Bassac (ex-Les Nouveaux Constructeurs) : un promoteur immobilier bien géré

Bonjour @colonel92,

- Concernant la liquidité : entre 40m et 80m de flottant me semble largement suffisant pour des fonds spécialisés small&mid caps qui n’appliquent pas d’ailleurs de décote à d’autres titres avec une capitalisation bien inférieure. Evidemment pour obtenir des titres, encore faut-il mettre un prix acceptable. Sinon il n’y aura pas de vendeurs ni d’échanges significatifs sur le titre : les minoritaires de Bassac ne sont pas des perdreaux de l’année.
Ces fonds devraient aussi mettre en place des robots pour lisser le cours de bourse et apporter un peu de profondeur au carnet d’ordre. Le problème est peut-être qu’il n’y a simplement pas de broker qui couvre réellement Bassac (d’où les variations erratiques). Portzamparc a l’air de faire le strict minimum pour l’animation du titre.
A ma connaissance, il y a peu d’années que I&E est sur le titre (l’un de leur analyste étant devenu le DAF du Groupe Bassac).

- Concernant la profitabilité excellente : elle est liée à la gestion et solidité financière du Groupe (possibilité de ne pas brader le stock et gérer l’écoulement). Contrairement à d’autres promoteurs qui ont pris la décision de mettre l’accent sur les bailleurs sociaux pour écouler leurs stocks, Bassac continue de réaliser l’essentiel de son activité avec les particuliers… Cela permet de préserver une solide profitabilité. Bassac bénéficie aussi de son positionnement premium en Espagne-Madrid&Barcelone et en Allemagne-Munich.
Je ne suis pas informé sur une qualité particulière du foncier (à ma connaissance le management n’en a jamais parlé).

Si vous cherchez d’avantage d’informations sur Bassac, je vous conseille la file de boursorama.

Maintenant il est très difficile de trouver l’action parfaite. J’ai acheté Bassac à 18 euros et en plus d’être un 3-baggers elle a versé un généreux dividende. Connaissez-vous une action qui offre de meilleures perspectives sur les 5 et 10 prochaines années ? Je suis preneur s’il ne s’agit pas de piscines…

D’ailleurs, dans sa dernière présentation Moïse Mitterrand a montré qu’il connaissait toutes les ficelles du Private Equity qu’il a mis brillamment en oeuvre avec l’opération Marignan. Existe-t-il un dirigeant équivalent sur la place de Paris utilisant une telle ingénierie financière pour des opérations de croissance externe? Je l’ai trouvé très impressionnant sur la video de présentation des résultats 2020.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par etzanas (08/05/2021 17h46)

etzanas a écrit :

Bonjour @colonel92,

D’ailleurs, dans sa dernière présentation Moïse Mitterrand a montré qu’il connaissait toutes les ficelles du Private Equity qu’il a mis brillamment en oeuvre avec l’opération Marignan. Existe-t-il un dirigeant équivalent sur la place de Paris utilisant une telle ingénierie financière pour des opérations de croissance externe? Je l’ai trouvé très impressionnant sur la video de présentation des résultats 2020.

Totalement d’accord, il m’a aussi fait une forte impression sur la vidéo. Je vais lire les derniers rapports annuels.

@srv
Sur les fonds, accordons nous à ne pas être d’accord. Vous citez des fonds microcaps qui existent, se mettent par vocation sur des dossiers illiquides, mais constituent une proportion minuscule de l’univers de gestion. HMG Découvertes, dont j’adore la philosophie, a des AUM de 100 millions et pourrait difficilement absorber plus. Nexity ou Kaufman sont accessibles à des fonds midcaps bien plus gros et nombreux. D’où raison de décote qui devrait persister. Ce qui n’est pas un problème, faut juste en être conscient. Personnellement, j’aime les décotes d’illiquidité.

Dernière modification par colonel92 (08/05/2021 20h25)

- Sur votre clavier, IMPR ECRAN permet de faire une capture d’écran
- Vous copiez cela dans Paint, puis vous enregistrez votre image sur votre PC

Puis

- Vous publiez un message sur le forum
- Vous cliquez sur "envoyer une image" (celle du copier coller sous Paint)
- Vous obtenez un lien pour cette image (> copier le lien)
- Vous intégrez une image dans votre message en cliquant sur "insérer une image" (> coller le lien)



Et voilà ;-)

@Colonel92
MM parle bien dans la vidéo d’une concurrence fortement accrue à Munich sur les terrains ; Concept écoulera encore les terrains en stock (qques années de CA), mais ils semblent réticents à en acheter de nouveaux.

En réalité concernant l’activité dans la filiale allemande, il y a déjà un grand projet dans les cartons en réserve sur Munich depuis 2017.

Cf. Rapport semestriel 2020 - PROJET DE GRANDE AMPLEUR A VENIR AU NORD DE MUNICH MAIS PAS AVANT 2022 (foncier de 129M€).

"Ce poste inclut également et surtout des cautions émises par BASSAC en 2017 pour un montant total de 129m€, en faveur d’une vingtaine de propriétaires fonciers allemands, pour garantir l’achat de leurs terrains lorsque toutes les conditions suspensives, dont l’obtention des droits à bâtir pour une opération de grande ampleur au nord de Munich, seront remplies. Il est estimé que, compte tenu des conditions suspensives restant à lever, l’achat de ces fonciers ne devrait pas intervenir avant l’année 2022.

L’engagement pris par BASSAC porte sur 100% du prix des fonciers, mais cette opération doit être réalisée avec un partenaire externe déjà identifié, dans le cadre d’une association à 50/50. Il est précisé que le partenaire externe a également dû délivrer la même garantie totale que BASSAC".

MM a déclaré dans la vidéo de la dernière AG qu’ils allaient allouer une part significative de la trésorerie à des achats de foncier en Allemagne. Et visiblement, les prix au m2 des appartements ont monté à Munich depuis l’option d’achat prise sur ce foncier en 2017 :

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Dernière modification par etzanas (18/05/2021 11h17)

@colonel92
Il y a une video disponible de l’AG sur le site de Bassac : la présentation des résultats et les réponses aux questions sont intéressantes.
12/05/2021 - AGM du 12 mai 2021 (vidéo)

L’intérêt avec Moïse Mitterrand est qu’il réfléchit constamment en terme d’allocation optimum du capital. Et attention, quand il parle de retour sur capitaux propres : c’est 15% minimum. Très bonne maitrise aussi de l’effet de levier en fonction des caractéristiques de chaque activité : par exemple pour l’activité marginale de location récurrente de commerces (qui doivent sans doute rapporter de l’ordre de 6-8%), utilisation d’un endettement très important afin d’atteindre un ROE satisfaisant. C’est donc pour lui une activité faiblement consommatrice en capitaux.

Il a fait aussi des commentaires sur son holding personnelle Magellan et Premier : l’autre holding de contrôle de tête du groupe Bassac. Ces holdings sont endettées, Bassac gardera une structure financière très solide avec un niveau d’endettement maitrisé et fournira les dividendes nécessaires aux holdings de tête.

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Dernière modification par etzanas (18/05/2021 11h58)

Une étape attendue : Bassac se porte acquéreur des 40% manquants dans Bayard Holding (qui détient l’intégralité du capital social de Marignan) :
Signature d’un contrat d’acquisition de la totalité des actions de Bayard Holding détenues par Ceres Grafton

Bassac dans son communiqué a écrit :

Sous réserve de l’obtention de cette autorisation, le transfert des titres devrait intervenir au cours du deuxième semestre 2021.

Bien à vous,
cat

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Bassac vient de publier les résultats du premier semestre.

site Bassac

En synthése :
- Le CA s’établit à 481 ME, en hausse de 21% par rapport au 1er semestre 2020.

- Le résultat opérationnel s’inscrit à 59 ME au 1er semestre 2021, contre 55,2 ME au 1er semestre 2020.

-  Le ROC dégagé représente 12,3% du chiffre d’affaires, contre 13,9% au 1er semestre 2020.

- Le resultat net s’inscrit à +42,8 ME au 1er semestre 2021 à 8,9% du chiffre d’affaires, contre +29,9 ME pour le 1er semestre 2020 à 9% du chiffre d’affaires.



Le carnet de commandes s’élève à 1 442 millions d’euros, en hausse de 11% par rapport au 31
décembre 2020.
Sur la base du chiffre d’affaires des douze derniers mois, le carnet de commandes représente environ 16 mois
d’activité, indicateur stable par rapport à son niveau de fin 2020.

Yvan

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La bonne nouvelle, c’est les nouvelles maîtrises foncières chez Concept Bau alors que j’avais peur que cette filiale très rentable ne soit en run off. Les marges brutes ne devraient par contre pas être les mêmes que sur les terrains acquis avant le boom actuel à Munich.

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Les résultats sont même excellents, tant au niveau du compte de résultat (grâce notamment à la contribution de Concept Bau, qui ne sera pas maintenue à ce niveau) qu’au niveau des flux de trésorerie. Grâce au FCF, Marignan a été absorbé quasiment sans variation de la dette nette sur l’année !
Il convient aussi de noter que le ROP est réduit de 12 millions par l’amortissement des relations clients constatées sur Marignan lors de l’intégration, qui pèse sur le ROP de cette nouvelle filiale. Cela continuera sur les deux années à venir mais est une pure écriture comptable (purchase price accounting).

extrait communiqué Bassac a écrit :

Lors de l’acquisition du solde du capital de Bayard Holding, un écart d’acquisition s’élevant à 77,5m€ (avant impôts) a été constaté, et affecté en totalité à la Relation Clientèle et aux Titres mis en équivalence. Cet actif incorporel est amorti sur la durée moyenne des contrats, à compter du 13 août 2021. À ce titre le ROC de Marignan est impacté par l’amortissement de cet actif à hauteur de 12,2m€ en 2021. L’essentiel de ces actifs incorporels sera amorti sur les exercices 2022 et 2023.

Par contre, la quote-part de la perte de Kwerk (entreprise associée) atteint 7 millions. Je me demande combien de temps ils vont maintenir et financer cette danseuse.

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Dernière modification par colonel92 (10/03/2022 21h26)

Sans etre rentré dans les détails de Bassac, ca pourrait venir d’une intégration comptable ou acquisition externe.
A partir de quelle date Marignan a été intégré dans les comptes ? Si cela date de moins de 12 mois, ca semble l’explication la plus logique.

L’AG a eu lieu le 12 mai dernier. Le dividende est de 2,5€ par action.

Une fraction du dividende de 1€ par action est payable en actions nouvelles. Le prix retenu est de 47,97€ par action nouvelle. (option à exercer pour la totalité de cette fraction. Le nombre d’actions nouvelles ainsi acquises étant arrondi à l’inférieur).

En principe l’option est à exercer d’ici le 5 juin mais nous savons que selon votre intermédiaire, il faut parfois donner ses consignes plus tôt.

Dans le communiqué il est précisé que la société Premier Investissement qui détient plus des trois quarts du capital à l’intention de demander ce paiement en actions.

Pour moi dont la ligne est modeste, la question ne se pose même pas, l’arrondi à l’inférieur me place à zéro.

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