Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet

Guillaume37 · #26

Merci pour la réponse sur l’assurance loyers impayés. C’est plus clair.

J’ai compris mon problème avec les 18,33€. En fait il est indiqué charges NON récupérables, alors que ce sont les charges récupérables sur le locataire au prorata du temps d’occupation. C’est pourquoi elles étaient en négatif, du moins pour la simulation erronnée que j’avais faite.

En tout cas, très bon boulot. Je m’amuserai à faire d’autres simulations ce soir pour voir s’il reste des incompréhensions ou des bugs.

osamu · #27

Je suis entrain de revoir le calcul dans le cas LMNP réél. J’utilise les informations ici comme une de mes sources:
LMNP : les déductions possibles en régime réel

Si je ne me trompe pas, que ce soient les charges ou l’amortissement aucun ne peut venir créer un déficit reportable sur les autres revenus (autres que BIC). Ceci depuis janvier 2012 je crois pour les charges.
La seule différence étant que le report de charges ne peut se faire que les 10 années suivantes alors que l’amortissement c’est sans limite.
Donc dans le cas du LMNP réel il n’y a pas de règle de plafond de 10700 euros et on ne peut jamais avoir un impôt positif (on peut juste au maximum ramener à 0 les bénéfices imposables et donc l’impôt).
Je suppose aussi également qu’il faut d’abord réduire les charges reportées avant de déduire l’amortissement.

Quelqu’un pourrait confirmer que ce que je dis est correct?

Merci!

freesas · #28

En effet l’amortissement ne peut créer de déficit foncier et on l’utilise après les charges.
Par contre vous pouvez être en déficit avant amortissement (ex gros travaux) et on peut le reporter sur d’autres revenus LMNP (donc pas les revenus salariés).
Exemple Le cas de 2 immeubles, un en positif et un en déficit, balance nulle ou négative = pas d’impôt.
Le reste me semble juste.

Les experts vous confirmons! ;-)

osamu · #29

Je vois. Donc pour le calcul de rentabilité ça complique un peu.
Je vais indiquer deux rentabilités. Le cas où cela peut être déduit d’un autre immeuble et le cas ou ça ne peut être déduit de rien.

DDtee · #30

Je suis nouveau ici, je tiens juste à vous dire comme cet outil (qui à déjà remplacé ceux dont je disposais) me semble pertinent ; simple, ergonomique et efficace !
En un mot bravo (je viens bien finir par lui trouver un tout petit défaut )

freesas · #31

Peut etre vaut-il mieux tout simplement indiquer le cashflow dégagé? ou l’effort d’épargne si négatif.
Je trouve cela plus parlant pour ma part, je vois si je dois mettre à la poche ou si cela me rapporte…

Exemple:
Revenus Bic existant + Loyers-TF-Charges-Intérêts Emprunts = résultat avant imputation déficit (RI)

Déficit (D) = déficit reporté et cumulé (cas où RI<0): il faut prendre en compte le déficit reporté et maintenir un solde qque part pdt 10 ans

imposable avant amortissement (IA) = RI - D

Traitement amortissements: solde avant / après = Si IA > 0 alors on utilise le max d’amortissement pour tendre vers 0. (maintenir un solde qque part)

imposable après amortissement (I) = IA - amortissements utilisés.

Si I=0 pas d’impôt :-)
Sinon …

Il est ensuite facile de calculer la treso de l’investissement sur N années:
Loyers - TF - Charges - Rmbt Pret - Impôt = cashflow

Vous pouvez faire varier les % des loyers/taxes/charges en fil des ans comme vous l’avez paramétré.
En espérant avoir été clair…

cocobi · #32

Merci à Osamu pour son travail, et de plus il est très réactif à nos remarques !

J’attends les améliorations dans le cas du LMNP au réel, car avec la simulation je n’étais déficitaire que la 1ère année, alors que concrètement je devrais l’être plusieurs années …

osamu · #33

J’ai amélioré tout le calcul pour le LMNP réel.
N’hésitez pas à me remonter d’éventuels soucis.

Dernière modification par osamu (04/02/2013 22h53)

titoux · #34

Bonsoir,

La simulation avec le LMNP Micro-bic n’est plus dans la liste des choix…
Est-ce en cours de refonte?

osamu · #35

Oui il est en travaux

DDtee · #36

L’indication " Travaux de rénovation (à l’achat)" pourrait peut-être déclencher un champ où l’on indiquerait le nombre de mois durant lesquel(s) le bien est indisponible à la location ?
Avec les calculs de minoration de loyers sur la première année…

osamu · #37

En effet ce que je peux faire c’est ajouter une date de départ de location pour la 1ère année dans les options avancées.
En fait cela peut être utile dans tous les cas même sans travaux en fonction de la date d’achat par exemple.

DDtee · #38

Bravo encore pour votre outil, merci aussi pour votre réactivité !

Pruls · #39

Bonjour,

j’ai lu je sais plus où que les travaux de reconstruction et d’agrandissement n’étaient pas considérés de la même manière fiscalement.

Comment cela est il intégré dans l’outil?

Quelqu’un aurait il un lien officiel?

Merci d’avance pour les éléments de réponses que vous pourrez m’apporter.

Cordialement.

Siocnarf · #40

Effectivement, les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Pour la littérature, voir sur le BO des impôts dont voici le lien à partir de la page 69 pour tout ce qui concerne les travaux :

http://objectif-tune.fr/wp-content/uplo … nciers.pdf

C’est très dense mais très instructif.
Bonne lecture !

Pruls · #41

Merci pour la référence!

osamu · #42

Oui l’outil ne considère que les travaux déductibles (d’amélioration). Je pourrais rajouter un autre champs pour les travaux d’agrandissement. Je vais voir cela.

En attendant j’en profite pour vous faire part de quelques améliorations:
- correction de certains bugs de calcul (notamment le TEG et la mensualité d’emprunt). Le TEG n’est pas encore complètement finalisé car je constate des différences avec les calculs officiels.
- ajout du coût mensuel de l’assurance dans le rapport
- ajout d’un champ pour l’assurance PNO dans les options avancées
- ajout des frais de dossier et de la caution crédit logement pour l’emprunt
- ajout du calcul du taux de rendement interne (TRI) dans le rapport. Ce taux permet de comparer deux investissements de façon plus précise en prenant en compte les flux d’argent. le TRI est actuellement en test.
- correction d’autres petits bugs

Les commentaires sont bien entendu toujours les bienvenus!

YzB · #43

Bravo et merci pour cet outils qui remplace avantageusement mon tableau excel !

DDtee · #44

Bravo pour ces dernières améliorations, les résultats y sont bien plus lisible !

lemouz · #45

Je me demande s’il n’y a pas une erreur.

Calcul 1 :
Charges récupérables : 0€
Charges fixes (totales) : 500€

Calcul 2 :
Charges récupérables : 500€
Charges fixes (totales) : 1000€

Dans les deux cas, le cash flow est censé etre le même (100-500 = 500-0) mais les résultats de calcul du simulateur sont très différents.

qdedroit · #46

Siocnarf a écrit :
Effectivement, les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Pour la littérature, voir sur le BO des impôts dont voici le lien à partir de la page 69 pour tout ce qui concerne les travaux :

http://objectif-tune.fr/wp-content/uplo … nciers.pdf

C’est très dense mais très instructif.
Bonne lecture !

Attention Siocnarf,

La publication de la doctrine fiscale a été modifiée depuis septembre dernier. Si, jusqu’à maintenant, cela n’a guère d’importance, étant donné le rythme des modifications en ce domaine, il faut savoir que cette doctrine citée n’est plus applicable. Elle a été reprise sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP, accessible ici en ce qui concerne les revenus fonciers).
Les modifications ultérieures ne se feront plus par publication de nouveau BOI, mais par modification de la base BOFiP.

osamu · #47

DDtee a écrit :
Bravo pour ces dernières améliorations, les résultats y sont bien plus lisible !

Merci!
J’ai également ajouté le calcul du montant de l’assurance mensuel qui peut être renseigné à la place du taux en % et vice et versa.

lemouz a écrit :
Je me demande s’il n’y a pas une erreur.
Calcul 1 :
Charges récupérables : 0€
Charges fixes (totales) : 500€

Calcul 2 :
Charges récupérables : 500€
Charges fixes (totales) : 1000€

Dans les deux cas, le cash flow est censé etre le même (100-500 = 500-0) mais les résultats de calcul du simulateur sont très différents.

J’avoue ne pas pouvoir aider plus. Il me faudrait les URL des simulations. Le cash flow prend en compte le loyer, l’emprunt, les charges sociales, etc. Un détail est donné pour un mois mois pour la 1ère année (plus lisible désormais).
Attention aussi les charges récupérables sont mensuelles alors que les charges fixes sont annuels dans le formulaire.

lemouz · #48

Bien entendu, je parlais sur des sommes annuelles.

osamu · #49

Un message pour vous tenir informé de l’évolution du simulateur.
Il permet désormais de sauvegarder ces calculs pour pouvoir y revenir ultérieurement.

thierry83 · #50

Bonjour et tout d abord merci pour ce très bon simulateur et pour son suivi.

Serait il facilement possible de rajouter comme type de bien "commerce" afin de rajouter une option taxe "foncière" qui pourrait être à la charge soit du propriétaire des murs, soit du locataire.

Peut être rajouter également en surimpression en quoi consiste de manière un peu plus détaillée "Charges en plus du loyer (récupérables)" (quelques exemples) afin que ce soit un peu plus parlant.

Merci.

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