Revente de parcelles par le promoteur avant sa vente effective ?

salaze · #1

Bonsoir,

Après avoir fait des recherches sur le forum et sur Internet, je n’ai pas trouvé réponse à mes questions.
Je vous soumets donc ce cas (un peu) particulier qui pourra éventuellement servir à d’autres.

Je suis propriétaire en indivision d’une parcelle agricole qui a fait l’objet d’un compromis de vente avec un promoteur immobilier en 2016.

L’objectif pour lui était d’obtenir un déclassement, de l’aménager et d’en faire des parcelles à lotir.

L’acte de vente devrait être finalisé dans quelques semaines.

Cependant, depuis quelques mois, nous avons constaté que ce promoteur a déjà commencé la commercialisation et vente de ces parcelles avant même la conclusion de l’acte de vente.

D’un point de vue mercantile, depuis la date où a été signé l’acte initial, nous avons aussi constaté que le prix de vente qu’il va en tirer est bien supérieur à ce qu’il nous laissait entendre lors des négociations sur le compromis. La forte inflation des prix sur les terrains du secteur a été à son avantage.

Je dois me pencher sur les avenants de prolongation du compromis, mais déjà concernant la vente des parcelles:
1 - Est ce légal de mettre en vente (je pense que des promesses de ventes ont été signées avec des acheteurs potentiels) un bien dont on n’est pas encore propriétaire?
2- Des poursuites sont elles envisageables et sous quelles formes?
3- Cela peut il être un motif pour que nous renoncions à la vente?

Parallèlement, je me suis rapproché de notre notaire. Mais d’expérience, je me rends compte qu’ils ne sont pas toujours au fait des règlements et n’ont pas souvent envie de s’embêter à vous conseiller réellement mais plus pressés par conclure la vente, empocher leurs honoraires et passer au client suivant.

Merci d’avance pour vos lumières.

Mots-clés : promotion immobilière, signature acte, vente parcelle

sven337 · #2

salaze a écrit :
nous avons aussi constaté que le prix de vente qu’il va en tirer est bien supérieur à ce qu’il nous laissait entendre lors des négociations sur le compromis. La forte inflation des prix sur les terrains du secteur a été à son avantage.

Je dois me pencher sur les avenants de prolongation du compromis, mais déjà concernant la vente des parcelles:
1 - Est ce légal de mettre en vente (je pense que des promesses de ventes ont été signées avec des acheteurs potentiels) un bien dont on n’est pas encore propriétaire?

J’ai l’impression que vous avez "les boules" de vous rendre compte que le promoteur va gagner plus d’argent que vous ne pensiez et donc que vous cherchez un moyen de renoncer à la vente afin de ramener la marge dans votre camp. Je me trompe ?

J’ai comme le sentiment que vous n’auriez pas cherché à casser la vente si le prix des terrains avait considérablement baissé.

Q1: ça dépend ce qu’il y a exactement dans la promesse de vente, mais si elle est bien rédigée c’est légal de vendre avant d’avoir acheté.
Si mal rédigée, c’est "illégal" mais ça relève du civil (l’acquéreur pourrait obtenir un dédommagement… vous n’avez rien à voir dedans).
Non, pas de poursuite envisageable, et surtout pas par vous qui n’êtes pas victime. Même réponse sur le point 3, il va falloir trouver une autre excuse pour casser la vente.

Ce qu’il vous faut lire, c’est le compromis entre vous et le promoteur. C’est là dedans que sont définies les règles du jeu qui vous concernent, et peut-être que vous y trouverez un moyen d’agir.

Iqce · #3

Bonjour Salaze,

"Je suis propriétaire en indivision d’une parcelle agricole qui a fait l’objet d’un compromis de vente avec un promoteur immobilier en 2016."
=> qu’avez vous convenu dans le compromis ? Sven à très probablement tout dit sur le sujet…https://www.weblex.fr/weblex-actualite/immobilier-un-compromis-est-il-une-vente-parfaite

"L’objectif pour lui était d’obtenir un déclassement, de l’aménager et d’en faire des parcelles à lotir."
Je suppose que vous évoquez un changement de zonage au PLU ? Si oui, où en est la procédure ? Car il s’agit d’une Révision et cela ne se fait 1) pas en claquant des doigts et 2) toujours dans un objectif d’Intérêt Général, jamais pour faire plaisir à un promoteur
Je crois que vous aurez des réponses forcément approximatives si vous n’éclairez pas un peu plus le sujet.

GoodbyLenine · #4

Je suppose que les contrats (ce que vous appelez "de vente") que le promoteur a signé avec les potentiels acquéreurs finaux comportent des clauses adaptées pour faire dépendre la vente de divers conditions, dont la conclusion de la vente par vous, le changement de PLU, et sans doute d’autres encore. De toute manière, ces contrats sont entre le promoteur et un potentiel acquéreur final, et en gros ne vous regardent pas.

Seul le contrat (le compromis) que vous avez signé avec le promoteur (contrat qui comporte sans doute aussi des clauses adaptées pour faire dépendre la vente de divers conditions, dont le changement de PLU, et d’autres sans doute) vous concerne, et vous devriez le relire. Je serais fort surpris qu’il comporte des clauses relatives au prix auquel le promoteur pourrait céder ses lots.

Vous n’êtes pas le promoteur, ne faites pas son métier (sinon, j’imagine que vous auriez chercher vous-même des acquéreurs finaux, mais ce n’est pas si facile que ça…), n’assumez pas ses charges, et ses risques, et n’avez pas à percevoir sa marge (ni à le jalouser).

salaze · #5

Bonjour,

Merci pour vos retours.

La raison pour laquelle nous n’avons pas réalisé nous même l’opération est parce que le terrain est détenu par plusieurs indivis n’ayant pas tous le temps / moyen de s’impliquer.

Le terrain était déjà prévu pour un déclassement avant l’intervention du promoteur qui savait que cela allait se faire avec ou sans lui. Mais celui-ci, professionnel qui connaît bien le secteur, pour négocier le prix d’achat a volontairement minoré la partie qu’il nous disait être constructible, au regard, entre autres, de la loi Barnier, alors que plus des 2/3 de la parcelle sera constructible quand il prétendait qu’il pourrait en commercialiser tout au plus un peu plus de la moitié.

Et pour revenir sur le fait de faire soi même de la promotion immobilière, sans entrer dans les détails, je suis sur un département français ou entre la loi républicaine et les pratiques de certains élus décisionnaires de cette république, il y a des choses qui se "négocient" de manière peu orthodoxes. Pour faire court, vous êtes parfois contraint de passer par des "promoteurs" pour que des autorisations se débloquent par magie au lieu de s’éterniser pendant des années voire des décennies.

Et oui, voire que le gros des bénéfices sera réalisé par un promoteur connaissant le "système" sur un terrain sur lequel plusieurs générations de la famille ont travaillé dur pour la mettre en valeur est frustrant.

Je vais me replonger dans les compromis et avenants. Le but n’étant pas de casser la vente mais rééquilibrer le partage des profits.

Bernard2K · #6

Iqce vous a donné un lien très important. J’ajoute le lien vers le jugement lui-même :
France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 05 janvier 2017, 15-14894

Vous avez ici une analyse plus vaste :
Risques en cas de refus de conclure une vente après la promesse synallagmatique

En gros, pour résoudre la vente (l’annuler), il faudrait prouver qu’une condition suspensive ou résolutoire n’a pas été vérifiée. Si tout s’est passé comme prévu au compromis, alors il y a vente et il n’y a qu’à réitérer en signant l’acte authentique.

"Prévendre" les parcelles ou les lots, alors que l’on n’a pas encore signé l’acte authentique d’achat, est un grand classique des marchand de biens et des promoteurs. Il suffit de mettre dans ces secondes ventes une clause résolutoire sur la signature de l’acte d’achat du terrain ou immeuble dont dépendent ces secondes ventes.

Concernant le fait qu’il vende plus cher ou plus de surface que prévu : c’est le jeu ma pauvre Lucette. Un promoteur a énormément de charges. Il poursuit plusieurs projets, dont tous n’aboutissent pas. Il faut que les plus-values sur les projets qui réussissent paient toutes les charges, y compris celles des projets qui n’aboutissent pas. De temps en temps, un promoteur fait faillite ; la preuve que l’activité n’est pas si rentable que cela.

Quand vous achetez vos carottes 2 €/ kg, vous ne dites pas que le commerçant s’enrichit indûment sur votre dos, parce qu’il les a achetées 1 €/kg. Pourtant, quelle "plus-value" énorme il fait "sur votre dos" (ou sur le dos du producteur, suivant comment on voit les choses) ! Cette plus-value, il en a besoin pour payer toutes ses charges. A la fin du mois, il lui reste un peu d’argent pour se payer de ses 60 à 70 heures de boulot hebdomadaires. De temps en temps, un commerçant fait faillite, ou bien préfère fermer boutique avant qu’il ne soit trop tard ; la preuve que l’activité n’est pas si rentable que cela. C’est comme ça que ça fonctionne. Promoteur ou marchand de biens, c’est pareil : si on raisonne uniquement sur la plus-value brute, on peut la trouver importante. Si on intègre toutes les charges, on n’a pas le même point de vue.

EDIT et PS : je réponds sur ce point : "Le but n’étant pas de casser la vente mais rééquilibrer le partage des profits." Une vente, c’est un accord sur la chose et le prix. Si vous changez le prix, vous cassez l’accord. Donc "rééquilibrer le partage des profits", c’est bien casser la vente.
Notez qu’il n’y a pas de raison de "partager les profits". A moins que vous n’ayez une clause d’intéressement, ce qui serait très inhabituel, vous n’êtes pas associé dans les profits du promoteur.
Le producteur de carottes, qui a accepté de vendre ses carottes à 1 € le kg, ne peut rien faire quand il découvre que le commerçant les revend 2,5 € et non pas 2 €. Il ne peut rien faire non plus s’il découvre que le commerçant en fait des carottes râpées qu’il vend sous forme de "salades" prêtes à consommer, vendues 4 € la boîte de 400 grammes ce qui fait 10 € le kilo. C’est juste un bon commerçant.

Dernière modification par Bernard2K (08/07/2021 08h28)

sven337 · #7

Un peu hors sujet : une des causes de ma rupture, c’était mon ex qui disait "mais enfin, j’ai bien le droit de changer d’avis !". (Y compris en matière immobilière)
Ben… pas vraiment en fait

Iqce · #8

Sven : je vous plaint, il n’y a pas pire

Sinon je lis :

salaze a écrit :
Le terrain était déjà prévu pour un déclassement avant l’intervention du promoteur qui savait que cela allait se faire avec ou sans lui. Mais celui-ci, professionnel qui connaît bien le secteur, pour négocier le prix d’achat a volontairement minoré la partie qu’il nous disait être constructible, au regard, entre autres, de la loi Barnier, alors que plus des 2/3 de la parcelle sera constructible quand il prétendait qu’il pourrait en commercialiser tout au plus un peu plus de la moitié.

Ne vous vexez pas salaze svp : vous ne maîtrisez pas le sujet en matière d’urbanisme (hélas), le promoteur vous à sans doute "endormi". Je regrette que vous n’ayez pas posté ces sujets sur le forum ou que je les ai raté. Ce fût un peu mon job d’accompagner les gens dans ce genre de situation et en général j’observe avec amertume que si me payer quelques 100nes d’€ était très pénible, faire passer un compromis de 1.5 M€ à 5 M€ ne posait en revanche jamais de soucis.

Si vous avez de la loi Barnier dans l’histoire, c’est sans doute que le bien est proche d’une voie à grande circulation par exemple. Donc il n’est plus question de changement au niveau du PLU (?) mais d’une étude loi Barnier dont l’objet sera de déterminer sous quelles conditions le terrain sera construit (donc, il est déjà constructible).
Lisez bien ce lien :
L?application de la loi Barnier en Ardèche - Ardèche

Mettez vous à la place aussi du promoteur : faute d’étude, qu’il ne va pas financer en vain sans avant contrat, il a forcément assuré le coup. S’il fallait sortir 5 ou 10 K€ juste pour établir un compromis équitable, peut être auriez vous dû sur les conseils d’un tiers de confiance, participer en tout ou partie à ce financement.

Espérant vous avoir éclairé et aidé à affronter de futures discussions…

Dernière modification par Iqce (07/07/2021 13h12)

Flower · #9

Le compromis date de 2016. 5 ans que le promoteur attend. En 5 ans, les prix des terrains ont augmenté… Il a géré des risques (temps long) et à eu des avantages (il a pu augmenter ses prix).

Quelles sont les actions possibles pour vous et suivant votre contrat de compromis ? Êtes vous prêts à repartir pour 5 ans de procédure ?

☀️🌳🌿☀️

Bernard2K · #10

La durée semble effectivement anormale.

Il aurait déjà fallu s’en protéger dans l’avant-contrat. Des solutions étaient possibles. Déjà, la promesse unilatérale de vente, qui permet d’annuler complètement la vente si la date est dépassée et d’empocher de plus une indemnité d’immobilisation (mais seulement si la vente est annulée ; si l’on accepte de prolonger la promesse via des avenants, ça peut durer des années et le vendeur ne gagne toujours pas un copeck de plus). Problème, quand le délai est dépassé, ça annule vraiment complètement la vente, or j’ai l’impression que les acheteurs potentiels n’étaient pas foule et que salaze voulait donc conserver son acquéreur. Pour prévoir une durée longue sans perdre d’argent, il fallait prévoir une clause d’indexation du prix ; ça c’est possible. Ce qu’il y a de sûr, c’est que c’était le boulot du notaire de dire "ouh là, vente de terrain à un promoteur, ça peut durer des lustres, on va prendre les précautions nécessaires pour protéger le vendeur.". Mais c’était aussi le boulot du vendeur d’attirer l’attention du notaire sur ce risque, et de lui demander de rédiger en conséquence. Les notaires réalisent énormément d’actes ; la version qui est proposée est d’abord la version "de base" si on n’a pas attiré son attention en lui signalant des besoins particuliers.

Maintenant que c’est fait, il faut effectivement bien lire l’avant-contrat. En particulier, savoir si le délai prévu pour réitérer annulait la vente ou non. Voir notamment cette analyse : Conséquences du dépassement du délai de réitération d?une promesse de vente d’un bien immobilier - Légavox
Mais il s’agit aussi de voir quand et comment le délai prévu initialement a été prolongé. Notamment, si des avenants sont venus prolonger le délai, ils montrent que le vendeur, en consentant à ces avenants, était d’accord pour attendre. Il sera difficile d’argumenter qu’on ne veut plus vendre, ou en tout cas, plus à ce prix-là, si on a signé tous les avenants que l’acquéreur proposait.

Bref, c’est avant tout le boulot du notaire qui a rédigé les actes d’analyser la situation et de vous conseiller. Lui seul connaît dans le détail les différents documents signés.

salaze · #11

Bonsoir,

Pour revenir un peu aux origines de l’affaire, ce terrain agricole est l’objet d’une succession avec plusieurs indivis et comme, trop souvent en pareil cas, avec des divergences d’intérêts et des conflits entre certains.

Sans avoir cherché à démarcher quiconque, un promoteur qui a eu vent de cette succession s’est manifesté pour indiquer son souhait d’acquérir le terrain. Un concurrent s’est à son tour positionné en bonifiant légèrement l’offre initiale. Nous n’avons donc pas cherché particulièrement à publiciser une quelconque vente ou de chercher à faire nous même la promotion immobilière. Tout d’abord parce que, comme l’ont justement rappelé certains, c’est un métier et quelques soient notre désir d’apprendre, on ne s’improvise pas promoteur surtout si les autres indivis ne souhaitent pas s’investir ou financer sur leurs deniers un aménagement et les procédures qui vont avec. Ensuite, pour les raisons invoquées dans mes précédents posts, à savoir la façon officieuse avec des procédés peu moraux et légaux dont se traitent ce type de projet ici. C’est malheureusement de notoriété publique et le parquet national financier a fort à faire et pas les moyens pour s’occuper de tout. Bref, ce n’est pas le sujet, mais pour expliquer une des raisons pour lesquelles nous ne pourrions faire avancer ce dossier sans passer par un promoteur qui "maîtrise" les subtilités locales….

Sur le compromis et son délai assez long, je me suis penché davantage sur celui-ci. Il a été conclu pour 2 ans maximum. Il y a quelques mois, le promoteur s’est rendu compte que ce dernier n’avait pas été prorogé et a indiqué qu’il s’agissait d’une erreur des notaires et que tout était sur le point d’aboutir et qu’il faut signer rapidement un avenant pour régulariser les choses. Peu au fait des choses, certains indivis ont signé cet avenant….. mais pas tous, dont moi même.

Donc, cet avenant n’étant pas signé par tous les indivis et le délai du compromis initial étant épuisé, sommes nous finalement tenus de conclure cette vente aux conditions validées il y a 5 ans?

Je rejoins certains commentaires sur le fait que le rôle du notaire, également désigné par le terme de "conseil" ne remplit pas souvent ce rôle, comme évoqué précédemment.

Pour les acquéreurs, nous n’avons pas cherché à faire le tour de ceux-ci, car à l’origine des indivis étaient pressés de vendre et que l’offre retenue leur convenait.

Enfin, le document contractuel signé au début est une promesse synallagmatique de vente.

sven337 · #12

Si le compromis est caduc il n’y a pas grand chose à discuter, mais cela seul votre notaire peut vous le dire (sauf si voulez le partager ici)…
Notez que vous pouvez aussi changer de notaire en cours de route si le vôtre n’est pas assez réactif.

Bernard2K · #13

Ce n’est pas parce que le délai prévu pour réitérer est dépassé que le compromis est caduc.

La jurisprudence considère que l’accord des parties, tel que manifesté dans le compromis, perdure au-delà de cette date limite pour réitérer. Sauf si, tel qu’il est rédigé, il est expressément convenu qu’il sera caduc passé cette durée limite. La discussion a déjà été faite, et les lien, déjà donnés.

L’analyse juridique de savoir si la façon dont il est rédigé fait qu’il est caduc, ou non, est assez pointue, et il faudrait vraiment l’avis d’un professionnel du droit, qui relise les documents à tête reposée en ayant une bonne connaissance de la jurisprudence à ce sujet. Et encore. Personnellement, je crois que je n’arriverais pas à faire confiance à ce sujet tellement c’est subtil et pointu. Donc ce n’est en tout cas pas par forum interposé qu’on va résoudre le problème.

Le principe de précaution amène à considérer que le compromis n’est pas caduc et que, s’il vous prenait l’idée d’en contester l’application, le promoteur pourrait très bien demander au juge de prononcer la vente.

De toute façon, avec une indivision qui n’est pas d’accord, face à un promoteur professionnel, ça ne peut rien produire de bon. Donc, la seule chose à faire, c’est de signer la réitération, prendre les sous, et passer à autre chose.

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