Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Pour ceux que ça intéresse, si vous êtes sur LinkedIn, je vais me permettre de faire la promo de quelqu’un que je suis, et dont je trouve les interventions très intéressantes pour comprendre ce qu’il se passe sur le marché de l’immobilier, et notamment du crédit.

Il s’agit d’Olivier Lendrevie, le patron de CAFPI. Il fait régulièrement des posts (sans langue de bois, ce que j’apprécie évidemment beaucoup), explicatifs des chiffres ou tendances observées sur le marché du crédit, les mécanismes sous-jacents, les erreurs de raisonnement de la Banque de France, etc.

Je ne suis pas d’accord avec tout car évidemment, en tant que courtier, toutes ces interventions ne sont pas dénuées d’arrière pensée, mais il fait généralement l’effort d’apporter des arguments étayés.

Dans l’exemple du jour, la confusion par la BdF dans les remontées de chiffres de rénogociation de crédit, entre renégociation du crédit et délégation d’assurance.

Bcp d’informations très intéressantes en direct du terrain.

Vous trouverez plein d’informations sur l’inflation, même avant 1991,  sur HISTORIQUE INFLATION EN FRANCE de 1900 à 2023

Il me semble possible que l’immobilier (ancien) ne chute pas si l’inflation perdure, au moins en euros courant, et sur un certain nombre de marchés (les prix de l’immobilier évoluent différemment dans les différents marchés locaux), même si ce n’est pas le plus probable.
Il est peu probable que les prix de l’immobilier neuf baissent beaucoup, si les coûts de construction (celui des matériaux, de la main d’œuvre, et les conséquences des nouvelles normes) augmentent avec l’inflation, et si les prix du foncier ne baissent pas (sous l’effet de sa rareté).
On risque plus d’assister à une nette diminution des volumes (c’est ce qui est déjà constaté…).

J’ai pour ma part beaucoup de mal dès qu’on parle du marché immobilier.
Car il n’y a pas qu’un marché immobilier, il y en a potentiellement autant que d’observateurs / d’acteurs de ces marchés.

Il y a le marché français.
Dans le marché français, il y a le marché parisien, par opposition au reste.
Dans le reste, il y a le marché des grandes villes, par rapport au marché de la "campagne".
Dans le marché de la campagne, il y a le marché :
- des zones touristiques
- des zones rurales
- des zones frontalières suisse / luxembourg / etc…
- Et puis il y a le marché des biens d’habitations, des biens d’investissement, des bureaux et commerces
- et on peut continuer comme ça à l’infini.

Chaque marché ayant ses propres spécificités, nous le voyons bien. A 5km de chez moi, on change de département. Les prix y sont 10 à 20% plus élevés que chez moi. Pourtant les biens ont les mêmes caractéristiques. C’est juste qu’il y a 1 jour férié en plus et un taux de remboursement de la sécurité sociale plus élevé dans ce département.

Chez Carignan, le marché n’a pris que 10% en 10 ans.
Chez Kromoz0hm, 70% en 3 ans.
Chez moi, après avoir plus ou moins stagné pendant 10 ans, le marché a pris près de 100% (sur certain types de bien) en 4-5 ans. Il est arrivé à quelques reprises à ma femme de vendre 2 ou 3 fois la même maison en pas longtemps. Dans le dernier exemple en date, on est au double du prix de la première vente, à presque 5 ans d’intervalle.

Pour revenir au sujet de cette file, le graphique fourni par Flouzamax me parait tout a fait pertinent, et je suis d’accord avec le positionnement du point "vous êtes ici" (si on comprend volume comme "volume de ventes", par opposition à "volume de biens en vente").

On constate bel et bien un grosse baisse du volume de transactions, parce que les acheteurs ont beaucoup plus de mal qu’avant à obtenir un financement :
- à cause de l’augmentation "brutale" des taux
- à cause de la limitation stricte sur le taux d’endettement
Pas besoin d’aller chercher plus loin l’explication, dans les normes de plus en plus contraignantes ou dans les limites à l’artificialisation des sols…

Et on constate ça aussi chez nos voisins. Chez mon employeur (banque luxembourgeoise), c’est 60% d’octroi de crédit en moins sur les 3 premiers mois de 2023 par rapport aux 3 premiers mois de 2022. C’est une baisse énorme et nous n’avons jamais connu ça.

Mais les prix, eux, ne baissent pas encore beaucoup (le mouvement est toutefois entamé). Tous les vendeurs ne sont pas encore prêts psychologiquement, ils ont du mal à se dire que la fête est finie. Les délais de vente s’allongent et les prix doivent être révisés à la baisse à plusieurs reprises pour que les biens trouvent un acquéreur.

Enfin encore une fois, quand je dis que la fête est finie, tout dépend du point de vue. Elle est finie pour certains, mais elle ne fait que commencer d’autres, notamment pour les investisseurs en immobilier, qui vont pouvoir profiter d’un retour à des prix attractifs (voir cassés) et à des belles possibilités de défiscaliser grâce aux travaux de rénovation énergétique.

Kromoz0hm a écrit :

Là votre raisonnement se mord la queue. C’est justement parce que l’immobilier est surévalué que les jeunes ne peuvent accéder à la priorité (ou qu’il ne peuvent accéder qu’à des biens largement en dessous de ce à quoi ils auraient pu prétendre par le passé avec le même niveau social)

Je ne suis pas tout à fait d’accord. On pouvait considérer que le marché était déjà surévalué il y 1 an 1/2 ans, mais les jeunes pouvaient acheter. Le seul facteur qui fait qu’ils ne peuvent plus pour le moment, c’est l’augmentation des taux qui fait baisser mécaniquement la capacité d’endettement.

Kromoz0hm a écrit :

Personnellement j’habite à la campagne à 30min d’une ville de taille moyenne, et dans mon village les prix ont fait +75% en 3 ans. A l’échelle du département on est sur +70% en 3 ans.

Carignan a écrit :

Par curiosité : dans quel département l’immobilier a progressé de +70% en trois ans?

Kromoz0hm a écrit :

Les Côtes d’Armor (à plus de 30min de la mer, donc pas d’effet AirBnB pour mon village)

Effectivement, dis comme ça c’est massif.

Sinon je continue sur ma lancée (avec descritères qui vament ce qu’ils valent) : leboncoin, département du 22, 80m2+ > plusieurs milliers d’annonces (4000+), qui vont de de 12 520€ à 2,8 millions €.

Pour tous les goûts, toutes les couleurs et toutes les bourses… Les ’jeunes’ n’ont pas les moyens de s’acheter une bicoque à quelques dizaines de k€ pour la retaper? Vraiment?

Kromoz0hm a écrit :

Carignan99 a écrit…]Il y a 10 ans, j’ai fait le choix conscient de ne pas m’installer à Paris ou à Lyon parce que je savais que je n’aurais pas les moyens d’y acheter une RP qui me plaît. C’est un choix. Les jeunes ou les moins jeunes peuvent parfaitement faire ce choix.

Kromoz0hm a écrit :

Tout le monde n’a pas forcément ce choix. Certains métiers n’ont de débouchés intéressant que dans les grandes villes.

Bien sur que si. On a toujours le choix. La vie est faite de choix, surtout en France (nous ne sommes pas en Ukraine ou en Mongolie extérieure…). Pas forcément des choix simples mais des choix tout de même.

The Economist s’interroge : Is the global housing slump over?

The Economist a écrit :

During a typical global housing slump some countries have a torrid time. After the financial crisis Irish house prices fell by half. American house prices dropped by 20%. This time the underperformers are doing better. In San Francisco house prices are a tenth off their peak, as tech types have decamped to Florida and Texas. Yet they have stopped falling—and the average house will still set you back over $1.1m.

In Australia, where in 2020-21 house prices went bananas, they have fallen by 7%. But, as a recent auction hinted, the market is recovering. A two-bedroom bungalow in Double Bay, a greying suburb on Sydney’s harbour, recently opened at A$4m ($2.7m). It represents, the auctioneer declares, an “outstanding opportunity to come along and add a lot of value”. Translation: it needs some work. That does not deter the well-heeled crowd which jostles outside its gate—the bidding is frantic. The gavel finally drops at over A$6m.

The Economist a écrit :

The pandemic itself has played a role. In 2020-21 many households drastically cut back on consumption, leading to the accumulation of large “excess savings” worth many trillions of dollars. These savings have also cushioned families from higher rates. Analysis by Goldman Sachs suggests a positive correlation across countries between the stock of excess savings and resilience in house prices. Canadians accumulated vast savings during the pandemic; against expectations home prices have recently stabilised. Swedes amassed smaller war chests, and their housing market is a lot weaker.

The third factor relates to people’s preferences. Research published by the Bank of England suggests that shifts in people’s wants—potentially including the desire for a home office, or a house over a flat—explained half of the growth in British house prices during the pandemic. In many countries, including Australia, the average household size has shrunk, suggesting that people are less willing to house-share. And at a time of higher inflation, many people may want to invest in physical assets, such as property and infrastructure, that better hold their value in real currency. All this could mean that housing demand will remain higher than it was before the pandemic, limiting the potential fall in prices.

Range19 a écrit :

ça a toujours existé

Oui et non.
Il y a qqch qui n’a pas toujours existé, et qu’on peut même commencer à interpréter comme une anomalie dans l’histoire de l’humanité, ce sont les 30 glorieuses.
1 génération et demie qui a vu absolument tous les indicateurs de niveau de vie augmenter de façon linéaire (santé, richesse, loisirs, temps passé au travail, retraites, infrastructures etc).

Et nous prenons cela comme référence, quasi immuable, d’où les tensions sociales quand la machine se grippe.
La croissance du PIB par habitant est non seulement un postulat du capitalisme, mais également des Etats providence. Les deux sont dans une course à la richesse (l’un pour soi, l’autre pour redistribuer). Or en France, depuis un peu plus de 20 ans, le PIB/habitant a quasiment cessé de croître.

On ne peut pas à la fois vouloir conserver haut le prix des actifs (cf politiques monétaires depuis au moins 2007-8), en le faisant payer par l’inflation, s’endetter pour maintenir les niveaux de vie actuels, et ne pas donner de perspective de retour à la croissance du PIB/habitant aux générations à venir.

C’est là que réside la nouveauté. Depuis que nous sommes dans des systèmes capitalistes et "démocratiques", on n’a jamais vécu de baisse de niveau de vie hors épisode de guerre.

Soit on retrouve de la croissance, soit tout le monde accepte de baisser son niveau de vie de son propre gré (bon courage), soit on abandonne la démocratie.
Si je simplifie, je dirais que les libéraux sont pour la 1ère option, les écologistes et socialistes sont pour la 2ème et les "élites" pour la 3ème.

Juste une petite remarque…

Range19 a écrit :

Je regardais récemment les niveaux moyens des pensions de retraite par département… C’est entre 1200 et 1500 que ça se passe…

Moyenne veut probablement dire qu’il y a un gros paquet avec moins de 1000 € !
Et pas que des gens qui se sont laissés vivre niveau Heures Sup, bien au contraire !

Bon, ce n’est que MON vécu

Range19 a écrit :

Je regardais récemment les niveaux moyens des pensions de retraite par département… C’est entre 1200 et 1500 que ça se passe…

Sachant que 80% des retraités sont propriétaires, ça fait un beau reste à vivre même avec ce niveau de pension. (ce qui n’exclut pas bien sûr une minorité de retraités en situation de pauvreté et pour qui la situation est différente…)

Encore une fois je vais donner mon exemple, mais avec un salaire largement dans les 10% les plus élevés j’ai du m’endetter fortement et sur une longue durée pour une maison nécessitant beaucoup de travaux et à 30min d’une agglomération de taille moyenne. Donc je pense que pour la plupart des jeunes qui n’ont pas un salaire aussi élevé, ni de patrimoine issue de l’inflation de l’immo (vu qu’ils sont jeunes…), l’achat d’un bien est vraiment compliqué à l’heure actuelle. D’où le sentiment d’injustice et de déclassement (cf. les messages des précédents intervenants)

Beaucoup de beaux graphiques dans cette discussion…
Aussi je me contenterai d’ajouter une petite évolution issue du discours politique et du langage courant. En 1995, Jacques Chirac a fait, et réussi, une campagne présidentielle sur "la fracture sociale" et "l’ascenseur social" tombé en panne. C’est une expression typique des Boomers, "l’ascenseur social" : j’appuie sur un bouton et je monte peinard… En pratique, cet ascenseur a surtout fonctionné pour tout le monde lors des Trente Glorieuses, et ce jusqu’aux années 80 pour les cadres et bac+5.
Et puis c’est fini… On revient à la réalité : il n’y a pas d’ascenseur social, mais une échelle sociale, dure à gravir…
De même le mot CDD, presque pas employé dans les années 80 : on avait sa période d’essai et puis ça marche ou pas. De nos jours, c’est un passage obligé pour le CDI, avec un stage étudiant mal payé de plusieurs mois avant, pour le mériter…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (27/06/2023 18h43)

Bonjour,

Intéressant comme exercice pratique.
Primo accédant fin 2021 (+400k€ avec simplement les frais de notaire en apport), nous ne pourrions, à l’heure actuelle, acheter le même bien acheté 2 ans plus tot. La faute au taux !

L’équation n’est pas insoluble - on reportera le problème à plus tard soit:
- par une baisse des taux prochaine
- par augmentation de la durée max d’emprunt autorisé (30 ans et plus), comme c’est le cas dans d’autres pays Européen notamment.
L’un des deux leviers étant plus facilement applicable.

Entièrement d’accord sur la notion de travail, plus importante à l’époque (pas de 35h, de Rtt, de cinquième semaine de congés payés). Oui, c’est une vision idéalisée en ce sens que tout le monde n’a pas progressé socialement. Cependant, si vous regardez les créations des années 1945, cela commence par la Sécurité Sociale généralisée, ce qui améliore la vie de tous les salariés. Vous avez un chômage faible, moins de 300 000 en 1968 et on atteint les 500 000 chômeurs en 1974. Personne n’a peur de se retrouver sans travail, c’est la grande époque des hippies et autres routards qui font le voyage en Inde…
Pour mon domaine, le professorat, on crée des Universités à tour de bras et une dame agrégée d’Histoire a reçu une proposition d’embauche de la fac, comme assistante, par la poste ! Un informaticien que j’ai connu en 1992 chez Total m’a confié n’avoir jamais fait de CV de sa vie, les entreprises l’appelaient !
Alors oui, ils travaillaient dur, mais il existait des opportunités. Il en reste, mais beaucoup moins…

Rastignac