Visale : le nouveau dispositif de protection des risques locatifs Visale

J’avais il y a quelques temps regarder ce dispositif.

C’est intéressant. Le problème reste les éventuelles dégradations locatives.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33453 a écrit :

En cas d’impayés, Action logement rembourse le propriétaire (bailleur). Le locataire doit ensuite rembourser Action logement de toutes les sommes versées pour son compte au bailleur selon un échéancier qui peut être aménagé en fonction de sa situation financière.

  A noter : la garantie Visale remplace la garantie des risques locatifs (GRL), qui a définitivement pris fin le 1er janvier 2018.

La garantie Visale couvre également les éventuelles dégradations locatives, dans la limite de 2 mois de loyers et charges pour un logement du parc privé.

Ainsi, si le locataire ne vous paie pas, nous serez couvert, mais si il vous laisse un logement quasiment détruit, c’est cuit.

Le dispositif VISALE s’étend aux locataires de plus de 30 ans.

Dans les pages du Journal de l’Agence, on peut lire p.14 que "seulement 33% des contrats VISALE ont été souscrit par des professionnels de l’immobilier".
On peut comprendre cette réticence dans la mesure où VISALE est gratuit pour le bailleur, à la différence d’une GLI facturée qques %. Les professionnels n’ont donc aucun intérêt à promouvoir cette solution gratuite.

Ernest a écrit :

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Dans les pages du Journal de l’Agence, on peut lire p.14 que "seulement 33% des contrats VISALE ont été souscrit par des professionnels de l’immobilier".
On peut comprendre cette réticence dans la mesure où VISALE est gratuit pour le bailleur, à la différence d’une GLI facturée qques %. Les professionnels n’ont donc aucun intérêt à promouvoir cette solution gratuite.

Le point faible de VISALE (et de ses prédécesseurs comme la GRL) c’est que la couverture est presque « hybride » dans le sens où le locataire doit accomplir un acte matériel (visa, passeport avant) afin que son bailleur soit protégé. On finit donc par s’interroger finalement sur « qui » décide de la garantie. Et il y a une question morale dans le fait de décider en tant que simple locataire de permettre à son bailleur d’être couvert.
« Mon bailleur est assuré, et grâce à moi il touche son loyer donc qu’il me laisse tranquille »
Assurance (bien que juridiquement ce soit une caution mais personne n’est dupe) subventionnée par le contribuable. Comme d’ailleurs bon nombre de loyers impayés de locataires dont la Préfecture refuse d’ordonner l’expulsion suite à jugement.

Je pense que Visale malgré mon message précédent est un très bon moyen de protéger les loyers des bailleurs. D’ailleurs
Pierrot vous dites qu’il en est de même pour vous quand la caution proposée vous semble faible et insuffisante. Mais vous devriez la préférer dans tous les cas ! Rien ne vaut une GLI ou Visale.
Et j’ai des doutes sur la crainte que peut inspirer au locataire en impayé de loyers Action Logement, organisme social, dans ce magma de lois et d’organismes étatiques toujours favorables au locataire.
Au final l’Etat fait subventionner les loyers par le contribuable (via tous les mécanismes d’aides comme Visale ou le  refus d’expulser des préfets car le bailleur en obtient remboursement devant le juge administratif) ou les fait subventionner par le bailleur (trêves hivernales, délais de paiement qui bénéficient aussi à la caution personne physique et qui au final alourdissent la note).
Il n’est malheureusement en France pas envisageable de louer sans GLI ou GRL. Sauf à avoir au moins une trentaine de logement pour mutualiser le risque d’impayé.

Dernière modification par Franc23 (26/07/2021 23h22)

Visale coûte très cher à la collectivité.

En vérité Visale bien que portant le nom de cautionnement n’est rien d’autre qu’une assurance portée par l’’Etat via Action Logement. D’ailleurs elle a été présentée comme le successeur de la GRL qui était une assurance payante.
Je ne connais pas le taux de recouvrement ou les résultats techniques des assureurs de loyers impayés.
A la grosse maille je dirais que compte tenu du coût des procédures un assureur doit vendre 3% du montant du loyer si sa charge est de 1,5%. J’estime en effet que 3% est le coût moyen d’une assurance Loyers Impayés en France.
Si l’on part du principe que le taux d’impayé est de 2% (personne ne connait le chiffre exact), cela signifierait que l’assureur arrive à recouvrer 25% de l’impayé.
Tout cela est très grossier. L’assureur arrive peut être à recouvrer 35%. Mais il faut garder à l’esprit qu’en dehors du recours trouvant une issue  positive, les frais de procédure (partiellement indemnisés devant le tribunal et le temps passé pour s’en occuper) sont lourds.
Quoi qu’il en soit l’assureur Loyers Impayés n’agit pas simplement en avance sur recours mais a un reste à charge.
Lorsqu’un locataire décède sans héritage , ou s’il tombe gravement malade et ne s’en remet jamais ou finit par décéder. Ou bien qu’un locataire finit sans aucune ressources ou des ressources trop faibles, quels recours avez vous ? L’ardoise est définitive pour vous. Il y a aussi les commissions de surendettement qui suppriment en tout ou partie les dettes des particuliers…Ou les escrocs qui passent entre les mailles du filet.
Bref les cas ne manquent pas.
Au surplus le taux d’impayés de la GRL son prédécesseur était de 10 à 12% la première année de mise en garantie des logements. Ce n’est pas pour rien que les assureurs à l’époque bien que sécurisés avec un mécanisme de Stop Loss ont fini par jeter l’éponge. Source : GRL Argus
Donc si la charge finale pour l’assureur GLI est de 1,5% des loyers je vous laisse imaginer ce qu’il en est pour GRL/Visale son héritier. Un gouffre. Financé avec nos impôts. Je maintiens.

Franc23 a écrit :

Visale coûte très cher à la collectivité.

Sur quoi se fonde cette affirmation ? (Le reste de votre message rapporte des impressions et hypothèses).

Bonjour,

Selon vous, est-il nécessaire d’indiquer dans le bail qu’un locataire bénéficie du dispositif Visale ?

A ceux qui l’indiquent, sous quelle forme le mentionnez-vous ?

En vous remerciant.

J’ai pu expérimenter le dispositif VISALE en tant que bailleur pour la première fois en septembre.

En effet mon locataire, après 4 petits mois de présence dans les lieux à réussi à massacrer la peinture probablement bien aidé par son petit bout de choux.

J’avais vu l’état de l’appartement 15 jours avant la date d’état des lieux de sortie et avait bien prévenu que le dépôt de garantie était très en danger s’il ne prenait pas quelques heures pour remettre au minimum les murs dans l’état de propreté initial.

Rien n’a été fait …

J’ai donc lancé la procédure VISALE.
Tout est assez clair et bien expliqué sur le site

* recommandé + devis pour demander au locataire de payer les dégradations
* le locataire n’a même pas récupéré le recommandé (signal qu’il ne payera pas)
* dépôts des pièces sur le site VISALE
* étude assez rapide du dossier (moins d’une semaine après dépôt des pièces)
* transmission de la facture de l’artisan peintre

J’attends donc le remboursement des dégradions SANS FRANCHISE.

Je trouves ce dispositif très efficace et je le préfère personnellement à la traditionnelle caution qui est un peu plus compliqué à mettre en place (et probablement plus compliqué pour se faire payer en cas de défaillance de locataire).

Bonjour,

Maintenant qu’il existe des garanties de type Visale, n’est il pas plus avantageux de louer son logement meublé à une personne "précaire" (personne en reconversion, intérimaires qui viennent de signer un CDI…) qui dispose d’une garantie de ce type qu’à une personne à bon revenu (couple à 4k€ par exemple) sans garanties ?

J’ai l’impression que les points de vigilances pour les personnes à hauts revenus sont plus importants (pas de garant, partent en général plus facilement / rapidement, ont plus de choix…) que les points de vigilance qu’on peut avoir pour des dossiers de moins bonne qualité mais qui ont une garantie de remboursement par l’état jusqu’à 36 mois.

Je suis complètement néophyte, c’est la première fois que je met un bien en location pour cause de mutation. Si vous pourriez m’éclairer ca serait sympa

Merci d’avance pour vos avis!

Ca y est, statistiquement cela doit arriver quand on a plus de 10 biens loués pendant plusieurs années. J’ai mon premier impayé sur un appartement en France. J’en avais déjà eu un à l’étranger mais c’est la première fois dans l’Hexagone.

Il s’avère que j’avais d’abord sélectionné un autre locataire, mais 3 semaines après il n’avait toujours pas sa garantie Visale et je l’ai donc laissé à une femme avec un enfant.

Elle était toute contente "meilleure nouvelle de la journée" qu’elle m’avait écrit.
Au moins elle n’a pas attendu pour ne pas payer. Elle est rentrée en mai et n’a jamais payé depuis.

A la base elle m’avait proposé un garant travaillant en Suisse, mais j’ai préféré opter pour la Visale.
C’est mon gestionnaire locatif qui s’est occupé des démarches et j’ai déjà reçu un virement de la part de Visale. Je suis très agréablement surpris.

Ma question est la suivante, de votre expérience, combien de temps un locataire pris en charge par Visale reste dans les lieux? Quelle démarche effectuent-ils ?

Merci d’avance.

A l’époque où je travaillais avec des spécialistes de l’assurance Loyers Impayés GRL (qui est la version assurantielle précédente de Visale même si cette dernière est un cautionnement…) GRL ou GLI cela ne changeait pas grand chose.
Dans les faits on aurait pu s’attendre à un traitement plus « social » du locataire avec une GRL. Dans les faits en réalité il n’en était rien en GLI : le locataire avait toujours droit à un traitement social (reports d’audience, délais de paiement, aide de l’assistante sociale/services sociaux). Avec l’avantage pour la GRL que les relations avec les organismes sociaux étaient simplifiés !
Et l’organisme chargé de la procédure étaient les mêmes en GLI et GRL : un courtier spécialiste ou un administrateur tiers lui aussi spécialiste.
Je doute que les choses aient réellement changé entre GRL et Visale…
Donc rassurez vous, cela ne change probablement pas grand chose. Vous êtes partis pour 24 mois de procédure si
la dame refuse de partir. Si la dame finit par partir volontairement, cela peut durer quelques mois quand même car la procédure simplifiée nécessite quelques démarches…
Bon courage. En tous cas vous avez bien fait de vous assurer

Merci pour les retours. J’ai un sentiment un peu mitigé en effet.
D’un coté je suis content d’être assuré, d’être payé, si elle reste longtemps au moins je n’ai pas à chercher de nouveaux locataires.

De l’autre, le sentiment d’être pris pour un idiot est assez désagréable. On peut comprendre que des personnes aient des difficultés passagères, ici elle savait clairement en emmnageant qu’elle n’allait pas payer.

Je suis content d’avoir un gestionnaire locatif qui a l’habitude de s’occuper de cela par contre.

Je vous tiendrai au courant quand j’en saurais plus.

Comme souvent en France, parfois la solution à un problème (les personnes sans garants ont du mal à se loger), entraine une réaction non voulue (privilégier les assurés Visale plutôt que tous les autres car beaucoup moins de paperasses et de risques d’erreurs qu’avec une GLI payante ou un garant). Entre un locataire qui gagne 1450€ éligible à visale et un qui gagne 1600€ qui n’est pas éligible on va peut être privilégier le premier par soucis de facilité et d’économie (pas de GLI) à payer.
Mais c’est ainsi, impossible de trouver une solution qui fonctionne dans tous les cas.