Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Merci à vous tous pour vos réponse. Je sais pas où vous trouver le temps / la motivation pour conseiller les gens comme cela, mais c’est formidable…

Ma société est à l’IS, et effectivement, le mieux serait de faire un investissement en usufruit. Je vais d’ailleurs le faire dans une moindre mesure.

Mais pour le gros de la trésorerie dormante, je manque de temps… GoodbyLenine, vous dites qu’on devrait pas être pressé sur un investissement sur 5 ans. En théorie, je suis d’accord avec vous. En pratique, je procrastine depuis 3 ans (ou je m’occupe d’autres truc + urgents ), et j’ai un couperet dans 5 ans, qui lui, ne bougera pas… Bref, je suis à 1 mois près Mais c’est entièrement de ma faute… Soit je fais l’opération ce mois, soit je laisse dormir la tréso sur le compte en banque…

L’usufruit devient rare si on choisit la SCPI (3-4 ciblées) et la durée (5 ans max) et que l’on ne veut pas attendre… Mais sinon, effectivement, en 2 semaines, on m’a fait des propositions, mais en dehors de mes critères.

Pour l’instant, je vais pas creuser les contrats de Capi pour les sociétés. Mais si je me penche dessus, je vous ferai bien sur un retour !

Quel acompte par part avez-vous reçu au 4ème trimestre ?

D’accord et pour octobre puis novembre ?

Cela fait 3,63 € pour le T4 comme au T3 soit 14,05 € pour l’année, net de fiscalité étrangère = 7,025% de dividende.

En ce qui me concerne, même s’il faudra voir la suite et la capacité de la société de gestion à renégocier les baux ou relouer , je suis plutôt positif à l’heure actuelle sur cette SCPI.

Les 2 points positifs pour moi sont l’absence de frais d’acquisition, même si c’est compensé par d’autres choses et surtout j’aime beaucoup les acquisitions réalisées.

Certes, on pourra rétorquer que c’est dans l’ère du temps et à la mode depuis la crise covid, mais en même temps des crèches, commerces alimentaires, ehpad etc ce sont tout de même des activités essentielles et résilientes.

Bonjour,
PhilP, je me suis posé à peu près les mêmes questions et je viens de souscrire en NP 3 ans, dans le but de :
1. Diversifier mon portefeuille de SCPI (j’étais uniquement sur les 3 SCPI Corum jusqu’alors).
2. "Profiter" de l’absence des frais de souscription (même si des frais se retrouvent différemment par ailleurs).

Dans ma réflexion, les avantages que j’ai vus :
- Utiliser la NP court terme (3 ans) un peu comme un compte à terme (env. 4,27% / an en tenant compte des 4 mois de délai de jouissance et à prix de part constant), même si la liquidité n’est pas garantie rappelons-le
- Possibilité (sous réserve de liquidité) d’acheter / revendre les parts tous les 3 ans (avec quelques frais pour l’opération de revente) et ainsi être en NP perpétuelle (pour l’instant 50% du patrimoine est en France donc la PP dans mon cas est rédhibitoire fiscalement) sans se bloquer plus de 3 ans et 4 mois …
… et les risques principaux :
- Jeunesse de la société de gestion en mode "start-up" : quid de la pérennité de la SG et/ou du modèle de gestion si revente à une autre SG ?
- Patrimoine un peu "à la mode" et pas prime
- Locataires par forcément les plus solides
- Et tous les autres inconvénients liés aux SCPI en général : liquidité, risque de perte en capital, etc.

J’ai trouvé la balance bénéfices / risques plutôt intéressante, surtout versus d’autres classes d’actifs en ce moment.
Maintenant je ne suis pas expert mais il me semble intéressant de nourrir le débat autour de cette SCPI.
Par ailleurs, je réfléchis à souscrire davantage avant une éventuelle augmentation de prix de part (N.B. : je n’ai aucune information à ce sujet)

Personnellement comme évoqué dans mon message précèdent, j’ai investi pour :
- la diversification
- l’absence de frais de souscription (c’est encore assez rare)
- la flexibilité de l’investissement en NP (comme détaillé auparavant)
- l’investissement ultra simple 100% en ligne, rapide et efficace
- les contraintes liées au frais de sortie : par rapport à Neo étudiée aussi, les frais de sortie s’appliquent pendant 3 ans chez Iroko contre 5 ans chez Neo
- subsidiairement une part croissante d’investissement à l’étranger (cf. fiscalité si PP)

L’ensemble de ces éléments sont donc essentiellement de forme et ‘accessoires’. Il ne s’agit donc en aucun cas de conseil sur la qualité intrinsèque du patrimoine ou de la SG, mais d’un témoignage sur les raisons qui m’ont poussé à y investir et qui pourraient correspondre à d’autres dans la même optique : diversification + NP court terme flexible avec des contraintes et frais limités au maximum. Je n’ai pour l’instant pas trouvé de modèle équivalent ailleurs, bien que Neo par exemple s’en rapproche mais avec encore trop de contraintes par rapport à ce que je souhaitais faire.

Sur les risques que vous évoquez : vous les avez bien résumés pour l’essentiel et je les partage tous. Il s’agit donc d’investir en les ayant en tête.

Et pour finir, je ne connais pas bien cette SCPI, mais PFO2 par exemple semble correspondre à vos critères (évoqués dans votre message) et est davantage ’établie’ sur le marché des SCPI

Dernière modification par Optimum (10/04/2022 22h06)

Merci pour votre demande de précision, car je n’ai pas été clair.

Il n’y a en effet pas de frais de sortie après 3 ans.
1. Je souhaitais évoquer la ‘perte’ liée à un éventuel renouvellement de NP : revente à échéance de démembrement temporaire puis rachat immédiat en NP engendrant une ’perte’ liée à un nouveau délai de jouissance (de 4 mois à ce jour)
2. Par ailleurs, pour être complet, il existe des frais de transfert de part en cas de cession de gré à gré ou de donation comme indiqué sur le site Iroko:

Les frais de transfert de parts
Lors d’une cession de gré à gré ou d’une donation, les parts sont transmises d’un associé à un autre. La plupart des SCPI prélèvent des frais administratifs pour la mise en place du transfert. Le montant est en règle générale forfaitaire et représente en moyenne entre 200 et 300€.

Navré pour cette confusion

Revenus mensuels de juin reçus : 1,00€ net par part.
Cela donne 6,00% net en rendement annuel.
La performance annoncée par la SCPI est pour le moment tenue.
Je raisonne en net, car ce qui compte, c’est le montant effectivement perçu.

Les dividendes étant mensuels, je suppose que le 3,27€ correspond à ce qui a été versé durant le trimestre écoulé ?

Concernant cette SCPi, on notera quand même que la fragilité décrite (surface faible par actif) est en voie de correction puisqu’à l’issue du dernier bulletin , on note que le ration superficie / actif a doublé passant de 1000 à 2000 m2. L’acquisition de la polyclinique n’y est pas étrangère.
Par contre ça reste encore faible pour une SCPi qui se veut européenne. Néanmoins, mieux vaut saluer - peut être - une certaine volonté d’asseoir des fondations solides sur un territoire mieux connu.

Nous sommes d’accord ! La répartition du patrimoine se diversifie également!
27% Commerces
26% Bureaux
18% Entrepôts
16% Locaux d’activités
13% Santé et Crèches

Selon vous, qu’est-ce que "Locaux d’activités"?

@Audacesfortunajuvat

Parfait, explication claire !

Je suis vraiment satisfait du rendement d’IROKO. De plus, leurs investissements se diversifiant à l’étranger, la fiscalité est un peu plus douce…