Mon voisin surélève sa toiture sans permis !

Rien à redire quant à votre démarche, j’aurai agi de la même manière (PV d’huissier, signalement en mairie, requête en référé). Tel que vous décrivez la situation, votre voisin a tout faux et sera condamné à détruire les constructions illégales… à moins qu’il ne dispose de sérieux appuis en mairie ?

J’orienterais plutôt la demande de référé sur le terrain de l’entorse aux règles de sécurité (non-respect de la réglementation sur l’amiante, et propagation de débris amiantés sur votre terrain).

Une remarque cependant : veillez à ce que vos propres affaires soient parfaitement en ordre (urbanisme, déclarations aux impôts, permis de louer si applicable etc…) car votre chaleureux voisin ne manquera pas de lancer des représailles.

Non je ne tarde pas mais au mois d’août rien n’est simple : avocats, huissiers, contrôleurs de l’urbanisme sont en congés et c’est bien pour cela que les travaux illicites se déroulent ce mois-ci !

Mon avocate est en congés et a préféré m’orienter vers un confrère spécialisé en immobilier qui sera de retour fin de semaine prochaine mais qui a déjà pris mon attache. Il va "prendre sur ses vacances" pour monter le dossier en vue du lancement de la requête début septembre ; nous allons tenter le "heure à heure" et à défaut le référé classique.

Les services municipaux de l’urbanisme ont fait preuve de toute la diligence possible : deux courriers de mis en demeure ont déjà été adressés au contrevenant, sommé de faire parvenir ses observations avant le 20 septembre, faute de quoi la mairie dressera PV de non conformité.

Quoi qu’il en soit je n’attends rien de la procédure pénale : le maire va transmettre le dossier au procureur comme il en a l’obligation, mais ce dernier peut très bien classer sans suite ou entrer en voie de composition pénale, le contrevenant payant une amende pour solde de toute compte.

J’estime que seule une procédure civile lancée à mon initiative peut me permettre de faire valoir mes droits et d’obtenir la démolition et/ou une indemnité couvrant mon préjudice. Si je ne fais rien, il ne se passera rien, la construction illicite demeurant en l’état.

J’ai en effet pris la peine d’écrire en recommandé à la SCI pour faire la preuve que j’ai tenté de négocier avant d’entamer la procédure.

En effet, selon les termes du second courrier de la mairie, le bâtiment du contrevenant est situé en périmètre de protection des monuments historiques, ce qui constitue sans doute une circonstance aggravante.

J’ajoute enfin que mes locataires ne sont pas contents et qu’ils ont raison de ne pas l’être ; peut-être vont-ils se lasser et donner congé cela même s’ils sont en place depuis pas mal d’années. Il est aussi utile d’être en bonnes relations avec ses locataires : ce sont eux qui m’ont alerté.

Je suis loin d’être aussi pointu que Iqce. J’ajoute quand même une petite réflexion :
- vous raisonnez surtout sur le tort que ça vous fait, ce qui est bien naturel.
- mais cette personne contrevient aussi et surtout aux règles de l’urbanisme et de la protection du patrimoine. Donc, c’est avant tout à la société qu’il fait du tort.

Ne pas oublier que la justice n’est pas tant là pour réparer les torts d’une "victime", que pour faire appliquer la loi "au nom du peuple français".

Avec le fait que c’est situé en périmètre ABF, cette personne ne s’en tirera pas comme ça. Elle est sûre et certaine qu’elle devra se mettre en règle un jour ou l’autre. Ce genre d’affaires finit parfois avec la construction détruite d’un coup de bulldozer (10 ans après…). Donc, un argument de bon sens à faire passer à votre voisin s’il est accessible à la raison : en zone ABF, il ne s’en tirera pas comme ça. Il devra détruire et se conformer aux règles. C’est sûr et certain : tant qu’il ne se sera pas mis en conformité, il sera poursuivi. Le plus tôt il le fera, le mieux ça sera pour tout le monde…

Bonjour,

J’ai examiné plus en détail les termes du courrier de la mairie au mis en cause : il est écrit "ces travaux sont de nature à porter atteinte au bâti avoisinant situé en périmètre de protection des monuments historiques".

Du coup j’ai eu un échange de vues avec la voisine située de l’autre côté de la parcelle du mis en cause : elle m’a bien confirmé que son pavillon était en périmètre de protection ; en revanche, elle n’envisage pas pour l’instant de mener une procédure contre le mis en cause, estimant que cela sera trop long et coûteux ; elle craint de plus que cela soit un obstacle à une vente éventuelle de son pavillon.

Je comprends donc que la parcelle du mis en cause est située en limite du périmètre de protection des monuments historiques et que les travaux illicites sont susceptibles de nuire au bâti situé à l’intérieur de ce périmètre. Ma propre parcelle est  clairement en dehors de ce périmètre, même pas à la frontière.

A ce stade, je persiste dans mon intention de lancer une requête en référé au plus tôt afin d’obtenir des mesures provisoires mettant un terme non pas aux violations du code de l’urbanisme mais aux troubles anormaux de voisinage qui portent préjudice à mes locataires : les débris de fibrociment doivent être collectés par une entreprise agréée ; les eaux pluviales doivent être recueillies à l’intérieur de la parcelle du mis en cause ; l’acrotère doit être bâché ou obturé. Ce sont là des mesures d’urgence que seul un référé me permettra d’obtenir.

Je vais également préparer deux courriers :

- le premier vers la mairie, les remerciant des diligences déjà accomplies, leur indiquant que la hauteur du bâtiment surélevé du mis en cause étant nettement supérieure à celle permise par le PLU ses travaux ne sont pas régularisables (c’est d’ailleurs ce que la mairie écrit au mis en cause) et qu’en conséquence j’attends désormais de la municipalité qu’elle dresse procès-verbal de l’infraction et en transmette copie au procureur de la République. Ce courrier vise entre les lignes à faire comprendre au maire que si d’aventure il régularisait ces travaux illicites, je n’hésiterais pas à aller au TA pour faire casser sa décision.

Je pense que la mairie fera son travail mais pas davantage : l’infraction sera constatée et le dossier transmis au procureur, mais la commune ne se portera jamais partie civile, cela d’autant plus que la construction illicite n’est pas visible depuis la voirie urbaine, enfin très peu visible…

- le second vers l’architecte des bâtiments de France pour le mettre "dans la boucle", car je ne suis pas certain que la mairie le fasse.

Pour la suite je verrai bien : soit une poursuite de la procédure civile sur le fond soit me porter partie civile si le procureur entame des poursuites pénales contre le mis en cause.

L’avantage du pénal c’est que l’expertise est réalisée par les services de l’Etat à ses frais, mais le procureur reste le maître du tempo de la procédure.

La procédure civile est bien plus coûteuse car le plaignant doit avancer les frais d’expertise, mais il est possible d’arrêter la procédure à tout moment dès lors qu’un accord avec le mis en cause (indemnisation et/ou reprise des travaux) peut être trouvé.

Pour information, l’amende pénale peut atteindre 6000€/m2 construit sans autorisation. Pour autant, je ne tiens pas particulièrement à ce qu’il soit condamné au pénal ; mon objectif est plutôt qu’il recouvre l’acrotère, ce qui supprimerait le préjudice de mes locataires, et qu’il me verse une indemnité en contrepartie de mon désistement. Bref, l’objectif c’est de protéger mes locataires et de récupérer un peu d’argent ; s’il ne veut rien comprendre je demanderai la démolition.

IQCE j’ignore tout de votre "job" même si je comprends que vous êtes largement plus pointu que moi sur les problématiques urbanistiques.

Non j’estime que l’on ne rentre pas du tout dans le champ des adaptations mineures permettant de déroger au PLU : le bâtiment du mis en cause avait une hauteur au faîtage d’environ 8m portée à 9m après travaux illicites, cela dans une bande de constructibilité secondaire où le PLU prévoit une hauteur maximale de 3,50m ! Ce bâtiment a été construit il y a près de 60 ans bien avant l’adoption du PLU.

Je suis évidemment disposé à rencontrer l’ABF départemental, mais encore faudrait-il que ce haut fonctionnaire soit disposé à me recevoir. Cela n’est pas simple pour moi car je vis à 600km de là ; bon, je suis déjà venu en urgence pour accompagner l’huissier dans son constat et découvrir de visu les dégâts.

Autre point que je n’ai pas précisé : 3 appartements locatifs ont été créés sous les toits dans ce bâtiment initialement à usage artisanal, seul le rdc étant encore à usage d’entrepôt. J’ignore si des autorisations de transformation ont été demandées et délivrées en ce sens ; je suis par ailleurs surpris que l’on puisse louer des appartements situés sous une toiture en fibrociment…..

Macaxeira a écrit :

La réaction me parait complètement disproportionnée au tort causé.

J’ai eu un cas similaire à celui décrit dans une maison de ville que j’occupais comme locataire.

La maison à côté de celle que j’occupais a été rehaussée.

La conséquence a été que "mon" jardin qui auparavant était partiellement ensoleillé, s’est ensuite retrouvé en permanence à l’ombre quelle que soit l’heure de la journée.

Comme j’étais locataire, j’ai laissé couler. Mais si j’avais été propriétaire, comme Gustou j’aurais tout mis en œuvre pour m’opposer à ses travaux, car une bonne partie du charme de cette maison de ville a été perdu avec le rehaussement de la maison voisine.

Mais qu’est ce qui passe par la tête des gens pour se lancer sans permis ?

Ils se disent, "avec un peu de chance ça passe crème" ?

Pour le zonage : ça c’est vraiment pas dur de savoir. Généralement les communes ont le PLU disponibles en ligne. Sinon, vous avez aussi un site gouvernemental qui recense les documents d’urbanisme (je ne sais plus le nom mais on le trouve facilement). Quand vous avez la carte avec la zone de servitude dessinée : soit il est à l’intérieur, soit il ne n’est pas !

Sur la démarche : je pense que vous avez raison. Ca coûtera peut-être 10000 € mais la perte de valeur de votre maison ne serait-elle pas supérieure ? Servir de bac absorbant pour l’eau de pluie du voisin, dans son ombre, n’est jamais une bonne chose pour la valeur de la maison.

Par contre, ne sous-estimez pas le risque de rétorsion. Genre pneus crevés (ceux de vos locataires, même s’ils n’ont rien fait) ou départ d’incendie. Comme disait l’autre : les cons ça ose tout, c’est même à ça qu’on les reconnaît.

gustou, le 20/08/2020 a écrit :

Bonjour,

Je suis propriétaire d’une maison partagée en 3 appartements tous loués à d’excellents locataires, mais je rencontre des déboires avec le voisinage :

    Merci aux urbanistes et aux juristes du forum de me faire connaître leur avis.

Bonjour Gustou, et tous les IH

Et si vous vous abonniez à votre présentation, pour voir les messages qui vous ont été laissés, et répondre vous aussi aux questions posées ?

Mimizoé1

La consultation du géoportail de l’IGN est en effet bien utile : j’ai découvert que ni ma parcelle ni celle du mis en cause ne relevaient d’une quelconque servitude au titre des monuments historiques ; en revanche, la parcelle de la voisine également concernée par ce préjudice est considérée comme une "construction d’intérêt patrimonial".

Pour ces constructions patrimoniales le PLU de la ville stipule que :

PLU a écrit :

Le  règlement  écrit  du  PLU  (pièce  n°3-1)  prévoit  des  dispositions  spécifiques  applicables  à  ces  constructions  et  ensembles ainsi identifiés, notamment aux articles 2 et 11. Ces dispositions visent, non pas à interdire toute évolution des constructions, mais  à  encadrer  les  travaux  réalisés  afin  que  ces  derniers  préservent  et  mettent  en  valeur  les  caractéristiques  qui  ont prévalu à fonder leur identification. C’est pourquoi le règlement renvoie au présent document qui précise, dans les tableaux,pour chaque construction les caractéristiques à préserver et à mettre en valeur.En outre, ces éléments de patrimoine, repérés et protégés au titre de l’article L.123-1-5 III,2° du codede l’urbanisme, sont soumis à un régime particulier en ce qui concerne les autorisations individuelles d’occuper et d’utiliser le sol: -tous les travaux qui ne seraient pas soumis à un permis de démolir, à l’exception des travaux d’entretien, portant sur un élément de bâti identifié doivent être précédés d’une déclaration préalable (article R.421-17);-tous  les  travaux  de  nature  à  supprimer  un  bâti  ou  un  élément  de  bâti  identifié  doivent  être  précédés  d’une demande de permis de démolir (article R.421-28).

En résumé ce ne sont pas des monuments historiques mais on ne peut pas y faire n’importe quoi y compris à leur proximité immédiate. En revanche, je ne sais pas si l’ABF a compétence pour ces constructions d’intérêt patrimonial.

Macaxeira a écrit :

La réaction me parait complètement disproportionnée au tort causé.

Vous ne connaissez pas le terrain, mais un gros orage, et 10 cm de toiture en plus, en pan descendante, ça peu entraîner un mouvement de terrain.
Car un terrain habitué à recevoir l’eau de la pluie, n’est pas forcément capable de recevoir 100m² de déversement.

Donc indirectement, laisser faire c’est aussi engager sa responsabilité de propriétaire envers ses locataires.

Sinon une question un peu basique, qu’en disent les ABF ?
Je demande, car pour une huisserie, j’ai négocié directement avec les ABF et non avec la municipalité (la municipalité restant campé sur les règles de principes des ABF, sans adaptation possible).

monpersylv a écrit :

Bonjour,

Iqce a écrit :

Géoportail de l’urbanisme ; mais en général en ligne sur le site de la commune. Comment ça marche ? - Géoportail de l’Urbanisme

Effectivement, dans un premier temps le plus simple est de regarder le Géoportail de l’Urbanisme, de plus en plus de documents y sont recensés. Sinon le document est consultable en Mairie. Le zonage du PLU devrait normalement faire figurer l’aire de protection du Monument Historique, superposé à la parcelle ou au bâtiment. Sinon vous pouvez consulter le périmètre de protection du MH sur l’Atlas des Patrimoines.

Sylvain

NB : normalement les documents récents sont obligatoirement versés au "GPU" ; mais tous les BE ne sont pas aux normes, et au final, comme je l’indique, le doc’ et plus sûrement trouvable en ligne sur le site de la collectivité. Au passage, les servitudes ABF seront de préférence reportées sur le règlement graphique (cad : le plan) mais parfois ils sont en annexes obligatoires du document. Et les périmètres sont issus de l’Atlas et envoyés par les SDAP aux BE (enfin, de mon temps).
Donc, personnellement je ne me fie qu’au seul PLU / PLUi puisque ce sont des documents opposables et créateurs de droit, ce que n’est pas l’Atlas.
=> Dans un contexte de contentieux, la précision est d’importance, voir capitale en cas d’oubli ou d’erreur de report.
NB 2 : le langage contentieux ne se prête pas à l’humour, je tente de rajouter du smiley pour arrondir le propos de mes posts.