Acheter un immeuble de rapport à St-Etienne, avec des contentieux ?

xgt36 · #1

Bonjour,

Ça fait quelque temps déjà que je lis assidûment ce forum, et voila, je me lance. Tout d’abord merci à tous les contributeurs fréquents, vous lire est un vrai plaisir.

Je pensais avoir étudié assez profondément la question, mais bon, premier bien que je regarde d’un peu plus près et bam, déjà des questions

En gros, c’est un immeuble de rapport dans le centre-ville de Saint-Etienne, le prix est dans la partie haute de mon budget, voire supérieur, mais l’emplacement est vraiment très bien. Il a une dizaine d’appartements et un commerce, mais en lisant les docs de l’agent immobilier, premier couac:Il y a l’air d’avoir des contentieux avec pas mal de locataires. Les infos sont pas totalement clairs, notamment les dates de fin de bail, et donc si ces locataires sont tirs là ou pas, mais pour certains il est indiqué "Loyer contentieux qui peut durer peut etre quelques mois à un an encore". Et donc ma question concerne les contentieux, et notamment leurs résolutions. Quelles sont les lois qui régissent ces contentieux, et comment se règlent-ils en pratique?

D’avancer merci.

-a

Message édité par l’équipe de modération (27/10/2015 10h27) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeuble, rappport, saint-etdienne

Bernard2K · #2

Ca dépend de la nature du contentieux ! S’agit-il "simplement" de loyers impayés ? D’un locataire qui trouve que le bien n’est pas "décent" et demande donc à payer moins de loyers ? Il vous faut, pour chaque locataire, préciser quel est la nature du problème, depuis combien de temps il dure et aussi à quel stade il en est arrivé.

DDtee · #3

Les loyers impayés sont sans doute ce qu’il a de pire pour un bailleur. La loi, la jurisprudence sont clairement du côté du locataire y compris de mauvaise fois.

La justice est très lente, 16/24 mois pour obtenir qu’un locataire quitte un appartement pour non payement du loyer, très incertaine également, puis coûteuse… les locataires non payeurs et les locataires qui font des dégâts sont souvent les mêmes.
Le plus souvent la justice ne permet pas au bailleur de percevoir ses loyers au bout du parcours judiciaire.

En deux mots : laissez tomber !
Les mauvais payeurs ne sont pas si fréquents (3% du parc privé d’après les assureurs), le cas échéant des assurances existent, aussi doivent-elles évidemment être souscrites avant le problème (donc d’aucun recours pour vous)
Commencer par plusieurs mauvais payeurs d’un coup serait sans doute suicidaire.

Il est peut-être conseillé pour commencer et gagner en expérience de commencer sur un lot unique. Il permet de se faire la main sur les différents aspects qui font un bon investissement recherche, estimation, banque, gestion des travaux, relation locataire, juridique, fiscal… généralement on devient meilleur après
A mon opinion 10 apparts + 1 commerce c’est bien trop pour commencer.

Bernard2K · #4

On peut être un peu plus nuancé :
- déjà est-ce que ces mauvais payeurs sont toujours là ? Si ça concerne des locataires qui sont partis, le problème est réglé.
- ensuite, il faut comprendre la raison pourquoi ils ne paient plus : problèmes personnels, ou conflit avec le bailleur sur la qualité du bien ? Si plusieurs locataires considèrent qu’ils ne paient plus parce que le logement n’est pas décent, ça veut dire que l’immeuble est pourri. Si ce sont juste des "cassosses" ou pour être plus poli des personnes en grande difficulté personnelle, le problème est différent (mais pas moins grave).
- il y a un effet de contagion entre les locataires : si plusieurs considèrent qu’ils ne doivent plus payer, les autres risquent d’entrer dans la même logique, ou en tout cas dans une logique de conflit larvé avec le bailleur.

Donc, il faudrait évaluer la nature, l’origine et l’ampleur du problème.

L’immeuble pourrait éventuellement s’acheter, à condition d’avoir bien cerné l’ampleur du problème, et de négocier une forte décote du bien en contrepartie, et d’avoir bien tracé la voie de la sortie du problème (procédure d’expulsion et/ou procédure pour obtenir le paiement).. et de s’en sentir capable.

Mais si on passe outre ces nuances, je suis bien d’accord avec DDtee : procédures longues, coûteuses -> situation vérolée, à fuir !

flipflap · #5

Bonsoir,

Je viens juste rajouter qu’en plus de cette situation périlleuse, vous êtes à Saint Etienne.
Vous dites que le bien se trouve dans un très bon emplacement de Sainté, je vous le souhaite, car la vacance des logements à Saint Etienne est importante et la parc est assez dégradé.

Et souvent les prix ne suivent pas cette trame…

A+

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