Ganon551 [34] : étude de cas immobilier (premier immeuble de rapport)

Bonjour,

Comme c’est rare de le lire je reviens sur cette file partager notre expérience après ce premier achat, et aussi parce qu’on a en vue un second achat moins ambitieux mais plus "personnel".

Donc nous avons bien acheté l’immeuble suite à nos échanges sur cette file, je tiens d’ailleurs à remercier les intervenants, Bernard2K pour ses conseils et remarques certes acerbes pour un débutant mais pleines de bon sens, Philippe pour notre conversation au téléphone à l’époque, et les autres dont je n’ai plus les noms en tête.

Pour revenir à notre achat, la signature définitive s’est faite en Juillet 19, donc il y a un an et demi. En substance tout s’est bien passé mais voici tout de même les points que je retiens comme étant à améliorer pour le prochain investissement.

- Améliorer notre estimation des travaux. En effet les 5 appartements étaient en bon état, même plutôt très bon état. Seulement aveuglés par notre empressement nous n’avons pas pris en compte l’aspect esthétique de la chose. Les cuisines étaient en effet réduites au plus simple appareil, soit un évier encastré dans un meuble avec deux portes, les SDB étaient sur un modèle semblable, du carrelage très vieux jeu, seulement trois carreaux au dessus des éviers à colonne pour économiser.

Les anciens propriétaires nous ont dit de ne pas faire de frais car de toute façon les locataires cassent tout. Il faut dire qu’ils ont loué à des gens auxquels nous ne louerons jamais.

Bref, quelques temps après l’achat un locataire s’en va. Sans même prévenir un jour disparu, la clé sur la porte et l’appartement vide. C’est toujours mieux que quelqu’un qui ne paye pas et qui reste.

C’est là que nous avons dû refaire le premier appartement, puisque comme énoncé plus haut, c’était propre mais en fait trop banal pour donner envie, et nous voulons louer à des gens qui peuvent payer un peu plus cher que le marché locatif local.

Nous avons donc remis 7k€ sur la table (j’ai remis mon associé n’ayant pas de fonds) pour refaire la cuisine équipée, chez brico dépôt et la SDB pareil. Le tout avec hotte, plaque à induction et four de bonne qualité. Nous sommes partis sur une augmentation de loyer correspondant à une rémunération de l’apport à 10% bruts annuels, soit 70€ mensuels.

Aves de jolies photos l’appartement s’est loué en une semaine.

Suite à ça une autre locataire est partie, en nous laissant un appartement vide mais extrêmement sale. Nous avons nettoyé, abattu une cloison et tout refait comme l’autre, en augmentant le loyer en considération.

Depuis pas d’autres travaux, il reste deux appartements à refaire en cas de départ, le cinquième étant habité par quelqu’un qui compte partir "les pieds devants".

Tout ça pour dire, l’estimation des travaux est importante évidemment mais doit intégrer plus qu’un appartement "propre", surtout quand on veut louer plus cher.

Ensuite au moment de l’achat il y avait un couple qui ne payait plus son loyer. Nous avons été les voir avec notre artisan, et avons promis les travaux qui n’avaient jamais été faits par l’ancien propriétaire (changement des radiateurs pour du plus efficace, joints des fenêtres mal faits et d’autres petits trucs). Maintenant ils payent leur quote part et sont toujours là.

La créance n’a pas été reprise, comme conseillé par vous, nous avons eu quelques appels des anciens propriétaires qui voulaient que nous allions nous occuper de leur dette, évidemment nous n’en avons rien fait c’est à eux de s’en occuper.

Petit à petit nous sortons de l’agence, il reste encore 3 appartements sur les 5 chez eux, mais dès que nous avons une bonne raison nous en récupérons un.

Finalement un investissement qui tourne bien, avec une rentabilité brute importante après les travaux effectués, et un cash flow moyen de 300€ mensuels. Pour l’emprunt je précise que nous l’avons eu sur 20 ans à 1.42%, soit des mensualités de 960€ grossièrement.

Je retiens surtout l’importance d’avoir un compte assez rempli pour faire face aux travaux, si je n’avais pas eu en tout les 15k€ à avancer en moins de 6 mois ça aurait été bien plus difficile.

Pour notre second achat, une maison de village, je créerais un autre fil.

Merci encore pour l’aide que vous nous avez apporté avant l’achat, cela nous a permis d’être plus prudent.