Cette discussion porte sur la SCPI PFO2 gérée par Perial AM. Les participants échangent leurs points de vue sur divers aspects de cet investissement, notamment son rendement, son taux d'occupation et sa stratégie d'investissement.
Au fil des années, on observe une tendance à la baisse du dividende versé par PFO2, malgré une augmentation régulière du prix de la part. Certains participants expriment des inquiétudes quant à la vacance locative et à la difficulté de la société de gestion à investir efficacement les fonds collectés, notamment dans un contexte de marché immobilier difficile marqué par la hausse des taux d'intérêt.
La stratégie de diversification géographique de PFO2, avec des investissements en Europe, est également un sujet de débat. Si certains y voient une opportunité de rendement et de diversification, d'autres s'interrogent sur la pertinence de cette stratégie et sur sa capacité à compenser la baisse de performance du marché immobilier français.
La transparence de la société de gestion est également remise en question, notamment en ce qui concerne la communication sur les chiffres de collecte et de décollecte, ainsi que sur le détail des opérations de cession d'actifs. Des interrogations sont soulevées quant à la pertinence de certains choix d'investissement et à leur impact sur la performance globale de la SCPI.
Enfin, la discussion met en lumière les difficultés rencontrées par les associés pour sortir de cet investissement, avec des délais d'attente importants pour les demandes de retrait. Le fonds de remboursement mis en place par Perial AM est une solution pour les associés ayant un besoin urgent de liquidités, mais il implique une décote significative sur le prix de la part. La liquidité de PFO2, notamment dans le contexte actuel de marché immobilier tendu, reste une préoccupation majeure pour les participants.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI PFO2 à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 7% - 4 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 23% - 12 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 9% - 5 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 11% - 6 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 47% - 24 | |||||
Nombre de recommandations : 51 Recommandation moyenne : 1,3/4  |
||||||
Et pourquoi donc ça bloquerait ? Les assureurs doivent assumer la liquidité. A ce jour, ils assument.
Avez-vous des informations que nous n’aurions pas indiquant le contraire ?
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Oui, peut-être,
Vous êtes surement meilleur et plus au courant que moi.
Pour l’instant, et cela n’est que mon vécu, je suis bloqué en direct alors que l’assureur a assuré la liquidité comme il s’y était engagé
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L’assureur a tout intérêt à assurer la liquidité : il récupère des actifs qui génèrent > 4% de rendement (c’est bien mieux que des obligations d’Etat) sans payer de frais de souscription (le gentil assuré l’a fait), sans payer la baisse (le gentil assuré vend au son du canon après la baisse), éventuellement avec un petit pourboire (3% de pénalités avant trois ans). Attention aux effets loupe de ce forum : les assureurs voient à 30 ans. Cette baisse et la panique de certains porteurs de parts (pas étonnant on leur a vendu les SCPI comme un fonds euro) c’est du pain béni pour certains assureurs.
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Des actifs immobilier avec un rendement >4% c’est une affaire? Taux 10 ans de la France : 3,5%, taux 10 ans de l’Espagne : 4% etc…
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2 #380 28/09/2023 21h37Greyna a écrit :
Et pourquoi donc ça bloquerait ? Les assureurs doivent assumer la liquidité. A ce jour, ils assument.
Avez-vous des informations que nous n’aurions pas indiquant le contraire ?
Par quel miracle les assureurs trouveraient ils une liquidité inexistante ? Ils passent devant tout le monde dans la file d’attente ?
Ils ne vont pas racheter les parts pour leur compte.
Si la situation s’aggrave ça va bloquer aussi en AV, c’est la suite logique.
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Poulpo a écrit :
Des actifs immobilier avec un rendement >4% c’est une affaire? Taux 10 ans de la France : 3,5%, taux 10 ans de l’Espagne : 4% etc…
Si vous voulez un OAT Fr qui rapporte 3,5 vous devez l’acheter à 100 du nominal.
L’assureur rachète les SCPI à 88 du nominal à ses assurés (explication détaillée dans mon message ci-dessus : frais de souscription, pénalité de sortie, pas de délai de jouissance)
Sur un rendement moyen des SCPI à 4,3 cela fait un rendement réel à 4,9. On est loin du 3,5 réel des OAT.
Précisément un PFO2 racheté par un assureur à un assuré en panique va rapporter 40% de rendement en plus qu’un OAT France 10 ans.
A ce prix là qui n’en voudrait pas ?
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1 #382 29/09/2023 09h00Asn540, le 28/09/2023 a écrit :
L’assureur a tout intérêt à assurer la liquidité : il récupère des actifs qui génèrent > 4% de rendement (c’est bien mieux que des obligations d’Etat) sans payer de frais de souscription (le gentil assuré l’a fait), sans payer la baisse (le gentil assuré vend au son du canon après la baisse), éventuellement avec un petit pourboire (3% de pénalités avant trois ans). Attention aux effets loupe de ce forum : les assureurs voient à 30 ans. Cette baisse et la panique de certains porteurs de parts (pas étonnant on leur a vendu les SCPI comme un fonds euro) c’est du pain béni pour certains assureurs.
MERIC pour cette thèse.
Ce n’est pas aussi facile cependant.
Les assureurs doivent mettre en face des positions de SCPI du capital. D’autant plus que l’actif (SCPI) est illiquide et risqué.
La charge en capital va varier selon :
- collateral des actifs asset élevé (LTV est sous 30% pour PF02 et la plupart des SCPI) => réduit la charge
- réserve de fonds propres conservée par la baisse de la valeur de part (-16%), => réduit la charge
- mais illiquidité => augmente la charge
Au final, il faudrait un spécialiste qui nous indiquerait quelle charge en capital les assureurs doivent conserver pour cet actif.
Le comportement des assureurs va nous renseigner sur la rentabilité de fournir la liquidité : s’ils font de la pub officieuse pour les porteurs de parts, nous serons renseignés.
Ne pas oublier : lors de la 1ere crise des SCPI dans les années 90, le retrait de part de Selectinvest avait été bloqué 11 ou 12 ans !
Un assureur-vie peut bloquer le retrait de parts en demandant une autorisation ministérielle, ce qu’avait fait la Société Générale (toujours dans les mauvais coups) et un autre assureur mais je ne suis plus sûr duquel.
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Hall of Fame kiwijuice a écrit :
Ne pas oublier : lors de la 1ere crise des SCPI dans les années 90, le retrait de part de Selectinvest avait été bloqué 11 ou 12 ans !
Pouvez-vous sourcer svp. Les deux semblent complètement décalés en dates, Selectinvest a vu son marché secondaire se bloquer dans les années 2010.
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Hall of Fame Il me semble que, dans les années 90, des SCPI étaient restées longtemps illiquides, et surtout le prix des parts avait bien baissé (on avait alors principalement des SCPI à capital fixe), mais il n’y avait alors pas encore des UC liées à des SCPI dans les contrats d’AV (donc ce n’est pas une référence pour la liquidité que les assureurs pourraient, ou pas, assurer sur ce type d’UC).
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Bonsoir;
j’aimerais un éclaircissement s’il vous plaît.
Je dispose des parts de PF02 dans une vieille AV chez BPCE via CNP et je viens de voir que j’ai une perte de 1500 € environ du fait que la valeur de la part est tombée à 150 € en lieu et place de 196 €.
Est-ce normal légal cette baisse des UC?
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Hall of Fame 196 € est l’ancien prix de part frais inclus, il vient de baisser au 15 septembre à 164 € frais inclus donc.
La valeur de retrait est de 150,06 € à présent.
Cela a été évoqué ici et les messages précédents.
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Je me demande donc si c’est normal que la valeur de ma part de scpi, valeur d’UC dans mon AV, baisse suite à la nouvelle valeur de retrait ?
Je n’ai pas retiré mes parts donc pourquoi ça baisse ?
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Ca baisse parce que l’assureur les valorise au prix de retrait, c’est à dire au prix qui serait appliqué si vous décidiez de vendre.
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Pour mieux comprendre la logique : l’assureur vous garantit le nombre de parts (aux frais près), à partir duquel les dividendes sont calculés.
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Debcos a écrit :
Je n’ai pas retiré mes parts donc pourquoi ça baisse ?
L’assureur s’engage sur le nombre de parts, pas sur leur valeur.
Vous avez donc le même nombre de part (aux frais près, l’assureur prélève ses frais de gestion des UC sur le nombre de part)
La valeur de vos parts reflète l’évolution de la valeur de retrait de la SCPI en question.
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C’est valorisé ainsi si je decide de sortir, d’accord je comprends mieux.
Mais les loyers sont basés sur cette valeur de retrait maintenant ou sur celle de la part, qui a baissé elle aussi je suppose?
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Les loyers sont basés sur le nombre de parts, pas leur valeur.
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Ordre de vente reçu chez Perial le 31/07.
J’ai voulu savoir où en était la file ce jour:
Vous êtes positionné en 138-ème position sur le carnet d’ordre.
Il y a actuellement 395 137 parts à retirer avant vous.
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Et bin ! merci pour l’info, moi qui voulait en vendre un peu, je suis pas sorti de l’auberge…
À mon avis on paie sûrement le fait que cette scpi est éligible à l’assurance vie et que beaucoup de gens veulent sortir…
Je vais devoir attendre un peu…
Une question combien de temps faudra t-il attendre pour résorber 395.137 parts + les vôtres + plus celles qui sont arrivées après votre demande ?
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Sur le S1 PFO2 a collecté l’équivalent 310 000 parts.
Mais bon… il y a fort à parier que la collecte soit en chute libre sur S2…
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Hall of Fame Plusieurs mois ou plusieurs années, personne ne peut répondre à cette question. Il faudra regarder le nombre de souscriptions lors de la sortie du prochain bulletin. Une règle de trois donne en général des délais qui font peur mais il y aura des gens qui sortiront via le fonds de remboursement lorsqu’il sera créé, ce qui rend l’évaluation du délai d’autant plus impossible à évaluer.
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Hall of Fame Revenus T3 : 1,8654 € par part (après PFU sur revenus financiers le cas échéant, pour un particulier)
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Quelques infos à retenir dans la dernière newsletter de Pf02 :
Tout d’abord il y a un changement de gérant, exit Laurent Boissin, voilà Rémi Juzanx .
La distribution nette par part est de 1.9€/part et s’établit dans la fourchette de prévision de distribution entre 4 et 4.4% brut.
Le TOF redescend après avoir bien remonté : 93% au 1er T et 92.4% au 3ème T . A noter le taux d’occupation physique passe sur la même période de 90 % à 87.5%. Les locaux vacants en recherche de locataires augmentent aussi de 7 % à 7.6%.
La stratégie de cession des biens non stratégique pour continuer à diminuer la dette (A noter la vente de bureaux à Toulouse pour 2.4 MF) et rembourser une ligne de crédit de 20MF du 3è T pour une acquisition en VEFA au Portugal (Villamoura) en cours de construction. Par conséquent le taux d’endettement passe de 25.7% à 28.9% du 1er T au 3ème T.
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1 #400 26/10/2023 16h50En gros:
-la dette augmente
-le taux d’occupation diminue
-le rendement continue à être médiocre (2,90 % de distribué en 3 trimestres sur la base du prix au 01/01)
Tout va bien non ? ;-)
PS. Vous avez remarqué quelle info Perial ne communique pas dans ses bulletins trimestriels (alors que la plupart des copains le fonds) ? La collecte et la décollecte. J’adore leur transparence. Ca fait plaisir à voir.
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