/- 15K
Loyer HC: 18,6K
Charges : 2760e
TF: 1050e

Je vais difficilement pouvoir les passer en meublés dans l’immédiat, ma simulation me donne un effort de 60e/mois (sans ass.PNO/GRL, sans apport) en nu au réel avec emprunt sur 20ans. En optimisant un peu cela ne semble pas une mauvaise affaire à premiere vue, qu’en pensez vous?

Bonsoir,

Attention aux "tutelles", la tendance actuelle en psychiatrie est de les "lever" (enlever) de plus en plus (et le plus souvent à la demande du patient, même après des années).

Quand il y a une tutelle, le loyer est payé rubis sur ongle mais quand elle est levée (si cela arrive) c’est souvent catastrophique.

Pour moi, ce n’est donc pas rédhibitoire, mais à savoir pour avoir toutes les cartes en main.

Bonsoir,

merci pour ces réponses j’avance dans mon analyse!

GM a écrit :

Quand il y a une tutelle, le loyer est payé rubis sur ongle mais quand elle est levée (si cela arrive) c’est souvent catastrophique.
Pour moi, ce n’est donc pas rédhibitoire, mais à savoir pour avoir toutes les cartes en main.

Dans ce cas je dois pouvoir mettre en place une GRL à titre préventif? idem pour les retraités?

Philippe30 a écrit :

Tout revenu locatif fiscalement supérieur à 0 vous couteras 15,5 % de CSG ….
Et sera imputé dans votre imposition donc méfiance et assurez vous de ne pas trop monter dans les tours

C’est un point de vigilance, avec 2 biens ou plus je vais exploser le plafond et me retrouver à 41%…
Celui là me rajoute 13K de revenus imposables d’après le site de Kool31 (merci c’est plus rapide que l’excel!)
Du coup j’en viens au problème éternel de ne pas trop se faire taxer tout en maintenant un cashflow positif?! travaux forcément? ou changer de regime fiscal?

Philippe30 a écrit :

- absences de compteurs individuels car il faut alors repartir au prorata des surfaces , c’est source 
  de problème ( locataire absent qui vont payer , locataire qui consomme plus etc….)

Je vais demander comment il gère cet aspect là, un forfait charges est-il possible en non meublé?

freesas a écrit :

C’est un point de vigilance, avec 2 biens ou plus je vais exploser le plafond et me retrouver à 41%…
Celui là me rajoute 13K de revenus imposables d’après le site de Kool31 (merci c’est plus rapide que l’excel!)
Du coup j’en viens au problème éternel de ne pas trop se faire taxer tout en maintenant un cashflow positif?! travaux forcément? ou changer de regime fiscal?

Je ne comprens pas quand vous parlez de changer de rrégime fiscal … ?
Rassurez moi vous etes au regime réel avec un immeuble ?
Sinon changez très vite car vosu allez droit à l’explosion fiscale

freesas a écrit :

Je vais demander comment il gère cet aspect là, un forfait charges est-il possible en non meublé?

Pas de forfait car c’est encore pire ,vous allez payer l’eau des locataires sans aucune limite de consommation

Philippe

Merci pour ces précisions, je n’ai aujourd’hui pas de GRL pour l’immeuble actuel mais j’y songe pour l’avenir afin de palier à toutes éventualités en cas d’impayés. Maintenant je me méfie de ces organismes, si il faut attendre 6 mois apres moult procédures pour se voir rembourser les impayés…Je crois avoir vu d’autres sujets qui en traite sur le forum, je vais chercher…

Concernant la partie charge/eau, la solution qui me parait la plus propre est la pose de ss-compteurs (25€ en GSB) et la plomberie je  connais un peu, au pire j’ai l’appel à un ami plombier pour me sauver…des eaux ;-)

Pour le régime fiscal je suis actuellement en régime réel (meublé) et avec l’achat potentiel de cet immeuble (non meublé) je serai en réel aussi.

Pour faire diminuer les revenus imposables produit par cet immeuble, il faudrait que je puisse faire qques travaux (ex: facade, menuiseries exterieures) mais cela ne peut neutraliser l’impôt que les premieres années, correct?

merci pour le lien, cela fait froid dans le dos, mais je doute sincèrement de la véracité des propos, surtout le fait de revendre sa residence principale pour absorber les dettes de ses locataires, à ce point là autant revendre l’immeuble et passer à autre chose…

Apres reflexion je préfère continuer de faire uniquement du meublé, par contre si je dépasse 23k€ de recettes ET que cela représente >50% de mes revenus  je dois passer LMP obligatoirement?
(ex: 23k LMP+47k salaires = 70k soit >35k pour être LMP, correct?) Donc tant qu’on maintient un revenu salarié supérieur au recettes du meublé on ne peut être LMP. On parle bien de recettes  et non resultat fiscal?
il faut voir les conséquences que cela implique sachant que mes revenus seront variables d’ici un an.

Merci pour le post c’est un limpide.
je comprends l’idée où la personne LMP doit "vivre" de ces revenus plutôt que ceux d’un salaire.
C’est donc vraiment dans l’idée d’une rente et non constitution d’un patrimoine. C’est une perspective que je garde en tête pour plus tard!

J’ai revu ma copie pour un autre bien:

Immeuble 6 lots meublés et cadastrés du studio au T2: 330K
Revenu: 30K
Charges : 2K (eau,edf, gaz)
TF: 800e
tout est rénové en dehors d’un studio loué depuis 10ans, pas de travaux donc dans l’immédiat.
C’est bien situé, achat datant de 95, le vendeur va faire une belle PV!
Bref, en simulation LMNP ca me donne ça à la base:

Prix du bien     330 000 €        
Prix du mobilier     -   €    
Frais notaire  25 503 €    
Montant à financer     344 731 €    
Apport personnel     25 503 €    
Montant du prêt     330 000 €        
Durée du prêt    20 ans        
Taux du prêt     3,50%   
Montant des remboursements     1 966 €        
Loyers mensuels estimés     2 500 €        

Donc bilan comptable:
30K-2K-800-12K(intérêts)-7,9K(amortissement 80% du prix à 3%) = 7.3K imposables

Tresorerie:
30K-2K-800-23.5K(rmb emprunt)-3.3K(impot) = 400e

très (trop) léger revenu foncier net.

Question:
comment fixer le prix du mobilier? le notaire fait une évaluation? est-ce quelque chose qui doit être entendu avec le vendeur avant compromis? pour le vendeur est-ce neutre? Pour l’acheteur cela impacte l’effort d’épargne (ex: 10ke / 6 ans soit 1.6K/an d’amortissement à déduire en plus)

En baissant le prix du bien à 300K par ex, on augmente le revenu imposable certes mais la tresorerie est encore plus positive à court terme ensuite vient fatalement le cas où cela s’inverse (interets baissent) et on a un effort d’épargne à produire, mon raisonnement vous semble-t-il correct?

Est-ce un bon investissement à la base qui mérite juste d’être un peu optimisé fiscalement? (lmnp réel puis micro-bic par ex)

Je parle en théorie car j’imagine que sur 20ans des travaux viendront inévitablement (ex: facade).

freesas a écrit :

Question:
comment fixer le prix du mobilier? le notaire fait une évaluation? est-ce quelque chose qui doit être entendu avec le vendeur avant compromis? pour le vendeur est-ce neutre? Pour l’acheteur cela impacte l’effort d’épargne (ex: 10ke / 6 ans soit 1.6K/an d’amortissement à déduire en plus)

En baissant le prix du bien à 300K par ex, on augmente le revenu imposable certes mais la tresorerie est encore plus positive à court terme ensuite vient fatalement le cas où cela s’inverse (interets baissent) et on a un effort d’épargne à produire, mon raisonnement vous semble-t-il correct?

Est-ce un bon investissement à la base qui mérite juste d’être un peu optimisé fiscalement? (lmnp réel puis micro-bic par ex)

Vous êtes légèrement au dessus de 7% de renta nette. C’est pas mal. Etes vous sur de la TF? 800 euros pour 6 logements est très faible.

Pour le mobilier, fixez un prix forfaitaire et sortez le du prix de vente pour ne pas payer de frais de notaire dessus.

Je ne comprends pas votre raisonnement sur la baisse du prix. Un prix plus bas entraine un meilleur cash flow. C’est tout bon.
Vous pouvez emprunter sur 25 ans pour l’augmenter encore plus. Les intérêts permettraient de baisser votre imposition.
Vous pouvez surement ajuster l’amortissement pour ne pas être imposable au début.

Quand on passe de LMNP à LMP on perd le solde de déficit reportable si on en a un. Pas les amortissements, mais les déficits reportables oui.

Je n’ai pas le texte sous la main et je connais votre côté tatillon, donc je vous laisse chercher de votre côté où se niche cette joyeuseté comptable.

Philippe30 a écrit :

Un impayé doit être supportable pour un investisseur par contre dans le cadre de plusieurs biens comme c’est le cas de freesas avec l’immeuble il faut prendre des garanties sinon c’est pas tenable de tout payé pendant plusieurs mois.

L’expérience incite à la prudence 

Philippe

Philippe30 a écrit :

Pour votre information une procedure d’impayés durent entre 1 an et demi à 2 ans

Philippe

Pour compléter, ma modeste expérience dans ce sujet m’a couté environ 5K€
Avocat, assigantion, huisier, finalement état des lieux de sortie avec huissier et témoin
et m’a bien occupé durant les vacances….
NB: Pour un loyer d’environ 1000€

D’ou ma décision:
quand j’ai un bon locataire, je le chouchoute et je ne me précipite pas pour appliquer les réavaulation annuelles
Mieux vaut louer 1000 € tous les mois pendant 3 ou 4 ans
que 1024€  et changer tous les 15 mois

Bonjour,

Le préavis est de 3 mois avant la fin du contrat, congé dûment motivé. C’est une loi d’ordre public, on ne peut y déroger.

Article L632-1 al 5 du CCH : et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Merci pour les précisions, loin de moi l’idée d’abuser d’un locataire, j’ai souvent entendu des bailleurs arguer le fait d’avoir pu mettre de dehors un locataire indélicat que je me demandais juste si c’était grace au bail mais il semble que cela soit simplement par rapport de force.

Sinon j’étais au peu près sûr d’avoir une remarque pour l’auberge de jeunesse comme vous le souligner il faut ’tenir’ le bâtiment. C’était plus dans l’idée d’avoir une ambiance agréable et de faire que les gens s’y trouve bien et qu’ils respectent leur environnement. Enfin c’est peut être une vision un peu utopique ;-)