SCI Capimmo : vos avis sur cette SCI (Primonial REIM)

C’est vraiment une décision personnelle. Vous avez parfaitement raison, il y a un potentiel plus rémunérateur à long terme avec des SCPI. Le rendement de Capimmo avoisine souvent les 4% par an, mais ce rendement correspond à la collecte des loyers + la revalorisation des biens sur valeur d’expertise. Une SCPI fait en général autour de 4% uniquement avec la collecte des loyers.

Cependant, la SCI permet une certaine plasticité et l’on peut retirer ses billes plus facilement : poche de liquidité déjà constituée, frais de versement rapidement amortis (2% avec Capimmo). Entre autres SCI, Capimmo a pour avantage d’offrir une diversification très importante.

Perso, j’ai les deux :
- SCPI, argent totalement immobilisé, je n’y touche pas.
- les SCI (Capimmo, Tangram) pour la performance alliée à une certaine disponibilité des fonds (J’ai par exemple eu besoin de retirer partiellement mes billes récemment sur Capimmo pour rembourser par anticipation ma résidence principale). Attention : il faut par contre avoir à l’esprit que tout ce mécanisme fonctionne parfaitement tant que l’immobilier se porte bien. En cas de retournement, la poche de 5% de liquidités ne suffira pas à honorer tous les retraits…

Votre question est extrêmement naïve Aimge. Vérifiez donc dans les conditions où serait-ce écrit …
Je ne comprends pas l’argument de la "liquidité" Nexus. Vous le mettez en avant avec la poche de liquidités mais ensuite, quid ?
Les SCPI sont toutes aussi liquides, en avril 2020, quand tout l’immobilier physique était bloqué, j’ai revendu pour 50k€ de SCPI en en sélectionnant plusieurs dans mon portefeuille, je n’ai rencontré aucune difficulté. J’ajoute qu’il n’y a pas eu de décote.

Surin a écrit :

Votre question est extrêmement naïve Aimge. Vérifiez donc dans les conditions où serait-ce écrit …
Je ne comprends pas l’argument de la "liquidité" Nexus. Vous le mettez en avant avec la poche de liquidités mais ensuite, quid ?
Les SCPI sont toutes aussi liquides, en avril 2020, quand tout l’immobilier physique était bloqué, j’ai revendu pour 50k€ de SCPI en en sélectionnant plusieurs dans mon portefeuille, je n’ai rencontré aucune difficulté. J’ajoute qu’il n’y a pas eu de décote.

Imaginons que le marché immo se retourne. J’ai tendance à penser que nombre de SCPI se retrouveront bloquées au moins pour certaines typologies d’actifs. La crise nous a montré que c’est possible avec les actifs hôteliers et pourquoi pas les commerces.

Surin, c’est vous le grand spécialiste ici. Mais voici mon point de vue : dans une SCPI, la collecte des loyers ne permet pas d’abonder une poche de liquidité permettant le retrait de part pour ceux qui souhaitent se retirer. Ainsi, il est nécessaire de vendre des biens au plus vite (donc les plus qualitatifs) et la valeur d’expertise s’en ressentira : le cercle vicieux s’enclenche. Pour une SCI comme Capimmo, on peut imaginer que la poche de liquidité soit réduite à néant par les rachats, mais aussi que la SdG peut la reconstituer en piochant dans la collecte de loyers (ça sera alors une mauvaise année pour le dividende, mais on peut éviter la vente rapide d’actifs durant un petit moment).

Cependant, je suis bien d’accord sur le fait que ce mécanisme ne peut pas tenir indéfiniment…

Vous feriez mieux de vous abstenir de commenter l’utilisation du forum, vous n’avez pas grandement contribué jusque là, il me semble que je vous ai plutôt aidé, je n’ai jamais eu le moindre retour de votre part.
Par contre je trouve intéressant qu’au lieu d’écrire "il me semble" vous donniez un lien concret, c’est d’ailleurs une nécessité de donner ses sources, vous l’avez accepté avec la charte.
En effet comme avec tous les assureurs, il y a ce qui est écrit en gros puis il faut descendre et aller chercher les petites lignes.
Voici mon interprétation du lien ci-dessus :

En effet en première lecture, ça parait "mieux" en AV.
_Tiens ya un "avenant obligatoire", ouvrons-le :

Avenant a écrit :

Comme tout investissement immobilier, les unités de compte SCPI comportent des risques : absence de distribution de revenus et/ou perte de valeur. Avant toute souscription, vous devez prendre connaissance sur le site internet de la société de gestion indiqué sur l’avenant : des statuts et de la note d’information visée par l’Autorité des Marchés Financiers ; des documents de présentation de la SCPI (fiche de présentation, dernier rapport annuel, dernier bulletin trimestriel).

Risque de perte en capital ? Ce n’est plus "assuré" par la compagnie, ah mais oui mais on parlait du délai. Pour le reste il faut s’en tenir à ce qui est sur le site du gérant, donc c’est comme une SCPI en direct.
_Juste en dessous, ceci : "Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : baisse voire absence de revenus, perte de valeur."

J’ajoute que lorsque vous faites un achat de SCI ou SCPI via un assureur, vous aurez des conditions générales dans lesquelles seront abordées les conditions de sortie. Il n’est alors plus du tout question d’assurer quoique ce soit comme dans la brochure commerciale mais d’un certain flou avec toujours les mêmes notions de perte en capital, je vous invite à faire une recherche.
C’est à dire comme en direct, si un fonds est bloqué, on peut avoir comme risque de revendre avec décote. Comme en bourse finalement ou en immobilier physique, la liquidité est assurée par l’offre et la demande, si trop de vendeurs, les prix plongent mais on finit par vendre.
Je reste sceptique sur "l’assurance" du délai, on l’a déjà abordé sur plusieurs discussions comme ici, si l’assureur ne peut assurer la contre-partie, il y a blocage. Malheureusement (ou heureusement) nous n’avons aucun retour d’expérience mais dans le fond, croyez-vous réellement qu’un assureur va prendre sur ses fonds propres pour donner la contrepartie à un afflux discontinu de vendeurs ? Avec quel argent ?

On en revient à la conclusion de Nexus :

nexus a écrit :

Cependant, je suis bien d’accord sur le fait que ce mécanisme ne peut pas tenir indéfiniment…

Edit : on me reproche le manque de clarté (ou confus), désolé si je n’ai pas pu être plus clair que les CG d’un assureur. Encore un exemple :

Spirica dans lien ci dessus a écrit :

- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.

Qu’assurent-ils donc ?

Dernière modification par Surin (10/02/2021 10h59)

aimge a écrit :

vous donnez une justification tordue où vous mélangez la liquidité avec la perte en capital.

Ca va pourtant de pair. Mais vous semblez avoir la science infuse.
C’est la perte en capital qui permet une certaine liquidité ou la liquidité.

Je vois aussi depuis peu un nouvel avantage au mode de fonctionnement des SCI. Je tiens à préciser que je possède beaucoup plus de parts de SCPI. C’est la crise qui m’amène à cette réflexion, vous me direz ce que vous en pensez :

Reprenons notre hypothèse de baisse de la valeur d’expertise sur un ou deux secteurs. Tous les médias grand public titrent alors que tel secteur immobilier "va mal" (taper "immobilier de commerce" sur google suffit à vous mettre le bourdon actuellement).

Dans le cas des SCPI de rendement, leur grande majorité distribue sans capitaliser. Malheureusement, les investisseurs particuliers (comme institutionnels souvent d’ailleurs) sont frileux et n’osent plus alors acheter des parts. Pour ces SCPI, il n’est plus possible de profiter des bonnes affaires qui peuvent se présenter sur le marché pour redresser la barre. Dans ce monde, on peut alors se dire que les SCPI diversifiées s’en sortent potentiellement mieux puisqu’elles continuent souvent de collecter et d’investir.

Dans le cas de SCI capitalisantes comme Capimmo, l’effet d’aubaine reste permis avec pour corollaire une certaine résilience. Un peu comme un portefeuille d’actions capitalisantes en somme.

Bien entendu, pour en revenir à notre discussion avec Surin et Aimge, ce mécanisme fonctionne uniquement s’il n’y a pas de décollecte massive.

Parution du reporting T1 2021 ce jour :

- Collecte de 70M€ et perf de 1,06 % pour ce T1 (seule la poche d’immo côté présente une performance négative mais ne représente que 1,7% de l’actif net).
- A noter la plus forte participation à la perf (+0,42%) ce trimestre du fonds d’actifs santé Aviarent esi (France, Allemagne, Autriche), suivi de deux fonds eux aussi d’actifs santé en France et Allemagne et de l’immeuble de bureaux One Monceau.
- Les investissements 2021 porteront surtout sur santé/résidentiel/bureau core comme déjà dit lors du dernier reporting.
- Constitution d’une poche dite value-added depuis 2020 avec couple risque/perf très élevé mais en proportion inférieure à 15% de l’actif. On retrouve notamment des participations dans les nouvelles tours de La Défense, le One Monceau etc. Primonial s’attend à enregistrer des hausses de valeurs dès 2021.
- La projection de perf annuelle est située à 4%.
- Les nouveaux investissements 2021 portent notamment sur des actifs résidentiels en Espagne ; participation dans un OPCI maison "PREIM ISR" dont l’objectif est de réduire 40% de la consommation des immeubles détenus d’ici 2030 ; investissements dans des fonds européens portés sur bureaux/logistique.

Actif net au 23/04/2021 : 5 913 399 331 €

Bonjour à tous,
Une question sur Capimmo dans le cadre d’un futur panachage. Vous parlez tous de 2% de frais d’entrée acquis au fonds. Pouvez-vous m’expliquer le mécanisme ? Cela veut donc dire que ces frais vont gonfler la performance ?
Dans le DIC je vois 0% de frais d’entrée et donc je ne comprends plus !
Pour revenir à des discussions antérieures, la garantie en assurance-vie est clairement une utopie ! Que ce soit pour les scpi comme les SCI. Pour preuve un vieux contrat de mon père collé avec une scpi de la Française.
J’ai le sentiment que les SCI ont plus de succès côté assureurs car il existe ces 5% de cash. En réalité si boum sur l’immobilier ça fait léger. L’OPCI a quant à lui l’avantage de ses défauts : moins d’immo car plafonné à 60% et le reste en cash ou valeurs mobilières / foncières cotées ; ça lui donne donc plus d’air pour faire face à des rachats massifs en contre partie d’une plus grande volatilité.

Woyal / Bulletin 3t21 a écrit :

Souscription pour 25 m€ d’usufruit de SCPI, générant un revenu net d’amortissements supérieur à 7% (distribution prévisionnelle non garantie).

On constate ensuite 

Bulletin 3t21 a écrit :

PRINCIPALES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES RÉALISÉES AU 3E TRIMESTRE 2021 : SCI USUFRUIMMO 2016 :
21 063 000 €
Juillet/Sept 2021

L’investissement s’est donc à minima réalisé partiellement dans ce fond qui achète des usufruits.
J’avais fait des recherches à l’époque sur ce fond (France valley), qui était réservé aux professionnels. J’en avais déduit que celui-ci (le fonds et/ou sa maison de gestion) captait la "commission de CGP" + frais de gestion du fonds : doublement gagnant !
Comme habituellement pour ce type d’investissement (achat dans d’autres fonds) de la SCI, les frais s’empilent pour le porteur. Ceci-dit, si la SCI CAPIMMO se portait acquéreur des usufruits directement, on peut imaginer que la "commission de CGP" irait directement à PERIAL PRIMONIAL …

Dernière modification par alex470 (03/11/2021 18h34)

Oui, vous avez raison SURIN, coquille, c’est bien PRIMONIAL.

Des informations que j’avais pu avoir sur le fond géré par France Valley, ils achetaient tous les usufruits auprès des maisons gestion, primalliance … qui ne trouvaient pas preneur lorsqu’il y avait un investissement en nu propriété.
Ceci quelque soit la durée des usufruits et les montants.
Toutefois, certaines MDG (au moins une, la seule dont que j’ai pu identifié), comme CORUM  ne lui ont pas ouvert les portes. Ils n’en avaient pas la nécessité, car ils arrivaient à vendre tous leurs stocks d’usufruit en direct.
Les MDG et PRIMMALIANCE avaient même une délégation de signature pour faciliter l’administratif.
J’imagine que tout ceci est encore vrai aujourd’hui.

Donc la SCI CAPIMMO a du investir dans un meltingpot d’usufruit.

Etant un fonds capitalisant à valorisation hebdomadaire, je ne comprends pas "afin de profiter du versement qui devrait avoir lieu en fin d’année ou y a t’il un prorata".
D’ici la fin d’année si la valeur de part progresse, cela dépend des revenus de l’immobilier direct et de la valorisation des participations détenues (méthode de valorisation décrite sur la dernière page des bulletins trimestriels).

Bulletin du T4 2021

- Perf de 4,12% pour 2021. Portefeuille désormais bien équilibré :



- 230 m€ d’arbitrages avec cession du portefeuille d’immobilier côté en cette fin 2021 pour réduire la volatilité en 2022. La SCI se veut davantage opportuniste dans sa communication, en continuant de réaliser des cessions d’actifs qui poseraient question, ou en réalisant des investissements sur des actifs décôtés ayant de bonnes perspectives.

- La plus forte perf annualisée concerne l’immobilier logistique (+26,13% !) bien que cette typologie ne représente que 3,4% dans la répartition sectorielle de la SCI Capimmo.

- Les nouveaux investissements porteront sur un prévisionnel de 700m€ dont 600m€ sont déjà sécurisés, avec les secteurs résidentiel, bureaux, hôtellerie et logistique très représentés.

Actif net au 31/12/2021 : 6,30 Mds€.

Primonial a communiqué sur le sujet: ils sont, comme tous les acteurs de l’immobilier, affectés par la baisse de valeur constatée sur certains actifs. Et donc il a fallu passer une baisse dans la VL de Capimmo. Ils pensent que Capimmo devrait finir l’année avec une performance légèrement positive (mais probablement proche de 0) avant un rebond en 2024. Mais bon, ça reste une prévision donc…