Bed43fr [31] : étude de cas immobilier (grosse rénovation)

Pouvez vous donner plus d‘ infos sur les revenus de locations (détails)

Quelques remarques :
- j’espère que c’est le nord de la Haute-Garonne et pas le Comminges.
- les loyers me semblent élevés. Et pour la partie à aménager : un T4-T5 n’a pas du tout le même loyer au m² que deux appartements de petite surface. De toute façon pour les grandes surfaces les gens préfèreront une maison avec un bout de jardin.
- l’autoroute avec échangeur à 10 km, c’est trop loin. Vous cherchez à louer, vous avez besoin de prendre l’autoroute tous les jours pour aller travailler (ce qui fait déjà un grand trajet) : vous cherchez à proximité immédiate de l’échangeur, ou bien à 10 km de l’échangeur ?

Le même projet à proximité immédiate de l’échangeur, c’était jackpot.

Et j’aurais tendance à dire que tant qu’à faire 220 k€ de travaux, il vaut mieux le faire sur un bien plus cher car mieux placé. Vos 220 k€ ne feront rien sur les 3 critères principaux de l’immobilier.

Votre cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - Déductibilité des travaux : seuls les travaux d’entretien et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Les frais liés à l’aménagement de l’espace de 94 m2 ont de grandes chances de ne pas être déductibles. De nombreux messages sur le site détaillent ce point (un exemple).

2 - Prix de revient : Quel est le prix au m2 des appartments dans la commune concernée pour des biens rénovés ? Est il supérieur à 900 euros/m2 ((130+220)/416)

3 - Combien de temps envisagez vous de conserver le bien ? En cas de vente, le coût des travaux déduits du revenu foncier ne pourront pas être ajoutés au prix d’achat pour la détermination de la plus value imposable…

4 - Avez vous fait une simulation de votre imposition après 10 ans par exemple ? Cela risque de piquer, avec 25 k€ de revenus complémentaires et éventuellement une baisse du nombre de parts fiscales (enfants majeurs quittant le foyer)… Le taux d’imposition monte vite à 47,2 % (30 + 17,2).

4 bis - Possibilité de basculer en location meublée à terme ? Importance de la demande locale ?

5 - Avez vous vérifié les règles d’urbanisme applicables dans la commune en cas de création de logements ?

6 - La création de logements et l’amélioration du confort va augmenter la valeur locative globale prise en compte pour la détermination de la taxe foncière….par rapport à la situation actuelle…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (29/08/2020 15h45)

Je viens de découvrir que 10700€ de déficit foncier devait être déduit des revenus globaux l’année des travaux. Donc si ma rénovation est à cheval sur 2020 et 2021 je vais donc avoir 2x10700€ de déficit en moins à déduire de mes revenus fonciers

corrigetonimpot.fr a écrit :

Le fisc impose la déduction immédiate des 10 700 premiers euros de déficit sur les salaires avant d’avoir le droit de provisionner. Une notion qui a son importance puisqu’il peut s’avérer souvent judicieux de faire le gros des travaux sur une année seulement. Les contribuables qui dispatchent les travaux sur deux années fiscales n’optimisent pas au mieux l’impôt puisqu’ils créent deux fois les premiers 10 700 € de déficit.

Si j’ai bien compris cela change un peu la donne concernant mon projet car je perds 2x1840€ de déduction fiscale au final! (à moins de faire l’intégralité des travaux en 2021, auquel cas je perdrai seulement 1x1840€)

Le post initial étant trop vieux je ne peux pas le mettre à jour mais d’après mes calculs je ne pourrai avoir une imposition à zéro que pendant 6 ou 7 ans seulement…
Le projet reste viable, il est seulement moins intéressant que je ne croyais, j’espère ne pas découvrir d’autres mauvaises fiscales!

Bonjour à tous

Petite news sur l’avancée de mon projet suite à une réunion avec mon MoE pour estimation des travaux. Suite à une seconde visite avec son maçon/couvreur et à consultation de ses artisans il a détaillé chaque poste et quasi tous les chiffrages ont augmenté (doublement/trimplement) par rapport à ce qu’il m’avait dit oralement (je le cite "comptez par appart 4k pour l’élec, 3k pour la plomberie, 3k pour la peinture"). Il a fait un énorme boulot, très détaillé, très précis, très pro.
A la fin de la première visite éclair, avec toutes les indications qu’il m’avait données j’en était arrivé à un prix de 220k€, comme vous pouvez le voir dans le premier post. Maintenant le coût maximal des travaux est estimé à 320k€! +10k€ pour 5 cuisines, poste que je me réserve.

Ouch, là ça va être dur, pour rappel le bien est à 160k€ à la vente. Admettons que je négocie le bien à 70k€ (60% de baisse!) cela nous donne une renta brute de l’ordre de 7% et je tombe à 4.5% de rentabilité net net.

Je peux espérer être à moins de 320k€ car pas mal de postes sont optimisables mais en réno il faut toujours prévoir une marge pour les imprévus.

Que me conseillez, vous ?
1) je laisse tout tomber avant d’y laisser des plumes, j’aurai acquis pas mal d’expérience, fin de l’histoire
2) je tente une négo du bien à 30k€ ce qui m’amène à 8% de renta brute
3) trouver un moyen de réduire le coût des travaux (idées?)

bed43fr a écrit :

Que me conseillez, vous ?

Le fil complet de votre sujet Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation) comprend déjà de nombreux avertissements, alertes sur l’erreur d’investir ici.

Comment se fait-il que nous nous trouvons maintenant sur le même fil purgé de ces messages ?

Les réponses avant même cette mauvaise nouvelle (pourtant pronostiquée) étaient parfaitement claires. Que vous faut-il de plus ?

Logiquement, on fait un fil de discussion par projet. Or, vous avez deux fils de discussion, sur des projets très très similaires.

Avez-vous vraiment étudié deux projets très similaires à trois semaines d’écart ? Ou bien avez-vous fait plancher les forumeurs deux fois sur le même projet ?

Je vous fais une suggestion : donner à chaque projet un titre très explicite, basé soit sur les caractéristiques objectives (exemple : "maison de 3 étages 350 m² de 1800"), soit sur une caractéristique plus pittoresque (exemple : "la maison aux volets bleus").

Suite à une seconde visite avec son maçon/couvreur et à consultation de ses artisans il a détaillé chaque poste et quasi tous les chiffrages ont augmenté (doublement/trimplement) par rapport à ce qu’il m’avait dit oralement (je le cite "comptez par appart 4k pour l’élec, 3k pour la plomberie, 3k pour la peinture"). Il a fait un énorme boulot, très détaillé, très précis, très pro.

Vous trouvez très pro quelqu’un qui n’est pas capable d’annoncer un chiffrage initial correct ?

Le chiffrage initial était donc totalement erroné, mais celui-là, c’est le bon, dites-vous. Comment pouvez-vous en être sûr ? S’il a pu foirer l’étape précédente à ce point, qu’a-t-il pu foirer cette fois-ci ? Ca ne sera peut-être pas au niveau du chiffrage, mais sur autre chose (une étape administrative par exemple). Moi personnellement, je ne pourrais pas faire confiance après "doublement/triplement".

A mon humble avis, vos erreurs, approximations, et une certaine naïveté globale montrent que vous vous attaquez à un projet trop complexe par rapport à votre niveau de compétences. Vous devriez faire un petit projet, bien plus simple (genre un studio ou F1 défraîchi, à rénover et à meubler), pour apprendre progressivement.

Dernière modification par Bernard2K (10/10/2020 17h22)

Bonjour

Mea coulpa j’ai posté dans le mauvais fil
Effectivement j’ai étudié 2 cas à 3 semaines d’intervalle dans la même ville, quand je planchais sur le premier immeuble il m’est passé sous  le nez (quelqu’un d’autre a fait une offre avant moi) donc j’ai enchainé sur l’autre.

Je pense que vous avez tous raison, à la fois à propos du projet mais également à propos du MoE. Merci à tous pour vos avertissements, ce forum permet de garder un peu les pieds sur terre, quand on a le nez dans le guidon on avance à fond sans se rendre compte des embuches qui ne manqueront pas d’arriver sur la route.