Portefeuille de SCPI de Malolechat

Bonjour Malolechat,

Ravi de vous relire dans la suite de cette file passionnante.

Une question bête : possible de loger des Reits dans votre sci comme vous l’envisagez ? …mon EC m’avait conseillé de les loger dans la holding et pas la sci pour une question d’objet de société dans mon cas.

Ceci dit, de mon côté, le pas n’est toujours pas franchi sur ce type de montage (procrastination sans doute !)

Au plaisir

Bonjour Tazim,

c’est plus avantageux car dans un cas, Malolechat vise un montage à cash flow positif (la SCI à l’IS alliant parts de SCPI en usufruit et en pleine propriété) et dans l’autre cas, vous devez apportez de l’argent (acquisition de parts de SCPI en nue-propriété).

En conséquence le montage SCI IS, n’empêche nullement d’acheter des parts en nue-propriété puisque, sur le papier tout au moins, il coûte 0 à l’investisseur.

Bien à vous,
cat

Bonjour piou piou,

Merci pour le rappel du résumé page 32. Effectivement cette file est un vrai pavé. Le seul avantage est que si on le lit en diagonale il en ressort le cheminement from zero to hero.

Concernant l’impact de la crise actuelle ça me stresse évidemment mais je me rassure en me disant que :
- j’avais emprunté un montant que je pourrais supporter seul même si le scénario catastrophe suivant arrivait, un dvm moyen du PF passant de 5 à 3% soit une chute de 40%
- avec le tableau baromètre de surin la baisse moyenne des dividendes de mon PF du T1 2019 au T1 2020 est de 1,86%
- j’ai la chance d’avoir 24 mois d’anticipation ce qui permet de générer beaucoup de trésorerie. Le remboursement commencera en mars 2021.
- j’avais un PF de 10 scpi diversifié en sdg, secteurs, géo, etc…
- j’ai pu investir par apport au compte courant des associés dans 90k d’usufruit 5 et 10 ans pour mixer avec le 15 ans et qui verseront leurs revenus dès juillet pour augmenter encore la trésorerie

Pour le reste de l’année je ne sais pas vous dire si la crise impactera ou pas les scpi mais concernant mon projet qui est long terme, 27 ans de crédit, je ne m’inquiète pas vraiment.

Concernant le cash flow il sera donc dur de l’estimer pour le moment mais il devrait être largement supérieur à 500€ malgré la crise et devrait augmenter chaque année avec le réinvestissement de la trésorerie en usufruit et en bourse si j’arrive à ouvrir un cto chez Binck.

Pour la suite des questions vous avez raison, je crois que rocambole, skarklash, Yvan, cat, moi et j’en oublie beaucoup, qui avons tous fait à peu près le même montage financé par le crédit mutuel de Bretagne (avec ou sans usufruit à crédit) avons été au bon moment et au bon endroit car rapidement les conditions de financement se sont durcies en fin d’année 2018.
J’avoue que je ne perds pas en tête de refaire le même montage dans une nouvelle société civile et faire une holding familiale comme chtirentier je crois.
J’attends juste le premier bilan de ma première société civile et que la crise se tasse pour me tourner vers ma nouvelle banque la caisse d’épargne qui pratique des taux immobilier impressionnant car j’ai obtenu un rachat de crédit maison à 0,85% sur 25 ans.
Le groupe bpce a récemment acheté le crédit foncier qui a une expérience dans le financement des scpi ce qui laisse espérer une possibilité de renouveler l’opération dans de bonnes conditions.

Par contre le montage ne me semble pas en tout cas plus si complexe.
Il suffit de sélectionner un PF de scpi, trouver un financement, un cabinet comptable pour la création de la sci et la gestion comptable et juridique et un cgp pour l’achat des scpi.

Concernant l’achat de scpi en usufruit, vraiment il n’y a rien à faire à part demander à son cgp, attendre un peu et signer electroniquement.
Ce qui est difficile, c’est de trouver des courtes durées de 3 et 4 ans c’est tout.
Pour augmenter les chances d’en trouver, rien n’interdit de multiplier les cgp et de recevoir d’eux régulièrement leurs disponibilités. Un tableur avec la formule de goodbyelenine permet de savoir si c’est rentable en estimant un tri brut et net d’is.

Enfin oui vous avez bien vu, je ne suis pas du tout bricoleur, et même carrément fainéant, il est donc impensable que je fasse de l’immobilier physique.
Par conséquent ce montage de scpi à crédit en sci is qui s’autofinance avec un tmi qui va passer cette année à 45% est un rêve inespéré de pouvoir investir dans l’immobilier de façon lazy comme je le fais en bourse.

J’espère avoir répondu au mieux à vos questions et n’hésitez pas si vous en avez d’autres.

Bien à vous,

Malo

Bonjour,

quels ont été vos critères pour le choix des SCPI en usufruit, hormis les revenus étrangers ?
Simplement la disponibilité ou d’autres ?
J’hésite à prendre de l’usufruit de SCPI dont j’ai déjà de la PP, je préfère diversifier, mais je me dis aussi que si je les ai choisi pour la PP c’est qu’elles sont de qualité… qu’en pensez vous ?

Un salaire conséquent et de meilleures perspectives salariales "assurées" (selon la profession), un patrimoine déjà bien établi, vont surtout jouer sur l’accord donné à un emprunt pour l’US.
Emprunter pour la PP, même avec un salaire pas exceptionnel, est beaucoup plus facile.

Personnellement, si je m’étais limité à un emprunt uniquement en PP, ça serait déjà réglé. Et je ne suis absolument pas "fortuné" (enseignant !).
Mais l’emprunt pour de l’US est TRES compliqué à obtenir.

Je ne suis pas sur de bien vous comprendre.

Vous obtenez certes un gain identique en valeurs, mais le TRI n’a rien a voir.

Dans un cas, vous avez un apport limité, voire pas d’apport du tout. Dans l’autre, vous devez apporter 300 KE.
Les 2 cas ne sont pas vraiment comparable. Dans le cas 2, vous partez d’un capital de 300 KE. Dans le 1er cas, vous en faites complément abstraction.

Bonjour,

Avec 300k€ d’apport, je ferais 600k€ de PP en société à crédit, puis après 1 an, rachat de la NP en nom propre à la société sur la base d’une évaluation des flux, ça devrait faire autour de 40% NP, soit 240-250k€ avec les frais pour un usufruit sur 20 ans.
Du coup, la NP est sortie de la société qui a du cash pour investir et de l’usufruit à amortir.

En calant bien les valorisations et les durées, je ne pense pas que l’administration y trouve à redire. La société n’est pas forcément perdante, celle-ci ayant besoin d’apport en compte courant pour payer son crédit, le rachat de la NP lui permet de devenir autonome. Au pire, la vente de la NP peut être réalisée par morceaux.
Après la doctrine fiscale étant ce qu’elle est, c’est tout de même lié à l’interprétation qui peut être faite de ce montage.

Bonne journée.

Si la PP est nantie, oui, c’est impossible, on est bien d’accord.
J’avoue ne pas avoir relu la file, il me semblait que le nantissement de la PP n’était pas systématiquement demandé  sur ce montage.
Si c’est le cas, ça tombe à l’eau en l’état.

Je n’ose pas envisager le cas de vendre la NP sans avertir la banque.

Néanmoins, vu que l’apport vers la société est conséquent, ça peut être un moyen de faire sorter la contrainte.

On est dans du très théorique…

Bonne journée.

Autofinancement ok, c’est un bon point, mais en terme d’endettement personnel, comment les banques  prennent-elles en compte ce genre de montage dans le cas où l’on voudrait s’endetter personnellement ? (hors SCI)
Emprunt pour l’achat d’une résidence secondaire par exemple ou pour de l’investissement locatif en nom propre.

C’est la seule chose qui m’empêche de sauter le pas, je ne voudrais pas me retrouver bloqué.