#1 15/12/2020 21h35
PRE-REQUIS
Multiples livres
Lu ce forum en long en large et en travers depuis 4 mois
J’ai visité une dizaine de biens avant de faire ma première offre
VOTRE PROFIL
- Statut : cadre
- Age 43 ans
- TMI 11%
- revenus 60k€ propriétaire de notre RP
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : néant
- Fiscales : néant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : néant
- Sociales : néant
- Temps disponible : faible mais possibilité de poser facilement des jours de congé et ma femme est à mi temps (secrétaire qui fait un peu de comptabilité et de juridique)
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : idr sur 3 niveaux sans ascenseur
- 3 appart (T3, T3 et T2b) tous loués, 1220€/mois HC
- Chauffage individuels électriques, compteurs individuels, pour l’eau défalqueurs
- Volets roulants, double vitrage
- Pas d’extérieurs (maison de ville aménagées en idr)
- Pas de concierge, pas de femme de ménage (locataires font le ménage)
- Décoration : appartement un peu défraichis, cuisines à refaire au départ des locataires
- Les locataires actuels ont un chien, pas mal de dégâts constatés sur les portes pendant la visite (griffures morsures)
LOCALISATION DU BIEN
- Aude, Castelnaudary
- Centre-ville
- Bassin d’emploi : 35 mins de Toulouse
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : c’est très possible mais je ne parie pas dessus
RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 130k€ FAI + 11k€ de fdn
- Loyer actuels : 420€, 400€ et 400€ (mais un locataire est actuellement logé à titre gratuit par le proprio, ancien loyer 400€)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 585€
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : oui, j’estime à 6% 878€
- Travaux immédiats : interphone à réparer (1k€), remaniement toiture (si nécessaire 2k€)
- Coût des travaux à 5 ans rafraichir les communs 5k€, refaire les cuisines dans 2 appartements au départ des locataires (2k€ x2)
- Coût des travaux à 10 ans façade toute neuve, mais toiture probable (10k€?)
- Taxe foncière 2240€ dont 432€ TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : estimée à 250€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non
- Rentabilité brute : 1220*12/144 = 10,16%
- Rendement opérationnel brut : 1220*12-585€ (vacance locative)-878 (frais de gestion) -250€ (assurances) / 144 (coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats) = 9%
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 0.94% sur 20 ans, 0.4% d’assurance (je suis employé banque pop, j’ai des condition collaborateur)
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : pas encore discuté avec ma banque, ça ira pas chercher loin (pas de SCI)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : environ 100k€ en bourse ou sur livrets
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : les petits travaux prévus en déduction des loyers en 2021
RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel)
CASH FLOW
- sans compter les 3k€ de travaux et un TMI à 11% cela donne 2500€ d’impôts annuels
- Cash flow positif de 200€ annuel
Le bien était à 167k€ et a baissé semaine dernière à 149k€ (divorce en cours), j’ai été le premier à visiter, j’ai fait une offre à 130k€ et l’AI m’a ri au nez en me disant qu’il n’oserait même pas la présenter au vendeur. Ce soir mon offre est acceptée
Parmi les choses qui me chagrinent :
1) le T2bis n’était pas accessible lors de la visite, je vais le voir ce vendredi mais c’est sensé être le plus beau, j’ai juste vu 2 ou 3 photos.
2) L’occupant du T2bis est le neveux du proprio, logé à titre gratuit (donc pas de bail) mais l’AI me dit que l’appart était loué 400€ avant, j’ai vérifié sur leboncoin et ça me semble correct comme loyer, je confirmerai avec la visite
3) On a pas pu voir l’état de la toiture, peut-on exiger qu’un couvreur/maçon passe avant de signer le compromis ? (dernier appart mansardé donc pas possible de voir sous le toit)
4) l’immeuble est à 55 mins de chez moi donc j’aimerais m’y déplacer le moins possible, pensez-vous que je peux demander à l’agence de suivre les petits travaux prévus ? (réparation interphone et remaniement toiture)
Cette fois-ci j’ai décidé de suivre les conseils trouvés sur le forum à savoir : pas de travaux, pas de baux commerciaux, petit investissement, pas trop loin de chez moi, simplicité (pas de SCI, pas de meublé) et pour finir "bonne renta" (disons pas trop mauvaise pour un premier investissement)
Maintenant j’attends vos critiques
Mots-clés : immeuble, immobilier, location nue
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