LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

GoodbyLenine a écrit :

C’est à chaque assujetti au SSI de s’immatriculer. Ça pourrait réserver des surprises (par ex. refus de la part de la SSI)…

Ensuite, si jamais l’URSSAF estime que vous devriez être immatriculé (sur la base d’informations auxquelles elle aurait accès), et que vous ne l’êtes pas et donc ne cotisez pas, commenceront les potentiels ennuis : les contrôles ou contentieux URSSAF ne semble pas des parties de plaisirs, si on en juge par ce qu’on peut lire ici, ou même  sur notre forum (taxe PUMA) (où l’URSSAF a utilisé des infos venant du fisc).

C’est regrettable d’avoir un système fiscale et sociale aussi compliqué et changeant. L’impression d’avancer dans le brouillard, à dépenser autant de temps et d’énergie pour décrypter cette usine à gaz et sa mise en œuvre, plutôt que de créer de la richesse, développer son patrimoine et ses investissements.

Désormais, même un associé non gérant d’une sarl de famille, va se retrouver assujettis au SSI si LMP ?

Bonjour,
je n’ai pas de comptable, c’est moi qui m’occupe de la comptabilité en mode super simplifié.
Je connais grosso modo mes revenus locatifs de l’année qui sont largement supérieurs à me revenus pro, donc sans aucun doute je sais que je suis LMP cette année, comme je l’étais aussi les années précédentes d’ailleurs.
bonne journée au soleil ;-) (je vous envie, ici c’est plutôt la pluie en permanence!)

swing73 et perecastor :

Votre 3ème plus value est également nulle si vous vendez au prix d’achat (PV LT des particuliers)

Par contre si cette  théorie des biens migrants est réellement applicable, cela signifie qu’il va falloir passer son temps à gérer le rapport entre CA (> 23k€ et < 90k€) et revenus afin de rester LMP 5 ans si on veut bénéficier de l’exonération de PV CT
Je ne suis pas certain que le document BOFIP et les versions de vos comptable et notaire  s’appliquent à des statuts "à géométrie variable" en fonction du CA et des revenus comme le sont devenus les LMNP/LMP (ayant d’autres revenus) ; ça va être infernal..

Dans votre cas, cela vous fait payer plein pot la PVCT sur 2 ans

Mon avis est que cette pratique des biens migrants ne s’applique que lorsqu’il y a des sorties et/ou réintégration à l’actif (par exemple si vous décidez de réintégrer votre bien dans votre patrimoine privé pour y vivre ou lors d’un changement de statut fiscal tel que le passage de la location meublée BIC au foncier)
Dans votre cas, le passage LMNP vers LMP et réciproquement ne sort pas le bien de l’actif (le fait d’être soumis au statut des particuliers ne signifie pas que le bien est revenu dans le patrimoine privé) ; seule l’arrêt d’une activité meublée conduit à cette sortie d’actif
il n’y a qu’au moment de la vente qu’il faut compter les billes ; comme vous êtes LMNP à ce moment c’est la seule plus values des particuliers qui s’applique je pense

je donne la réponse que j’ai trouvé sous la plume de P DUVAUX :
"Le passage du LMP au régime LMNP n’entraîne pas de cessation d’activité au sens fiscal avec imposition des plus-values latentes, contrairement à ce que croient certains"
De même pour la réciproque…. donc la théorie des biens migrants ne vous concerne pas (changez peut-être "d’experts" avant de vendre….)

Bonjour

Je suis en quelque sorte dans la même situation que le membre ayant lancé cette discussion.

Propriétaire de plusieurs gîtes, à l’origine sous statut de LMNP.
L’urssaf demandant récemment le paiement de cotisations à ceux réalisant plus de 23000€ de recettes, leur tableau synoptique selon montant, m’a orienté sur guichet entreprises, puis à la SSI et de facto inscription au RC. Depuis statut de LMP.

Souhaitant vendre ces gîtes, la fiscalité des plus values des particuliers étant plus intéressante que celle des professionnelles et étant entendu que mes recettes seront inférieures à mes autres revenus (désormais retraités) l’une des 2 conditions n’étant pas remplie, mon statut devrait être celui de LMNP à nouveau.

Sauf que je suis inscrit désormais au RC en tant que LMP. Donc je pense que je dois me désimmatriculer, mais le seul motif est cessation d’activité, comment faire si je dois garder quelques temps cette activité en tant que LMNP

Pourquoi est-ce aussi compliqué, si l’un de vous a ce type d’expérience, merci

Merci pour cet éclairage

Moi aussi je suis de ceux à avoir réalisé un business plan il y a quelques années pour trouver un financement pour notre projet et cela semblait tout à fait réalisable mais aujourd’hui c’est décidé je vais vendre nos gîtes.
Le jour de vente je serai LMNP, les 2 conditions n’étant plus remplies pour rester LMP, la question qui reste en suspens c’est mon inscription au RC, dois-je me désinscrire avant la vente, si l’un de vous a la réponse, un grand merci

Eddy1
J’en suis arrivé aux mêmes conclusions ; pour compléter marginalement votre propos : quitte à vendre un bien en LMP afin de baisser les revenus pour ceux qui en ont besoin afin de passer en dessous des autres revenus et donc redevenir lmnp, il est souhaitable de vendre des biens ayant une PV long terme
L’exonération de PV long terme du LMP < 90k€ de CA (alors que le LMNP n’est pas exonéré de PV LT) compensant plus ou moins selon les cas de figure, le montant du SSI à payer sur la PV court terme (rappelons que le SSI à payer viendra en charge déductible l’année de son règlement ; et donc il ne faut pas dans les calculs prendre en compte brutalement le % du SSI à payer sur l’année X, mais bien les flux financiers générés par ce paiement sur la totalité de l’activité de loueur (bien évidemment ceci ne marche pas si l’on n’a plus d’activité, donc après la dernière vente)

Eddy1 a écrit :

Autre moyen: En partant du principe que vous bénéficiez du 151 septies (CA <90K et activité exercée depuis > 5 ans). Il ne reste plus que la pv ct qui est taxable. Mais il faut rappeler qu’elle est simplement réintégrée dans votre bilan comme n’importe quel revenu d’activité (loyers, primes d’assurances etc).

Vous parlez ici de la réintégration de cette PV court terme (amortissements déduits) comme si elle représentait un résultat exceptionnel, ce qui viendrait donc gonfler le chiffre d’affaires annuel ? A comparer à 23k€ ou aux 50% des revenus d’activité du foyer pour être LMnP ou LMP. Autant dire qu’il faudrait un tout petit bien ou une très courte durée d’exploitation dudit bien pour pouvoir rester LMnP cette année de cession (ou sortie d’actif…).
Vous confirmez ?

Pour ma part, tous les voyants sont au rouge, passage LMP inévitable. Ma stratégie sera non pas de vendre des biens pour rester LMnP en dessous des seuils, mais plutôt de sortir des biens de l’actif à chaque fois que j’ai un départ de locataire (heureusement j’ai un turnover important), puis de relouer nu. Une année me suffira pour basculer suffisamment en revenus foncier, mon souhait étant de quitter la gestion locative (il l’était déjà avant le PLFSS21).

Je suis bien d’accord, mais la phrase d’Eddy1 pouvait porter à confusion sur le traitement de la plus value CT comme un résultat exceptionnel ou non

comme n’importe quel revenu d’activité (loyers, primes d’assurances etc).

Effectivement, sur mon compte de résultat j’ai :
L1 : Produits
L2 : Charges
L3 : Résultat d’exploitation
L4 : Produit exceptionnel
L5 : Résultat net
Je me doute que le fisc n’additionne pas L1 + L4 pour apprécier les seuils… mais sait-on jamais.
Idem pour une assurance décès inv activées.

Merci. J’en sortirai de l’actif tout au long de l’année, selon les départs, et serai avec certitude sous les seuils selon le chiffre d’affaires annuel (donc LMnP en 2021, et sur déclarations IR et 2033 produites au printemps 2022).

C’est exact. Pas nécessairement en début d’année, mais de sorte que le CA annuel reste en dessous du ou des seuils pro.
J’ai préparé un planning annuel par lot, avec CA prévisionnel selon date de départ escomptée (étudiants, stagiaires, saisonniers…) et en tenant compte d’une marge d’erreur. Car on n’a pas vraiment le droit de se louper, le risque financier est très important !
Je précise que j’ai consulté plusieurs avocats fiscalistes afin de valider ces hypothèses de droit fiscal (et social) pour basculer en toute légitimité et sérénité sur du foncier.

Cryl : pourquoi chercher à tout prix à passer LMNP ? Puisque vous dites vouloir sortir des actifs pour après les louer en nu (au réel j’imagine ; sinon au forfait vous seriez encore plus perdant) ? Malgré le paiement du SSI sur la PVCT lors de la vente (ou de la sortie de l’actif) vous risquez d’être perdant : le SSI étant déductible, son "coût" réel est de l’ordre de 12% de la PV CT ; les amortissements correspondants à cette PVCT vous ont permis d’économiser plus en IR lié aux BIC si votre TMI est > 12% (et/ou en ARD ; je suppose qu’en cas de sortie d’un bien de l’actif, on perd les ARD correspondants à ce bien)
sans compter les tracas liés à ce changement
Si vous comptez réellement vendre (sans relouer en nu), là je comprendrais ; surtout si vous avez des PV long terme (exonérées en LMP < 90 k€ ; et pas en LMNP : PV particuliers)

Eddy : vous dites revenus d’activités nets d’abattement fiscaux ; c’est à dire que ce sont les revenus après l’abattement de 10% pour les salaires et rentes qui sont pris en compte ? Et pas les revenus nets de charges ? Avez-vous un texte là dessus ?

Si vous avez toujours été au micro-BIC, vous n’avez pas fait d’amortissements, et la PV CT est donc de toute manière nulle.