Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)

Bonjour à tous.

Ceci sera sans doute mon dernier message sur cette file. Je fais donc un petit point de situation et un bilan global de l’opération.

Du côté du détenu tout s’est arrangé : l’agence a reçu le LRAR et a remis l’appartement en location. Nous avons changé quelques meubles et fait un peu de ménage (2 journées de boulot et 1000€ de dépenses) et l’appart était comme neuf. Il s’est loué en moins d’une semaine, le locataire aménage demain.
Note : j’avais demandé l’avis du notaire qui devait nous donner son avis sur la situation, il ne nous a jamais recontacté…

Du côté de l’appartement qu’on a transformé en meublé le mois dernier (salle d’eau entièrement refaite 4k€ et déco/meubles style industriel 2k€), il a beaucoup plu lors des visites et nous avions plusieurs dossiers de locataires potentiels, nous avons pris le meilleur, il aménage cette semaine.

L’autre meublé qu’on a entièrement rénové l’été dernier (14k€) il est loué depuis novembre, aucun pb à signaler.

Cela fait donc 3 appartements en LMNP pour 1100€ de loyers par mois. Nous sommes passés par jedeclaremonmeuble.com avec une réduc de 10% la première année (224€). Nous avons 20k€ de déficit reporté ce qui nous permettra de ne pas payer d’impôt avant longtemps.

Sur les 3 logements nus : l’un est loué depuis le départ (rénové en 2018), l’autre est resté de nombreux mois vide (pas rénové, un peu vieillot) et après une baisse de loyer une retraitée a aménagé en début d’année et celui qu’on a entièrement rénové (8k€ de peinture murs et plafonds, 5k€ de parquets, carrelage et sdb et 2k de meubles cuisine, dressing et divers) s’est loué en moins de 2h à un couple de retraité.

Nous venons de signer un devis de 7k€ avec notre peintre pour refaire tous les communs cet été (murs, plafonds, parquets et escalier). L’an prochain on s’attaquera à repeindre les persiennes (devis à faire).

Côté chiffres :
l’immeuble était vendu 320k€, nous l’avons négocié 270k€ (fai). A cela nous avons ajouté 19k€ de fdn et 42k€ de travaux (en incluant les communs). Nous avions mis uniquement 10k€ de travaux dans le crédit car il n’y avait qu’un seul logement vide à relouer lors de l’achat (5k€) et les communs à rafraichir (5k€).
loyers HC : 2400€/mois
Bilan rendement brut : 29k€ de loyers sur 331k€ d’invest soit 8,7% brut

L’agence me prend 6% TTC des loyers/charges et environ la moitié d’un loyer pour la relocation
Taxe foncière (hors TEOM) : 2k€
PNO : dans les 400€
Pour rappel j’ai un emprunt sur 25 ans à 1.20% et assurance renégociée via zenup : environ 1200€/mois

Le futur : nous n’avons pas l’intention de vendre mais on suit les prix dans le coin et cette ville est très recherchée par les investisseurs grâce à l’autoroute en cours de construction à proximité qui va la relier à Toulouse dans quelques années. Il y a pénurie de location ce qui explique que les appartements se soient loués si vite, d’ailleurs LBC est quasi toujours vide, un bon signe pour la suite. L’emplacement de l’immeuble en plein centre nous donne également confiance en l’avenir.

Bilan plus personnel : nous soufflons enfin, après pas mal de weekends à devoir bricoler (une dizaine en 1 an environ) et pas mal de stress à gérer des situations compliquées mais surtout nouvelles. On s’en est globalement bien sortis sur les travaux grâce à une bonne formation théorique (blogs, livres et chaines youtube sur l’immo ou le bricolage et une formation travaux payée avec le CPF) et surtout en mettant la main à la pâte (montage de cuisine/dressing, pose de meubles vasque, ameublement/déco).
Ce qui a vraiment joué sur notre stress c’est le départ de tous ces locataires en si peu de temps… Après réflexion je pense que nous avons vraiment joué de malchance : 4 locataires sont partis en moins d’1 an ce qui nous a obligé à rénover immédiatement des logements qu’on pensait rénover au fil du temps. Pour l’un des 4 on aurait peut-être pu le prévoir lors de l’achat (famille de 4 dans un petit T3 de 50m²) mais les 3 autres étaient à mon sens imprévisibles lors de l’acquisition.

Pour finir je tiens à remercier tous les contributeurs pour tous les bons conseils, même si je ne les ai pas tous suivis cela permet de confronter ses idées et cela donne des pistes de réflexion.