Bed43fr [32] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

CyberPapy · #51

bed43fr est manifestement un Troll menteur qui adapte ses réponses au fil de la découverte de ses erreurs.

Sur l’annonce Leboncoin :Immeuble de 400m² Mirande
La fenêtre que j’ai montrée est peut être entre deux pièces mais celle dont on voit le reflet est identique et manifestement en simple vitrage .
La troisième fenêtre est identique aux deux autres.
Elle donne sur cour car on voit le toit d’en face.

Mais il les a TOUTES ouvertes et inspectées et elles étaient soit disant TOUTES en double vitrage
L’AI qui vend a l’exclusivité.

bed43fr écrit
L’AI qui vend a l’exclusivité.

Mais si on regarde la page de Marie Sophis LABBE son AI, qui aurait l’exclusivité, a 14 biens à vendre dont huit en exclusivité mais pas cet immeuble là qui est pourtant en photo .
Etrange non?

L’erreur d’un débutant est excusable mais une telle série de mensonges montre à qui on a affaire.

Ceci étant , il existe des cas d’achats étranges qui peuvent être de bonnes affaires.

Voici celui d’un achat fait sans voir le bien

Nous sommes en 1995.
Un studio est à vendre au enchères à la Barre du Tribunal à Paris
Il est situé dans un minuscule village du Vexin, à 15 km de CERGY donc à 15mn de chez moi.

Les ventes avaient lieu le Jeudi et la visite le Mardi
Le libellé de l’annonce était peu clair.
Je me rend sur place . Nous n’étions que deux l’huissier et moi.
Le locataire n’est pas venu ouvrir .
L’huissier me présente ses excuses et me propose une autre visite mais je n’ai pas le temps.

Je me rends au greffe du tribunal pour consulter le cahier des charges
La mise à prix est de 100 000 F ( soit 15k€)
il est loué 2500F par mois
Il fait 45 m² et possède un grenier.

Le jour de la vente je demande le montant des frais préalables 35 000F
J’établis un plafond d’enchère.
Je n’en aurais pas besoin car je suis le seul à enchérir .
Je l’obtiens donc pour moins de 150 000 F avec les frais .

Je rencontre les locataires. C’est un couple charmant et ils ne refusent pas de payer .
Cela m’assure déjà une rentabilité de 20%
J’ai la surprise de découvrir le " Grenier"
170m² au sol et une hauteur au centre de 4m50.

Les années passent et les loyers tombent , je fais venir mes artisans pour étudier l’aménagement de ce grenier
Mes locataires me donnent congé
Je met en vente le bien sous forme de DUPLEX avec tous les devis de transformations et le conseil technique pour l’aménager .
J’en obtiens 390 000 francs en 1999 et un couple d’acheteurs RAVIS

On peut parfois avoir de la Chance

bed43fr · #52

Je maintiens que TOUTES les fenêtres donnant sur l’extérieur sont en DV, vous voulez voir les 50 photos que j’ai prise peut-être ? o_O
Pour l’exclusivité c’est ce que m’a dit l’AI, je n’ai pas été vérifier (quel intérêt ? ça changerait quoi ? éduquez-moi )

Si c’est pour me traiter de troll ou de menteur je pense qu’il n’y a plus d’intérêt à poursuivre ce fil plus avant.
J’ai eu les réponses claires et argumentées que j’attendais, j’ai eu des retours d’expérience précieux, c’est le but de ce genre de forum, on échange avec courtoisie, les débutants apprennent et les expérimentés partagent. J’espère pouvoir apporter ma pierre à l’édifice dans quelques années.

Encore merci à tous les contributeurs.

Pour information j’ai informé hier après-midi l’AI que je ne donnerai pas suite.
En effet l’éloignement du bien et les éventuels problèmes avec des locataires compliqués ne compensent pas le gain financier potentiel. La visite a permis de constater qu’il y avait quelques travaux de rafraichissement à prévoir (contrairement à ce que me disait l’AI au téléphone donc va savoir pour les 3 non visités…) et pour finir de faire pencher la balance nous sommes en cours d’acquisition d’un IDR (voir autre post) et on a eu peur que cela fasse beaucoup

alex44 · #53

Sage décision.

Effectivement j’espère que vous avez bien compris que mon témoignage qui vous expliquait qu’il ne faut pas toujours fuir, et prendre le temps de voir des locataires « sans dossier solide » si la renta est bonne.

Cependant comme l’a fait bien remarqué Bernard2K, il existe de grosses différences entre nos deux projets.
J’avoue que mon témoignage ne fesait pas l’analyse des différences, car je voulais faire appel à votre esprit critique…
on notera que celui de Bernard2k est toujours aussi vif (qui en doutait ?)

CyberPapy · #54

bed43fr a écrit :
Je ne vous permets pas de me traiter de menteur. Tout ce que j’ai dit est l’exacte vérité! Ne vous déplaise…

Mais cher monsieur, cette phrase est un mensonge puisque vous reconnaissez vous même vous être trompé sur l’exclusivité.
TOUT n’est donc pas exact dans vos propos.
Vous aviez déjà menti à la page précédente en affirmant ne pas avoir parlé de loyer impayé.

Je mettrai au compte de la naïveté du débutant les erreurs ou les contre vérités énoncées comme "Aucun travaux à prévoir " et le reste

xazh · #55

bed43fr, le 12/01/2021 a écrit :
Cela dit après une rapide recherche si l’immeuble est qualifié d’immeuble d’habitation le droit de rétractation est bien présent : Vente immobilière et droit de rétractation (délai SRU) : pour qui, pour quoi ? - WebLex

Attention, le jugement précise que le compromis indiquait un immeuble à usage d’habitation, donc la rétractation pouvait jouer.

Encore faut-il être bien sur de ce que l’on signe !

Surin · #56

Vous avez passé votre temps à vous contredire, rien que sur la première page, voici un petit florilège :

bed43fr, le 11/01/2021 a écrit :
Et aucun travaux à prévoir.

bed43fr, le 11/01/2021 a écrit :
il faudra faire quelques travaux d’amélioration.

bed43fr, le 11/01/2021 a écrit :
moisissure sur les murs.
…
l’élec est pas aux normes (pas de terre, prises vieillotes)
…
->SOLUTION : faire des travaux
-10k€ d’élec incluant VMC dans tout l’immeuble, un digicode et l’élec refaits à neuf dans le T2 et T4)
-6k€ pour refaire la sdb vieillote
-2k€ pour la cuisine du T2 (avec rangements, plan de travail, plaque/four/hotte)
-6k€ pour refaire les peintures

bed43fr, le 12/01/2021 a écrit :
Il y a juste (…) un rafraichissement à prévoir qui dévalorise le bien

A force on ne peut pas vous prendre au sérieux, si c’est de la maladresse ou incompétence, acceptez que certains y voient de la mauvaise foi, ce n’est pas plus négatif …

Lyndon · #57

Bonsoir,
J’ajouterais quelques petits compléments, cela peut servir pour un prochain projet:
1)Attention quand il y a bcp de travaux à faire, si on ne connaît pas d’artisans sur place, on peut parfois avoir de mauvaises surprises sur le résultat des travaux.
2)Avez-vous demandé aux locataires comment ils payaient tous les mois ? Attention, certains paient en liquide et à1h30 de distance de chez vous, NON… Si ils n’acceptent pas de faire visiter, je doute qu’ils acceptent de changer de moyen de paiement.

Si vous avez de l’argent en cash et que vous n’avez pas encore réalisé d’investissement immobilier, je vous conseille fortement quelque chose de plus "facile" même si la rentabilité est moindre.
Et surtout, ne pas confondre vitesse et précipitation ! Si c’était une si belle affaire, vu le prix, cela serait vendu depuis longtemps 😉.

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bed43fr, le 11/01/2021 a écrit :

bed43fr, le 11/01/2021 a écrit :

bed43fr, le 11/01/2021 a écrit :

bed43fr, le 12/01/2021 a écrit :

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