Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)

Bonjour

1.68% de TAEG pour du 25 ans ça me paraissait pourtant vraiment pas mal, je suis surpris de vos réponses. Vous parlez bien de crédits sur 25 ans à 110% ?
Quand vous parlez de 0.12% c’est à cotisation constante rassurez-moi ? Car je me suis un peu renseigné et je n’ai jamais entendu parler d’un taux aussi bas.

Oui le taux global est pas mal , c’est ce qu’on a dit

pour ma part je n’emprunte jamais sur 25 ans/110%  mais cela joue sur le taux de credit  pas sur le taux d’assurance.

je viens de verifier mon contrat je paie 6 200 euros pour 344000 euros , non constant ( 450 euros en moyenne les 10 premieres années , 150 pour la suite) en gros .. je finis a 30 euros la derniere année.

verifier surtout il y a un taux different en czas de delegation apres 1 an .

et oui 28% de deduction … mais c’est mieux dans votre poche

cdt

Petit point de situation concernant cet investissement qui nous cause un peu de stress.

En ce moment seulement 3 appartements sur 6 sont loués. Nous en sommes à 2 mois dans le différé de crédit donc il ne faut pas que la situation perdure trop longtemps car ces 3 loyers couvrent tout juste la mensualité du crédit.

point sur ces 3 apparts :
- un appartement T2 de 31m² est en cours de rénovation (il était non loué lors de l’achat donc ce n’est pas une surprise). La peintre a finit fin août, le carreleur débute lundi, j’espère tout finir en octobre (restera la cuisine à poser et un nouveau meuble vasque). Facture finale : 9000€
- un appartement T2 de 61m² dont la locataire est partie entre le compromis et l’acte est toujours en attente de locataire, il a été mis en agence début juillet mais a peu de touches. Nous avons baissé le loyer de 470CC à 440CC il y a 10j mais toujours rien. Le souci je pense c’est d’une part que son agencement ne correspond pas aux standards actuels mais ça peut plaire (cuisine séparée 11m², grand salon de 28m² et une seule chambre avec une grande sdb). Le look est un peu ancien aussi. Pour bien faire il faudrait revoir l’agencement en déplaçant une cloison pour en faire un T3 et tout rafraichir mais c’est un gros chantier que je n’avais pas prévu de faire cette année (chiffrage grosse maille 20-25k€). Le départ du locataire tombe au pire moment. J’aimerais le louer en l’état avant de tout refaire, l’agence me dit qu’il se louera mais qu’on était sur une période très calme et que les demandes repartent en septembre. Si pas loué fin septembre je songe à baisser encore le loyer.
- un appartement T3 de 53 m² dont les locataires sont partis fin août (là aussi pas de chance) mais qu’il faut rafraichir (peintures, sol du salon, sdb et cuisine). L’agence tarde à avoir les devis des artisans. Je fais visiter l’appartement au carreleur samedi pour qu’il me fasse un devis, je peux aussi demander un devis à ma peintre qui doit passer samedi faire une retouche dans le T2. A vue de nez en refaisant tous les sols et murs et rafraichir la cuisine et sdb j’en aurai pour 10-12k€.

Sachant qu’en 2021 je n’aurai pas plus de 15k€ de revenus fonciers et que j’ai déjà atteint ce montant en charge et travaux cette année sur mes 2 immeubles, tout autre travaux entrepris avant 2022 iront dans les 10700€ déduits des revenus globaux (donc beaucoup moins intéressant fiscalement).
3 solutions s’offrent à moi concernant le T2 et T3 :
- soit je rafraichis à l’économie le T3 histoire de mettre des locataires ASAP et je repousse la vraie rénovation à après leur départ (perte d’1 ou 2 mois de loyer… si on arrive à louer!)
- soit je temporise pour que mes travaux soient réalisés et facturés en 2022 mais je fais l’impasse sur plusieurs mois de loyers (3 à 6 mois à vue de nez) mais ça permet d’avoir plusieurs devis, de prendre le temps de bien faire les choses voire de consulter une entreprise tout corps d’état que je connais et qui pourrait tout rénover. Et une fois refaits à neuf on aura moins de mal à les louer.
- soit je réalise tous ces travaux sans attendre (perte de 2 à 4 mois de loyers) avec des artisans disponibles immédiatement mais la "perte fiscale" sera de l’ordre de 2000 à 3000€ à cause des fameux 10700€ qui sont déduis des revenus globaux 2021 et pas des revenus fonciers 2022

Il y a un problème de disponibilité de certains artisans à prendre en compte également. C’est très difficile de trouver des gens disponibles rapidement dans mon secteur (j’ai du faire 10 carreleurs avant d’en trouver un qui pouvait intervenir sous 2 mois)

Il est vrai que durant les vacances, en particulier entre mi juillet et mi aout, la France non touristique est un peu en sommeil.
Mais là nous sommes mi septembre, donc l’explication des vacances semble un peu bizarre.

Pour les artisans, c’est déjà difficile d’en trouver de sérieux habituellement.
Mais alors en ce moment…
Comme disait un couvreur que j’ai vu : si vous trouvez quelqu’un de disponible rapidement, soit il vient de s’installer, soit il faut se poser des questions!

bed43fr a écrit :

l’agence me dit qu’il se louera mais qu’on était sur une période très calme et que les demandes repartent en septembre.

Une agence ne vous dira jamais qu’un appartement ne se louera pas ou ne se vendra pas.
Avez-vous vérifié ce qu’elle vous dit auprès d’autres agences ; même pas la peine de dire que vous avez un appart en location, vous pouvez vous présenter comme un investisseur et essayer de savoir si votre bien ne se loue pas parce que la période est calme ou pour une autre raison.

Je suis à 30 mins mais je me suis engagé, j’ai signé un mandat de gestion locative

Pour ce qui est de mettre la main à la pâte je le fais déjà (je vais poser la cuisine et le nouveau meuble vasque + quelques petits trucs ici ou là et j’ai décollé toute la moquette des murs) mais pour les gros travaux type peinture et carrelage je n’ai pas la compétence et l’outillage. Il faut savoir être réaliste vis à vis de ses capacités.

En milieu rural, s’il y a abondance d’offre locative, les locataires évitent les annonces d’agence, parce qu’il y a un coût supplémentaire à débourser pour le dossier, en plus du dépôt de garantie, et que ça fait beaucoup d’argent à sortir. Un ami et voisin qui mis son appartement "en agence", l’agent étant "un copain" à lui, vient de passer 4 mois sans une seule visite. Il est en train de trouver une locataire en direct, par le bouche à oreille, alors qu’il n’a même pas publié d’annonce perso ! Donc, l’agence fait MOINS BIEN que le bouche à oreille !

Comme je vous l’avais dit, il faut choisir l’agence non pas sur son coût, mais sur sa réputation. Une agence qui a réputation de s’occuper efficacement des biens locatifs et de trouver rapidement des locataires, c’est cela qu’il vous fallait.

comme les autres avis : l’agence je ne suis pas convaincu, j’ai toujours trouvé mieux.

Pour être honnête, les 2 dernières agence, j’ai mis en concurrence avec moi même (qui ne suis pas très dispo), et dans les 2 cas, les agences ont fait peu de visite tandis que je trouvait le locataire seul.
Après, il faut aussi analyser le marché local.
Sur le secteur où j’ai une maison en location, les agences sont quasi exclusives sur ce type de bien dans ce secteur. (je pense que beaucoup de bien locatif sont à des personnes âgées qui ne veulent pas gérer seules)
C’est donc votre connaissance du secteur qui vous donnera la meilleure option.

Pour la peinture, il faut assez peu de matériel en fait : quelques rouleaux, un escabeau ou une rallonge et un peu de protection (scotch, bache, etc)
Perso, je fait l’inverse des collègues, je prends une peinture premier prix (une précise que j’ai repéré depuis un moment).
Sur un mur sale, il me faut 3 couches, mais généralement, la 1ère couche sèche vite, je peux faire 2 couches l’une après l’autre.
Niveau protection, j’en met assez rarement, je fais la peinture avant de laver le sol, donc sur de l’acrylique, le lavage du sol enlève les gouttes tombées.

Pour le carrelage, on trouve des coupe carrelages à moins de 50€.
Après, ça dépend de la surface que vous avez, si vous refaites 200m² de carrelage par mois, il vous faut clairement plus gros!
Si c’est pour refaire quelques retouches, ça devrait être largement suffisant!

Ensuite dans les 2 cas, c’est l’habitude qui vous donnera le meilleur résultat.
Vos 1ères fois seront longues et peu performantes, mais c’est le principe de tout apprentissage!

Bypoy, le 14/09/2021 a écrit :

Je profiterai que certains des lots soient vides pour faire des travaux, vous n’aurez que plus de demandes avec des profils corrects. Les locataires regardent les photos des annonces en premier. Si l’agence ne trouve pas de locataire en septembre, c’est inquiétant car c’est le meilleur moment de l’année. Renovez et vous devriez trouver rapidement.

Bon travaux

J’ai bien l’intention de tout rénover (pas moi-même par contre, tant pis pour la baisse de renta) mais le pb c’est le timing. Tous les locataires partent alors même que je n’ai pas une année de loyer. Du coup je ne peux pas profiter de l’avantage fiscal.

J’ai lu dans d’autres sujets que certains membres du forum avaient été reconnus par des locataires en donnant trop de détails ou des photos donc je vais éviter.

Je n’ai pas su réellement pourquoi ce jour là elle avait craqué (ou si c’était la vérité car souvenez-vous c’est un AI qui m’a dit ça…). Je pense que globalement elle en avait assez de tout gérer et nos demandes ont juste été la goutte d’eau. Je n’ai pas de souci avec les locataires qui payent en temps et en heure. C’est pas spécialement cette demande spécifique sur les loyers mais plus un raz le bol de nos questions qu’elle estimait sans doute peu légitimes (de son point de vue).

Sur les conseils de lachignolecorse je vais comparer mes prévisions avec la réalité. C’est un peu tôt mais j’ai la majorité des chiffres et on peut prendre quelques hypothèses sur la relocation.
Il faut tenir compte du fait qu’entre mon achat et maintenant j’ai décidé de carreler tous les appartements lors des rénovations car j’estime que c’est plus qualitatif que du parquet et que cela apportera une belle plus value lors de la revente donc c’est un investissement à long terme.

bed43fr, le 09/03/2021 a écrit :

RENTABILITÉ DU BIEN

- prix fdn inclus : 297k€
- Loyés : 1950€ + 350€ pour celui qui est vide (27600€/an)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé : 10% (2760€/an)

Réalité :
- prix fdn inclus : 289k€
- loyers HC : 415+235+390 pour ceux qui sont occupés et 425+380+430 pour ceux qu’on a rénové ou qu’il faut rafraichir. Total : 2275€/mois
- taux de vacance : on va monter à 3 mois tous les 2 ans, c’est peut-être même encore optimiste… (12,5%) ce qui donne 1990€/mois de loyers
- frais de gestion locative : 6% ttc (119€/mois)
- frais de relocation : 1/2 loyer tous les 2 ans soit 1/4 par an soit 568€/an
       total frais d’agence : 1996€

bed43fr, le 09/03/2021 a écrit :

- Travaux immédiats : un T2 de 31m² à rafraichir (environ 5k mais on hésite à tout faire nous-même (cuisine, peinture et parquet à rafraichir)).
- Toiture refaite cette année, façade ok, 2 apparts refaits il y a 1 an et 2 appartements il y a 2 ans. Tout est dans du double vitrage récent.
- Coût des travaux à 5 ans : rafraichir les communs et le studio quand il sera libéré, pas chiffré mais environ 5 à 10k€
- Coût des travaux à 10 ans : quelques cuisines/peintures à revoir au départ des locataires.

- Taxe foncière : 2442 (incluant TEOM)
- Assurance PNO : 500€ (estimation)

Réalité :
- travaux du T2 : 9k€ (à cause du carrelage, 4500€ rien que sur ce poste quand même)
- rafraichissement des communs : j’ai reçu un devis hier pour 4500€
- travaux de refresh du T3 : 10k€
- pour le T2 un peu vieillot et à transformer en T3 : 20k €
- j’ai prévu de changer les volets de tout l’immeuble d’ici 5/10 ans pour les mettre en alu, pas encore chiffré

Total travaux : 43500€ (à noter que 8k€ de travaux sont inclus dans le prêt)

TF et PNO sont toujours valables.

bed43fr, le 09/03/2021 a écrit :

FINANCEMENT DU BIEN

- crédit à 110% sur 20 ans au taux de 1.04% +0.26% d’assurance (aucun frais de dossier ou de garantie)
- Avantage fiscal : le studio est loué meublé (LMNP à prévoir sur celui-ci donc mais pas de CFE car <5k€/an). Tout le reste en nu.

CASH FLOW

- Avec notre TMI à 11% on est pas loin de l’équilibre (malgré environ 5k€ d’impôts fonciers).

Réalité :
Financement sur 25 ans : 1163€/mois incluant un différé de 6 mois qui devrait nous apporter 6k€ de trésorerie.
Coût de l’opération incluant les travaux du T3 : 289000+43500 soit 332500 dont 297000 de crédit 6k de trésorerie grâce au différé et mettons 30k€ de ma poche
renta brute : 27300/332500=8.2%

Cash flow :
charges (pno, foncier, agence) : 4500€/an
crédit : 13950€/an dont environ 3600€ d’intérêt et assurance
Loyers (incluant la vacance) : 1990*12= 23880
CF annuel net : 5430€
IR : 4420€/an
CF annuel net net : environ 1000€ mais j’espère bien avoir au moins mes 2 premières années d’IR à 0 avec mes 43500€ de travaux…

Ma conclusion : financièrement c’est loin d’être la super affaire surtout si je dois sortir de ma poche pour les travaux, mais j’en avais conscience dès le début. L’emplacement, à 100m de la place centrale est vraiment top donc je reste persuadé qu’à long terme c’était une bonne opportunité (sachant maintenant la fatigue des vendeurs j’aurais peut-être pu descendre encore de 5 ou 10k€ sur mon offre mais j’ai déjà obtenu 16% de rabais malgré 2 contre offres refusées).
Le souci sur cet investissement à mon avis c’est plutôt d’avoir à gérer si tôt la rénovation de 2 appartements qui étaient occupés lors de la vente et je ne sais pas trop comment traiter ça. J’ai 100k€ de liquidités (essentiellement en livret et en bourse) donc je pourrai traiter la partie travaux dès maintenant mais est-ce le plus judicieux…

Si les logements ne sont pas de type premium et que la zone est compliquée…je pense qu’il ne faut pas passer par une agence.

Pour ce type de biens, il faut passer par LeBonCoin. Les locataires ont en effet du mal à sortir 1 ou 2 mois de loyer en frais d’agence.

J’ai l’impression que la gestion de ces biens se font un peu "à l’ancienne".
On donne un coup de peinture par ci par là.
On mets du carrelage en prétendant que cela apporte quelque chose.

Désolé d’être franc…mais tout ceci ressemble un peu à du cache misère.

Bon courage !

1) Ils m’ont bien assuré que ça repartirait en septembre. Ils m’ont dit qu’ils proposaient l’appartement à toutes les personnes qui se présentaient. On va les appeler ce matin pour faire le point. Je ne vais pas brandir la "menace" du mandat semi-exclusif pour le moment mais je le garde sous le coude. Merci du conseil.
2) Je suis au courant pour les diagnostics et les changements en 2024 et 2028, tous les appartements sont en D et E

titoux a écrit :

Désolé d’être franc…mais tout ceci ressemble un peu à du cache misère.

Oui possible, après tout j’ai acheté l’immeuble entièrement loué (sauf un appart inoccupé depuis des années que j’ai refait à neuf) donc je n’ai pas prévu un budget travaux pharamineux dans le prêt (avec le recul cela semble être une erreur mais comme j’ai emprunté à 110% on peut considérer que cet argent dépensé c’est l’apport que je n’ai pas fait).
Je débute donc je suis preneur de conseils mais je ne comprends pas trop la remarque car justement je ne veux pas faire du cache misère, vous contacteriez une entreprise de rénovation tout corps d’état pour refaire de fond en comble chaque appartement ?

Range19 a écrit :

plus-value avec du carrelage sur du plancher ? Je ferai valider l’idée et la proposition technique par un expert.
Plus simple, il y a aujourd’hui des revêtements souples d’excellente qualité techniques et esthétiques. Faciles ou presque à poser, peu de poids ajouté, délai de chantier record.

J’ai fait faire un devis pour dale PVC et stratifié, c’est clairement + rapide à poser et beaucoup moins cher mais cela nous parait moins pérenne et moins qualitatif. Quand on voit dans quel état les locataires laissent les stratifiés après quelques années on est bon pour y revenir tous les 5 ou 10 ans, ce n’est pas notre but. Avec un beau carrelage solide et bien posé c’est durable et ça peut plaire. On a pas lésiné sur la qualité, on a pas acheté les fournitures dans une GSB, on a mis une natte d’isolation phonique (600€ pour 31m²) etc
Je ne cherche pas à justifier mon choix, j’apporte juste des infos à la discussion. J’ai peut-être fait le mauvais choix, comme je disais je débute et c’est en tentant des choses qu’on apprend, même et surtout dans les erreurs.

Ca va être le test, si l’agence loue cet appartement refait à neuf en 2 semaines c’est qu’il y a clairement un pb avec notre T2 mal agencé et à la déco vieillote. Auquel cas je prendrai les décisions qui s’imposent, même s’il faut pour cela piocher dans mon PEA

Petite expérience, quand j’ai loué par moi-même, malgré mandat d’agence, le contrat de mandat prévoyait une indemnisation de l’agence si je les sortait sans préavis.

Concrètement, à chaque fois, ça a été "tant mieux pour vous, tenez vos clés, à la prochaine fois"

Après, là ça fait 2 mois, vous laissez combien de temps à l’agence ?
2 mois, 3 mois, 6 mois, 2 ans ?

C’est à vous de définir la vacance locative que vous acceptez.
Perso, 2 mois, ça me semble énorme!
Et ce même dans mon secteur non tendu, pour des biens qui ne sont pas primes, et même en période défavorable.
Quand je m’en occupais, j’ai toujours reloué en 1 mois max.