SCPI Patrimmo Commerce : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Ca serait intéressant de savoir comment est-ce géré en effet, voici un cas concret qui permettrait éventuellement de répondre à la question d’une supposée meilleure liquidité en AV, si elle est au prix de retrait.

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Je n’ai pas trouvé le prix de retrait via le fonds de remboursement.
Pas dans les liens donnés au dessus, pas dans le BT, pas dans la note d’information pourtant à jour.
Dommage que Primonial contribue à augmenter l’opacité qui tourne autour des SCPI.

C’est dans les statuts, qui émanent de la réglementation :

Statuts a écrit :

Fonds de remboursement
a. Création
Afin de pouvoir satisfaire les demandes de retrait dans le cas évoqué ci-dessus, l’assemblée générale ordinaire des associés du 19 novembre 2021 a décidé la création et fixé les conditions de la dotation d’un fonds de remboursement destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts.
b. Dotation
Les sommes allouées à ce fonds proviennent soit du produit de cessions d’éléments du patrimoine locatif, soit de bénéfices affectés lors de l’approbation de comptes annuels.
Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés. L’utilisation effective du fonds de remboursement ne pourra intervenir que dans la limite du montant disponible.
L’assemblée générale susvisée a délégué à la société de gestion la mise en œuvre effective de la dotation du fonds de remboursement dans les conditions ad hoc et légales suivantes qu’elle a arrêtées :
1. La société de gestion peut doter le fonds de remboursement quand se réalise l’une
quelconque des conditions de déclenchement suivantes :
a) dès lors qu’elle constate qu’il existe sur le registre des demandes de retraits des ordres restant en attente depuis plus de 12 mois représentant plus de 10% des parts en circulation, précision étant faite que cette faculté ne préjuge pas de toute autre mesure que la société de gestion pourrait adopter cumulativement conformément au paragraphe « Blocage des retraits » (Chapitre II, article 1 de la note d’information) ; ou
b) dès lors qu’elle constate qu’il existe, sur le registre des demandes de retraits, des ordres restant en attente depuis plus de 6 mois ou représentant plus de 1 % des parts en circulation ; ou
c) dès lors qu’elle anticipe un futur niveau de souscription inférieur au niveau attendu des retraits

Pas d’autre source que "produit de cessions d’éléments du patrimoine locatif, soit de bénéfices affectés lors de l’approbation de comptes annuels".
On comprend qu’il vaut mieux vendre des immeubles que piocher dans les revenus car cela affecterait le dividende, entraînant un effet d’engrenage.

Bonjour Asn,

Asn540 a écrit :

Car tous les contrats AV précisent mas o menos qu’en cas de blocage du marché, les parts seront cédées à la valeur de réalisation (donc 20% sous la valeur de cession)

Pouvez-vous citer vos sources ? Je n’ai pas l’impression que ce soit le cas pour l’AV spirica.

A ce jour, je viens de faire une simulation d’arbitrage, la part de patrimmo commerce est valorisée à 179,27 (valeur de retrait) pour un arbitrage vers le fond euro par exemple.

Voici ce qui est dit chez Arkea (Fortuneo, Suravenir) :

Arkea a écrit :

Désinvestissement
La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI.
Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la
valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI.
Pour information, la valeur de retrait s’élève à 173,81 € au 31 décembre 2014, et la valeur de réalisation s’élève à
170,61 €.

Chez Spirica c’est encore pire puisque l’assureur se réserve le droit de bloquer les transactions

Spirica a écrit :

- Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations sur
ce support pourront être refusées par l’Assureur.
- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la
valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de
l’évolution des marchés financiers

Asn540 a écrit :

la valeur de retrait s’élève à 173,81 € au 31 décembre 2014, et la valeur de réalisation s’élève à
170,61 €.

Attention, ces chiffres datent de 2014. A ce jour c’est respectivement 179,20 € et 156,85 €, l’écart s’est creusé !
La valeur de réalisation a perdu près de 7,5% l’an dernier.

Pour information, j’ai arbitré mes 4 parts de patrimmo commerce sur mon contrat Spirica la semaine dernière, après avoir perçu le dividende.

Aucun soucis et j’ai perçu la valeur de retrait sur l’autre support.

Concernant la liquidité magique…

Dans une assurance-vie, l’assureur est propriétaire des parts. Les mouvements d’achat et de vente au sein de l’AV sont invisibles lorsque l’on regarde l’évolution du capital de la SCPI, sauf si l’assureur décide à son tour d’acheter ou de vendre.

Donc quand il est écrit dans les conditions de vente ’Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI’, cela ne signifie pas que l’assureur cède les parts que vous arbitrez à la vente.

Le souscripteur investit sur un support en unités de compte représentatif de parts de SCPI. L’assureur assure la liquidité de l’unité de compte, il assume le risque de liquidité de la SCPI contrairement à l’assuré, le souscripteur assume le risque de dévalorisation des parts. En cas de marché bloqué, le delta entre prix d’achat et valeur de réalisation ou valeur de retrait (selon les assureurs) peut être important.

L’assuré supporte un autre risque, celui d’un dégagement important de parts par l’assureur ayant parfois à lui seul le pouvoir de bloquer la SCPI, entrainant un prix de sortie recalculé à la baisse.

Chipie2k a écrit :

Pour information, j’ai arbitré mes 4 parts de patrimmo commerce sur mon contrat Spirica la semaine dernière, après avoir perçu le dividende. Aucun soucis et j’ai perçu la valeur de retrait sur l’autre support.

Normal, dans l’annexe d’adhésion SCPI du contrat LINXEA Spirit il est écrit

Dans le cadre de mon (notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait (3) de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait(3) représente un pourcentage du prix de souscription(4) de la SCPI, ce pourcentage est indiqué dans le tableau ci-dessous.

(3)La valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription

Spirica semble donc plus protecteur qu’Arkéa en cas de blocage des parts puisqu’il n’est pas fait état de la valeur de réalisation. Chaque assureur est un cas spécifique.

Dernière modification par sm94 (10/02/2022 19h52)

Quelques réflexions après lecture du rapport annuel.

I) Parts en attente de retrait
Information glanée dans le rapport annuel p18 (1er tableau) :

rapport 2021 a écrit :

DÉLAI MOYEN D’EXÉCUTION D’UNE CESSION OU D’UN RETRAIT : 11 mois.

Aie !

La SDG ne s’attend pas à une amélioration puisque :

rapport 2021 a écrit :

Un plan d’arbitrage a d’ores et déjà été initié (en plus des quatre millions susvisés), qui servira pour partie à alimenter le
fonds de remboursement le cas échéant.

alors que le solde disponible au 31/12/2021 est de 3 628 245€ sur les 4 000 000 de la dotation initiale…

II) Prix de la part
Il se pourrait que le prix de la part finisse par baisser…
En effet, réglementairement ce dernier doit se situer à l’intérieur d’une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution de la SCPI (179,47 euros fin 2021). Or le prix de la part est à 197€ et 197€x0,9= 177,3€.
En 2021

rapport 2021 a écrit :

les valeurs d’expertise des actifs détenus en direct s’inscrivent en baisse de 2,04 %.

Une nouvelle baisse de 2% en 2022 nous conduirait donc à une baisse de la valeur de la part…

III) Conseil de Surveillance

rapport 2021 a écrit :

En raison d’un nombre insuffisant de candidature au poste de membre du conseil, le Conseil de Surveillance, composé de moins de 7 membres, n’a légalement pas pu se réunir afin d’adopter collégialement le présent rapport.

Je reste sans voix !

On pourrait surtout se dire qu’entre les parts souscrites et les parts remboursées par le fond de remboursement, il faudrait une trentaine de trimestres pour rembourser les investisseurs en attente… j’ai quand même du mal à comprendre comment la SCPI n’arrive pas à revendre plus vite des actifs… ni pourquoi les petits copains ne font pas des offres à prix cassé !

Le plus fort c’est que la SCPI a procédé à une acquisition pour 12,78 millions d’euros au T2 soit plus que le montant en attente de retrait…

J’ai l’impression que pour le gestionnaire il n’y aura un réel problème que quand le cas de figure prévu dans les statuts se produira à savoir :

"BULLETIN TRIMESTRIEL D’INFORMATION SCPI PATRIMMO COMMERCE a écrit :

Si la société de gestion constate que les ordres de vente inscrits depuis plus de 12 mois sur le registre représentent au moins 10 % des parts émises par la Société, elle en informe sans délai l’AMF et elle convoque dans les 2 mois à compter de cette information une Assemblée Générale extraordinaire pour lui proposer la cession de tout ou partie du patrimoine ou toute autre mesure appropriée.

Surin, le 08/02/2022 a écrit :

Je n’ai pas trouvé le prix de retrait via le fonds de remboursement.
Pas dans les liens donnés au dessus, pas dans le BT, pas dans la note d’information pourtant à jour.
Dommage que Primonial contribue à augmenter l’opacité qui tourne autour des SCPI.

Je me suis posé la même question et je n’ai pas trouvé l’info ici. Étrange qu’un associé ou la SdG n’est pas communiqué explicitement l’info.

Mais on peut remonter au chiffre : le RA 2021 indiqué l’utilisation de 371 755 euros du fond de remboursement pour 2495 parts remboursées soit 149 €/part.

A mi 2022, 8332 parts ont été remboursées par ce biais soit (sur les mêmes bases) 1 241 468€ sur les 4 M€ alloués initialement.

BT T3 2022

- Aucune collecte nette au T3 2022
- Capitalisation (fin septembre) : 758,7 M€
- Parts en attente de retrait : 65387 (+7,61%) soit 11,72 M€
>> En hausse : 47491 au T4 21 - 53466 au T1 22 - 60758 au T2 22
- Distribution T3 2022 : 1,83 € / part (dont 0,20 € de reset fiscal), sinon, c’est stable (1,63 au T1 et T2)

- 3 cessions pour 11,6 M€
- aucune acquisition
- TOF : 88,40% (dont locaux occupés 87,30%)
- 4 relocations (2376 m2) - 7 libérations (1833 m2)

Patrimmo Commerce est clairement dans le dur…

Prix de part surévalué (baisse de prix très probable sur le S1 2023).
Pas de collecte.
Délai de ventes qui s’allongent.
Rendement médiocre.

Difficile d’y voir du positif…
Dans ces conditions, qui serait assez fou pour aller acheter des parts ?