SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

J’ai créé ma SCI à l’IS en décembre puis j’ai investi une partie de mon épargne (63k€) en janvier en usufruit de Corum XL, Vendome Régions et activimmo.
Mon CGP m’a conseillé un comptable spécialiste des usufruits de SCPI dans des SCI à l’IS mais il est un peu cher (850€).
Avez-vous un comptable dans ce domaine d’expertise à me conseiller et qui serait sensiblement moins cher ? La compta sera finalement assez facile : pas de paye à gérer, pas d’emprunts, peu de frais (frais bancaires et frais comptable), acquisition de SCPI et quelques revenus au S2 2021.
On pensait faire nous-même au départ mais on veut éviter ce stress.

Bonjour ,

Le bilan annuel me coûte environ 1000 euros. Mais j’ai plus cherché la proximité que réellement l’économie.
Et j’ai plusieurs sci et mon bilan perso gérés par ce cabinet.

Chtirentier

Un prix que ces clients sont prêts à payer ?
Pour ma part un prix au dessus de 1000€ me semble trop élevé. Les SCPI ne nécessitent que peu de travail. A 800€ vous êtes dans le juste prix. A 500-600€ vous êtes au prix le plus bas.

Ce qui m’intéressait en posant cette question, c’était la représentation que pouvait faire un particulier de la valeur du travail d’un expert comptable ou plutôt d’un cabinet comptable.
Ça vaut combien une heure de tenue de la comptabilité ? Une heure de révision comptable et d’établissement de la liasse fiscale dans la représentation du public?
40 heures de l’heure, 50, plus ? HT ou TTC?
Personnellement, mon plombier me prend 70euros HT pour son travail et mon garagiste ( BMW) me facture 75 euros HT pour le travail de base.
Il m’est difficile de donner un prix pour une SCI IS avec des SCPI et de l’usufruit, car je n’en ai qu’une a traiter : la mienne. Disons que je passe une heure par mois pour la tenue et deux heures par an pour la révision et la liasse fiscale. Ceci pour 7 SCPI, une quinzaine d’ années d’usufruit CORUM  et aussi 25 lignes d’actions.
Après, tout dépend de ce que l’on a dans la société..
Mais vos retours m’intéressent !

Patrick

La comptabilité de votre SCI ressemble sans doute à une (grande) partie des SCI évoquées sur le forum (lorsqu’elles sont basées sur l’association PP + US pour profiter de l’amortissement).

Si l’on reprend vos propos :

Disons que je passe une heure par mois pour la tenue et deux heures par an pour la révision et la liasse fiscale. Ceci pour 7 SCPI, une quinzaine d’ années d’usufruit CORUM  et aussi 25 lignes d’actions.

Votre SCI vous demande 12 + 2 = 14h00 de travail annuel.
Si l’on est à 600 €, le taux horaire est à 43 €.
Si l’on est à 800 €, il est à 57 €.
Si l’on est à 1000 €, il est 71 €.
Sans tenir compte des différents types de tâches effectués pour cela. 

--

Je serais bien incapable de donner le tarif horaire d’un comptable !
Si l’on fait une recherche sur Google, on trouve par exemple ce site qui indique :



Ou encore celui-ci :

Un tarif horaire à 85€ HT en moyenne pour les experts-comptables


Ce chiffre est, certes, une moyenne. Mais il correspond à ce que l’on constate généralement dans la profession d’expert-comptable. Est-ce beaucoup ? Pas nécessairement. Il est sans doute à comparer avec un médecin, un garagiste ou un avocat. Par conséquent, ce montant ne semble donc pas démesuré. Tout du moins, s’il correspond à la présence effective d’un professionnel qui vous procure toutes les solutions que vous recherchez.

Un prix horaire de 50€ HT pour un opérateur de saisie

La encore, il s’agit d’un prix moyen. Mais si vous le comparez au coût minimum du SMIC horaire chargé (14 €) et que vous lui rajoutez toutes les charges fixes d’un cabinet d’expertise (loyer, logiciel, matériel, formation, documentation spécialisée…), on peut difficilement parler d’abus.

Le prix peut varier énormément selon les cabinets. Cette variation s’explique en fonction du niveau de l’opérateur de saisie et de l’organisation générale des cabinets. Explications :

- certains cabinets — généralement les plus petits — préfèreront un opérateur multi-tâches qui fasse en même temps la révision des dossiers et qui assurent le suivi auprès du client. Dans ce cas, le tarif horaire sera légèrement plus élevé que ces 50 € ;
- d’autres cabinets — les plus gros — confieront la saisie aux opérateurs de saisie mais créeront, en plus, un poste de réviseur qui vérifiera le travail de ces opérateurs de saisie. Dans ce cas là, l’opérateur de saisie sera bien à 50 € HT mais le cabinet facturera, en plus, le temps passé par le réviseur au tarif horaire d’un collaborateur confirmé.

Un tarif horaire de 65 € HT pour un collaborateur confirmé

C’est quoi un collaborateur confirmé ? C’est là toute la difficulté.

A 65 € de l’heure, vous êtes en droit d’avoir un rendez-vous avec un professionnel compétent, capable de répondre à toutes les questions (parfois pointues) que vous vous posez. Mais souvent on constate deux dérives :
- de la part du cabinet en facturant, parfois, à ce tarif des tâches qui ne réclament pas la présence d’un collaborateur de ce niveau ;
- de la part du client qui n’a pas conscience que ce n’est pas le moment pour parler de points de détail (facture manquante, problème de caisse …) et qu’il faut utiliser ce temps pour parler utile : stratégie, optimisation fiscale, organisation structurelle, perspective d’évolution …

Soit, en moyenne :

- expert comptable : 85 / 100 € HT
- collaborateur confirmé : 65 / 70 € HT
- saisie : 40 / 50 € HT

Si j’ai bien compris, dans une mission, on distingue le "contrôle" (plus onéreux) et la saisie (moins onéreuse) pour parvenir au prix global.

--

Sinon, qu’appelez-vous "tenue" ? Merci.

Si "tenue" signifie "saisie" = 12h / an x 40/50 € = 480 à 600 € HT
Si "révision et liasse fiscale" signifie EC = 2h00 x 85/100 € = 170 à 200 € HT

On arrive à 650 / 800 € HT, ce qui est plutôt proche des tarifs annoncés au-dessus (850 TTC par Bed43fr, 1000 TTC par Chtirentier, 650 TTC et 750 TTC par des membres en MP).

M.erci de votre réponse.
Je trouve que tous ces chiffres se recoupent plutôt pas mal…

Je peux comprendre aussi qu’un EC "local" rencontré en physique demande davantage qu’un autre pour la même mission réalisée à distance.

Ce qui est sur c’est que les experts comptables ont un monopole pour la tenue/présentation des comptes d’autrui même lorsque le recours à leurs services n’est pas obligatoire, donc il y aura toujours un prix plancher en dessous duquel un professionnel refusera de prendre votre dossier, même le jour où toutes les écritures seront automatisées/déjà pré-saisies par le client.

Et même si ça prenait 20 min (je n’en sais rien) à un expert comptable expérimenté pour valider la comptabilité d’une société peu complexe , c’est le prix de l’expertise (bac +5 + 3 ans de "stage" + X années d’expérience) et de la responsabilité (celle que le client refuse de supporter même s’il est capable de tenir sa comptabilité lui même) que vous payez.

Ceci étant dit on peut imaginer que le jeu de la libre concurrence/uberisation feront baisser les prix à moyen terme, si ce n’est pas déjà le cas.

Attention avec ce montage: créer une société à l’IS uniquement pour détenir un usufruit de SCPI pourrait faire l’objet d’un abus de droit du FISC! 80% de pénalité et transmission au parquet si >100 000€.

maxicool, le 04/04/2021 a écrit :

Patrick

La comptabilité de votre SCI ressemble sans doute à une (grande) partie des SCI évoquées sur le forum (lorsqu’elles sont basées sur l’association PP + US pour profiter de l’amortissement).

Si l’on reprend vos propos :

Disons que je passe une heure par mois pour la tenue et deux heures par an pour la révision et la liasse fiscale. Ceci pour 7 SCPI, une quinzaine d’ années d’usufruit CORUM  et aussi 25 lignes d’actions.

Votre SCI vous demande 12 + 2 = 14h00 de travail annuel.
Si l’on est à 600 €, le taux horaire est à 43 €.
Si l’on est à 800 €, il est à 57 €.
Si l’on est à 1000 €, il est 71 €.
Sans tenir compte des différents types de tâches effectués pour cela. 

--

Je serais bien incapable de donner le tarif horaire d’un comptable !
Si l’on fait une recherche sur Google, on trouve par exemple ce site qui indique :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … patble.jpg

Ou encore celui-ci :

Un tarif horaire à 85€ HT en moyenne pour les experts-comptables


Ce chiffre est, certes, une moyenne. Mais il correspond à ce que l’on constate généralement dans la profession d’expert-comptable. Est-ce beaucoup ? Pas nécessairement. Il est sans doute à comparer avec un médecin, un garagiste ou un avocat. Par conséquent, ce montant ne semble donc pas démesuré. Tout du moins, s’il correspond à la présence effective d’un professionnel qui vous procure toutes les solutions que vous recherchez.

Un prix horaire de 50€ HT pour un opérateur de saisie

La encore, il s’agit d’un prix moyen. Mais si vous le comparez au coût minimum du SMIC horaire chargé (14 €) et que vous lui rajoutez toutes les charges fixes d’un cabinet d’expertise (loyer, logiciel, matériel, formation, documentation spécialisée…), on peut difficilement parler d’abus.

Le prix peut varier énormément selon les cabinets. Cette variation s’explique en fonction du niveau de l’opérateur de saisie et de l’organisation générale des cabinets. Explications :

- certains cabinets — généralement les plus petits — préfèreront un opérateur multi-tâches qui fasse en même temps la révision des dossiers et qui assurent le suivi auprès du client. Dans ce cas, le tarif horaire sera légèrement plus élevé que ces 50 € ;
- d’autres cabinets — les plus gros — confieront la saisie aux opérateurs de saisie mais créeront, en plus, un poste de réviseur qui vérifiera le travail de ces opérateurs de saisie. Dans ce cas là, l’opérateur de saisie sera bien à 50 € HT mais le cabinet facturera, en plus, le temps passé par le réviseur au tarif horaire d’un collaborateur confirmé.

Un tarif horaire de 65 € HT pour un collaborateur confirmé

C’est quoi un collaborateur confirmé ? C’est là toute la difficulté.

A 65 € de l’heure, vous êtes en droit d’avoir un rendez-vous avec un professionnel compétent, capable de répondre à toutes les questions (parfois pointues) que vous vous posez. Mais souvent on constate deux dérives :
- de la part du cabinet en facturant, parfois, à ce tarif des tâches qui ne réclament pas la présence d’un collaborateur de ce niveau ;
- de la part du client qui n’a pas conscience que ce n’est pas le moment pour parler de points de détail (facture manquante, problème de caisse …) et qu’il faut utiliser ce temps pour parler utile : stratégie, optimisation fiscale, organisation structurelle, perspective d’évolution …

Soit, en moyenne :

- expert comptable : 85 / 100 € HT
- collaborateur confirmé : 65 / 70 € HT
- saisie : 40 / 50 € HT

Si j’ai bien compris, dans une mission, on distingue le "contrôle" (plus onéreux) et la saisie (moins onéreuse) pour parvenir au prix global.

--

Sinon, qu’appelez-vous "tenue" ? Merci.

Si "tenue" signifie "saisie" = 12h / an x 40/50 € = 480 à 600 € HT
Si "révision et liasse fiscale" signifie EC = 2h00 x 85/100 € = 170 à 200 € HT

On arrive à 650 / 800 € HT, ce qui est plutôt proche des tarifs annoncés au-dessus (850 TTC par Bed43fr, 1000 TTC par Chtirentier, 650 TTC et 750 TTC par des membres en MP).

Je ne rejoins pas tout à fait Maxicool sur les tarifs horaires annoncés, dans la plupart des cabinets que j’ai pu voir, c’est plutôt 50 € HT assistant comptable, 70 € HT collaborateur comptable, 80 € à 90 € HT chef de mission et rarement en deça de 120/130 € HT pour un expert comptable.

Les 12h de saisies pour les LMNP, SCI de location immobilière et SCI détenant de SCPI ne sont que rarement aussi importantes (hors X biens immobilier ou X parts SCPI différentes).
La partie tenue est très rapide sur ce type de comptabilité où les écritures issues de la banque sont importées en partie automatiquement, seule l’affectation comptable reste à inscrire.
Il ne faut par contre pas sous estimer le temps de réflexion comme le dit Patrick surtout dans le cas des SCI IS détenant des SCPI. En effet tous le retraitement fiscal n’est pas si aisée, il faut reprendre chaque IFU de chaque société de gestion et au moins rapprocher la déduction des loyers aux encaissements réels.

Quand bien même le collaborateur traitant le dossier maitrisant son sujet, il n’y a pas de raison d’aller faire un prix discount sur son travail…
Autant les cabinets comptables traitant de LMNP sont devenus légions, autant les SCI IS détenant des SCPI restent encore un investissement peu répandu.

Ne pas oublier non plus que l’activité des cabinets d’expertise comptable est plus que tendu, ils ne courent pas après le chiffre d’affaires tant ils sont déjà bien chargés. Le manque de ressources (collaborateurs) étant un réel problème, il ne faut pas s’attendre à une baisse des tarifs pour ce type de prestation en dehors de la partie saisie comptable.

Bref, je ne suis pas surpris des tarifs de 800/850 € HT comme je ne serais pas surpris de voir certains cabinets ne pas vouloir descendre en dessous de 1 000 € HT surtout s’ils rencontrent le client plusieurs fois / échangent plusieurs fois par an au téléphone sur le dossier.
Des tarifs de 600 € HT me semble a contrario faible, donc tant mieux pour ceux qui les ont obtenu.

Bien à vous,

L’abus de droit se caractérise par des actes fictifs ou le montage à but uniquement fiscal.

Dans le cas d’une sci qui possède un compte bancaire, est créée juridiquement et réalise des opérations pour son propre compte, démontrer l’abus de droit va être très compliqué pour le fisc. Aucune règle fiscale empêche de créer une société pour investir dans des SCPI et utiliser une structure avantageuse n’est pas répréhensible par l’administration fiscale (c’est comme choisir une sarl plutôt qu’être en entreprise individuelle. c’est un choix de gestion).

De plus, le mécanisme de l’amortissement de l’usufruit temporaire fait qu’il ne peut être applicable qu’au sein d’une société. La fiscalité en nom propre d’un montage US SCPI est de plus dissuasive.

Je pense que vous ne comprenez pas le principe de l’abus de droit. Dire "qu’aucune règle n’interdit…" est précisément la base de l’abus de droit: si une règle l’interdisait, ce serait de la fraude pure et simple, pas de l’abus de droit.
Interposer une société à l’IS créée uniquement pour alléger une imposition en utilisant l’amortissement est un abus de droit.

Par exemple: Abus de droit reposant sur l’usufruit temporaire

Il me semblait pourtant que le but du montage (ne payer aucun impôt sur les loyers) en utilisant le mécanisme de l’amortissement au moyen d’une société ad hoc à l’IS était identique?
Les enjeux financiers et le nombre de sociétés ne sont pas des éléments déterminants pour le fisc.
Après, chacun choisit ses risques et ses lunettes roses.

Ca me fait un peu penser à l’affaire Finaréa où les holdings étaient évidemment animatrices et l’attestation du défiscalisateur évidemment protectrice…  1 700 contribuables rappelés.