Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ?

Quelques commentaires, en relisant le fil :

Dans mon message #10, je parlais du risque de requalification en marchand de biens, en réponse au message#9 de bogleglobe qui envisageait de faire de l’achat-revente sur une résidence secondaire. Je préviens donc les lecteurs : ces mises en garde (message #10 et suivants) sur une possible requalification en marchand de biens concernaient des achats-reventes sur des résidences secondaires ou du locatif. Pour la résidence principale, j’avais bien écrit "il faut savoir qu’il n’y a pas de durée de détention minimale à respecter avant de revendre sa résidence principale, pour bénéficier de l’exonération sur la plus-value."
C’est dommage d’avoir mélangé des considérations sur l’achat-revente de résidences secondaires et d’immobilier locatif dans le présent fil… mais bon c’est fait et on ne peut pas l’enlever, donc je préfère ajouter cette précision a posteriori.

Pour la résidence principale donc, les jugements cités par Crown et pierrejacques11 sont très intéressants, car ils illustrent bien la différence que j’avais longuement détaillée entre l’administration fiscale et le juge.

Côté administration fiscale, le bofip continue de lister des éléments liés à la durée :
RFPI - Plus-values immobilières - Exonération résultant de la cession de la résidence principale

30

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

On pourrait donc comprendre : majeure partie donc 6 mois au moins.

40

Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération.

Puisque l’utilisation "temporaire" n’est pas acceptée, on comprend donc qu’il faut une certaine durée d’occupation…

et encore :

180
L’exonération est également refusée lorsque l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière (cf. également I-A-2 § 40 sur la notion d’habitation principale effective).

"juste avant" : voilà encore l’idée qu’il faudrait occuper la résidence principale "un certain temps"…

On peut comprendre qu’un inspecteur des impôts, voyant 3 mois d’occupation avant la vente, s’est dit : "occupation temporaire", "pas une majeure partie de l’année" et "occupation juste avant la vente", bingo, redressement.

Sauf que ces termes du bofip, évoquant l’idée d’une durée minimum, ne sont pas dans la loi. La loi dit juste "résidence principale au jour de la cession". Point final. Et c’est ce qu’a rappelé la cour d’appel.

La cour d’appel relève :
-avant tout, que c’était bien la résidence principale au moment de la cession : elle relève pour cela le déménagement des meubles de l’ancienne résidence vers la nouvelle, et les "factures de téléphone, d’eau et d’électricité qui attestent d’une occupation de l’immeuble".
On voit donc l’importance de prouver le caractère effectif de l’occupation en tant que résidence principale (et notamment de conserver factures et courriers reçus à cette adresse ; ce qui implique d’avoir informé tout un tas d’organismes du changement d’adresse).

- elle note aussi que le contribuable justifie la revente rapide par des "contraintes de nature familiale et personnelle" et par des "nuisances" ; même si ça ne semble pas prioritaire dans la décision de la cour, on voit qu’il est utile d’avoir une justification, pour cette revente rapide, liée aux circonstances de la vie. Si on déclare : "j’avais fini les travaux donc j’ai revendu vite fait pour empocher la plus-value et passer à l’opération suivante", on risque d’avoir davantage de problèmes…

Ces jugements sont assez rassurants car ils rejoignent des réponses déjà faites lors de diverses discussions sur le sujet, et qu’on pourrait résumer en :
Pour l’exonération de PV sur la RP, pas de délai minimum, mais il faut pouvoir prouver l’effectivité de l’occupation en tant que résidence principale, et si possible avoir une justification de nature personnelle ou familiale pour le fait de la quitter et de la revendre.

On voit aussi que si on enchaîne vraiment les opérations, l’administration fiscale pourrait faire condamner le contribuable, non pas sur la brièveté de chaque occupation, mais sur le fait que cet enchaînement d’opérations constitue un abus de droit.

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2017 09h27)

Tentative de réponse à vos questions :
      - non
      - non
      - si le bien financé avec PTZ devient une résidence secondaire : il faut immédiatement rembourser le PTZ (c’est d’ailleurs écrit dans le contrat du PTZ).

Merci de soigner un minimum votre orthographe (utilisez reverso, pour votre bien !). Il y a tellement de fautes énormes (quelques temps, habitais, plus valu, exonéré, Il y a-t-il, soumis a,  loué, prêt a, zero, porte-il) dans votre message que d’ordinaire je ne l’aurais même pas lu jusqu’au bout (et je ne dois pas être le seul dans ce cas).

Le prêt à taux zero est remboursable dès le moment où le bien financé n’est plus votre résidence principale.

Je ne comprend pas pourquoi, avec ce que vous avez indiqué, ce bien ne serait pas votre résidence principale jusqu’à sa vente.

Bonjour à tous,

voilà depuis quelques années et quasiment tous les ans, que j’achète des villas que je retape pour les revendre et en tirer une plus-value en plus de mes rentes.

Il se trouve que je n’ai jamais eu à payer de taxe pour ça alors que j’encaisse malgré tout des sommes assez importantes pouvant aller jusqu’à 200 000 euros net la transaction en 18 mois. 

Je sais qu’il y a un risque de se voir revaloriser au titre de marchand de biens et donc de payer 30% sur les plus-valus, ce qui calme très vite..

Mais est-ce que ce risque est réel pour des transactions sur des résidences principales et qui se font de façon annuelle ?

J’ai déjà demandé conseil à mon notaire mais d’après lui il n’y a aucune raison que je subisse un redressement tant que je respecte les 1 an de délais entre l’achat et revente, ça reste assez flou…

Merci d’avance pour votre aide

Bonjour

Je relance le sujet avec un cas concret :

J’ai revendu ma RP en mai 2022 , j’ai donc divisé l’immeuble en question ou il reste 2 appartements et 1 petite maison avec une cours.

J’ai terminé en juin 2022 un ensemble de 3 maisons et 1 studio ( sur 2 parcelles cadastre )

Actuellement, je n’ai pas de RP car je suis nomade avec ma famille.

Je prévois un retour en France de 3 à 6 mois tout les 2 ans environs.

Je pense prendre un appartement ou maison qui sera libéré par un locataire à ce moment tout simplement.
Y vivre , scolarisé mes filles etc…

Par la suite , revendre bien occupé en tant que RP.

Se sera bien ma RP avec consommation , scolarisation de mes filles…
Durée courte , importante PV ( x3 / ×5 en fonction des biens ).
Les jurisprudences disent qu’il n’y a pas de délais minimum.

Quand j’arrive en France, je n’ai pas envie de payer chère un Airbnb , dormir chez les parents ou autre.

A noté que tout les logements ont des conventions ANAH et que je devrai restituer les aides car cela va devenir ma RP ( assez significatif comparer à la PV ) donc l’intention spéculative n’y est pas à mon sens car à l’achat il y a une volonté de longue durée avec les conventions.

Ma situation personnelle est atypique , je pense avoir le droit de rentrer en France et d’avoir ma RP sur courte durée.
Je pense pas que l’état doit m’obliger à relouer mon bien par la suite et ne pas le vendre si j’en ai envie.

J’ai rendez vous en visio avec ma notaire le 22 novembre.

Début 2023 , je me demande s’il est nécessaire de faire un rescrit fiscal pour exposer cette situation.
Sachant que je sors d’un contrôle fiscal ou tout est clean.

De plus cela me fera de moins en moins de gestion avec mon nouveau mode de vie. Beaucoup d’avantages qui je pense , seront bien optimisés.

Bonjour B2K.

C’est effectivement une idée mais :
- Le temps de trouver un bien sous le marché prend du temps.
- Signature du notaire aussi.
- La gestion d’artisan de nos jour est assez compliqué.
- j’aurai toujours autant de locataires 😄
- Sur place je profiterai de la famille et ami, et je pourrai plus travailler sur la société que je suis en train d’ouvrir à ce moment.

Rembourser l’anah n’est pas un problème surtout que c’est au prorata.

Sur le dernier projet , ça représente 20 000 euros pour les 3 maisons.

J’ai eu 60 000 euros d’aide en plus mais pas besoin de rembourser ( aide façade etc ).

La question demeure sur la pertinence de faire  un rescrit fiscal ?
Si contrôle je pense que ma situation est vraiment adapté à tout cela.

J’ai la "chance" d’avoir eu un contrôle fiscal qui montre que je suis clean. Donc pas de peur de m’exposer.

Mais j’ai l’impression que ma lettre RAR sera sans réponse…

J’ai lu beaucoup de jurisprudence et autre.
Si on a des consommations adaptés qui prouvent qu’on y habite vraiment , on peut pas vraiment nous attaquer.

De plus pour l’intention spéculatif j’ai les conventions anah .

Et en plus 2 princesses qui vont à l’école en fonction de mon adresse.

Oui mais j’ai beaucoup entendu qu’il ne répondait pas ( comme il n’y a pas d’obligation.)

Sauf erreur de ma part ?

Apres c’est prévu pour début 2023.

Bonjour lautho.

Oui mais :
- Y a pas d’intention de revente à l’achat avec les conventions anah
- j’ai besoin d’un logement quand je reviens en France et j’ai pas envie de chercher une maison pour payer une locations.
J’ai un patrimoine où je peux profiter de mon immobilier.
Je rembourserai les aides anah.

Cela deviendra par définition ma résidence principale.

D’avoir un projet de reprendre un logement locatif pour ma RP est tout simplement une solution en fonction de nos "contraintes" familiale pour avoir un logement en France.

Je ne comprends pas en quoi le rescrit me pénaliserait car je n’ai rien vendu et je sors d’un contrôle fiscal ou tout est remis à zéro. De plus kes impots n’ont rien trouvé car tout était clean.

Tellement clean que j’ai même du déficit foncier en plus car j’ai été trop sévère envers moi même.

J’ai décidé d’être transparent et visible dans la vie car je n’ai rien à me reprocher et cela permet de faire de belle rencontres.
Cela est aussi une preuve pour les impôts que je sois en voyage et besoin d’avoir une RP en France quand je viens… dans mon patrimoine j’ai de l’immobilier justement j’ai le droit d’en profiter à mon sens et c’est pas l’état qui va m’imposer de louer ou de garder ma RP si j’ai pas envie de me prendre la tête avec de nouveau locataires avant un autre départ !?

Votre message est intéressant, avez vous subit ou une expérience avec l’administration fiscal pour le côté "parano"  ?

Bonsoir
Mer.ci B2K

Apres réflexion je suis assez d’accord avec le 3/ .

Tout ce que j’ai effectué jusqu’à présent a été bon , on peut le voir surtout sur mon contrôle fiscal notamment.

Autant suivre mes convictions sans se prendre la tête. On verra déjà quand je reviendrai en France 😅

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Copyright © Mingzi a écrit :

Vente de la résidence principale : l’un des deux époux peut ne pas bénéficier de l’exonération d’impôt

Monsieur et Madame B cèdent leur appartement. L’époux bénéficie de l’exonération d’imposition de la plus-value immobilière au titre de la résidence principale, mais pas son épouse qui réside dans un EHPAD.

Les faits
Monsieur et Madame B ont cédé, le 19 mai 2020, l’appartement qu’ils avaient acquis le 30 novembre 1999. Monsieur B a bénéficié de l’exonération d’imposition de la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de cette cession, au titre de la résidence principale, mais pas son épouse qui réside depuis le 21 octobre 2017 dans un établissement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) de façon continue. Celle-ci doit s’acquitter d’un montant de 37.098 euros au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur la fraction non-exonérée de la plus-value.

Leur réclamation contentieuse ayant été rejetée, les requérants demandent au tribunal la décharge de cette imposition.

Le jugement du tribunal
Il résulte des dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts que la plus-value réalisée par une personne physique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui constitue sa résidence principale au jour de la cession n’est pas passible de l’impôt sur le revenu. Pour être considéré comme résidence principale, au sens de ces dispositions, l’immeuble doit constituer la résidence habituelle et effective du cédant.

Les époux sont mariés, depuis 1972, sous le régime de la communauté d’acquêts. L’appartement a ainsi été acquis, en 1999, sous le régime de la communauté de biens. Dès lors, l’administration fiscale a estimé que Mme B était propriétaire pour la moitié du bien cédé.

Toutefois, Madame B est hébergée dans un EHPAD de façon continue depuis le 21 octobre 2017 en raison de sa situation médicale. L’appartement vendu ne pouvait donc pas être regardé comme étant sa résidence principale à la date de cette cession. Par conséquent, elle ne remplissait pas les conditions pour bénéficier de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts.

Les époux argumentent qu’ils ont été contraints de vendre leur résidence principale pour financer le placement et les soins de Madame B alors que Monsieur B était atteint d’un cancer et que leur fils aîné est handicapé et invalide à 80 %. Toutefois, le tribunal considère que si cet argument est susceptible d’être exposé à l’appui d’un recours gracieux auprès de l’administration fiscale, il ne peut être utilement soulevé devant le juge.

En conséquence, il résulte de tout ce qui précède que la requête des époux est à nouveau rejetée par le tribunal.

Source : Tribunal administratif de Lyon – 6ème chambre – 8 novembre 2022 N° 2102003