LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

praden a écrit :

En l’absence de position nationale de l’Urssaf, se peut il quant fonction des caisses locales ou des interlocuteurs des réponses différentes soient apportées et  de surcroit non écrites.

Si on se réfère à comment a été traitée (et est encore traitée) la PUMA (même en présence de régles nationales assez claires à présent), il ne fait guère de doute que des réponses très différentes seront apportées.

La position de plusieurs pro du domaine, déjà détaillée sur ce forum plusieurs fois (je vous laisse chercher où, il y a déjà ici), est que ces LMNP qui ont subi un passage en LMP du fait de la suppression de la 3ème condition, comme les nouveaux LMP qui ne respectent pas la 3ème condition qui a été supprimée, qui font de la location meublée "longue durée" (cette notion n’existe pas telle quelle, mais qualifie ceux qui ne font pas de location "courte durée") n’ont pas d’obligation de s’inscrire à la SSI (et s’ils essaient, dans certains cas la SSI refusera même leur inscription !).

De manière pragmatique, je doute que (même si, vu le track record de l’URSSAF, si on se fie à www.lecerclelafay.fr , rien n’est à exclure) le SSI lance une quelconque campagne pour inciter ou forcer les personnes concernées (LMP "longue durée" non immatriculés comme tels à la SSI) à régulariser, tant que les textes sont comme ils sont actuellement.

Bonjour à tous,

Cela fait quelques temps maintenant que j’apprends concernant le statut LMP et ces spécificités.

Après la lecture de cette file et d’une bonne partie du Bofip sur le sujet, je ne trouve pas la confirmation à 2 questions que je pense assez simple, peut-être tellement évidente quelles ne sont jamais explicitées.

1- Pour déterminer si l’on peut bénéficier de l’article 151 septies et donc de l’exonération d’une partie de la taxation lors d’une revente, une des conditions est d’avoir moins de 90k€ de recettes (taxes comprises).

Par exemple lors d’une vente à 200k€ en année N avec en plus des recettes de 50k€ sur d’autres biens en location, le montant total des recettes pour cette année N est-il bien de 250k€ ?

Le capital restant du à la banque, dans le cas ou la vente se ferait 4/5 ans après l’achat est-il à prendre en compte dans le calcul des recettes ? Ou d’autres éléments ?

2 - Il est indiqué une exonération partielle entre 90k€ et 126k€ mais que cela veut-il dire ?

Exonération totale jusqu’à 90k€ et partielle pour la tranche entre 90k€ et 126k€ ? Alors comment la calculer ?

Aussi, si le montant des recettes dépassent 126k€, la totalité des recettes sera soumise à IR et SSI pour les PV court terme ou uniquement la partie au dessus de 126k€ ?

D’avance merci pour votre aide.

Bonjour,

L’exonération article 151septiès du CGI est effectivement partielle entre 90 et 126 K€ de recettes (CA). Elle se détermine comme suit :

% d’exonération de la PV (court terme et long terme) = (Total recettes moins 90 K€) / (126 moins 90 K€)

Exemple, si vos recettes sont égales à 100 K€, l’exonération de la PV s’élève à =
(100 - 90) / (126-36) = 27,78% de la PV.

Juste pour info et pour répondre à ma question initiale, j’ai suivi la procédure de mon avocat et tout semble s’être passé comme prévu.

sgnu, le 19/10/2020 a écrit :

Juste pour info et pour répondre à ma question initiale, j’ai suivi la procédure de mon avocat et tout semble s’être passé comme prévu.

Le projet de loi de finance de la SS 2021 me fait penser que je vais être forcé de m’affilier à la SSI.

J’ai des questions sur le passage LMP -> LMNP
Pouvez-vous demander à votre avocat si on doit calculer une plus-value CT soumise au SSI:
1/ dans le cas du passage d’un appartement dans le patrimoine privé (donc retrait de l’actif sans vente)
2/ baisse des loyers et donc passage en LMNP causé par passage en dessous du seuil de 23000€

A-t-il déjà vu le cas dans la réalité?

Merci

GoodbyLenine, le 25/04/2020 a écrit :

Note: calculs "sous toutes réserves", car avec le SSI, on a souvent des surprises (et j’ai très rarement pu "prévoir" juste mles cotisations de l’année N+1…).

Bonjour Goodbylenine,

Vous avez plusieurs fois calculé des montants de cotisations SSI précis sur les différentes files traitant du sujet, par exemple pour des cessions avec PV. Utilisez-vous un simulateur disponible sur le web ou en avez-vous fait un maison ? Car je souhaiterai réaliser des estimations corrects et comprendre le mode de calcul pour le reproduire. Le site de la sécu des indépendants et tout sauf clair pour moi.

Le seul simulateur que je connaisse est celui la mais je n’arrive pas le faire fonctionner, tout est toujours à 0. En plus, je ne suis pas sur qu’il soit approprié pour le cas d’un LMP.

Je n’utilise pas de simulateur. J’ai juste utilisé Taux de cotisation : assiettes et taux de cotisations 2018 (sachant que LMP = commerçant) et le bon sens (et aussi consulté les avis de cotisation que m’envoie le SSI).

sgnu, le 19/10/2020 a écrit :

Juste pour info et pour répondre à ma question initiale, j’ai suivi la procédure de mon avocat et tout semble s’être passé comme prévu.

Qu elle stratégie avez-vous mis en place ?un passage en micro bic ?

sgnu a écrit :

Bonjour,
Pas de passage en microBIC.
J’ai suivi la procédure de mon avocat décrite au début de ce fil.
Je suis allé voir un formaliste à la CCI pour la réalisation.

Bonjour sgnu,

Vous indiquiez, que le statut LMP était une aubaine, lorsque les conditions permettent de ne pas être assujettis au SSI.

Néanmoins, les recettes qui sont exonérées de SSI, sont d’offices assujettis aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Mais alors, qu’en est-il de la plus-valu lors de la cession ?

Est-elle assujettis aux prélèvement sociaux de 17.2% à défaut d’être soumise au SSI, à l’instar des recettes ?

Bien à vous

J’ai lu différents articles sur le sujet.
Le plus clair me semble encore venir de l’avocat que j’ai mentionné :
Les LMP et les exonérations de plus value

Dans la plus value, il y a la plus value court terme et la plus value long terme.
En résumé, pour répondre à la question, la plus value court terme est toujours soumise aux prélèvements sociaux, pas la plus value long terme.

cobra, le 08/11/2020 a écrit :

En effet, lorsqu’on est LMP, mais non assujettis au SSI, on déclare les bénéfices en case 5 KC.

Si j’ai bien compris le projet de loi de finance de la sécurité sociale, ça s’est fini…. et du coup c’est la catastrophe notamment en cas de revente après avoir épuisé ses amortissements.
Environ 35% de la PV va partir en cotisations sociales…

bonjour à tous,
merci à vous pour tous ces échanges intéressants, ce forum est une vraie mine d’infos!
J’arrive ici car j’étais sur le point de vendre un immeuble que je louais avec le statut LMNP.
Enfin c’est ce que je croyais, car après vérification je me suis rendu compte que j’étais passé LMP depuis que la condition d’inscription au RCS n’était plus obligatoire.

D’après mes calculs, je passe de 25K€ de plus value privée, a plus de 60K€ de PV pro (sur la base de cotisations sociales de 17.2% sur les PV court terme car je ne suis pas - à tort ? - au SSI)
Bref, j’annule ma vente :-( tant pis pour l’état qui aurait pu empocher une belle somme au passage.

La question que je me pose, c’est de ce que je dois faire pour le futur : rester LMP et revendre au bout de 5 ans? Ou repasser LMNP en jouant sur mon salaire en repassant à temps complet et en jouant sur les loyers en passant certains appartements meublés en vide pour que les revenus du foyer soient supérieurs aux revenus locatifs.

De ce que j’ai cru comprendre, pour le calcul de la PV court terme, il faut prendre en compte les amortissements ultérieurs à la période pro.
Du coup dans mon cas, dans le cas d’une vente LMP au dela de 5 ans, en prenant l’hypothère (optimiste?) que je ne sois toujours pas au ssi à ce moment la, donc au taux de 17.2% pour les cotisations sociales, j’arrive à environ 20K€ de PV.

Ce qui est plus ou moins la PV privée que je payerai à ce moment la.

me confirmez vous que mon raisonnement est bon? et que me conseilleriez vous, rester LMP ou repasser LMNP?
merci!

merci pour votre réponse perecastor.
Il y aurait une taxation lors du passage de meublé à nu ? je n’avais jamais entendu parlé de cela.
Le passage en nu n’impacterait pas le prix de vente, l’appartement serait meublé et loué avec un bail non meublé. J’en ai déjà 2 dans ce cas, au pire j’en ajoute 2.

Sinon pour ma question d’origine sur le fait de rester LMP ou LNMP, je vais finalement opter pour LMNP, au vu des futures cotisations sociales a payer en LMP a priori à partir de l’année prochaine. Je suis à temps partiel, et repassant à temps complet mes revenus repassent au dessus des fatidiques 50%. Travailler plus pour gagner plus (et payer moins !)

ps: mes enfants adorent vos histoires ;-)

Message édité par l’équipe de modération (19/11/2020 18h23) :
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