Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

kiwijuice a écrit :

Vous exagérez.
C’est la hausse des factures d’élec et de gaz qui créent la distorsion.
Un bien passoire est compris par un acquéreur comme plus coûteux à l’usage.

Donc il est normal qu’un bien BBC soit plus cher qu’un bien G.
L’acquéreur actualise les économies de facture sur une période longue.

Sur les 10 dernières années, le prix du gaz a grosso merdo doublé.
Pareil pour les granulés de bois, le fioul c’est +40%…

Le DPE permet aux nuls en maths particulier de davantage s’en rendre compte.

Ma passoire thermique parisienne qui était en F et exposée plein sud me coutait à peine 1200 euros par an de facture gaz avant les travaux. Si c’est cela une passoire thermique…Je chauffais pourtant à 20-21 degrés le jour et 18 la nuit.

Elle était situé au 1er entre deux étages donc cela compte beaucoup avec parquet ancien. J’ai mis des fenêtres double-vitrage plus une chaudière gaz à condensation et il est passé D. Est-ce que cela va me faire économiser beaucoup de gaz? J’en doute. Le rendement d’une chaudière gaz condensation fait économiser 15-20% max en fonction des situations et dans les premières années. Soit 180 euros d’économies max. Les fenêtres plus la chaudière m’ont coûté dans les 13000 euros à crédit. Et cela me fera économiser 180 euros par an soit une rentabilité en 66 ans!
Mes fenêtres en bois dataient de 1920 :combien de temps vont me durer ces fenêtres en PVC?
Le prix du gaz est haut parce qu’il y a la guerre en Ukraine mais dans le monde on ne manque pas de gaz loin de là et la majorité du monde hors UE mise sur le gaz pour les prochaines décennies. Mais si je n’avais pas passé mon appartement en D à cause du DPE il aurait eu une décôte énorme. L’appartement vaut cher à Paris donc 13000 euros ça va. Mais certains appartements ou maison en province valent peu et il faut en plus les isoler pour espérer passer E donc cela peut atteindre 30-40 voire 50% du prix du bien. Vous croyez que les propriétaires vont dépenser 40% du prix du bien en travaux. Ils vendent…Car déjà il faut passer en E pour être tranquille mais seulement jusqu’en 2034 et ce n’est pas fini puisqu’on parle d’aller au delà de E pour les interdictions dans le futur. Et C ou D c’est très très compliqué dans de nombreux bâtiments anciens. Le problème va être en province et ce sera un problème massif.
Je le vois avec un appartement dans le 45 où la copro rechigne chaque année car les coûts seraient très élevés. Je n’ose imaginer le coût des rénovations pour les familles qui ont hérité de fermes familiales, de demeures anciennes de 150-200M2…

al2020, le 31/08/2023 a écrit :

kiwijuice a écrit :

Vous exagérez.

Ma passoire thermique parisienne qui était en F et exposée plein sud me coutait à peine 1200 euros par an de facture gaz avant les travaux. Si c’est cela une passoire thermique…Je chauffais pourtant à 20-21 degrés le jour et 18 la nuit.

Elle était situé au 1er entre deux étages donc cela compte beaucoup avec parquet ancien. J’ai mis des fenêtres double-vitrage plus une chaudière gaz à condensation et il est passé D. Est-ce que cela va me faire économiser beaucoup de gaz? J’en doute. Le rendement d’une chaudière gaz condensation fait économiser 15-20% max en fonction des situations et dans les premières années. Soit 180 euros d’économies max. Les fenêtres plus la chaudière m’ont coûté dans les 13000 euros à crédit. Et cela me fera économiser 180 euros par an soit une rentabilité en 66 ans!

Vous exagérez donc, en plus de vous contredire. 15-20 % d’économies max c’est 180-240 € d’économies, cela sans compter l’impact du double-vitrage que vous ignorez et dont vous ne mesurez pas l’influence. Dès lors votre "calcul" est forcément biaisé. Ce n’est pas pour autant que ça sera rentable sur une durée acceptable mais je ne vois pas bien l’intérêt de cet exemple pour lequel vous manquez de données.

Surin a écrit :

al2020, le 31/08/2023 a écrit :

kiwijuice a écrit :

Vous exagérez.

Ma passoire thermique parisienne qui était en F et exposée plein sud me coutait à peine 1200 euros par an de facture gaz avant les travaux. Si c’est cela une passoire thermique…Je chauffais pourtant à 20-21 degrés le jour et 18 la nuit.

Elle était situé au 1er entre deux étages donc cela compte beaucoup avec parquet ancien. J’ai mis des fenêtres double-vitrage plus une chaudière gaz à condensation et il est passé D. Est-ce que cela va me faire économiser beaucoup de gaz? J’en doute. Le rendement d’une chaudière gaz condensation fait économiser 15-20% max en fonction des situations et dans les premières années. Soit 180 euros d’économies max. Les fenêtres plus la chaudière m’ont coûté dans les 13000 euros à crédit. Et cela me fera économiser 180 euros par an soit une rentabilité en 66 ans!

Vous exagérez donc, en plus de vous contredire. 15-20 % d’économies max c’est 180-240 € d’économies, cela sans compter l’impact du double-vitrage que vous ignorez et dont vous ne mesurez pas l’influence. Dès lors votre "calcul" est forcément biaisé. Ce n’est pas pour autant que ça sera rentable sur une durée acceptable mais je ne vois pas bien l’intérêt de cet exemple pour lequel vous manquez de données.

Je prends la fourchette basse car 15% d’économies sur la chaudière c’est déjà beaucoup. Pour le double-vitrage je pense que l’impact ne sera pas réel car une partie de l’appartement était exposée au sud et mettre des double-vitrage ne fera pas beaucoup baisser la facture. Les double-vitrages sont de plus aérés en hauteur. Je ferais le bilan en consommation de gaz cet hiver les locataires étant les mêmes mais je doute que l’économie soit supérieure à 20% globalement.  A 20% cela représente 240 euros d’économies par an soit une rentabilité en 54 ans c’est très médiocre.

@serenitis: ok je prends note j’espère que ce sera le cas mais je table plutôt sur 20%. Comme je disais la problématique est surtout en province où les appartements sont bien moins chers au M2, particulièrement à la campagne, dans les petites villes. Ainsi sur un appartement dans le 45 à 65000 euros une facture de 13000 équivaut à 20% du prix. Cela devient très lourd pour passer juste à du E valable jusqu’en 2034. A Paris j’avais de la chance mon appartement était situé entre deux étages et orienté plein sud.

Plus globalement je disais que ce DPE va favoriser la vente de logements classés G, F, E qui seront rachetés par des grandes sociétés immobilières en France d’où une augmentation forte à venir des loyers.

Aux USA, l’inquiétude est similaire mais pas pour les mêmes raisons.

Le candidat Rober Kennedy a averti dans une interview à Newsmax que Blackrock, State Street et Vanguard qui possèdent une grande partie du SP500 ciblent maintenant les maisons individuelles. Il veut je cite « que le gouvernement fédéral prenne des mesures pour qu’elles ne puissent pas racheter les maisons et augmenter ensuite les loyers  ».

« Tant de gens que vous connaissez ont eu l’expérience qu’ils étaient sur le point de faire une offre sur la maison ou qu’ils en faisaient une, et quelqu’un s’est précipité avec une offre en espèces et la leur a enlevé et il s’agit d’une LLC.  Eh bien, ces SARL appartiennent en fin de compte à ces trois grandes entreprises, et vous savez qu’elles sont désormais sur la bonne voie pour posséder 60 % des maisons unifamiliales de ce pays d’ici 2030 ».

Je ne sais pas si c’est vrai mais si ça l’est c’est assez inquiétant.  La problématique semble au final être la même qu’en France.
Rappelons que ces 3 sociétés connaissent une croissance record en bourse grâce aux ETF qui sont des instruments financiers. Contrairement à une action vous ne possédez pas réellement la propriété de sous-jacents. On a vu le problème récemment avec les ETF Russie, les possesseurs de cet ETF n’ayant pas pu récupérer les actions au porteur/nominatif composant l’ ETF.
En bref cette tendance à vouloir retirer de la propriété des milliers de propriétaires immobiliers est assez inquiétante des deux côtés de l’Atlantique.

Il semble que le débat actuel aux Etats-Unis ne porte pas particulièrement sur les ETF immobiliers mais sur le fait que certaines firmes de private equity achèteraient massivement des actifs résidentiels afin de capter (et accélérer) la hausse des loyers, devenue vertigineuse dans certaines villes américaines depuis 2020.

Un article récent du New York Times (repris par Business insider) décrit ainsi comment Carlyle achète agressivement à New York des immeubles d’habitation à Brooklyn et dans le Queens, pour jouer l’effet de rattrapage entre ces deux arrondissements et Manhattan, oú le loyer moyen atteint désormais 5 588 dollars, le loyer médian étant à 4 400 dollars (Source).

Le NYT, dont on connaît les biais par ailleurs, assure que les locataires sont beaucoup moins bien traités qu’auparavant, la firme de PE se dépêchant d’augmenter les loyers et de diminuer les dépenses d’entretien.

Bonjour,

La plupart des  ETF larges de foncières européennes ont pris une  sacrée baisse en deux ans. Par exampe le "iShares European Property Yield UCITS ETF" qui a un panier de 69 actions dans l’europe continentale  a perdu ~60% par rapport a ses plus hauts.

Je me demande si les anticipations de baisse de l’immo a venir ne sont pas déjà dans les prix, du coup ça serait intéressant de commencer une ligne maintenant  ( en gros la probabilité de scénario haussier a 5-10 ans serait meilleure que la probabilité de scénario baissier ) .

Est ce que c’est un pari qui a un sens ou j’ai raté quelque chose d’important ?

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Bonjour,

Je viens en remettre une couche sur l’interet du DPE. A l’heure actuelle :

La loi Climat et Résilience de 2021 interdit la location des logements notés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) à partir du 1er janvier 2025. L’interdiction touchera les logements F en 2028, et ceux classés E en 2034.

Mesure issue de la loi Climat et Résilience, l’obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire pour la vente des maisons et des immeubles en monopropriété s’applique depuis le 1er avril 2023 pour les passoires thermiques (biens notés G ou F). Quant aux logements de classe E et D, ils seront également concernés par l’obligation d’audit énergétique respectivement en 2025 et 2034.

Le nouveau DPE comporte une nouvelle étiquette « énergie » intégrant directement deux volets : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowattheure d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2). Pour atteindre une étiquette énergétique (de A à G), un logement doit en conséquence atteindre un seuil de performance minimale sur chacun des deux critères.

Peut on se retrouver avec une maison assez bien isolée mais mal notée car dégageant trop de gaz à effet de serre (chauffage au bois par exemple ) ?

Pour le futur, Macron a le projet d’interdire la vente des biens ayant un DPE G (sûrement les F et E suivront). On ne pourra donc plus acheter de bien à rénover dans cette catégorie de DPE et les propriétaires se retrouveront totalement lésés avec un bien invendable en l’état et les obligeant à se ruiner en rénovation.

La valeur de notre bien et la possibilité de le rentabiliser à la location ou revente se retrouvera donc totalement tributaire de la formule de calcul du DPE et de ses révisions futures.

Immobilier : le gouvernement envisagerait d’interdire la vente des passoires énergétiques - Boursorama

On peut ajouter trois choses :
- dispositif Pinel moins intéressant qu’avant (15% sur 9 ans, contre 18% avant)
- fin du dispositif Pinel le 31/12/2024
- réforme du LMNP à venir (2024 ou 2025)

Les deux premiers points sont loin d’être anecdotiques puisque c’est ce qui porte les constructions d’immeubles neufs (indépendamment de la pertinence d’un tel dispositif, que ce soit pour l’investisseur ou pour l’état).

En fait les prix de construction ont beaucoup évolué ces dernières années, quand j’ai construit il y a 10 ans on parlait de 1000€ le m² pour une maison aux normes du moment, aujourd’hui entre les normes et l’inflation on est plutôt à 1500€ le m² (sans exagérer).
Donc forcément dans les zones rurales où le foncier est faible les prix de l’immobilier sont fortement corrélés aux prix de construction/rénovation, quand le foncier compte pour moins de 10% du prix il en devient complètement négligeable et donc les prix ne peuvent pas baisser.
A contrario dans les zones urbaines où les prix de construction ou de rénovation sont négligeables dans les prix la baisse est possible suivant les fluctuations du marché.