Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Le DCA est une méthode qui permet de lisser son point d’entrée sur un actif volatil. On peut pas vraiment dire que la SCPI est un actif volatil.
Si on anticipe une baisse, mieux veux attendre ladite baisse pour rentrer.
Parler de DCA en SCPI est pour moi surtout marketing et je n’en vois pas l’intérêt. a la limite sur du capital fixe je comprendrai mieux la logique.

Bonjour à tous,

Question très pratique : Je détiens des parts de SCPI à travers ma société d’exploitation à l’IS. Evidemment, j’avais analysé cela comme plus pertinent d’un point de vue fiscal. En détention propre ou à travers une SCI à l’IR, TMI + prélèvements sociaux = 47,2% d’imposition.

Il s’avère qu’en refaisant mes calculs avec plus de recul, je me rends compte que si l’on prend en compte le taux de charge (c’est à dire les charges découlant de la sortie de ces revenus de la société) ajouté à l’IR applicable à ces revenus une fois récupérés à titre personnel, je trouve un ponctionnent de plus de 60% par l’Etat.

Pour faire simple et pratique :

- 100 euros de dividendes d’une SCPI dans une société à l’IS, déclenche soit 28 euros d’IS si on les laisse dedans soit 45% de charges diverses si on les récupère en rémunération (URSSAF, caisse de retraite etc…) dans un premier temps puis 30% d’IR (moins les 10% de frais pro.) ==> Des 100 euros, à la fin, il m’en reste 38.

- 100 euros de dividendes perçus en nom propre = 47,2% ==> Des 100 euros, à la fin, il m’en reste 52,8.

On ne fait jamais état de ce qui est ponctionné au niveau de la société à l’IS au prétexte que cela serait déductible mais c’est une sortie de cash. peu importe ou elle a lieu.

Je m’interroge franchement sur la pertinence de loger des revenus dans une société à l’IS compte-tenu du coût pour sortir ces sommes.

(En dividendes, il y a tout de même les prélèvements sociaux, hors 10% des K… et il faut en tout état de cause cumuler IS + prélèvement forfaitaire à l’IR, ce qui est supérieur aux revenus fonciers).

Qu’en pensez-vous ?

Non, comme je vous l’ai indiqué, si vous les sortez en dividendes :

1) vous payez d’abord l’IS dessus, donc faut rajouter 25,5% ;
2) soumis à cotisations sociales sauf pour 10% représentant le capital social.

Donc si vous cumulez ces premières sorties à la flat tax, vous êtes à minimum 55,5% hors charges sociales…

Je l’ai pourtant indiqué dans mon message…

Je pense qu’il serait plus judicieux de se les verser en rémunération depuis la société à l’IS sous forme de rémunération de gérance (valable surtout si vous êtes gérant majoritaire TNS).

Pour 100 € versés:
- 31 € de charges sociales (45%) pas d’IS car la rem et les charges sont déductibles
- 69 € réellement perçus sur lequel vous allez payer TMI après décote de 10% soit 43,47 € nets dans votre poche

Cela maximise votre net par rapport à votre schéma actuel et vous fait en même temps cotiser pour la retraite, évite PUMA etc…

Si vous êtes en SASU vous ne pourrez éviter la double ponction IS + flat tax qui est la plus avantageuse vu le montant des charges sociales pour une rémunération.

Basquilest a écrit :

Je pense qu’il serait plus judicieux de se les verser en rémunération depuis la société à l’IS sous forme de rémunération de gérance (valable surtout si vous êtes gérant majoritaire TNS).

Pour 100 € versés:
- 31 € de charges sociales (45%) pas d’IS car la rem et les charges sont déductibles
- 69 € réellement perçus sur lequel vous allez payer TMI après décote de 10% soit 43,47 € nets dans votre poche

Cela maximise votre net par rapport à votre schéma actuel et vous fait en même temps cotiser pour la retraite, évite PUMA etc…

Si vous êtes en SASU vous ne pourrez éviter la double ponction IS + flat tax qui est la plus avantageuse vu le montant des charges sociales pour une rémunération.

Oui, je suis d’accord avec vous mais dans ce schéma, vous constaterez que sur 100 euros de revenus, il en reste in fine 43,47 euros soit une taxation de 56,53%… Il était plus rentable de le détenir en propre et de faire des revenus fonciers à 47,2%…Il vous aurait resté 53,8 euros soit 10 euros de plus…

@Timinel : Pour la société à l’IS, vous êtes à 15% jusqu’à 38k de revenus, ce que l’on atteint facilement et il faut ensuite augmenter la rémunération ce qui augmente les charges sociales et l’IR pour rester en dessous des 38k… Le problème de ne pas sortir le cash est qu’il génère de l’IS et que pour le sortir, il y aura toujours une nouvelle imposition à l’IR supplémentaire à cet IS (imposition de la PV, imposition de la rémunération, flat tax pour le dividende), ce qui détruit toute la rentabilité du mécanisme, d’où mon post…. Un revenu foncier direct à 47,2% devient plus intéressant… J’ai fait les calculs par tous les bouts mais je n’arrive pas à décaisser moins de 47% en charges, taxes, impôts pour les revenus des SCPI…sauf si vous avez une astuce…

@SamyInvest : c’est un placement de trésorerie à moyen/long terme. J’en tire un revenu complémentaire qui n’est pas l’activité professionnelle et si un jour les revenus passifs deviennent plus importants, je peux modifier l’objet social et la forme de la société pour en faire une société d’investissement. Ca me semble équivalent à une SCI à l’IS fusionnée avec mon activité pro. Disons que mon activité pro finance un peu notre immo.

Il faut remonter le cash vers une holding qui le rebascule vers une sci is imposée à 15%.  Avec un petit prêt bancaire associé pour diminuer encore l’is final de la sci.

L’intérêt n’est pas de shunter l’impôt sinon ce serait illégal.

L’intérêt est dans la CAPITALISATION. Au lieu d’avoir 50 à investir (sur 100€ 30€ URSSAF retraite et 30% pfu très grossièrement ) vous avez 85 ou 75 selon votre taux d’IS à investir.
Les revenus seront taxés (à 15 ou 25%) au lieu de 30% de PFU puis réinvestis.

L’intérêt n’est donc pas l’impôt à terme mais la capitalisation, l’effet boule de neige, qui est amplifié.
Également les déductions de frais et d’intérêts d’emprunt boosteront votre capacité d’investissement.

Si vous avez suffisamment de cash flow une holding par en dessus ou des sociétés filles en dessous (SCI IS) peuvent être judicieuses.

À terme, vous pourrez sortir l’argent au plus avantageux selon vitre situation (besoin de cotiser la retraite ? De secu pour éviter Puma?). Vous pourrez être salarié, TNS ou dividendes. Voir optimiser (frais pro, frais de gestion, frais de location sous forme de revenus fonciers etc…). Vous pourrez optimiser votre succession. Vous pourrez moduler votre revenu strictement à vos besoins. Nfin certes vous payerez l’IR et les cotisations, mais votre TMI aura sans doute diminué en phase de rente/retraite, donc vous aurez moins d’IR à priori.

Bref, l’intérêt est la capitalisation et la modulation de votre imposition en phase de revenus actifs. L’intérêt n’est pas l’économie fiscale surtout si vous comptez vous verser l’intégralité du capital épargné. C’est une cash machine pas vraiment une cagnotte. D’où l’intérêt comme souligné plus haut de séparer l’épargne /trésorerie (=holding) de la partie opérationnelle de la société qui pourrait être vendue un jour (société opérationnelle commerciale ou autre)

MisterVix, le 13/07/2022 a écrit :

L’intérêt n’est pas de shunter l’impôt sinon ce serait illégal.

Je ne suis pas vraiment d’accord avec vous. Payer le moins d’impôt est un devoir et du bon sens citoyen. Il y a deux voies d’investissement et si l’une propose une imposition in fine moins importante, ce n’est pas de l’abus de droit que de sauter dessus.

L’abus de droit est un montage ou fictif ou inspiré par un motif exclusivement fiscal résultant d’une application littérale des textes allant à l’encontre des objectifs des auteurs du texte.




Je vous remercie tous pour vos réponses.

Je suis en effet d’accord sur l’intérêt d’une rémunération pour cotiser au système de retraite et autre. Elle n’a pas besoin d’être trop élevée. On pourrait là aussi débattre du bon montant.

Je constate juste, hors le cas de la holding (qui nécessite des revenus passifs très importants) que le montage de la société (exploitation ou SCI) à l’IS n’a qu’un intérêt limité. Dès qu’on cumule l’imposition de la personne morale et celle de la personne physique on dépasse l’imposition des revenus fonciers au moins jusqu’à la tranche 41%…

L’imposition à l’étranger ne donne pas lieu à une double imposition en France, c’est vrai. Mais si l’impôt à l’étranger est inférieur à l’IS en France, alors il y aura un crédit d’impôt et un complément d’IS donc toujours le même montant d’impôt. Le fait de l’avoir payé à l’étranger avec une retenue à la source donne juste une fausse impression de non imposition.

Le seul argument qui pourrait être pertinent est d’accélérer la capitalisation (les intérêts composés) mais cela génère de plus en plus d’IS donc… et l’IR est décalé dans le temps.

Enfin, les revenus fonciers à 47,2% sur une SCPI qui fait du 5% de rendement, bref le livret A fait aussi bien.

A continuer à réfléchir. Je ne vois aucune solution pertinente pour éviter de tels montants d’impositions avec la structuration à l’IS. Si cela existait, cela se saurait.

Merci à vous pour vos interventions !

Euh, ca serait trop beau pour être vrai.

Ici, en un clic, le rappel sur les conventions visant à éviter la double taxation. Vous ne payez pas deux fois mais vous ne pouvez payer pas moins que l’impôt français qui serait dû.

Le principe général des conventions est l’imposition des revenus fonciers provenant des biens immobiliers situés à l’étranger dans le pays de situation de l’immeuble. Les revenus sont exonérés en France mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de source française selon la méthode du taux effectif.

Certaines conventions prévoient néanmoins l’imposition de ces revenus en France puis l’élimination de la double imposition par l’application d’un crédit d’impôt le plus souvent égal à l’impôt français.

J’ai mis rapidement un texte pour illustrer le propos mais pour les personnes morales la situation est exactement la même.

Exemple, Corum XL envoie bien un montant à reporter pour bénéficier de la déduction pour la personne morale. Case WA / WL et KY ainsi que XG pour être précis… + annexe du formulaire 2058-A.

Le droit fiscal est relativement harmonisé pour éviter que ce qui serait taxé au niveau d’une personne physique ne le soit pas au niveau d’une personne morale. Vous imaginez que vous ne bénéficieriez que d’un crédit en tant que personne physique et une absence totale d’imposition pour une personne morale ? Ce serait l’affaire du siècle .

Il n’y a pas absence totale d’imposition puisque l’impôt est prélevé dans le pays où le gain est réalisé.

Et l’imposition IS n’a rien à voir avec l’imposition du particulier, ça n’est pas l’affaire du siècle ce sont tout simplement des cas très différents à tous points de vue.

Une société IS est là pour réaliser une activité décrite dans ses statuts. Elle a pour objectif de produire de la richesse et/ou d’organiser la possession/gouvernance par les particuliers. L’utilisation des fonds disponibles est soumise au contrôle des actionnaires et encadrée par la loi pour ne pas tomber dans l’abus de droit.

Rien à voir avec un particulier qui paye l’impôt au titre de la solidarité, de sa participation à la collectivité, et de ses cotisations obligatoires, puis peut librement utiliser son argent sans rendre de compte à personne.

Le transfert entre société et particulier est justement soumis à l’imposition , cela prouve bien que la fiscalité de la société et celle du particulier n’ont strictement rien à voir fiscalement parlant.

La quote part des revenus étrangers générée par la SCPI ne rentre pas dans le résultat fiscal de la société donc pas d’IS dessus. Si la SCPI genere 100% de ses revenus à l’etranger vous n’aurez pas d’IS sur ces revenus. Ces revenus rentrent dans le résultat comptable mais pas dans le résultat fiscal.