Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Je confirme que Qonto est top et pour 9 euros par mois on a la carte bancaire, les frais de tenue de compte, les virements SEPA …

LeToulousain a écrit :

2.    Le dépôt du capital auprès de la banque. Cette étape permet d’obtenir une attestation de dépôt de capital, importante pour la suite.

J’ai choisi l’offre chez QONTO (9€/mois). le site est très bien fait, c’est simple et rapide. Chaque associé doit effectuer un virement du montant de ses apports. Il faut joindre son projet de statuts. 2 jours plus tard, on reçoit un certificat de dépot ainsi qu’une annexe à joindre à ses statuts. J’ai réglé 149€ (frais de création + 12 mois abonnement)

A ma connaissance, pour une SCI, ceci est totalement inutile. Qui donc vous a demandé cette attestation ?   
Pour une SARL, SA, SAS, etc., c’est nécessaire, mais pas pour une Société Civile.

Le dépôt de capital n’est pas obligatoire mais si on veut le faire ( pour bénéficier du taux réduit d’IS ), on peut tout simplement le déposer sur le compte courant, il n’y a pas besoin de formalisme comme en SAS/SARL.

coriace a écrit :

Non pas du tout inutile si vous voulez bénéficier du taux IS réduit à 15%.
Attention en cas de contrôle.

C’est la libération intégrale du capital qui est requise pour bénéficier de l’IS réduit.
Pour une société civile aucune formalité particulière n’est exigée pour la libération du capital : il vous suffit par exemple de constater l’apport des fonds.

maxicool a écrit :

> LeToulousain

Vous comptez emprunter pour l’achat des SCPI ?
Auquel cas, il y a de très fortes chances que votre banque vous impose de prendre chez eux le compte professionnel.

Non pas d’emprunt de prévu, c’est pour réinvestir en SCPIs la somme issue d’un bien récemment vendu + transmission aux enfants (cf. l’objectif dans ma Présentation).

carignan99 a écrit :

Petit HS

Exact - d’ailleurs (et à ma connaissance), une attestation de libération du capital (dans sa totalité) n’est pas plus nécessaire dans une société commerciale.

J’ai récemment été audité et pour prouver la libération du capital, j’ai produit :
1. L’attestation de la banque (environ 1/3 libéré à la création de la SARL)
2. Les écritures comptables (issues des livres comptables) pour les 2/3 restant.

L’absence d’attestation de libération de la totalité du capital n’a pas eu l’air de poser de problème aux auditeurs (dont un avocat fiscaliste), qui ont tout épluché (très très en profondeur!).

Fin du HS

Il n’y a pas d’"d’attestation de libération de la totalité du capital".

Un dépositaire certifie simplement que le montant reçu correspond au montant des souscriptions attendues. C’est cette égalité qui permet ensuite le déblocage des fonds.

Dans votre cas, vous aviez prévu des souscriptions avec le versement de 33% du montant (ce que votre dépositaire a attesté en 1. pour vous permettre la libération partielle du capital) et vos statuts prévoyaient probablement le mode de versement du solde, par exemple par un appel de cotisations du Gérant, ce qui est ensuite constaté dans vos écritures comptables.

maxicool, le 01/12/2021 a écrit :

Dans mon cas :

> 354 k€ en PP (rendement 4,47%)
> 60 k€ en US 10 ans (30 k€ en apport personnel, 30 k€ en prêt à la consommation sur 10 ans)
> Echéance prêt consommation avec assurance : 260 € / mois
> US rendement 4,50% (1/3 Corum Origin - 1/3 Pierval - 1/3 Europe Invest)
> Apport au fil de l’eau de 200 € / mois (pour US durée plus courte 5 ans)

Cash-flow positif sur les 20 ans
IS : 0 sur 14 ans

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … -_tab1.jpg

La phase 1 de mon projet SCI/SCPI est bouclée avec l’acquisition de 7 lignes en PP à crédit
Je commence à m’intéresser maintenant à la phase 2, à savoir l’acquisition de lignes en US.


Or après avoir passé un temps substantiel sur le tableau de Maxicool, je n’arrive pas toujours pas à retomber sur mes pieds (et le fait que je n’arrive pas à lire certaines cases n’aide pas complètement ;-) je dois avouer).

Pour récapituler l’hypothèse de base, le tableau reprend un invest de
- 354K de SCPI en PP (100% à crédit)
- 60K (30K à crédit, 30K en cash) en US investi initialement
- reinvestissement annuels des bénéfices en US

Mes points de blocage:
- Je n’arrive pas à distinguer la légende de la colonne en rouge
- J’imagine que la 3eme colonne correspond au résultat comptable de la PP+de l’US non réinvesti.
- J’imagine que la 4eme colonne correspond au résultat comptable de la PP+de tout l’US (investissement initial+réinvesti)
- Ou se trouve la montant de l’US réinvesti ?
- Comment faites vous pour générer un flux de trésorie positif aussi important (exemple 5721E la première année). Il y a certes l’apport en CCA de 200*12 E qui y contribue mais avec les crédits et une proportion aussi faible d’US, je ne vois pas comment vous arrivez à ce montant.

Merci !

Bonjour à tous,

Je suis sur le point de finaliser un montage de €300k de d’investissement en SCPI financées à credit via une SCI à l’IS.

Mon financement est arrêté à 2.80% sur 25 ans.

Les SCPIs choisies sont: 125k Primovie / 100k Activimmo / 75k Epargne Pierre.

Considerant I/ un rendement de portefeuille moyen de 5% et II/ une valeur des parts stable sur 25 ans et prenant en compte les frais supplémentaires (consitution de la SCI, frais comptables, taxes et impots) j’arrive à un cash flow négatif de à peu près 300 euros par mois et un TRI de 7%.

Cela me convient comme investissement, sachant que je n’ai pas le temps ni l’expertise de faire de l’immobilier physique et que j’ai déjà une part importante de mon patrimoine en actions.

Toutefois le plus grand risque que je perçois aujourd’hui n’est pas tant sur le rendement des SCPI mais sur l’évolution valeur des parts : je crains une décote / correction du fait de la hausse des taux. Du coup, je me demande si c’est le moment le plus opportun pour finaliser cet investissement (qui est mon premier), et suis pris de doutes.

Mais d’un autre côté je me dis que vu la tendance haussière des taux et l’inflation, il vaut mieux bloquer le taux d’intérêt le plus tôt possible, car les taux réels restent largement négatifs.

Merci pour tout éclaircissement / avis.

Wr.

@SamyInvest La question de Wayneroo concerne un investissement à crédit. Pas applicable au DCA donc.

Pour ma part, j’espère finaliser un projet similaire. Les parts vont peut être stagner ou baisser. Personne ne le sait, même si c’est sans doute plus risqué aujourd’hui qu’il y a trois mois. La collecte reste forte et les baux long. Sur la durée je suis peu inquiet… et puis timer le marché quand on investit à crédit avec une hausse des taux que l’on entrevoit…

Pour utiliser l’effet de levier du crédit peut-être?

Le coeur du sujet, c’est quand même qu’investir 300 € par mois en DCA et 300 € par mois en crédit, si le flux de trésorerie est identique, l’effet capitalisant ou non des 300 k€ à crédit est lui légèrement différent.

Je suis complètement d’accord avec SamyInvest sur ce point, je me permets également de citer le bouquin Investir dans l’immobilier de Guillaume Fonteneau, fondateur du blog patrimoine en fin de message.

Une solution pour se désengager sur le risque pris, est de faire une partie a credit et une partie en DCA, à l’appréciation de Wayneroo selon son aversion et son analyse quant à la situation actuelle.

Sachez quand même que le schéma général d’investissement (même s’il n’y en a pas vraiment), c’est plutôt d’investir en direct dans un premier temps, puis avec le cash généré, les plus-values encaissées et l’expérience glanée de la gestion locative, de tout réarbitrer sur de la SCPI. Et pas l’inverse. J’aurais bien aimé savoir cela avant d’investir en SCPI en nom propre.

Réfléchissez bien, c’est soit dit en passant une offre convenable que vous avez eue, vous n’êtes pour le moment pas encore engagé, mais à votre place je n’irai pas all-in sur de la SCPI, sauf s’il y a une raison supplémentaire à cela.

En plus, si je ne me trompe pas vous n’y avez pas inclu de l’usufruit SCPI Europe, je pense que votre montage pourrait être davantage optimisé.

Je me permets également de rajouter ceci : il y a également (je trouve) un biais du survivant concernant les SCPI. Je vois peu de REX sur des investisseurs ayant un historique montage SCI à l’IS > 10 ans. Car la tendance des SCPI est généralement d’augmenter ses prix de parts mais aussi de diminuer ses dividendes années après années…. d’où également l’intérêt (j’imagine) de diversifier entre de la SCPI de rendement et du fond de portefeuille dont la valeur de part va augmenter dans le temps.

Dernier point, attention à la fiscalité… si vous êtes à TMI de 40%, vous n’allez pas être gangant si vous acquérez vos SCPI en pleine propriété. Vu vos revenus, il faut étudier la nue-propriété, l’usufruit, voire d’autres véhicules d’investissements possible comme l’assurance vie.

Guillaume Fonteneau a écrit :

Pour éviter d’investir massivement en parts de SCPI dans un marché en plein bouleversement, n’est-il pas préférable d’investir progressivement en parts de SCPI, c’est-à-dire acheter quelques parts de SCPI tous les mois, au gré de vos capacités d’épargne mensuelles ou trimestrielles.

L’avantage est simple: en achetant des parts de SCPI tous les mois ou tous les trimestres, vous évitez d’acheter massivement des parts à un instant T et lissez donc votre investissement au gré du cycle économique et de la valorisation des parts.

Investir progressivement, c’est éviter d’investir massivement au mauvais moment. Cette stratégie me semble particulièrement adaptée à la période que nous traversons.

Ainsi :

- Si dans 2 ans le prix des parts devait baisser, l’épargnant pourra se lancer dans un investissement en SCPI à crédit pour acheter massivement des parts de SCPI dont le prix a baissé; Dans ce cas, l’investissement programmé est plus rentable que l’investissement à crédit

- Si dans 2 ans, le prix des parts de SCPI n’a pas bougé, alors l’épargnant ne sera pas frustré de ne pas avoir commencé à investir plus tôt malgré les cassandres qui expliquaient que ce n’était pas le bon moment. Dans ce cas, l’investissement à crédit est plus rentable que l’investissement programmé;

- Si dans 2 ans le prix des parts de SCPI à fortement augmenté, l’épargnant aura fait un mauvais choix et il aurait été plus rentable d’investir à crédit. Dans ce cas, l’investissement à crédit est plus rentable que l’investissement programmé.

Dernière modification par Rodin (11/05/2022 08h47)