Portefeuille de SCPI de MrDividende

BetterCallSam · #26

Et une petite précision, si vous ne voulez pas être imposé sur la plus value des SCPI de capitalisation il faut les garder 30 ans (barème classique sur les plus values immobilières). En espérant que les lois ne changent pas d’ici là :S

De plus si vous trouvez des SCPI de capitalisation intéressantes je suis preneur car je n’ai pu trouver que ça :
PATRIMMO CROISSANCE : 12% frais d’entrées, 5% annuel
PIERRE 48 : 10% entrée, 2% annuel (pas sur de moi là)
IMMORENTE 2 : 6% entrée, 3% annuel
SOFIPRIME : 12% entrée (je trouve que 0.5% de rendement, étrange)

En gros que PATRIMMO CROISSANCE qui semble valoir le coup (mais les frais d’entrées sont élevés sont largement supérieurs à vos prévisions).

Woyal · #27

C’est peut-être car vous ne parlez que de rendement, or ce ne sont pas des SCPI de rendement, les distributions sont "exceptionnelles" (généralement de la distribution de plus value).
Il faut dans le cas de ces SCPI regarder la performance globale.

BetterCallSam · #28

Je ne parle pas de dividendes là mais de plus value annuelle (donc de performance globale annuelle).
Je me suis peut être trompé dans les chiffres car j’ai eu un peu du mal à avoir des infos fiables mais je comprends bien la différence entre dividendes et plus values

myred · #29

MrDividende, le 24/08/2020 a écrit :
performance de l’opération

Le gain de l’opération sera les éventuelles PV sur le prix des parts de SCPI distributives (que je préfère considérer à zéro pour rester conservatif) ET les PV réalisés sur les supports capitalisants.

À 3% de frais d’entrée et une performance annuelle de 4,5% les 46 205€ investis devraient devenir 108 091€.

Valeur finale du portefeuille : 161 886€ donc un gain brut de ~ 62k€.

Bonjour,
Le montage a l’air intéressant, le problème intervient lors du remboursement du crédit in fine.

A la 20ème année il faut vendre les SCPI de capitalisation, du coup vous allez avoir environ 53k de plus value soit 19k d’impôt. Donc sur les 108k brut vous pourrez revendre vos parts à 90k net.
Il faudra donc trouver 10k pour rembourser le crédit (et encore plus avec un rendement < 4.5%).

L’idéal serait de conserver les SCPI 30 ans pour ne pas à avoir à payer d’impôt dessus.

MrDividende · #30

Bonjour,

Pas exactement. La priorité sera de vendre les SCPI de rendement à hauteur de 50k€ (0 PV dessus par hypothèse donc 0 impôts).

Il faudra ensuite pour compléter vendre environ 60k€ de support capitalisant dont environ la moitié sera constituée de capital et l’autre de PV. On obtiendra donc 50k€ + 30k + 30k x 0,7 = 100k€

Les 40k€ restants de supports capitalisants n’auront pas besoin d’être vendu et continueront de capitaliser, il n’est pas nécessaire de payer l’impôt dessus.

cat · #31

@myred
Vous oubliez allègrement les abattements pour durée de détention qui font que votre calcul surestime (largement) l’imposition sur la plus-value.

La réalité est qu’au bout de 20 ans de détention, la plus-value ne sera quasiment plus imposé à l’IR mais qu’il restera une grosse partie des prélèvements sociaux. Cela devrait donner quelque chose dans ce goût :
* IR = 53*(1-0.06*15)*0.19 = 1k€;
* PS = 53*(1-0.0165*15)*0.172 = 6.86k€;
soit un total de 7.86k€ sensiblement inférieur au 19k€ annoncés.

Bien à vous,
cat

EDIT : ajout lien vers service-public.fr concernant la plus-value immobilière.

Dernière modification par cat (25/08/2020 11h58)

myred · #32

Effectivement c’est beaucoup mieux en faisant ça !

Edit
(L’abattement par est par année de détention ça change tout)

Caratheodory · #33

Ce que vous calculez est une estimation optimiste de votre gain.
Il n’y a aucune loi naturelle qui fixe à 4.5% le rendement de la pierre papier surtout si on l’achète avec un risque de baisse de prix des parts.

Personnellement, je calculerais à 3.5% de rendement et une absence de revalorisation des parts pour avoir une estimation pessimiste du gain. Et je considérerais avoir 10% de chance de faire pire et 10% de chance de faire mieux.

Mon calcul à la louche tombe entre 10k et 50k de gain à fiscalité constante. L’immense avantage est que ca ne coute rien sinon de porter un risque et de consommer de la capacité d’endettement. En plus, une petite poussée d’inflation à 2% ce qui n’est pas exclu dans quelques années vous serait apriori éminemment favorable.

MrDividende · #34

Bonjour Caratheodory,

Évidemment 4,5% de rendement reste une hypothèse, un peu comme lorsqu’en bourse on mise sur du 7-8% par an à LT.

Mais lorsque vous regardez la performance de fonds comme SCI Capimmo c’est bien ce que l’on obtient. Voici l’historique depuis 2007.

Même lors de la crise des subprimes les performances sont restées positives.

Ce qui est certain est que la majorité des SCPI investissent dans les commerces et les bureaux. Or ce sont deux secteurs très touchés dont les fondamentaux économiques sont en danger (covid mais pas que, il y a aussi le déclin structurel du 21e siècle avec la digitalisation = ecommerce + teletravail).

Personne ne sait si le déclin est temporaire ou va durer (fort possible). Idéalement je souhaiterai donc privilégier la santé, le résidentiel et les entrepôts. Mais ce n’est pas simple à faire avec l’immobilier papier.

Je trouve clairement qu’emprunter en SCPI est bien plus risqué (surtout sur 20 ans) qu’emprunter sur un bon vieil ETF World. Mais malheureusement les banques et la France ne l’entendent pas ainsi.

À partir de là il faut donc faire des choix et prendre des risques…

BetterCallSam · #35

Vu les valorisations actuelles en bourse je ne suis pas sur qu’emprunter pour de la SCPI soit plus risqué que pour du ETF World. A 4.5% de rendement c’est très attractif et potentiellement pourrait devenir une valeur refuge en cas de crise. Mais bon c’est un autre sujet ^^

Sinon 4.5% me parait quand même réaliste, en cherchant des SCPI qui sont assez grosses et qui font déjà du 5% ou plus ça parait serrein. A mon sens même si on est dans un monde plus en plus digital les sociétés auront toujours besoin de bureaux. Avec le covid le gens se sont rués sur le télétravail mais pour le contrôle et même pour la séparation vie privée / vie professionnelle il est probable qu’on revienne aux normes (perso j’ai testé le télétravail il y a des années, j’ai pas tenu longtemps).

En tout cas franchement votre projet est super, j’aurai même dit n’hésitez pas à emprunter plus xD

(et tenez nous au courant des SCPI à capitalisations, ça m’intéresse grandement)

Caratheodory · #36

Il y a des scpi que je trouve relativement attrayantes specialisées santé (par ex, celles que vous avez citées) et logistique. Il me semble en effet qu’elles ont toute leur place dans votre projet de diversification.

Les scpi spécialisées dans le résidentiel me semblent globalement moins attrayantes.

Sinon la grande majorité des scpi, et notamment celles qui ont fait leurs preuves, reposent sur un patrimoine de bureaux et de commerces.

Je ne m’affole pas vraiment à leur sujet mais la distribution de certaines connait un trou d’air sérieux en ce moment.

En tous cas, le risque de la pierre papier me semble aussi plus grand que celui d’un ETF world sur 20 ans.

À chaque fois que l’économie connait une crise majeure, et c’est indiscutablement le cas, elle entre dans une phase nouvelle dont il est difficile de prévoir les caractéristiques car cela dépend en grande partie de comment la crise affecte la psychologie et les habitudes des acteurs.

preat · #37

Bonjour MrDividende,

Ci-dessous les rendements prévisionnels en 2020 pour quelques SCPI.
Source provenant du site de Linxea : Linxea

ooryl · #38

Bonjour MrDividende,

Votre raisonnement ayant été posé et le montage planifié, êtes vous par conséquent passé à l’action ?

MrDividende · #39

Bonjour Ooryl,

J’ai expliqué dans mon autre file de portefeuille (boursier) (dans ce message et d’autres) qu’au final on m’avait proposé un autre type de crédit : 50k€ sur 10 ans à un taux de 2,3%.

L’intérêt de ce crédit est qu’il est considéré comme « perso sur mesure » et donc qu’on ne m’oblige pas à détailler les supports d’investissement sélectionnés. J’ai donc pu l’utiliser pour investir en bourse au lieu de supports immobiliers, avec pour objectif d’accroître la rentabilité de l’investissement. Avec maintenant 1 an de recul et des marchés qui ont pris près de 30% cette année (soit quasiment 10 ans de rendement de SCPI en intégrant les frais d’entrée), l’opération a pour le moment été favorable. À voir si cela durera.

Bien à vous (et bonnes fêtes de fin d’année à vous et tous ceux qui lisent ce message ! 🎄)

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MrDividende, le 24/08/2020 a écrit :

performance de l’opération

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