Coco08 [92] : étude de cas immobilier (2 maisons et division officieuse)

Je m’abstiendrai de répondre à vos questions de montage financier, des spécialistes s’en chargeront.

Quelques réflexions cependant :

Vous comptez faire une division sauvage, avez-vous pensé aux point suivants :
- Quid de la taxe foncière ? 4 apparts possèdent plus de confort qu’une seule maison, si le fisc découvre que l’avez grugé ça va piquer. Oui parce que si envoyez les formulaires H2 alors que les biens n’existent pas aux yeux de la mairie il y a un hic.
Il n’y pas de prescription en cas d’absence ou de fausse déclaration, résultat : rattrapage des TF non payées depuis la "division" + pénalités de 10 à 80%.

- Quid de l’urbanisme ? Vous vous exposez à être rattrapée par la mairie pour non respect du PLU, une remise en état peut être exigée, voir le point précédent.

- Quid de l’installation électrique  ? La puissance électrique disponible pour la maison suffit t’elle à alimenter 4 logements ? Vu le nombre d’appareils électriques que l’on possède de nos jours, il faut à mon avis 6kva minimum par lot, donc 24kva. Le maximum en monophasé est de 12kva, vous devrez modifier votre installation pour mettre du triphasé s’il n’est pas déjà présent. C’est votre électricien qui va être content.

La revente d’électricité étant interdite vous serez obligée de louer en meublé avec un forfait pour charges. Espérons que vos locataires n’auront pas la main lourde sur les consommations. Proposer un forfait "gonflé" permet de se prémunir de ce risque mais risque de faire fuir des locataires.

- Quid de la promiscuité ?  vous vous exposez à être dérangée régulièrement pour des problèmes (la fameuse chasse d’eau qui fuit). "La proprio habite à côté, on va lui remonter nos doléances de vive voix ça sera plus rapide que par mail."

- Quid des assurances ? Si un locataire met par inadvertance le feu à son logement, quelle sera la réponse de l’assurance à qui vous n’avez déclaré qu’une seule maison ? Refus de prise en charge, résiliation du contrat pour fausse déclaration, poursuites. En cas de décès d’un locataire je n’imagine même pas les risques encourus.

A la question "L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?" la réponse est NON. Votre bien perd de la valeur car sa désignation n’est pas conforme à son état déclaré sauf à tout démolir pour recréer une seule maison, bon courage. Les surfaces ne colleront pas, pas de compteurs séparés, impossibilité de découper à cause des places de parking etc. La plupart des particuliers vont fuir devant cet amoncellement de problèmes, vous aurez donc plutôt affaire à des investisseurs ou des professionnels qui évidemment vous saigneront.

Une note positive pour finir :

Se loger a écrit :

Quels sont les risques encourus pour ceux qui ne respectent pas les règles inhérentes à la division pavillonnaire ?
L’article L. 111-6-1 du CCH édicte des sanctions pour toute personne qui met en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division interdite. Celle-ci encourt les peines suivantes : 2 ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende pour une personne physique avec la possibilité d’une peine complémentaire (l’interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction.   
. Pour l’absence de demande préalable d’autorisation à la location quand elle est exigée, une amende peut être également prononcée et est au plus égale à 15 000 €. Elle est ramenée à 5 000 € en cas d’absence de déclaration préalable de location. Mais l’amende est portée à 25 000 € en cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans.

Maître Marie Letourmy : « La loi ALUR encadre désormais la division pavillonnaire »

Xavier.

Vous ne serez pas la première à louer une partie de votre résidence principale. Je pense que les informations sont largement disponibles sur l’internet en général et sur ce forum en particulier.

Personnellement, quand j’ai ce type de projets, je réponds d’abord aux diverses questions (quitte à y passer beaucoup de temps), et ce que je découvre contribue à donner forme au projet. Ensuite seulement je réalise le projet. Le principe Lean est nemawashi : préparer longuement, et dans la concertation, de façon à ce que la mise en œuvre soit ensuite facile et rapide.

La démarche qui consiste à construire d’abord, puis à se demander ce qu’on en fait, et, quand on en est rendu là, à demander aux autres d’y travailler à sa place, j’avoue que ça me dépasse un peu…

C’est votre terrain, c’est votre maison, c’est votre argent, c’est vous qui entendrez les talons des voisins du dessus… donc c’est à vous de bosser. Par exemple, le comparatif LMP/ SCI IS, ce sont des calculs d’apothicaires à faire à partir de la connaissance précise de votre situation personnelle (revenus, nombre d’enfants, etc). Je ne comprends pas ce que vous espérez en posant la question sur un forum.

Personnellement, plutôt que de laisser votre dernier post sans réponse (ce qui laisse un non-dit), je préfère vous répondre franchement que j’ai atteint la limite de l’entraide que je pouvais vous apporter dans le cadre d’un forum de discussion. A noter aussi, que dans entraide, il y a "entre", il y a la réciprocité. Quand je vois une présentation de deux lignes, quand je vois un couple qui bosse dans la compta et la fiscalité et qui a besoin d’aide sur ces sujets (au lieu d’en apporter aux autres forumeurs), je n’ai pas super envie d’aider. Si d’autres forumeurs peuvent vous répondre, tant mieux pour vous. Sinon, je vous suggère de vous mettre au travail.

Dernière modification par Bernard2K (21/10/2022 01h03)