Surface, volume, hauteur sous plafond : un contentieux de taille !

Il existe plusieurs discussions sur le forum dans lesquels sont évoquées, souvent lors d’études de cas précis, les difficultés d’appréhension des problématiques liées à la taille des logements dans le cadre des rapports locatifs. Notamment :

- Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond)
- CAF : surface minimum pour bénéficier d’une allocation de logement ?
- Petite surface immobilière : douche et WC inclus dans le métrage minimal ?
- …

Ce fil a pour vocation d’essayer de dégager une tendance quand à l’appréciation par les tribunaux civils et administratifs des situations particulières et de ce fait pouvoir tirer des conclusions pratiques quant aux manières d’agir des investisseurs.

Je cite quelques décisions importantes :

* Conseil d’État, 5ème et 4ème sous-sections réunies, 04/03/2011, 336243 | Legifrance

Un préfet qualifie de comble un logement dont la majeure partie des pièces a une HSP inférieure à 2,20 mètres, et de ce fait, conformément à l’article 1336-3 du CSP, interdit la mise à disposition des locaux. Le Conseil d’Etat valide.

Considérant, en second lieu, qu’il ressort des pièces du dossier et, notamment, du rapport établi le 5 septembre 2003 par l’inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé de Saint-Denis, que la majeure partie des pièces du local litigieux avait une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres ; que cette hauteur n’étant pas suffisante au regard, notamment, des prescriptions du règlement sanitaire départemental qui retiennent une hauteur minimale de 2,20 mètres, les locaux constituent des combles au sens de l’article L. 1336-3 du code de la santé publique, sans que puisse faire obstacle à cette qualification la circonstance que le volume habitable serait conforme aux exigences de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain ;

Le recours à cet article du CSP est radical : le toit est dans la majeure partie des pièces trop bas, ce sont donc des combles, il ne peut donc pas être mis à disposition d’un tiers.

Article L1336-3

    Modifié par Loi n°2001-398 du 9 mai 2001 - art. 3 JORF 10 mai 2001
    Transféré par Ordonnance n°2005-1087 du 1 septembre 2005 - art. 1 JORF 2 septembre 2005

Le fait de mettre à disposition, à titre gratuit ou onéreux, aux fins d’habitation, des caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et de ne pas déférer dans le délai d’un mois à la mise en demeure du représentant de l’Etat dans le département de mettre fin à cette situation est puni des peines édictées à l’article L. 1336-4.

Article L1336-4

    Modifié par Loi n°2001-398 du 9 mai 2001 - art. 3 JORF 10 mai 2001

Est puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75000 euros le fait de détruire, de dégrader ou détériorer les locaux ayant fait l’objet de l’avis de la tenue de la réunion du conseil départemental d’hygiène ainsi qu’il est dit à l’article L. 1331-27 dans le but de faire quitter les lieux aux occupants.

Les infractions aux articles L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-28, L. 1331-28-2 et L. 1336-3 sont punies des mêmes peines.

Les personnes morales peuvent être déclarées pénalement responsables, dans les conditions prévues à l’article 121-2 du code pénal, des infractions définies au présent article.

* Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 12/12/2013, 372156 | Legifrance

Dans le cadre d’un procès civil pour annulation d’une vente d’un local qui avait été déclaré impropre à l’habitation par l’autorité administrative, le Conseil d’Etat s’est vu poser la question de savoir si effectivement ce logement était impropre par nature à l’habitation au sens de l’article 1331-22 CSP qui dispose :

Article L1331-22

    Modifié par Ordonnance n°2010-177 du 23 février 2010 - art. 26

Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l’Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu’il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès ou l’usage des locaux aux fins d’habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l’Etat. Ces mesures peuvent faire l’objet d’une exécution d’office.

Les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l’article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l’article L. 521-3-2 sont applicables.

Et en l’occurrence, le CE considère que les caractéristiques de ce logement ne le rendent pas impropres par nature à l’habitation :

8. Considérant qu’ainsi que l’a jugé à bon droit le tribunal, un local ne peut être qualifié d’impropre par nature à l’habitation, au sens de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale de la pièce principale prescrite par le règlement sanitaire départemental ; qu’en l’espèce, le local objet de l’arrêté litigieux, qui a une superficie de 8,75 mètres carrés et comprend, outre une salle d’eau et un coin cuisine, une pièce principale d’une superficie de 6,50 mètres carrés comportant une fenêtre, ne peut être qualifié, en application de ce même article, d’impropre par nature à l’habitation ;

Une nouvelle fois, le CE se prononce au regard des circonstances de fait : après avoir considéré deux ans plus tôt que si la majeure partie de la HSP d’un logement est inférieure aux 2,20 mètres préconisés par le RSD le logement est impropre, il considère l’inverse pour un logement dont la surface minimale de la pièce principale est de 8,75 m2 au lieu des 9 m2 prévus par le RSD.

Moralité : il ne faut pas jouer avec le feu et si l’on achète des "combles" on veillera à ce qu’ils soient correctement aménagés (ouvertures, ventilation…), qu’ils aient une HSP et une surface habitable conformes au RSD. Le respect du décret de 2002 sur les conditions de décence n’est pas suffisant.

* Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2015, 14-22.754, Publié au bulletin | Legifrance

Dans cette affaire, un bailleur assigne un locataire aux fins d’expulsion. Le locataire demande reconventionnellement le remboursement des loyers payés jusqu’ici au motif que le logement est indécent selon le décret de 2002 car la surface habitable doit être calculée au regard du RSD et que dès lors cette surface est de 8,70 m2. La Cour de cassation valide le raisonnement de la Cour d’appel et confirme donc le remboursement des loyers par le bailleur.

attendu qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que l’article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que " tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2 mètres " et retenu qu’il résultait du rapport du service " Hygiène Sécurité Prétention " de la commune de Clichy, du diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8, 70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d’habitabilité prévues par la loi, la cour d’appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l’a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant relatif au calcul du volume habitable, que M. X… avait manqué à ses obligations ;

et par suite

ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés et ne répondait pas aux règles d’habitabilité prévues par la loi et que M. X… n’avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, la cour d’appel, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers et a légalement justifié sa décision de ce chef

* Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 mai 2018, 17-11.132 17-14.090, Publié au bulletin | Legifrance

Ici, la Cass valide l’annulation d’une vente au motif qu’un arrêté interdit sa mise en location pour "inhabitabilité" au sens du décret (surface de la pièce principale inférieure à 9 m2) mais selon le mode de calcul du RSD.

ayant souverainement relevé qu’il résultait de l’acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu’en se portant acquéreur du logement, la SCI entendait disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location, qu’il s’agissait d’une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement, qu’elle n’avait pas la qualité de professionnel de l’immobilier et que son erreur sur cette qualité essentielle du logement était excusable, la cour d’appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire départemental, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l’a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, a pu en déduire que le consentement de la SCI avait été vicié et que la vente devait-être annulée ;

* Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 octobre 2018, 17-21.677, Inédit | Legifrance

Un bailleur "profite" de la non conformité du logement au décret de 2002 (via le mode de cacul découlant du RSD) pour résilier le bail d’un locataire. Censure de la Cour de cassation qui écarte le RSD pour ne se baser que sur le décret de 2002 :

en ne prenant en considération que les parties de locaux ayant une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 mètres, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Selon les situations, les tribunaux ont des positions difficiles à systématiser et dès lors la plus grande rigueur s’impose car les conséquences peuvent être désastreuses et irréversibles (remboursement de loyers, annulation d’une vente, impossibilité de mettre aux normes, frais liés aux procédures de justice…).

Voilà, le post n’a pas pour but d’être exhaustif mais j’ai essayé de faire une première synthèse.

Mots-clés : décence, hsp, location, rsd, surface