Tini38 [38] : étude de cas immobilier (RP et 3 appartements en locatif)

tini38 · #1

PRE-REQUIS
De nombreux bouquins sur l’investissement immobilier locatif dont celui de Julien.
De nombreuses heures passées sur ce forum à me cultiver
Expérience personnelle sur mon 1er investissement locatif en colocation : Colocation 4 Chambres

VOS PROFILS
- Ingénieur Cadre / Conseillère clientèle, Cadre
- 30ans / 27ans
- TMI à 11% grâce aux frais réels / TMI 30%
- 37k€ / 40k€ (Net imposable)

Nous ne sommes pas encore pacsés.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : Bonne compréhension suite à la relation avec mon comptable pour le 1er bien en LMNP
- Fiscales : Bonne compréhension mais incertitude sur le mode à choisir sur cet investissement
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Bonne pour le 2nd oeuvre
- Sociales : Plutôt bonne
- Temps disponible : Week-end + 0,5 à 1j de semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Le bien est composé encore aujourd’hui de 2 lots. Une demande de division parcellaire est en cours pour définir l’ensemble en 3 lots constitué ainsi :
-1 Terrain à bâtir de 500m2
-1 Grange d’environ 50m2 au sol sur un terrain total de 240m2
-1 Maison existante sur un terrain de 190m2
Nous souhaitons acquérir 2 lots sur les 3 : La maison & la grange. L’idée est de rénover par nos
soins la maison et y vivre (notre RP) et créer 3 appartements dans la partie Grange : 1 T2 au RDC
et 2 Studios à l’étage. La surface de terrain serait suffisante pour créer 3 places de stationnements
obligatoires demandées dans le PLU.

- Année de construction : La maison est des années 1950 - A rénover entièrement
- Étage : Maison à 2 étage + comble assez basse et grange un peu moins haute que la maison mais qui
devrait être ok pour création d’un étage (Pas encore pu mesurer la hauteur), Maison exposée Sud+
Ouest, Grange Nord+Ouest, Lot à bâtir, Nord+Sud+Est.
- Chauffage au sol dans la maison mais qui date des années 1980 -> A changer
- Volets type persienne (A remplacer)
- 1 seul compteur d’eau & d’elec aujourd’hui pour la maison.
- Pas de copropriété
- Accès indépendant pour la maison et pour la grange, côté grange l’accès se fait via un droit de
passage. L’accès pour le terrain à bâtir sera créer côté route.

LOCALISATION DU BIEN
- Isère Village de 3500 habitants à 35min de Lyon -> Très demandé
- Place de village très commerçante avec en + des traditionnels boulangeries, boucheries etc.. Medecin,
Dentiste, collège.
- Bassin d’emploi très dynamique avec de nombreuses zones d’activités à 15min en voiture.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? OUI

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : Lot Maison "affiché" à 200k€, Lot Grange 140k€. Et pour info Lot Terrain 150-170k€
Affiché car le bien est detenu par un membre de la famille suite à une succession -> Nous sommes les
premiers sur le coup.
Proposition à faire : 290k€ pour les 2 lots soit 313k€ Fdni : On peut découper ces 313k€ en 200k€
pour la maison et 113k€ la grange
- Loyer envisagé sur la partie Grange : T2 : 740€ Studios : 490€x2 soit 1720€ HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Gestion en direct -> A voir pour mettre un Studio en LCD du fait de la proximité
- Travaux immédiats : Maison, je pars sur le même principe que l’appartement que j’ai rénové de A à Z pour un coût de 350€/m2 -> 40k€.
Pour la grange, l’exercice est beaucoup plus difficile, tout est à faire : Création de 3 logements,
permis de construire, création de compteurs, ouvertures, maçonnerie bref, du lourd. Je n’ai pas
encore chiffré
précisément ces travaux et il faut que je le fasse très vite. Pour le moment je me base sur 1600€/m2
soit 160k€ de travaux.
- Taxe foncière actuelle : 750€
- Assurance PNO : 160€
- Rentabilité brute : 1720*12 / (113+160) = 7,5%. La rentabilité est calculé uniquement sur la partie
Grange, Le but de l’opération est principalement de financer notre RP avec les locations.
Pour 313k€+40k€+160k€= 513k€ - Apport 28k€ On est sur une mensualité à 1950k€ sur 25ans
assurance incluse
- Rendement opérationnel brut : 20640*(96%)-160-200 / 273k€ = 7,1%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : Environ 28k€
- Type de crédit : amortissable classique
- Taux du crédit Hors assurance : On espère 1,1%
- Durée du crédit : 22-25ans
- Épargne après opération : 50k€

RÉGIME D’EXPLOITATION
C’est la grande question, je détiens un LMNP à titre personnel avec 22,5k€ de recette, je pourrais donc envisager de poursuivre en LMNP jusqu’à la hauteur de nos salaires en incluant ma compagne.
Autre possibilité : le Déficit foncier car à deux, nous payons 7k€ d’impôts par an sauf que dans la cadre de la création de logement, le Déficit foncier ne fonctionne pas..
Enfin la SCI à l’IS mais je suis pas sur que cela soit approprié

CASH FLOW
- Cash flow Négatif de 300€/mois en incluant la maison (On paie actuellement 920€ de loyer)

Merci à tous pour ce forum très enrichissant ! A vos critiques

Mots-clés : achat, immobilier, résidence principale, sci (société civile immobilière)

tini38 · #2

Je ne sais pas si mon post est visible ?

Roupettes · #3

Si si.
Gros projet, qui semble bien préparé. Région porteuse (je suis sur Villefontaine).
Avez vous inclus les délais de travaux et le coût des matériaux qui monte qui monte… ?

Sur un si gros chantier (la grange) ça peu vite monter, en temps et en argent.

tini38 · #4

Je n’ai pas fait de chiffrage pour le moment par des artisans, je n’ai eu accès qu’une seul fois à la grange.

Je compte déléguer une très grosse partie du chantier côté Grange en ne gardant que les derniers travaux type peinture, pose des sanitaires, cuisines, parquet. En fonction des devis (qui font souvent peur) je prendrai plus : placo, plomberie.

Cela reste la grosse incertitude du projet et sans chiffrer précisément les travaux c’est dur de se faire une idée. Dans l’idéal il faudrait que je demande un devis à une entreprise tout corps d’état pour avoir une tendance.

Bernard2K · #5

Quelques remarques :
- je trouve que vous devriez dissocier les réflexion sur la maison, la grange et le terrain constructible. Quel est la rentabilité et l’intérêt de chaque projet pris isolément ? Ca permet de savoir si les 3 sont intéressants ou s’il y a un canard boiteux dans le lot.
- est-ce que les 3 ventes sont distinctes ? Pourriez-vous acheter l’un et pas l’autre ?
- Concernant la grange, vous l’avez écrit : permis de construire. Avez-vous vérifié le document d’urbanisme applicable ? Vous êtes-vous renseigné pour savoir si vous êtes à moins de 500 mètres d’un MH ? Avez-vous interrogé des voisins pour savoir si les travaux sont facilement autorisés ou non ? Ca serait ballot de payer 140 k€ une grange en ruine si elle ne peut pas devenir autre chose ou bien si on ne va vous autoriser que des ouvertures minuscules.
- vous parlez de négocier le prix, ce qui m’étonne. La période n’est pas favorable aux négociations. Attention à ne pas perdre l’affaire en voulant être trop gourmand.

Kromoz0hm · #6

740 HC pour un T2 à 35min de Lyon ? Vous êtes sûr de vous sur les loyers ? Parce que c’est à peu près les prix dans Lyon intra muros (voir même on peut trouver moins cher et CC) , donc j’ai du mal à croire à des prix pareils en étant aussi éloigné

Zouzou007 · #7

Concernant la grange, peut-être pouvez ajouter une clause suspensive d’obtention de permis de construire dans l’offre et le compromis.
De plus, si le bien appartient actuellement à un membre de vos familles, il sera peut-être + patient si le permis de construire est refusé.

tini38 · #8

Les 3 lots sont à vendre distinctement, ils ne sont pour l’instant pas à la vente car la division parcellaire n’est encore pas actée, le dossier vient juste d’être déposé.

J’ai bien lu le PLU que je connais déjà pour l’avoir épluché sur un autre projet du village. Dans tous les cas et comme le fait remarquer Zouzou007, famille ou pas famille, une clause d’obtention de permis de construire sera ajoutée dans le compromis. Je peux d’ailleurs tout a fait acheter le lot Maison dans un premier temps et le lot Grange dans un second si toutes les conditions sont réunis. Reste à voir pour le prêt comment cela peut s’articuler.

La première étape est un rendrez-vous à la banque planifié début décembre pour savoir si je peux aller sur les 2 lots qui m’intéresse car les conditions pour les prêts ont beaucoup changés depuis mon dernier rendez-vous bancaire qui date d’un an et demi et franchement pas en faveur des investisseurs.

Kromoz0hm a écrit :
740 HC pour un T2 à 35min de Lyon ? Vous êtes sûr de vous sur les loyers ? Parce que c’est à peu près les prix dans Lyon intra muros (voir même on peut trouver moins cher et CC) , donc j’ai du mal à croire à des prix pareils en étant aussi éloigné

Les loyers par exemple dans le 3ème s’étalent de 620 à 900€ (Pour la même surface de 50m2) et les prestations ne sont pas toujours au rendez-vous mais je le concède, le loyer est un peu haut, même si il sera proposé meublé (indépendamment du statut fiscal choisi).

Bernard2K a écrit :
Je trouve que vous devriez dissocier les réflexion sur la maison, la grange et le terrain constructible. Quel est la rentabilité et l’intérêt de chaque projet pris isolément ? Ca permet de savoir si les 3 sont intéressants ou s’il y a un canard boiteux dans le lot.

A la base, le terrain constructible ne m’interresse pas vraiment. Maintenant si je prend la réflexion sur les 2 autres lots :
Lot Maison :
Il s’agit d’une RP donc le calcul locatif est un peu biaisé mais on peut le faire :
880€ Loyer. Prix d’achat : 190k€ + Notaire : 15,2k€ + Travaux : 40k€. Renta Brut : 880/ (190+15,2+40) = 4,6% -> Pas top du tout. Après l’autre façon de penser c’est la PV. Achat à 1720/m2. Revient 2090€/m2 Potentiel de revente (easy) 2400€/m2 soit PV de 35k€.
Lot Grange:
Là c’est un investissement locatif pur donc :
Achat : 130k€ Notaire : 10,4k€ Travaux : 160k€
Loyer : 700 + 490 +490 = 1680€
Renta Brut : 6,7%. C’est relativement faible mais potentiel de plus-value à la revente importante.

Pour ceux qui ont fait de grosse rénovation avec gros oeuvre, 1600€/m2 vous parait déconnant ?

Iqce · #9

Bonjour,

Ecarter sans plus d’explication le terrain constructible est peut être une erreur (ceci dit sans en savoir plus bien entendu ).
S’il s’agit d’un emplacement en centralité, il y a peu de chance qu’il soit déclassé en inconstructible même par le ZAN. C’est un placement, pas forcément lointain.

tini38 · #10

Plus central, ce n’est pas possible ! Les 3 lots sont à 50m de la place du village.

Justement, je me suis toujours dit que le neuf coûtait plus cher que l’ancien à cause des diverses taxes d’aménagements, de raccordement, des extérieurs que souvent les gens oublient. Mais dans ce cas là, c’est une grange, au delà des « 3 » murs et du toit, il y a toutes les ouvertures à faire (9 au total).

Il y a quand même une erreur de proportion dans les prix estimé :

Un terrain de 500m2 estimé 150-170k€ et la grange sur une parcelle de 280m2 estimé à 140k€.. c’est la raison pour laquelle je souhaitais faire baisser le prix.

Roupettes · #11

Attention tout de même, une grange qui change de destination c’est pas de la rénovation mais de la transformation. Ca peut être plus simple (page blanche) car pas/peu à casser/évacuer.

Essayez de chiffrer les ouvertures, dans le pisé j’imagine ? Ca donnera un aperçu. Pensez RE2020 et nouvelles normes contre les passoires thermique, ce serais dommage de pas avoir le droit de louer si pas bon.

tini38 · #12

Suite à la remarque d’Iqce et je me penche également sur les divers possibilités du terrain.

Phase d’estimation des travaux plus sérieuse en cours

tini38 · #13

Un peu de nouvelle par ici. Marché tendu, tout part au prix.
Un particulier achète la grange + terrain à 310k€. Il était prêt à prendre les 3 lots au prix.

Je garde donc uniquement la maison à 199k€ pour y établir ma RP. -> Pas de négo possible car même pas publié et déjà beaucoup de monde intéressé.

Cela va un petit peu à l’encontre de mes "principes" car je risque fortement de griller ma capacité d’emprunt, surtout avec les nouvelles règles et donc de réduire ou anéantir les possibilités sur le locatif.

Néanmoins, l’opportunité est bonne, Nous sommes actuellement en location et nous avons "laissé" plus de 20k€ à notre propriétaire en 2ans…

Merci pour les conseils

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