Golliwogg : étude de cas immobilier (achat local professionnel)

Bonjour à tous,

L’achat du local professionnel de ma compagne s’est concrétisé. Il a été acheté en nom propre, à vous lire cela semblait le plus simple. Néanmoins, je viens de relire la file, dont je n’avais pas saisi la moitié à l’époque, et j’avoue que j’ai toujours la tête qui fume ! Tout cela dépasse mes compétences juridico-fisco-économiques ! Mais en préparation de la comptabilité de l’année prochaine (le bien a été acheté en 2020), je souhaite reprendre tout ça et essayer de mieux comprendre. Au cas où ces infos apportent quelque chose, le bien a été acheté 90k (net vendeur), il y a 33k de travaux prévus et le tout est financé par la banque (un apport du montant des frais de notaire ont été demandés). Le bien ayant 3 pièces (potentiellement 2 bureaux et 1 salle d’attente), il pourra accueillir un 2e professionnel en location, bien que ma compagne ne soit pas fixée sur ce point.

J’aimerais revenir sur le cas de la mise à l’actif de l’entreprise, même si, le bien ayant été acheté en nom propre, je ne suis pas certain d’avoir encore cette option (j’avoue que ce n’est pas clair pour moi !). En tout cas, soit je n’ai pas compris, soit il y a une contradiction entre vous :

En tout début de file :

Carignan99 a écrit :

Achat par la société : […] les revenus locatifs vont venir s’ajouter au CA, donc hausse de l’assiette des bénéfices taxables, donc potentiellement hausse du taux marginal d’imposition.

Un peu plus loin :

Golliwogg a écrit :

Je sors tout juste d’un rdv chez une EC, qu’on m’a recommandée pour notre cas. Elle donne un autre son de cloche : l’idéal pour elle est l’achat par l’entreprise. Ou plutôt, m’a-t-elle dit, il s’agit techniquement d’un achat en nom propre mais le bien est mis à l’actif de l’entreprise

Encore un peu plus loin :

MichMouch a écrit :

Si vous mettez le bien à l’actif alors vous ne constaterez plus de loyers, vu que le bien sera à l’entreprise.

Il y a donc contradiction avec les revenus locatifs qu’évoquait Carignan99 au début, ou quelque chose m’échappe ? Parle-t-on bien tous de la même chose dans ces 3 citations ?

Par ailleurs, pêle-mêle :

Bernard2K a écrit :

Economie de charges sociales 6000 x 40 % = 2400 €

D’où tirez-vous le taux de 40% de charges sociales ? En divisant le montant des charges (URSSAF et caisse retraite) payées en 2018 par le bénéfice (revenu fiscal de référence) de 2017 (donc, si j’ai bien compris, l’assiette qui sert de base aux charges sus-mentionnées), j’obtiens plutôt 34%.

Bernard2K a écrit :

a) Au micro-foncier […]
Au total, en vous payant un loyer, ça vous économise 2400  - 1310 € = 1090 € par an.

N’avez-vous pas oublié d’inclure les 840 € d’économie d’IR dans le calcul ?

Bernard2K a écrit :

Notez que :
- si vous devez prendre un expert-comptable pour ce faire, il faut aussi prendre en compte son coût et l’économie se rapproche de zéro.

On a tout de même droit à une réduction d’impôt pour frais de comptabilité à hauteur de 2/3 du montant, plafond de 915 €, ça laisse un peu de marge. Ceci étant dit, je n’ai jamais souhaité utiliser cette enveloppe (à part pour l’adhésion à l’AGA), même de l’époque où c’était 100% remboursé, car j’aime bien faire la compta moi-même. Cela responsabilise et ça permet davantage de souplesse : je me permets certaines opérations "de bon sens" qu’un comptable refuserait de faire. J’ai un exemple très précis en tête, des cours que j’ai fait passer en tant que crédit d’impôt pour la formation des dirigeants sur une déclaration rectificative, validé par retour de mail de l’administration fiscale (qui me demandait un justificatif), alors qu’une amie exerçant le même métier, suivant les mêmes cours, a son EC (pourtant de sa famille) qui lui refusait l’écriture. Un EC a sa responsabilité en jeu, un particulier a toujours un peu le droit de se tromper.

Bernard2K, j’essaye de partir de vos scenarii micro-foncier/au réel et de les adapter à mon cas. Je reviendrai poster mes réflexions dès que j’aurai compris et appliqué tout ça. Au réel, il me reste encore un point obscur :

Bernard2K a écrit :

b) En revenus fonciers au réel […] Certes, il y a les travaux, mais à 15000 € de travaux, le déficit ne va guère dépasser une année (4300 € déduits des revenus fonciers et 10700 € déduits du revenu général, tout est consommé).

D’où vient cette ventilation 15000=4300+10700 ?

Merci d’avance à tous !

Dernière modification par Golliwogg (28/04/2020 05h44)

Merci Bernard2K pour votre réponse. Bien que nous soyons plus d’un an plus tard, la question est toujours d’actualité car je suis en train de finaliser (avec du retard) la 2035 de ma compagne.
J’aimerais juste être sûr de comprendre quelque chose : inscrire le bien "à l’actif" de l’entreprise (individuelle, profession libérale) ou le garder en bien privé est juste une opération comptable, certes irréversible, mais qui ne nécessite aucune déclaration particulière au moment de l’achat ? En d’autres termes, j’ai encore loisir de faire l’un ou l’autre choix par une simple écriture dans sa comptabilité 2020 (l’achat date de février 2020) ? Merci de me confirmer ces points. Pour la suite, on va considérer une réponse affirmative aux points précédents.

Si on se réfère à ce lien :

Il est cependant possible d’inscrire le bien immobilier à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle, au moment de son acquisition. L’entreprise individuelle peut ainsi amortir l’immeuble et déduire de son résultat l’ensemble des charges afférentes au bien. « Ce sont des raisons essentiellement fiscales qui conduisent le chef d’entreprise à faire ce choix. Malheureusement, il le regrette souvent ensuite », avertit Maître Olivier Bossé. En effet, ce schéma peut rendre la cession de l’entreprise plus délicate en renchérissant le coût de l’opération pour le repreneur. En outre, le cédant doit alors s’acquitter d’un impôt sur la plus-value correspondant à la différence entre le prix d’acquisition du bien et sa valeur nette comptable.

D’autre part, alors que le maintien du bien dans le patrimoine privé du chef d’entreprise permet sous certaines conditions de le protéger d’éventuelles procédures collectives, son inscription à l’actif du bilan de l’entreprise a pour conséquence de le soumettre aux aléas de l’activité économique. « Cette solution demeure rarement la plus pertinente. Excepté dans les cas où le bien est très spécifique et très lié à l’activité de l’entreprise, comme par exemple dans l’hôtellerie ou certaines activités médicales, on préfère souvent dissocier l’immobilier de l’exploitation », souligne Lionel Salembier.

Je ne comprends pas trop pourquoi l’article est à charge contre l’inscription à l’actif. Si on ne le fait pas, les amortissements d’achat, les intérêts du crédit, les charges d’entretien sont totalement "perdues", c’est exact ? Si oui, j’ai du mal à voir l’intérêt de le garder en patrimoine privé. D’autre part, je ne comprends pas trop pourquoi il y aurait un renchérissement du prix de vente (pour intégrer les frais de taxation de plus-value ?).

Pour la question de demander à un expert-comptable, oui et non. Je l’ai déjà fait une fois, mais je ne peux pas trop abuser. Un expert-comptable va vouloir récupérer le dossier et facturer ses honoraires ; pour l’instant je ne cherche que des conseils et pas forcément qu’on prenne mon dossier en charge. Donc un forum avec quelques experts comme ici est très bien. De plus, il arrive que des experts-comptables aient une idée de la question, par habitude, sans que ce soit la solution la plus pertinente.

Merci une fois encore, même si je ne comprends pas trop pourquoi vous me faites la morale. Sans vouloir abuser de conseils gratuits, un forum sert quand même à ça, et je n’oblige personne à me répondre. Je pousserai à nouveau la porte de l’EC si je me décide à passer le bien à l’actif de l’entreprise, pour calculer les amortissements et autres. Je ne sais pas si beaucoup d’EC facturent des séances de "conseils", la dernière fois que j’y suis allé j’ai eu des conseils gratuits, elle n’aurait pris ses honoraires que si je lui avais confié la comptabilité ; c’est entre autres pour ça que ça me gêne d’y retourner si je n’ai pas quelque chose de concret à lui donner.

En l’occurrence, et sans vouloir trop rentrer dans les détails, on a beaucoup de problèmes sur ce bien, qui presque un an et demi plus tard est toujours inexploitable : il n’y a actuellement plus de plancher ! Il y avait un vice caché, et le marchand de bien qui nous l’a vendu est censé réparer tout ça. Du coup ma femme ne le veut plus, ne l’utilise pas (forcément), est restée en location à côté, et compte le revendre dès qu’il sera remis en état, voire faire annuler la vente, avec un procès au vendeur. Cela explique un peu pourquoi aucune décision n’a été prise plus tôt concernant le statut fiscal… Si ces éléments vous suggèrent un avis sur la question, n’hésitez pas.

Quoi qu’il en soit, cette réflexion sera peut-être utile pour un achat de local pro ultérieur, une fois que tout cela sera passé.

Si vous ne faites ni inscription à l’actif, ni location, ça veut dire que Mme G particulier met le local professionnel à disposition gratuite de son entreprise. Ce n’est pas interdit de faire des cadeaux à son entreprise, c’est juste très couillon, car on paie de l’impôt sur un revenu qui n’existe pas (vu que ce revenu aurait dû être gommé par des charges ou de l’amortissement).

Là j’ai un peu de mal à suivre.
de l’impôt = taxe foncière ?
un revenu qui n’existe pas = le loyer touché par Mme G particulier ?
ce revenu aurait dû être gommé par des charges ou de l’amortissement : Si on déclare un loyer fictif que paye l’entreprise au particulier, quelles charges viennent gommer cela ? Je ne comprends pas…

J’ai repensé à votre problème de plancher. C’est intéressant car ça montre deux typologies de vendeurs. Supposons que le bien ne soit pas en copropriété :

- le vendeur margoulin sait qu’il y a un problème de planchers. Il vend tel quel, en espérant que l’acheteur ne le repérera pas. Quand l’acheteur s’en rend compte après l’achat, le vendeur joue la montre : il sait qu’il devra payer à un moment ou à un autre, mais il va essayer de payer le plus tard possible et le moins possible. S’il est en mauvaise posture financière, il peut aussi se mettre en cessation de paiement puis liquidation pour ne pas payer du tout.
- le vendeur honnête sait qu’il y a un problème de planchers. Il sait qu’il faut informer l’acheteur de ce problème. Au lieu de se demander "comment vendre en cachant le problème ?", il se demande au contraire "comment faire la preuve que j’ai bien informé l’acheteur ? L’oral ne suffit pas, il faut une preuve écrite". Du coup, il missionne un bureau d’études structures pour réaliser un diagnostic structure (à ses frais bien sûr). Ce diagnostic structure est communiqué à l’écrit à chaque acheteur potentiel, avec preuve (mail + accusé de réception). Il est de plus annexé à l’avant-contrat puis à l’acte authentique. L’acheteur a donc acquis en toute connaissance de cause un bien avec défaut du plancher. Il ne peut pas se plaindre d’un vice caché, puisque le vice était connu et que le vendeur a joué cartes sur tables depuis le début.

Si le bien est en copropriété :
- le vendeur honnête sait qu’il y a un problème de planchers. Il sait qu’il faut informer l’acheteur de ce problème. Il sait aussi que les planchers sont des parties communes donc relèvent de la copropriété. Il alerte le syndic qui missionne un bureau d’études structures pour réaliser un diagnostic structure. Ce diagnostic structure est communiqué à l’écrit à chaque acheteur potentiel, avec preuve (mail + accusé de réception). Il est de plus annexé à l’avant-contrat puis à l’acte authentique. Etc.

Si le vendeur peut chiffrer l’ampleur des travaux nécessaires et le communiquer à l’acheteur, c’est encore mieux.

Manifestement, vous êtes tombé sur la catégorie "margoulin".

Golliwogg, le 03/06/2021 a écrit :

Merci Bernard2K pour votre réponse. Bien que nous soyons plus d’un an plus tard, la question est toujours d’actualité car je suis en train de finaliser (avec du retard) la 2035 de ma compagne.
J’aimerais juste être sûr de comprendre quelque chose : inscrire le bien "à l’actif" de l’entreprise (individuelle, profession libérale) ou le garder en bien privé est juste une opération comptable, certes irréversible, mais qui ne nécessite aucune déclaration particulière au moment de l’achat ? En d’autres termes, j’ai encore loisir de faire l’un ou l’autre choix par une simple écriture dans sa comptabilité 2020 (l’achat date de février 2020) ? Merci de me confirmer ces points. Pour la suite, on va considérer une réponse affirmative aux points précédents.

Si on se réfère à ce lien :

Il est cependant possible d’inscrire le bien immobilier à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle, au moment de son acquisition. L’entreprise individuelle peut ainsi amortir l’immeuble et déduire de son résultat l’ensemble des charges afférentes au bien. « Ce sont des raisons essentiellement fiscales qui conduisent le chef d’entreprise à faire ce choix. Malheureusement, il le regrette souvent ensuite », avertit Maître Olivier Bossé. En effet, ce schéma peut rendre la cession de l’entreprise plus délicate en renchérissant le coût de l’opération pour le repreneur. En outre, le cédant doit alors s’acquitter d’un impôt sur la plus-value correspondant à la différence entre le prix d’acquisition du bien et sa valeur nette comptable.

D’autre part, alors que le maintien du bien dans le patrimoine privé du chef d’entreprise permet sous certaines conditions de le protéger d’éventuelles procédures collectives, son inscription à l’actif du bilan de l’entreprise a pour conséquence de le soumettre aux aléas de l’activité économique. « Cette solution demeure rarement la plus pertinente. Excepté dans les cas où le bien est très spécifique et très lié à l’activité de l’entreprise, comme par exemple dans l’hôtellerie ou certaines activités médicales, on préfère souvent dissocier l’immobilier de l’exploitation », souligne Lionel Salembier.

Je ne comprends pas trop pourquoi l’article est à charge contre l’inscription à l’actif. Si on ne le fait pas, les amortissements d’achat, les intérêts du crédit, les charges d’entretien sont totalement "perdues", c’est exact ? Si oui, j’ai du mal à voir l’intérêt de le garder en patrimoine privé. D’autre part, je ne comprends pas trop pourquoi il y aurait un renchérissement du prix de vente (pour intégrer les frais de taxation de plus-value ?).

Pour la question de demander à un expert-comptable, oui et non. Je l’ai déjà fait une fois, mais je ne peux pas trop abuser. Un expert-comptable va vouloir récupérer le dossier et facturer ses honoraires ; pour l’instant je ne cherche que des conseils et pas forcément qu’on prenne mon dossier en charge. Donc un forum avec quelques experts comme ici est très bien. De plus, il arrive que des experts-comptables aient une idée de la question, par habitude, sans que ce soit la solution la plus pertinente.

En mettant l’immeuble à l’actif professionnel, cela génère les avantages suivants par rapport à la conservation du bien dans le patrimoine privé :
- amortissements de l’immeuble à déduire dans le résultat comptable de l’entreprise BNC de votre femme.
- déductions possible de tous frais d’acquisition (droits de notaire, mandataire immo, etc.).
- déductions possible de tous les travaux.

En mettant l’immeuble à l’actif professionnel, cela génère les désavantages suivants par rapport à la conservation du bien dans le patrimoine privé :
- lors de la revente, le calcul de la PV prendra en compte tous les amortissements effectués, donc l’assiette taxable sera plus importante.
- lors de la revente, les déductions effectués des frais d’acquisition et des travaux ne pourront pas être ajouté forfaitairement au prix d’achat pour diminuer l’assiette de la PV.
- lors de la revente, c’est le régime des PV des professionnels qui s’appliquera.
- la mise en location d’un partie de l’immeuble auprès d’un tiers engendrera une complexité comptable et fiscale importante. En effet, il faudra exclure la surface louée au tiers de l’actif professionnel, afin d’enregistrer les loyers perçus en revenus fonciers privés, et appliquer un coefficient sur toutes les déductions (travaux, etc.) et les amortissements qui ne seront plus entièrement déductibles du résultat comptable de l’entreprise BNC de votre femme. Une partie des travaux pourra néanmoins être déduit des revenus fonciers privés, mais uniquement les entretiens et réparations, car il s’agit d’un local professionnel. Si vous faites votre comptabilité vous-même, vous êtes quasiment certain de faire des erreurs ici.

Dernière modification par 3ul3r (07/06/2021 22h12)

En fait, à y réfléchir à 2 fois, je crois saisir l’intérêt réel de se facturer un loyer fictif : la possibilité de déduire sur le revenu foncier des charges, soit réelles (charges de copropriété, taxe foncière, assurance, travaux, etc…) soit par abattement, qu’on n’aurait pas eu la possibilité de défalquer sur les revenus professionnels. Le transfert de revenus pro vers foncier est neutre en lui-même, mais permet de défalquer des charges liées à la possession du bien, qui seraient perdues sans cela. J’ai bon ?