SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Bonjour,
Je suis également nouveau et j’aurais voulu avoir un peu plus d’informations concrètes sur les SCPI.Voilà ma situation : Je suis divorcé, je ne paye pas d’impôts mais je souhaite investir dans des SCPI car j’ai hérité d’une somme importante que j’ai mise il y a quelques mois sur sur un PEL.

J’avais l’intention d’acheter un bien immobilier pour faire de l’investissement locatif et mon banquier m’a parlé des SCPI car au niveau emprunt, ça aurait été un peu difficile par rapport à la somme demandé.

Les SCPI ont aussi de nombreux avantages : Pas de loyers à gérer en cas d’impayés, pas de taxe foncière,…

Je vais certainement mettre un apport de 35000 euros dans des SCPI (Genepierre m’a été conseillé), ce sont des SCPI classique diversifiées à capital fixe. Et je souhaiterais faire un emprunt de 25000 euros.

Lors de l’achat des SCPI : 60000 €, il y aura bien sûr les frais de notaires pour les droits d’enregistrement et la commission de cession, soit 8 % TTC (4800 €) qui seront prélevés.
Y a t-il d’autres frais ?
Si non, comment ensuite cela se passe t-il ?
J’ai pu lire que l’on perçoit le loyer tous les trimestres, mais quel est le montant de ce loyer ? Est-ce celui du pourcentage de rendement (ex : Si 6% cela ferait 3600 € par  an et donc 900 € par trimestre ?).

Au niveau des impôts, que vais-je payer, sachant qu’actuellement je ne suis pas imposable car j’ai une pension alimentaire et des frais réels kilométriques importants, et un salaire qui n’est pas non plus mirobolant. De plus, je ne suis pas proriétaire.
J’ai cru aussi comprendre que les intérêts de mon emprunt seront déductible de mon impôts ?

Une dernière question : Si je revends mes parts au bout de 15 ans et en supposant que le rendement soit de 6% l’an sur 15 ans, cela signifie que j’aurais déjà perçu 15 x 3600 soit 54000 € en loyers mais le prix de vente sera aussi plus élevé, non ? Je ne vais pas revendre mes parts à 60000 € ? Est-ce que le loyers est automatiquement réinvesti sur le SCPI chaque année ?
Soit 1e année : 60000 - 8% (frais) + 6% (rendement) = 58800
2e année = 58800 + 6% = 62328, etc..

Ou alors, je perçois mes loyers mais cette somme n’est pas réinjecté sur les SCPI.

En clair, comment est calculé le prix de revente des parts au bout de 15 ans si on suppose un rendement constant de 6% l’an ?

Merci d’avance pour vos réponses !

Manuel

merci pour ces réponses Stéphane !

que pensez vous de ce groupe http://www.groupe-voisin.com/placement- … php ?

une ou deux scpi ici m’intéresse mais aucune en ak actuelle il faut donc passer par le secondaire.

de manière général vaut-il mieux passer par les ak ou par le secondaire ?

y a t-il des frais de gestion annuel (j’imagine qu’ils sont prélevés directement sur la rentabilité et les loyers ) sinon les seuls frais sont donc ceux d’entré ?

est-il rentable d’envisager un investissement à plusieurs étages dans le temps par petits emprunts du genre 10k tout les 2ans puis 20k au bout d’un certain temps puis etc etc

merci bien ! en gros il faut attendre une AK pour faire un emprunt ou alors avoir du cash (et donc pas de defisc déficit foncier ) pour acheter au secondaire…

je comprends mieux pourquoi ce marché est si peu liquide.

il est impossible de passer par le levier emprunt et le secondaire ? je regarde votre forum et je vois qu’il n’y a pas beaucoup de scpi en AK ou création. le marché est donc quasi verrouillé …

merci !

je note touts ces références et j’y jette un œil dès que j’ai le temps

Toutes les SCPI à capital variable sont accessible en général (elles sont en "AK" en permanence, jusqu’à ce qu’un montant de capital max soit atteint).
Sont à capital variable : Effimo, FPO2, Immorente, BTP Immobilier, Pierre Plus, Eurofoncière2, Novapierre, Ficoma, Sofipierre, Selectinvest1, et beaucoup d’autres

Pour les SCPI à capital fixe, il faut attendre une AK, ou "tenter sa chance" sur le marché secondaire, avec actuellement peu de perspectives, sauf pour certaines SCPI un peu sur-évaluées.
Sont à capital fixe et en AK : Fructipierre, Buroboutic, Epargne Foncière, Actipierre3 (j’en oublie sans doute)

Pour investir cash : l’achat de nue-propriété est souvent plus avantageux (si TMI=30% ou si ISF, ça l’est en général), voir simulations dans SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI

Réponse à vos questions :

orphee69 a écrit :

Lors de l’achat des SCPI : 60000 €, il y aura bien sûr les frais de notaires pour les droits d’enregistrement et la commission de cession, soit 8 % TTC (4800 €) qui seront prélevés.
Y a t-il d’autres frais ?

En cas d’achat lors d’une AK, le prix annoncé est "net". Si on vend le lendemain, on ne récupère qu’environ 90% du prix payé. Il n’y a pas de "frais", mais une différence entre les prix net acheteur et prix net vendeur.

En cas d’achat sur le marché secondaire en passant pas la société de gestion, le vendeur percevra un montant qui sera environ 90% de ce que l’acheteur aura payé, et la société de gestion se rémunère sur la différence.

En cas d’achat sur le marché secondaire de grès à grès (l’acheteur et le vendeur se débrouillent tout seuls), l’acheteur devra payer 5% au trésor public pour enregistrer la cession, et une petite somme (environ 100€) à la société de gestion de la SCPI, en frais divers.

orphee69 a écrit :

J’ai pu lire que l’on perçoit le loyer tous les trimestres, mais quel est le montant de ce loyer ? Est-ce celui du pourcentage de rendement (ex : Si 6% cela ferait 3600 € par  an et donc 900 € par trimestre ?).

Les revenus sont versés par la SCPI, généralement trimestriellement, selon les loyers (et éventuellement revenus mobiliers) perçus par la SCPI. Il n’y a aucun pourcentage garanti, et les revenus peuvent augmenter ou diminuer selon l’activité de la SCPI (comme les immeubles de la SCPI sont loués en général avec des baux 3-6-9 ou longue durée, les variations ne sont pas brutales).

orphee69 a écrit :

Au niveau des impôts, que vais-je payer, sachant qu’actuellement je ne suis pas imposable car j’ai une pension alimentaire et des frais réels kilométriques importants, et un salaire qui n’est pas non plus mirobolant. De plus, je ne suis pas proriétaire. J’ai cru aussi comprendre que les intérêts de mon emprunt seront déductible de mon impôts ?

La part des revenus versés par la SCPI correspondant à des loyers perçus est considérée comme un revenu foncier (ajouté aux revenus net imposable, imposé au barême, + cotisations sociales), mais les intérêt d’un prêt pour acquérir ces SCPI sont déduits du revenu foncier. Celle correspondant à des revenus financiers (très minoritaire, quand il y en a) est considérée comme un revenu financier.

orphee69 a écrit :

Une dernière question : Si je revends mes parts au bout de 15 ans et en supposant que le rendement soit de 6% l’an sur 15 ans, cela signifie que j’aurais déjà perçu 15 x 3600 soit 54000 € en loyers mais le prix de vente sera aussi plus élevé, non ? Je ne vais pas revendre mes parts à 60000 € ? Est-ce que le loyers est automatiquement réinvesti sur le SCPI chaque année ?

Rien n’est automatiquement réinvesti. Lors de la revente, il faudra éventuellement payer un impôt sur les plus-values, si la fiscalité des plus-values immobilières à ce moment là en prévoit un.

Simulateur d’investissement SCPI Comptant / Crédit - Primaliance

J’arrive à 6.9% sans les PS et sans la perte des 10% à la revente des parts (qui réduit déjà de 20% les gains). In fine je pense pas que ce soit au dessus de 5%.

Fructif a écrit :

Pourtant mon CGPI arrive à un TRI de 6,5% (1% de revalo part et loyer par an)

Vous en pensez quoi ?

Il faut toujours faire les simulations à revalo 0%. Sinon on compare des choses qui ne le sont pas. A revalo 0%, le tableau est moins flatteur, mais plus realiste, et evite surtout de grosses deconvenues.

l emprunt vous donnera un deficit foncier et non pas fiscal
on peut avoir du variable avec taux figé pendant 8ans
c est rarement a sa banque que l on a de bonnes conditions de credit(vous etes deja captifs)
le taux est a considerer en 2eme intention,l essentiel etant le contenu des clauses de pret
certaines scpi sont bonnes a acheter ,tout depend de vos objectifs

pour moi,un investissement se defini dans une demarche globale,pas dans du one shot

certaines scpi restructurée ou nouvelles peuvent etre un bon point d appui si les concepteurs et gestionnaires ont largement fait leur preuves

de plus,a mon sens c est pas le rendement facial du moment ni la valeur brute en temps t de la part qui est prioritaire dans la decision a prendre

enfin,avec une tranche a 4 %,ne serait il pas judicieux de commencer par eradiquer l IR pour commencer?

a votre niveau d imposition,pour moi faut une veritable etude patrimoniale,tenant compte de tous vos parametres,fiscaux patrimoniaux matrimoniaux etc…ainsi que de vos objectifs patrimoniaux a moyen terme.
une loi sellier metropole n a aucun interet a votre niveau de fiscalité saufsi c est le revenu foncier qui la genere..et encore,

quand aux fcpi,girardin indus etc..c est du one shot et doit se faire en complement si il y a une fiscalité avec une part d aleatoire..voilou,un vrai rv avec un vrai specialiste(pas un banquier ni un commercial representant la filiale d un promoteur)

en revanche des solutions efficaces,ca existe,mais ca s etudie

Mon patrimoine est très simple : de l’action, de l’AV en €, des livrets +, du PEL, Codevi
Pas d’immobilier (sauf en nue propriété, mais je ne le compte pas vraiment)

Mes revenus : que des salaires / fortement imposés

Mes dépenses : un loyer paris intra muros (non négligeable)

Une envie d’acheter ma résidence principale "un jour" (et aujourd’hui n’est pas le jour)

Sinon, faire fructifier mon capital

Voila

PS : Merci pour les PS, effectivement l’évaluation de Primaliance fait ca hors prélèvement sociaux ! (je n’avais pas du tout ca en tête)

Bon je crois que je vais changer mon fusil d’épaule

3 questions alors :

- Si j’ai bien compris, le fait de nantir l’AV fait un peu comme si c’était un apport ?

- Pourquoi l’AV au Luxembourg ? (Lesquelles y sont ?)

- Je suis chez e-vie generali par Bourso, donc vous conseillez leur gestion sous mandat par Rotshild ? Ou vous pensez à autre chose ?

Déjà c’est pas mal tout ca, ca me fait pas réduire mon IR mais c’est un grand pas !