Investir en SCPI : faut-il craindre une bulle ?

maxicool a écrit :

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Si les autres SCPI voient leur valeur de reconstitution baisser dans les mêmes proportions (entre -5% et -10%), il y aura beaucoup d’autres baisses de prix !

Notamment :
- Primopierre (-2,08% de la VR 2022)
- PF Grand Paris (+1,25%)
- Eurovalys (+2,36%)
- PFO2 (-3,34%)
- Corum XL (-2,67%)
- Interpierre Europe Centrale (1,57%)
- Corum Eurion (3,39%)
- Elilays (4,12%)

Advenis a communiqué: pas de changements pour Eurovalys et Elialys. Pour les autres en revanche, wait and see…

Je comprends mieux le mail de Primaliance de l’autre jour sur leur émission prévue le 21 Septembre.
La française a été les premiers à dégainer (malgré les rumeurs insistantes sur PFO2) les autres vont suivre petit à petit

Primaliance a écrit :

SCPI : FAUT-IL VENDRE ?

Spoiler : Ils vont dire non

Il sera intéressant de voir si certaines choses positives pouvaient ressortir de ce coup de mou dans le secteur.

Pas forcément trop tard, j’ai "vendu en panique" la moitié de mes SCPI a -4% de moins value depuis le début de l’année. Je pense entrer dans un ETF de foncières cotées européennes qui ont déja perdu ~50% depuis le plus haut ( produit actions très différent ).

Je fait l’hypothèse que le prix des foncières cotées reflète déjà l’anticipation des mauvaises nouvelles a venir, alors que ce n’est pas le cas pour le prix des SCPI ( basé sur le prix des immeubles, qui varie avec beaucoup de retard).

Pour Paref Gestion et donc les SCPI associées, je viens de recevoir ce mail:

Aucun de nos portefeuilles, en France comme à l’étranger, n’a subi de baisse de valeur moyenne supérieure à 5%, ce qui montre la résilience de nos actifs et le travail des équipes de gestion pour contenir les événements défavorables du marché et la remontée des taux.

En France, le portefeuille de bureaux et locaux d’activités a vu sa valeur reculer de moins de 4% par rapport au 31 décembre 2022.

En ce qui concerne les actifs résidentiels (à noter que notre portefeuille est principalement parisien), on note une baisse moyenne de l’ordre de 2%. Enfin, les actifs commerciaux ont enregistré un recul moyen de 3% de leurs valeurs. Pour nos SCPI investies en Europe, nous observons une baisse moyenne de 5% pour nos actifs commerciaux en Allemagne, tandis que le portefeuille de bureaux et locaux d’activité que nous gérons en Pologne a vu sa valeur diminuer de moins de 2%.

Sur la base de ces nouvelles valorisations, l’écart entre les valeurs de part et les valeurs de reconstitution de nos SCPI reste compris dans une fourchette entre –5,8% et +3,2% et ne justifie donc pas une modification des valeurs de parts.

Je suis bien incapable d’expliquer les raisons (objectives ou pas….) du prix des parts de certaines SCPI.

Ce qui me dérange plus, c’est le timing, qui semble "orchestré".

Le même jour, on apprend la baisse du prix de parts d’une petite dizaine de produits.

Tout ceci m’interpelle…

Comme dans la plupart des marchés, il faut soit être dans les premiers a vendre en panique, soit être prêt a garder ses titres sur le long terme ( la durée d’un cycle immobilier est 10-20 ans).
Vendre avec tout le monde est une mauvaise idée.

Les scpi sont des valeurs de rendement. Rien ne laisse penser aujourd’hui que ce rendement va s’éroder. Ca aurait pu être le cas avec la décrue de l’immobilier de bureau suite au covid, mais les taux d’occupation de la plupart des SCPI restent très élevés.

Avec des loyers stables, et des prix de part des SCPI qui baissent, on pourrait plutôt parier sur une augmentation franche des rendements. Et c’est plutôt salutaire pour l’attractivité des SCPI. La collecte reprendra fermement le jour où les rendements convergeront vers 7-8%.

Pour ma part, je pense plutôt en reprendre une louche, une fois que les valorisations auront terminé leur réajustement.

Il y a peu de transaction, et certaines SCPI ayant des actifs surpayés ou non diversifiés en localisation géographique et en métier vont prendre très cher. La baisse devrait être toutefois généralisée, c’est l’ampleur qui sera différente.

Par contre, il y a toujours un besoin dans la logistique, dans des actifs de bureaux agréables, dans des locaux commerciaux. Donc le rendement est la, et sera toujours là ( sauf si récession très très forte, et là c’est autre chose). En plus une récession très forte conduirait la BCE à baisser ses taux directeurs, donc baisser le taux sans risque et rendre plus attractif les SCPI.

Clairement les perspectives à court terme sont  négatives, mais à moyen terme c’est déjà moins sur. 

Pour l’immobilier de bureau par exemple, le mouvement de retour en physique semble prendre de l’ampleur (justifié ou non). Il est possible que nous ayons des surprises sur ce type d’actif dans quelques mois.

Il y avait peut être un coup de market timing à faire, il fallait vendre il y a quelques mois, et maintenant attendre S2 2024/ S12025 pour racheter.

Attention aux frais dans cette opération, quand on sort et quand on rentre.

Je détiens 100K de SCPI, deux européennes et plus ou moins diversifiées ( corum XL et Europe Invest). J’anticipe une baisse de valeur compris entre 5% et 10%, dans le même temps j’ai un emprunt à 2% en face. La mécanique de tout solder, pour ensuite refaire un dossier et me prendre un taux à 5% me semblait peu pertinente, rendez vous d’ici 3 ans pour savoir si le choix était bon ou non.

Ne serait ce que faisait partie de ma phrase…rajoutez obligations en direct dont je parle également dans mon message et le constat reste le même…S’il est vrai que scpi rime avec long terme, visiblement aucune personne ne semble considérer l’horizon court terme comme point d’entrée raisonnable (dans l’optique d’un achat crédit, ce qui est important c’est le différentiel coût crédit / rendement net et le compte n’y est plus vraiment depuis quelques mois déjà pour un nouvel entrant)

Dernière modification par rentier2030 (16/09/2023 16h25)

J’imagine qu’une majorité des investisseurs le font a credit pour l’effet de levier. La hausse des taux explique probablement une bonne partie de la baisse de la collecte. A cela on ajoute une hausse de la rentabilité du cash et des obligations, cela rend ce produit moins attractif comparativement.

Ces raisons sont en tout cas celles pour lesquelles cette année je n’ai pas investi en SCPI.

Les SCPI qui baissent le prix de leur part créent un dumping face aux autres: Elles vont concentrer le peu de collecte qui reste. Ceci explique à mon sens pour quoi on voit de plus en plus de baisses du prix de part. Elles se battent pour se maintenir a flot.

C’est de plus une aubaine pour elles, car elles peuvent le mettre sur le dos de la baisse de generale de l’immo (plutot que sur la qualité de leur gestion).

On en voit meme qui baissent sans y être légalement forcé (ex: PF Hospitalité Europe).

A mon humble avis ce n’est malheureusement pas fini.

Etant un investisseur SCPI recent, je prends une bonne claque car je n’ai encore bénéficié d’aucune hausse de la part.

Du moment que la distribution ne baisse pas, c’est gérable. Mais je risque de perdre toute confiance en ce produit le jour ou cela arrive.

Les SCPI comme l’immobilier vont redevenir intéressantes une fois la crise finie et les taux et l’inflation stabilisés.

Prenons par exemple une SCPI qui avant crise délivrait une TVDM de 6€ pour 100€, avec une fiscalité du foncier à TMI +17% mettons que la plupart des gens qui en achetaient à crédit à 1% recevaient 2,5€ net net (6€ avec 2,5€ de fiscalité et 1€ d’intérêt de crédit)
Une fois la crise finie, au bout de quelques années, le prix aura baissé de 20% mais l’inflation aura fait monter les loyers de 20% on touchera donc 7,2€ de loyer pour 80€ soit du 9€ pour 100€ (9% brut), l’imposition sera toujours proche de 50% soit 3€ et le crédit sera de 3% soit 3€, l’investisseur aura du 3€ net net proche de ce qu’il avait avant crise, et si les loyers montent de 25% (hypothèse optimiste je vous l’accorde) il aura beaucoup plus.

Et c’est encore plus intéressant pour ceux qui investissent dans des SCI à l’IS ou avec une TMI à 11%, je ne vais pas vous faire le calcul mais vous l’imaginez sans peine car si la fiscalité est réduite on profite à plein des meilleurs rendements.

Les loyers peuvent baisser car il faut vendre des immeubles pour racheter les parts.

Kabal a écrit :

Les loyers peuvent baisser car il faut vendre des immeubles pour racheter les parts.

Aucune SCPI n’est obligée de "racheter des parts" (et alors, quand il n’y a pas d’acheteurs de parts, les vendeurs…. patientent), donc de vendre des immeubles pour ça….