Cette discussion porte sur la SCPI Iroko Zen, une SCPI nouvelle génération qui se veut innovante et durable. Les participants discutent de ses frais, de sa stratégie d'investissement, de son positionnement marketing et de sa performance.
Plusieurs points forts sont relevés, notamment l'absence de frais d'entrée, l'accent mis sur l'investissement durable et la volonté de diversification du portefeuille. La performance de la SCPI est également saluée, avec un rendement élevé et une capitalisation en constante augmentation.
Cependant, des interrogations émergent quant à la stratégie de la SCPI. L'accent mis sur le marketing digital et les arguments écologiques soulève des doutes sur la véritable valeur ajoutée de la SCPI. La jeunesse de la société de gestion et le manque de clarté sur la stratégie à long terme laissent planer le doute sur la pérennité du modèle.
Malgré les interrogations, plusieurs participants se montrent intéressés par la SCPI, notamment pour la diversification de leur portefeuille et la possibilité d'investir dans une SCPI nouvelle génération. L'absence de frais d'entrée est un argument de poids, même si certains s'inquiètent de frais de gestion plus élevés que la moyenne.
La discussion aborde également les modalités de souscription et les délais de jouissance. La notion de parrainage est jugée superflue par certains, tandis que les délais de jouissance sont considérés comme un frein à l'investissement.
Au fil des messages, la discussion se focalise sur les frais de la SCPI. Des commissions sont relevées à chaque étape : acquisition, travaux, vente. La transparence de la structure de frais est remise en question, certains participants estimant que l'absence de frais d'entrée est compensée par des frais cachés.
Les participants échangent également sur les modalités d'investissement en nue-propriété. La complexité de la structure de frais et le manque d'informations sur la répartition des frais entre usufruitier et nu-propriétaire soulèvent des interrogations.
Enfin, la discussion se conclut sur une note d'incertitude quant à l'avenir de la SCPI. La jeunesse de la société de gestion, le manque de visibilité sur la stratégie à long terme et les risques liés au marché immobilier laissent planer le doute sur la pérennité de la SCPI.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Iroko Zen à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 51% - 21 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 14% - 6 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 12% - 5 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 12% - 5 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 9% - 4 | |||||
Nombre de recommandations : 41 Recommandation moyenne : 2,9/4  |
||||||
Je peux avoir les frais de gestion à 0,5 % donc ça reste raisonnable même si en effet ça grignotte un peu la performance. Mais bon, les 41 % de réduction d’impôt sont une belle carotte quand même ;-)
Pour ce qui est des autres SCPI, à ce jour il n’y en a pas d’autres (mais c’est prévu). Ce PER est encore récent et va évoluer.
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Comme pour (presque) tous les placements commercialisés par un CGP, les frais sont négociables. Il n’y a pas forcément de critère.
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Hall of Fame Greyna a écrit :
Mais bon, les 41 % de réduction d’impôt sont une belle carotte quand même ;-)
Il faut un peu relativiser ces 41%, en considérant qu’il y aura presque dans tous les cas une imposition (à une taux pas encore complétement déterminé) à la sortie du PER…
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Oui il faut tenir de la fiscalité en sortie évidemment.
Petit calcul rapide:
Je place 100 € en année 1 et en récupère 41 en année 2.
Je fais capitaliser ces 100 € pendant 24 ans (j’ai 40 ans et partons sur un départ en retraite à 64 ans) à un taux de 4 % (ça me semble très raisonnable).
A la retraite je récupère 179 € net de 30 % de fiscalité.
Ca me fait un tri net de 4,4 %
Pas si mal ;-)
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Hall of Fame Votre calcul suppose que vous aurez un TMI IR de 30% lors de la sortie. (et seul vous pouvez savoir si c’est une hypothèse plausible, ou si vous pourriez avoir un TMI plus élevé alors)
Car, sauf erreur de ma part (et selon Plan d’épargne retraite (PER) - PER individuel | Service-public.fr) :
en cas de sortie en capital d’un PER :
-> La part de capital correspondant à des versements volontaires est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais pas aux prélèvements sociaux.
-> La part de capital correspondant aux produits générés par le contrat subit un prélèvement forfaitaire de 30 %, correspondant à 12,8 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Donc, les 100 de votre calcul rapide donneraient (avec vos hypothèses) 256 dans 24 ans, dont 156 imposés à 30%, et 100 imposés au barème de l’IR.
Et, en cas de sortie en rente, le calcul est plus compliqué encore :
La rente versée au moment du déblocage du PER est imposable à l’impôt sur le revenu, selon le régime applicable aux pensions de retraite.
Un abattement de 10 % est déduit du montant de la rente. Le solde est ajouté à l’ensemble de vos revenus imposables avant l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Des prélèvements sociaux s’appliquent également sur la quote-part de la rente correspondant aux versements volontaires. La quote-part de la rente correspondant aux versements volontaires est imposable aux prélèvements sociaux après déduction d’un abattement fixé en fonction de votre âge : 30 % si vous avez moins de 50 ans, 50 % si vous avez entre 50 et 59 ans
60 % si vous avez entre 60 et 69 ans, 70 % si vous avez plus de 69 ans
Ensuite, un TRI de 4.4% (mes calculs indiquent plutôt 4.7% (= (1.79/0.59)^^(1/24)) net (hormis l’inflation) pour un placement bloqué 24 ans n’est pas vraiment un taux extraordinaire (Comparez avec les taux servis par les tontines (avec assurance décès), qui ont des caractéristiques de liquidité voisines…). Mais ce taux ne s’applique qu’à une fraction de votre épargne retraite (et je suppose qu’une autre partie sera plus dynamique, sur des actions).
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Greyna a écrit :
Comme pour (presque) tous les placements commercialisés par un CGP, les frais sont négociables. Il n’y a pas forcément de critère.
Les frais d’entrée (quand ils existent) sont négociables avec le CGP mais je ne savais pas que les frais de gestion l’étaient aussi… Quel montant d’investissement faut-il pour tomber à 0,5% de frais de gestion ?
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Il n’y a pas de "montant" fixe, c’est de la discussion de gré à gré.
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La nouvelle date déjà de plus d’un mois, Iroko a fait deux acquisitions en Espagne pour 45MEUR.
Il s’agit:
- d’une plateforme logistique située à Leon (Province de Leon, nord-ouest de l’Espagne), de 32.000m2, louée à Décathlon, achetée 18.5MEUR, avec un rendement de 6.3%.
- d’un parc d’activité à Valence de 20.000m2, loué pour moitié à Leroy Merlin et pour le reste à d’autres enseignes (casa, MDM, feu vert etc), acheté 26.5MEUR, rendement non communiqué.
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1 #160 08/07/2023 17h34Pour répondre à Asn540 qui m’a mis un -1 parce que ma réponse n’était pas assez précise ("de gré à gré" ça veut dire que ça dépend d’une négo individuelle), je sais que pour 10 k€ c’est possible. Mais tout dépend du CGP par lequel vous passez, de la négo éventuelle, des avoirs que vous pourriez lui confier en plus etc etc… Tous ces paramètres étant susceptibles de jouer en votre faveur ou défaveur dans la négociation.
Bref, je vous ai donné un chiffre, qui ne vous éclaire pas plus ;-)
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Greyna, le 05/07/2023 a écrit :
Il n’y a pas de "montant" fixe, c’est de la discussion de gré à gré.
Bonjour, en savez-vous plus sur ce point des frais de gestion ?
Cela m’étonne, car je n’imagine pas très bien comment votre intermédiaire pourrait chaque mois vous rendre de l’argent. En effet, la société de gestion facture 100% à la SCPI et c’est pas le canal des rétrocommissions, donc via le CGP, qu’on pourrait bénéficier du rabais.
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Je pense qu’on mélange ici deux choses : frais de gestion de la scpi qui sont les mêmes pour tous compte tenu de l’équité entre tous les associés et frais de gestion du PER d’inter invest.
Sur le per d’inter invest, il est sûrement possible de demander un rabais.
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En effet, s’il s’agit des frais du compte titre, cela doit pouvoir se négocier.
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Je confirme que ce sont bien les frais de gestion du PER qui sont négociables, pas ceux de la SCPI.
(ce qui est une bonne nouvelle puisque ce PER permet par exemple d’investir à un énorme panel d’ETF)
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Greyna, le 05/07/2023 a écrit :
Oui il faut tenir de la fiscalité en sortie évidemment.
Petit calcul rapide:
Je place 100 € en année 1 et en récupère 41 en année 2.
Je fais capitaliser ces 100 € pendant 24 ans (j’ai 40 ans et partons sur un départ en retraite à 64 ans) à un taux de 4 % (ça me semble très raisonnable).
A la retraite je récupère 179 € net de 30 % de fiscalité.
Ca me fait un tri net de 4,4 %
Pas si mal ;-)
Si vous avez déduit le versement sur votre PER de vos impôts sur le revenu, votre rente sera imposée à 100% sur le revenu à l’instar de votre pension ou de votre salaire quand vous êtes encore en activité.
Si vous n’avez PAS opté pour la déduction lors des versements, vous êtes alors partiellement imposé sur le revenu comme il l’est justement précisé ci-dessus.
C’est aussi le cas de l’épargne salariale versée sur un PERCO par exemple.
La seule rente qui n’est pas imposable sur le revenu est la rente issue d’un PEA.
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Sur la base de la distribution actuelle, cela fait un rendement brut annuel de 6,94%.
Source : bulletin trimestriel
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Très bon rendement brut prévisionnel 2023 : au delà de 6,50%.
Source : interview du Président d’Iroko.
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Très bon rendement brut prévisionnel 2023 : au delà de 6,50%
Informations publiées ce jour par la société de gestion:
- Objectif de taux de distribution 2023: 7%
- Valeur de patrimoine en hausse: 207,64€ à fin août par rapport au prix de sa part (prix part actuel 200€)
- Augmentation de 87% de sa collecte sur les huit premiers mois de l’année par rapport à la même période en 2022,
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Juste pour savoir, je n’ai rien trouvé d’officiel sur le site d’Iroko, mais en début d’année le directeur du développement assurait que courant 2023 une fonctionnalité de réinvestissement des dividendes serait disponible. La fonctionnalité est elle déployée ?
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1 #170 19/10/2023 19h51Bonjour,
Oui vous avez le réinvestissement des dividendes et l’investissement programmé qui sont fonctionnels sous votre espace associé.
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bonjour,
afin de diversifier mon portefeuille de SCPI logés dans ma SCI IS, je recherche une SCPI de rendement avec des perspectives positives pour le futur.
Pas évident en ce moment me direz vous.
Je ne croyais pas en celle ci à ses débuts mais force est de constater qu’elle arrive à gérer la situation actuelle avec brio en maintenant une "promesse" de rendement intéressant à plus de 6%.
Certains ont ils eu des infos contradictoires quant à d’eventuels trous d’air à envisager dans les prochains mois / années ?
Je continue mes recherches (je fais un comparo avec du Corum Origin aussi à vrai dire tout en ayant peur qu’elle change de discours et baisse elle aussi le prix de ses parts)
Le but étant d’acheter au comptant afin de faire un apport en compte courant et générer du revenu qui viendrait diminuer l’effort d’épargne que j’ai suite à l’achat full crédit des parts actuelles.
Olivier
Dernière modification par pogman (20/10/2023 11h25)
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Très bon rendement brut prévisionnel 2023 : 7,00%.
Le bulletin trimestriel est paru.
La collecte nette reste importante, avec 54 M€ sur le 3ème trimestre.
Source : bulletin trimestriel, disponible sous Linkedin.
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Bonjour à tous,
J’ai reçu un mail comme quoi Iroko Zen allait être disponible à travers l’Assurance Vie mais ils n’en disent pas plus pour faire durer le suspens…
Avez vous des infos la dessus, notamment quelles sont les AV qui vont l’accueillir ?
Merci d’avance.
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