Keystone : vos avis sur ce fonds d'investissement alternatif ?

Flouzamax a écrit :

Jusqu’à présent nous en sommes content (7% de revalorisation annuelle, régulière), mais en 2021 la question se pose de savoir quoi en faire.

Pourquoi ? Si vous en êtes content la question ne se pose pas.

Si vous dites que "On a très peu d’information sur ce placement", il y aussi peu de chances que d’autres membres en aient plus que vous.
D’autant plus qu’on en a jamais parlé sur le forum, il me semble.

Flouzamax a écrit :

On a très peu d’information sur ce placement

Il y a un rapport annuel qui semble assez détaillé. Vous y trouverez notamment les actifs et leur valeur de marché versus leur valeur d’acquisition. Vous pourrez alors vous faire votre conviction sur la pertinence de ces actifs et sur votre vision de leur évolution dans les prochaines années.

Si vous y passez un peu de temps (car ça a l’air compliqué) vous pourrez aussi comprendre comment est gérée cette société et qu’elles sont les rémunérations du gestionnaire (je dis les rémunérations car il y a une cascade de sociétés) et vous faire votre opinion de qui gagne quelle part des résultats de la boite.

Flouzamax a écrit :

je n’ai jamais dit que c’était une SCPI.

Non bien sûr, il a fallu que la modération modifie le titre de ce sujet que vous avez créé et qui parlait explicitement de la SCPI Keystone, je n’ai rien inventé.
Globalement sur ce site on ne donne pas de conseils d’investissements aussi directs que les vôtres, ce qui n’empêche pas évidemment de donner des avis mais je maintiens, évitons la caricature (la plus grosse erreur d’investissement que l’on puisse faire) et ne mélangeons pas les types d’investissements, SCPI à capital fixe/variable etc, je n’ai pas le sentiment que vous fassiez vraiment la différence (et elle n’est pas innée, ce n’est pas une critique dans l’absolu).

J’ai tendance à penser oui que vous n’avez pas assez fouillé le sujet, vous persistez à faire des généralités or il y a SCPI à capital fixe et variable qui n’ont pas du tout le même type de valorisation des parts, à partir de là votre raisonnement est biaisé.

Flouzamax a écrit :

Pour moi, toute choses égales par ailleurs (typologie des biens, géographie, qualité, endettement, gestion…), la valorisation moyenne sur le long terme d’une foncière et d’une SCPI sera identique.

Sauf que "toute choses égales par ailleurs" ça n’existe que dans votre imagination, à partir de là il est difficile de discuter.
Vous avez vos convictions, je crois qu’on a compris, si l’on émet des doutes vous balayez d’un revers de main, une SCPI et une SIIC n’ont pas du tout la même structure d’endettement (ne parlons pas de la "gestion" !), oui elles peuvent investir dans le même type de biens mais c’est la minorité. Ca reste deux mondes différents.

corran a écrit :

Si vous n’êtes plus à l’aise avec, vendez. Et vous ne semblez plus à l’aise avec Keystone.

Personnellement, c’est ce que j’aurais fait. Le seul souci c’est que c’est une SC familiale, nous sommes 4, et le tout est géré par un CGP. Pour aller à l’encontre de notre conseil dans cette situation il faut de bons arguments, et je ne souhaite pas forcément être dans la position de celui qui donne de mauvais conseils… D’où mon intervention ici, pour essayer d’avoir des avis extérieurs.

Surin a écrit :

(…)Une SCPI et une SIIC n’ont pas du tout la même structure d’endettement (ne parlons pas de la "gestion" !), oui elles peuvent investir dans le même type de biens mais c’est la minorité. Ca reste deux mondes différents.

Oui et non. Les deux ont le même business-model: acheter de l’immobilier pour vivre de la rente. Alors oui, les foncières font souvent plus d’achat/revente, de gestion active de parc et de services annexes, mais sur le fond ça reste de l’investissement immobilier. Et désolé, mais quand on regarde les parcs, oui c’est exactement les mêmes typologies (bureaux, commerces, hôtels, logements, santé etc…). Chaque SCPI et chaque foncière à sa spécialité, mais globalement on reste souvent dans les mêmes secteurs et géographies. La différence importante réside dans le fonctionnement du support d’investissement.

Quand à l’endettement, oui les foncières ont en moyenne un ratio d’endettement plus élevé, mais quand on regarde les chiffres en détail, on s’aperçoit bien que les SCPI s’endettent de plus en plus. Et ça ne change rien quand au business-model derrière. Les SCPI s’endettent indirectement aussi, via les emprunts des investisseurs. En prenant en compte cet endettement indirect, je serait curieux de savoir qui en réalité a le ratio d’endettement le plus important.

Mon raisonnement global s’applique autant aux SCPI à capital fixe qu’a capital variable. Il existe bien sûr des différences, mais le point clé c’est le délai et le détail de la revalorisation. J’avait fait en avril 2020 et en décembre 2020 une analyse succincte sur l’état du marché secondaire d’un panel de SCPI, et on voit bien que les revalorisations sont très lente. Dans le cas des SCPI à capital fixe, le marché acheteur s’assèche bien avant que les revalorisation des vendeurs suivent. C’est ce qui s’est passé dans les années 1990, et c’est ce qui risque bien de se passer dans les prochains mois. En gros le marché secondaire c’est comme un marché ouvert, mais en "slow-motion" extrême. Pour les SCPI à capital variable, c’est encore plus lent, par construction.

carpediem a écrit :

En tant que CGP, et cela n’engage que moi, j’ai refusé la distribution de ces produits pour plusieurs raisons dont le fait que le respect de la réglementation ne semble pas leur fort.

Les producteurs d’investissement qui garantissent des rendements d’avance sans contrôle extérieur et sans respecter au démarrage la réglementation, je les fuis même si les commissions sont importantes

Très intéressant ce que vous dites. Je n’ai jamais été confortable avec cet investissement KeyStone. Ils étaient domiciliés à Londres, puis au Luxembourg, presque aucune info sur Internet, et les rapports de gestions sont des belles plaquettes en papier épais mais sans de contenu vraiment précis ou pertinent. Le parc immobilier ne me paraît pas non plus d’une qualité époustouflante, pas mal de tout venant dans des zones de banlieue ou en région.

Ma position par rapport aux autres associés de cette SC (1/4) et du CGP est assez inconfortable. Les autres associés font confiance par défaut au CGP, ils n’y connaissent pas grand chose sur le sujet. Et c’est un contexte familial, je ne souhaite pas être trop directif, au cas où tout se passe bien au final je ne veux pas passer pour celui qui a crié au loup pour rien… en imposant un rachat qui se révélera inutile et improductif après coup. Et que je me sente responsable indirectement de la performance du placement alternatif qui sera choisi, même si ce choix était collectif.

En tant que CGP, vous connaissez les rétro-commissions de ce produit?

Flouzamax, le 09/01/2021 a écrit :

Jusqu’à présent nous en sommes content (7% de revalorisation annuelle, régulière)

Flouzamax a écrit :

Je n’ai jamais été confortable avec cet investissement KeyStone.

?

Flouzamax, le 09/01/2021 a écrit :

Ma position par rapport aux autres associés de cette SC (1/4) et du CGP est assez inconfortable.

À ma connaissance rien ne vous empêche de céder ou faire racheter vos parts.
Les autres font ce qu’ils veulent (ils peuvent racheter vos parts, ou juste conserver les leurs, ou les vendre, ce n’est ni votre problème ni votre responsabilité).

Flouzamax a écrit :

Ma position par rapport aux autres associés de cette SC (1/4) et du CGP est assez inconfortable. Les autres associés font confiance par défaut au CGP, ils n’y connaissent pas grand chose sur le sujet.

En tant que CGP, vous connaissez les rétro-commissions de ce produit?

Si le produit a bien été souscrit en 2013 et que vous êtes résident fiscal français, le CGP n’avait pas l’autorisation de vous conseiller ce produit, donc le plus inconfortable de vous deux, ce n’est pas vous. (cf AMF)

Pour les rétro-commissions, je ne m’en rappelle plus exactement.

Carpediem

Les résultats au 30/09/2020 viennent de tomber. Pour info voici le détail:

- Valeur liquidative au 30/09/2020: 168.80€
- Valeur des actifs gérés: 480 341 k€
- Valeur de l’actif net (VNI): 234 418 k€
- Affectation des résultats: Capitalisation
- Solde de trésorerie (%VNI): 5.51%
- Levier AIFM: Méthode brute: 1.00 / Méthode engagement: 1.01
- Frais de gestion annuels (part A): 1%
- Commission de surperformance: 25% au delà de 8%

Dans le cadre de ce contrat, le prix d’achat / part est de 128.07€ au 31/03/2015, cad 31.8% de perf globale.

Ce qui représente depuis le 1er janvier 2020 une performance de -3.30%. Pour un fond capitalisant, on a vu mieux! Si on considère un rendement "théorique" de 4%, ça fait une valorisation à environ -7%.

Quelques questions me turlupinent. Le "levier AIFM": c’est l’effet de levier de l’endettement? 1.00 = 100%? 100% cela paraît beaucoup / risqué non? Ou je n’ai pas compris quelque-chose?

Autre question, pourquoi les résultats au 30/09/2020 seulement, et pas au 31/12/2020? Cela ne me paraît pas la norme avec les autres placements de ce type.

dangarcia, le 11/01/2021 a écrit :

Flouzamax, le 09/01/2021 a écrit :

Jusqu’à présent nous en sommes content (7% de revalorisation annuelle, régulière)

Flouzamax a écrit :

Je n’ai jamais été confortable avec cet investissement KeyStone.

?

Je comprend votre interrogation, mais non ce n’est pas incohérent. Je n’ai jamais été confortable avec ce placement (manque de transparence à mon goût, potentiellement plus risqué qu’il en a l’air, surtout que je viens d’apprendre qu’il a ratio d’endettement de 100%, ce que j’ignorais). Et pourtant a-posteriori "nous" en sommes content (globalement en tant qu’associés, mais moi y-compris), la revalorisation annuelle de 7%, régulière (enfin jusqu’à présent), est honnête et semble (semblait) "rassurante".

Ceci dit à la lecture des derniers chiffres qui viennent de tomber, mon jugement pourrait être amené à évoluer ;)