Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet

Oui en effet il reste encore des choses à améliorer et à ajouter.
De même ce simulateur ne prend pas en compte l’achat dans le neuf (pour le moment).

Une autre chose à améliorer si possible, le résultat annuel après impôts. Merci d’avoir partagé votre travail en tout cas.

Ce petit message pour annoncer que le LMNP au réel a été ajouté à l’outil pour répondre à ZX-6R.
Il est en test.
Il suppose une durée de vie de l’appartement de 50 ans et un amortissement des meubles sur 5 ans. Cela donne une bonne estimation même si un comptable est nécessaire car l’amortissement est en théorie un peu plus complexe à calculer.

N’hésitez pas si vous aves des remarques !

osamu a écrit :

Ce petit message pour annoncer que le LMNP au réel a été ajouté à l’outil pour répondre à ZX-6R.
Il est en test.
Il suppose une durée de vie de l’appartement de 50 ans et un amortissement des meubles sur 5 ans. Cela donne une bonne estimation même si un comptable est nécessaire car l’amortissement est en théorie un peu plus complexe à calculer.

N’hésitez pas si vous aves des remarques !

Hello,

super outil et l’ajout LNMP c’est intéressant, peux tu voir si tu peux dissocier le prix du bien de l’emprunt bancaire?
Ex: prix du bien 118000, frais de notaire de 7000 soit 125000 à financer et la banque propose un meilleur taux sur 120K que 118K donc montant emprunté 120K.

C’est un petit détail qui ne change pas grand chose au final dans le résultat de la simulation mais si c’est simple à modifer…

Sinon je constate dans paramètres avancés qu’il y a toujours des "Frais Agence à l’achat" et si on achète en direct? En attendant je mets 0.1% manière de les estomper.

Très bon outil de simulation

Il faudrait en terme de modifications pouvoir :
- dissocier lors de l’achat les frais d’agence qui ne seront pas repris pour le calcul des frais de notaire.
- disposer d’une case spéciale pour un apport personnel et non la case des frais de notaire
-  calculer automatiquement les frais de notaire ( 7,5 % est une bonne base ) déduction faute des frais d’agence.
- renseigner le montant fixe de l’assurance d’emprunt ou comme actuellement sur une base de % du montant de l’emprunt

Pour le montant de l’amortissement , je partirais plutôt sur une base de 3, 3 % , met cette valeur en modifiable en début de saisie.

Faire un cadrage des départements dans la combo box à gauche

Pour le libellé des impôts dans laetableau d’amortissement , si tu fais du LMNP il ne faut pas mettre impôt foncier mais impôt BIC, il faut adapter le libellé à la fiscalité choisie.

Tu as mis une colonne d’estimation d’impôt et de CSG , fait une colonne de cumul des deux impositions et une autre colonne de solde disponible sur cette formule
revenu - emprunt - charges - impots  = solde disponible

Pour le reste les calculs sont bons dans le tableau

Bon courage , c’est très bien ce que tu as fait

Philippe

Bonsoir,

En location LMNP micro-bic , y-a-t-il des prélévements sociaux ?

Si non, il faudrait peut-être bloquer la zone de saisie.
Si oui, j’ai dit une bêtise et je m’en excuse.

PS : excellent lien, qui fait partie de mes favoris dorénavant.

Je trouve ton tableau très complet. Concernant les 2 lignes que tu as rajouté, c’est exactement ce que je cherchait, car ca permet réellement de voir si le bien est auto financé en totalité.
Par contre juste une remarque :
Dans ton calcul, par exemple loyers-(emprunts+charges+impots), tu ne prends pas en compte les prélèvements sociaux. Alors que je les incluerai dans le calcul pour connaître le cashflow réel dégagé.

Bonsoir, me voilà de retour!

L’outil a le mérite d’être clair, il est bien présenté.

Il manque cependant quelques éléments d’optimisation, mais l’essentiel me semble y être. Encore qu’il faut se méfier de ne pas créer une usine à gaz!

* Tu pourrais mettre en place un partenariat avec un courtier en financement afin de générer quelques revenus de manière explicite sans que cela nuise à l’honnêteté de l’outil.

Le courtier te fournirait des informations fiables en terme de financement et le site orienterait des clients sérieux vers lui.

Ça pourrait ptet payer l’hébergement.

* Il me semble que le site gagnerait en crédibilité en ajoutant des liens vers les textes officiels définissant les paramètres réglementaires des simulations.

* La phrase :

Il s’agit en fait de ce que vous allez devoir payer de votre poche (ramené par mois) en prenant en compte le loyer perçu (déduit des périodes innocupées) et toutes les charges et mensualités d’emprunt (sans prendre en compte les impôts).

pourrait être adaptée en fonction d’un autofinancement ou non. Attention "iNocupées".

* Il me semble que les rendements intéressants vont être:
1) le rendement brut (achat+FAI+FN+frais de dossier…)/loyer annuel hors charge.
2) le rendement net de charge, d’impayés et de vacances
3) le rendement net, net d’impôt sur le revenu

* Pourquoi les impôts foncier apparaissent en rouge? Il ne s’agit pas de la seule dépense? Il me semble qu’il serait plus clair de faire apparaitre les dépenses avec un "-" .

* Le Solde (loyer occupé) - (intérêts+charges+impôts) ne me parle pas. Qu’en dise les autres?

* Vous pourriez envisager un petit abonnement utilisateur pour stocker les simulations sur le site, mais laisser la possibilité de récupérer le rapport en pdf gratuitement.

* Un commentaire sur le mode de calcul de chaque colonne du tableau finale serait appréciable pour les néophytes.

* Est il possible de partager les accès pour développer le site? Pouvons nous aider en donnant des références juridiques? Genre le mode de calcul des revenus fonciers ou autre?

Super boulot, faut continuer!

Dernière modification par Pruls (01/02/2013 16h21)

Bonjour,

J’ai constaté un autre problème avec les travaux :
Si l’on spécifie des travaux à l’achat pour un supérieur aux revenus locatifs, ceux-ci ne sont pas annulés par les travaux, il me semble que seuls les 10700 € imputable sur les revenus globaux soient pris en compte.
Alors que la part dépassant les 10.700 € est imputable sur le reste des revenus fonciers.

Autre remarque cosmétique, vous devriez renommer la colonne "impôts foncier" en "impôts sur les revenus fonciers".
Car dans les commentaires, j’ai remarqué que quelqu’un avait confondu le contenu de cette colonne avec la taxe foncière…

Sinon très rapide et pratique à utiliser ! Et je sais à quel point c’est compliqué car j’en ai moi-même fait un sous excel (enfin excel n’est peut-être pas l’outil le mieux adapté, mais côté programmation je suis zéro…).

Merci pour tous les commentaires et les encouragements.
J’ai procédé à des modifications et des corrections:

- la faute de frappe est corrigée et j’ai renommé la colonne pour l’impôt sur les revenus fonciers.
- les prel. sociaux sont pris en compte dans le cash flow
- les prel. sociaux sont retirés dans le cas du LMNP (je ne suis pas très sûr mais cela semble être juste)
- @guillaume37: normalement les charges récupérés sont retirés du calcul.
- @Siocnarf/Despe44: en fait mon calcul des report des déficits était erroné. J’ai tout repris et en fait le calcul est loin d’être simple. Il faut distinguer plusieurs cas et distinguer le déficit financier (interets, etc.) du déficit avec les charges. C’est désormais chose faite et j’applique la règle de calcul réglementaire avec quelques messages d’explications.
Par exemple les déficits reportés ne peuvent l’être que pour annuler les revenus fonciers les années suivantes et aucun cas pour déduire les revenus globaux.
Il se peut que ce calcul ne soit pas encore parfait dans le cas du LNMP. Si quelqu’un pouvais vérifier ce serait super. (je ne sais pas si c’est également 10 ans ou 6 ans etc.)

Cela devrait être mieux dorénavant mais j’ai pu encore laissé quelques bugs par-ci par-là.

J’ai ajouté les années manquantes pour l’emprunt. Il faut attendre avant que cela soit visible sur l’outil.
Pour les frais de notaires il y avait en effet une erreur, je viens de corriger.

Pour le cas du LMNP au réel, j’envisage de rendre la durée d’amortissement modifiable et d’ajouter les frais de notaires dans les charges de la première année (ce n’est pas le cas pour le moment). Je commence tout juste à étudier les subtilités réglementaires du LMNP.

Pour l’assurance loyers impayés et les frais de gestion le formulaire suppose un % HT. La différence est donc l’ajout de la TVA de 19.6%.
Je vais l’indiquer sur le formulaire. Je ne sais pas si le plus naturel est de mettre le taux HT ou TTC dans le formulaire.

Pour les charges non récupérables, il s’agit des charges fixes renseignées dans le formulaire (quels sont-ils dans votre exemple?) auxquelles sont retirées les charges récupérées sur le loyer locataire (20€ dans votre cas). Tout cela est ramené ensuite à un mois et prend en compte le fait que le logement n’est loué que 11 mois par an (pour les charges récupérée).