Quel avenir pour les SCPI en 2021 avec le COVID-19 ?

Vous tenez un discours complètement caricatural. Ce n’est pas un "mauvais investissement", tout comme les foncières ne peuvent se résumer à "sans doute beaucoup plus rentable en moyenne" sur 25 ans.
De plus ce ne sont pas les mêmes produits, une discussion traite du sujet :
SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?
Certaines SCPI sont ou seront de mauvais investissements, tout comme certaines foncières se sont avérées décevantes ces derniers temps, il y a un tri à faire et garder à l’esprit que l’on investit principalement dans un type de murs, avec ou sans crédit, dans le cadre du fonds ou par soi-même.

On le voit en ce moment, certaines SCPI ont subi de fortes décotes ces dernières semaines et sont probablement de sacré opportunités à long-terme, au même titre que certaines foncières.

Il me semble @Flouzamax que vous considérez que la décote sur ANR des foncières date de la crise Covid mais en réalité elle existait bien avant Interprétation des décotes/surcotes sur ANR des foncières cotées ?
voir également la file des différentes foncières à commencer par URW

RadioInvest a écrit :

Car intuitivement, celles qui ont le plus chuté, l’ont été pour de bonnes raisons et ne semblent pas être des foncières d’avenir.

Tout à fait d’accord. "On n’attrape pas un couteau qui tombe." De plus la revalorisation dont on parle est souvent faible.

DDtee a écrit :

Il me semble @Flouzamax que vous considérez que la décote sur ANR des foncières date de la crise Covid mais en réalité elle existait bien avant ?

Pour certaines foncières en partie, oui (URW par exemple), suite à des erreurs stratégique ou une mauvaise gestion. Mais désolé, c’est vraiment pas le cas pour d’autres. Regardez par exemple le cours de bourse de Covivio, Gecina, dans une moindre mesure Klepierre: ce sont des foncières qui ont des portefeuilles comparable à des SCPI, parfois de meilleure qualité; or en février/mars toutes ont subit une grosse chute de cours, or pré-COVID elle n’avaient pas vraiment de décote par rapport à leur ANR (voire au contraire!). Pourquoi la majorité des SCPI n’ont pas (encore) bougé d’un iota? Elles vivent dans un univers parallèle? Le marché de l’immobilier est le même pour tout le monde.

A mon sens il y a un gros problème de valorisation actuellement: soit on sur-évalue les SCPI, soit on sous-évalue les foncières. La vérité est sans doute entre les deux.

Et encore une fois: bien sûr chaque foncière et chaque SCPI est différente, il faut évaluer cas par cas. Mais le mécanisme de revalorisation (instantané selon le marché pour l’un, expertise annuelle pour l’autre, donc bien en retard et pas forcément 100% objective), fait qu’il y a une distorsion de la valeur, et à mon sens plutôt marqué dans le sens des SCPI.

piwai a écrit :

Et effectivement, la plupart des foncières sont aujourd’hui décotées par rapport à leur ANR… mais cela ne veut pas dire que leur ANR a diminué !

On est bien d’accord, et justement tout est là! Je pense que l’ANR de l’immobilier en général risque certes de bouger un peu à la baisse en 2021, et éventuellement sur quelques années, mais pas tant que ça. Je crois en la résilience de l’immobilier sur le long terme, et de toute façon avec les taux bas, le retour possible de l’inflation, le TINA… Vu la sous-évaluation des foncières en ce moment, c’est un bon point d’entrée (dans tous les cas c’était un bon point d’entrée T2 et T3 2020).

En conclusion si on a le choix d’investir (en supposant le même type / qualité d’actif):
1. Une foncière qui cote 50€ avec un ANR 2020 à 100€
2. Une SCPI à 100€ avec un ANR 2020 à 100€

Quelque-soit l’ANR prévu dans le futur, je choisit l’option 1, sans hésiter (en prime en économisant des frais d’entrée sur la SCPI, souvent abusifs). Si on investit sur 25 ans, la volatilité n’est pas un problème, seul le rendement et les perspectives de long-terme comptent. Il ne faut pas juger une foncière comme une action classique, c’est un placement à part, beaucoup plus sécurisé sur le long-terme que sa volatilité le laisse penser.

Surin a écrit :

Flouzamax vous persistez à parler "des SCPI" dans leur ensemble, c’est une erreur de les mettre dans le même sac et généraliser.

Vous ne tenez aussi pas compte du fait que une SCPI et une SIIC sont 2 produits bien différents, éventuellement complémentaires mais l’un ne remplace pas l’autre à mon avis.

Non, ce n’est pas une erreur, c’est parfaitement légitime de parler de classes d’actifs de manière globale. On peut par exemple très bien comparer des actions et des obligations "en général", et on le fait souvent, sans avoir à détailler chaque action ou chaque obligation une par une: bien sûr que chaque action ou obligation est différente, mais on peut légitimement parler et comparer des classes d’actifs en général. En analyse financière on travaille souvent d’ailleurs par comparaison: par exemple l’influence des taux directeurs, etc. Si à chaque fois que l’on parle des actions et des obligations il fallait prendre les précautions d’usage: "oui, mais tout dépend des X et des Y…" on ne s’en sort plus.

Pour moi le nœud du problème est justement que les SCPI et les foncières ont des mécanismes de revalorisation différent, et à mon sens ces mécanismes ont une influence sur ce que je pense être une distorsion globale de marché causée par une crise brutale. Alors oui évidemment chaque SCPI et chaque foncière est différente et il existe des pépites et des moutons noirs partout: mais ajouter cette remarque à chaque fois n’avance à rien dans cette analyse.

Sur le fait que les produits sont complémentaires et que l’un ne remplace pas l’autre: oui et non. Il faut distinguer le support d’investissement (foncière, SCPI) et le secteur (bureaux, santé, géographie…). A mon sens un choix d’investissement en immobilier peut parfaitement substituer l’un avec l’autre dans certains cas. Après chaque cas est spécifique évidemment (financement par l’emprunt, volatilité etc…), mais tout investisseur doit se poser la question de cette substitution via le choix du support, comme il doit se poser la question de la diversification de son investissement.

Dernière modification par Flouzamax (09/01/2021 17h22)

Oui, c’est vrai, après réflexion, vous avez raison.
Orpéa détient toutefois en propre environ 50% de ses immeubles, mais les marges ne sont pas les mêmes sur la location des immeubles et leur exploitation. C’est vrai.

piwai a écrit :

Effectivement, en cash, il me semble que l’opportunité actuellement est meilleure sur une foncière cotée que sur une SCPI sur des actifs similaires.

En revanche, comme je le disais plus haut, les SCPI ont le gros avantage de pouvoir être acquises à crédit.

Pour ma part, je détiens des actions de foncières (achetées cash), et suis sur un projet d’acquisition de SCPI à crédit !

Tout à fait d’accord avec vous. En ce moment investir sur des SCPI en cash c’est à mon sens la plus grosse erreur d’investissement que l’on puisse faire.

Après avec de l’emprunt, pourquoi pas… si on fait le pari sur un petit peu d’inflation et un retour à la normale au niveau immobilier dans le futur. Mais ça reste un pari risqué.

La valorisation "réelle" de tout bien n’existe pas. La valeur d’un bien c’est ce qu’un acheteur est prêt à payer à un instant T (…)

Je ne questionne pas la valorisation réelle, seulement l’écart. Ce qui me titille c’est quelles sont les raisons qui poussent des gens à investir dans les SCPI en cash actuellement, sur du long terme. Je ne comprend pas l’intérêt. Tous les arguments que l’on me sort (faible risque, rendement) ne me paraissent pas du tout garantis.

Mais je ne dis pas qu’investir sur des SCPI en soit est un mauvais choix, bien au contraire: la preuve c’est que personnellement j’y suis (deux SCPI, une OCPI, et un machin hybride qui y ressemble pas mal). Je ne comprend juste pas comment des gens ont pu acheter en cash de la SCPI du bureaux ou de commerce mi-2020, voire même maintenant.

Si demain les banques centrales coupent le robinet du crédit, vos actions valent 30% de moins, quasiment du jour au lendemain. Cela ne sera pas le cas des parts de SCPI.

Dans ce scénario, l’immobilier baisse également, les valorisations des SCPI probablement en retour, juste avec du délai.

Pour moi, toute choses égales par ailleurs (typologie des biens, géographie, qualité, endettement, gestion…), la valorisation moyenne sur le long terme d’une foncière et d’une SCPI sera identique. Vu que ce sont des investissements à faire sur le long-terme, je ne voit pas trop l’intérêt de cet avantage de volatilité. On confond souvent risque et volatilité, ce n’est pas équivalent.

xenesis, le 09/01/2021 a écrit :

Pourquoi l’investissement a crédit dans une scpi est plus intéressant que l’achat de parts au fil de l’eau en ce moment ?

Alors attention, l’effet de levier du crédit dans l’achat de SCPI ce n’est pas la solution miracle qui va marcher à tout les coups. Les simulations sur Excel c’est bien, mais il faut surtout regarder dans quoi on investi. Et garder en tête qu’une SCPI peut se dévaluer, le rendement peut diminuer, on peut avoir de la déflation à l’avenir, etc…

A mon avis en ce moment il est primordial d’être extrêmement attentif à la SCPI dans laquelle on va investir, que ce soit à crédit ou pas. Et peut-être attendre un peu que le marché secondaire des SCPI à capital fixe se décante un peu, vu l’assèchement que je constate actuellement sur certains carnets d’ordre acheteur, au fil de 2021 il y aura peut-être de bonnes affaires à faire sur certaines.

Pour info voici l’analyse en question (qui date du mois de décembre 2020), sur des SCPI en capital fixe principalement, qui publient leur carnet d’ordre sur internet:



Le prix indiqué est le prix de la dernière transaction. Ce que l’on constate sur les carnets d’ordre, c’est un assèchement très net entre mi-2020 et fin 2020 (beaucoup de vente, très peu d’achats, voire aucun → peu de transaction).

GoodbyLenine, le 10/01/2021 a écrit :

- des volumes échangés (durant la période considérée, ou durant 6 mois), qui représentent en général moins de 1% des parts existantes;

Parfois, un seul ordre de quelques dizaines de k€ sera suffisant pour faire décaler le prix d’exécution de 5 ou 10%.

On est tout à fait d’accord, et c’est là mon voyant rouge justement: les volumes sont très limités, le prix n’est actuellement pas représentatif. C’est dommage car je n’ai pas noté les volumes, mais je me souvient très bien qu’ils étaient extrêmement faibles (et parfois même zéro transactions). Mais toujours avec un carnet vendeur bien fourni, voire habilement "tronqué" sur les tableaux en-ligne.

Acheter maintenant du capital fixe, c’est prendre un risque de volatilité sur le court-terme et dépendre beaucoup d’un market-timing complexe à maîtriser (Cf. les discussions sur ce forum sur les bidouilles des marchés secondaires). De plus, acheter tout seul quand personne n’achète, ce n’est jamais confortable.

Et vouloir acheter maintenant du capital variable de bureaux/commerce au même prix que fin 2019, en cash ou en empruntant, je ne comprend toujours pas.

thomasfrance a écrit :

Pour un non résident Français vous pensez que le SCPI peut être intéressant? J’ai trouvé uniquement 2 organismes prêts à me financer un prêt immobilier avec un apport <20%, TAEG 2% environ. Je ne pense pas qu’ils vont prêter pour un non résident pour un investissement en SCPI mais si c’était le cas que feriez vous?

Bonjour,
Il est difficile de trouver un financement SCPI pour des non-résidents mais cela reste possible. Les banques sont plus attentives à la qualité du dossier et demandent souvent un apport ou nantissement d’épargne d’environ 30% du montant du crédit.

Bonjour,

Savez-vous où récupérer la liste exhaustive des immeubles détenus par une SCPI ?
J’ai regardé dans les rapports mais il n’y a que les entrées/sorties.