Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

C’est encore pire pour un appartement où il faut parfois l’accord de la copropriété, accepter de perdre de précieux mètres carrés ( en cas d’isolation intérieure ), le tout pour un résultat incertain.

J’ai un bien en location DPE G mais inférieur à 450 kWh/m2. J’ai le droit de le louer jusqu’au 1er janvier 2025. Mais je n’ai plus le droit d’augmenter le loyer.
J’ai donné un préavis pour vente au locataire pour 2024… Je pense que beaucoup de biens DPE G seront en vente en 2024… ce qui participera à la baisse de prix…

Sur mon secteur du Morbihan sud, la construction de logements collectifs est encore dynamique car il y a de gros besoins en locatif ou en résidence principale. Les entreprises peinent à recruter car les candidats éventuels ne trouvent pas à se loger.
Par contre le marché de la maison individuelle est à l’arrêt, aussi bien dans le neuf faute de financement que dans l’ancien où les biens ne se vendent plus. Je vois cela aux lotissements qui ne se remplissent plus et aux annonces et pancartes de vente qui ne bougent plus. Il faut dire que les prix étaient devenus élevés, aux alentours de 4000€/m2 dans l’ancien et plus dans le neuf avec le foncier.
J’ai vu un projet de logements en bail solidaire sur Quiberon. Les contraintes sont fortes car l’organisme qui gérera le foncier aura un droit de regard sur les acquéreurs en cas de revente, d’après la commerciale qui m’en a parlé. Une collectivisation déguisée du logement principal en quelque sorte !

Dernière modification par Yg75 (23/11/2023 20h03)

Bonjour Savinien 10,.
Un demi HS pour vous dire que je ne pense pas du tout que le secteur de Dieppe soit représentatif de ce qui va se passer ailleurs.
Vous avez un des plus grands chantier d’europe qui démarre à Penly à 15km, qui va générer d’énormes flux de travailleurs provisoires et d’autres pérennes. Et c’est sans parler des grosses visites à venir sur les réacteurs déjà existants.
Le secteur de la location va rester très tendu et les airbnb, lucratifs, vont continuer à fleurir pendant 10ans.
Je ne crois pas du tout à une baisse des prix de l’immobilier dans votre secteur, ou alors très courte et conjoncturelle. En tout cas il surperformera le reste de la France et si j’habitais votre région j’investirais sans l’ombre d’une doute dans l’immobilier locatif l
Avis aux amateurs : c’est le moment d’ouvrir une centrale à béton près de Dieppe…
On en reviens aux fondamentaux :
1) location, location, location : il faut se méfier d’une vision trop macro.
2) les performances futures ne sont pas les performances passées.

Vos points positifs, si on traduit :

- Des propriétaires vont avoir une perte telle que d’autres pourront en profiter malgré un cout de travaux important.

- Encore moins de logement seront disponibles sur le marché

Bof, je trouve ça très négatif.

Carignan a écrit :

- Geindre à propos de l’injustice du monde et des politiques très très méchants qui font du DPE une arme anti droit de propriété (syndrome de Calimero)
- Analyser froidement la situation comme un investisseur et comprendre quelles sont les opportunités que ça engendre (qui ne me concernent pas, étant une bille en immobilier).

On pourrait aussi bien dire :
- analyser froidement la situation comme un investisseur et comprendre que le secteur immobilier est la vache à traire d’un système à bout de souffle et qu’il faut se garder d’y investir et se tourner vers la bourse de préférence Américaine.

Carignan99 a écrit :

A ce jour on est à 276 annonces, avec énormément de studios et F1 en F ou en G (rénovations énergétiques très compliqués ou irréalistes).

Si vous reconnaissez que la rénovation énergétique de ces appartements est très difficile, on se demande quel est le but du DPE à part ruiner les petits propriétaires bailleurs et fermer une partie du parc locatif. Dans mon idée de grosses entreprises vont pouvoir racheter ces apparts en masse et bénéficieront de conditions beaucoup plus favorables que les petits propriétaires pour les rénovations et l’accès à la location.

Carignan99 a écrit :

Plutôt que de maugréer contre ces machins de DPE, j’y vois deux points positifs (toujours par chez moi hein, n’étant pas un spécialiste de l’immobilier au plan national…) :

- Les plus malins y verront une opportunité (racheter de l’immobilier à bon prix)
- Il n’est pas exclu qu’on assiste à un mouvement en faveur du retour d’une partie du stock vers des surfaces plus grandes (plus gérable pour la rénovation énergétique), pour de la location à l’année. Mais c’est peut-être du wishful thinking (en bon français : un doux rêve).

Tout dépend de quel coté vous vous situez:

- Acheteur pour résidence principale longue durée : Bonne affaire en vue et aucune obligation de rénover le bien.

- Acheteur pour résidence principale courte durée (quelques années) : Attention car la baisse de prix risque d’être engloutie dans les rénovations obligatoires pour la revente. Selon l’évolution des normes on risque d’y laisser plus cher que la baisse négocié au départ. On peut y ajouter les incertitudes de l’inflation, de la main d’œuvre et de la Taxe foncière comme l’évoquait IH.

Je suis actuellement dans ce cas de figure. Je fais tous les travaux pour abaisser le plus possible le cout de main d’œuvre tout en m’arrachant les cheveux pour que ma maison puisse passer le futur DPE. c’est compliqué de trouver le bon compromis entre cout des materiaux, mis en œuvre efficace et gain important pour le DPE. Je pars de loin car je suis en G.

Vendeur : Le DPE a quasi obligatoirement fait baisser le prix des maisons anciennes. La question est de peser le rapport cout/benefice de faire des rénovations par rapport à la plus value espérée. Il y a le risque de se faire coller une étiquette péjorative de "passoire" sans chercher plus loin.

Propriétaire bailleur avec crédit : Si votre appart est mal étiqueté vous êtes la principale victime du DPE. Si vous aviez fait votre étude crédit/cash flow avant la lubie du gouvernement c’est encore pire. vous aurez de plus en plus de mal à rembourser votre crédit.
Vous aurez également l’augmentation de taxe foncière. Vous vous retrouvez avec un bien déprécié, qui vous coute de plus en plus cher, et qui se verra interdire la location. Pour continuer à le louer et le "rentabiliser" il vous coutera des dizaines de milliers d’euros de rénovation non prévu dans le plan de financement. Il faudra également intégré les complexité de la copro.
Le malus sera que vous pourrez avoir un superbe appart rénové, très bien isolé mais avoir un DPE déplorable car le chauffage central commun fonctionnera au fioul.

Je n’ai pas oublié les locataires mais je répondais à votre réflexion sur "investisseurs immobiliers malins".
J’ai par contre peut etre oublié des cas pour les investisseurs.

En tout cas pour moi le DPE est un moyen détourné de :
- Contrôler le prix de l’immobilier en donnant des notes basées sur des formules modifiables à la demande et des arguments fallacieux comme opposé isolation et moyen de chauffage. On est pas à l’abri que dans un an on classe le chauffage au bois comme polluant et donc noté G….
- Imposer des travaux très cher en faisant marcher les artisans et industriels. On impose des isolations très fortes pour gagner une notation au détriment du rapport cout du matériaux/gain de chauffage.
Le site ubakus.de est intéressant pour cela. Par exemple entre 5cm de polystyrène et 10cm il y a un gain de 0,6°C
- Détruire du jour au lendemain un plan d’investissement sur 20 ans en faisant risquer au bailleur un rendement négatif alors qu’il prend déja le risque des impayés, du crédit et de l’augmentation de taxe foncière.

Je ne saurais dire si c’est pour prendre le propriétaire pour une vache à lait ou pour le dégouter afin qu’il cède son bien à de grands groupes immobilier. Les futures lois et avantages fiscaux nous donneront un début de réponse.

Range19 a écrit :

Evidemment, c’est plus difficile si l’on s’est endetté sur 25 ans les yeux plein d’étoiles avec un CF positif artificiel et que l’on prend conscience du problème après seulement quelques années de remboursement. LE CF prendra alors une grosse claque.

Je comprend la teneur de votre message mais je pense que vous y allez fort pour enfoncer les innombrables personnes qui ont acheté un bien à crédit pour investir. Pour moi faire ses devoirs c’est : trouver un bien dans un bon emplacement avec du potentiel et sous le prix du marché, négocier un bon taux, équilibrer les mensualités avec 70% de loyer espéré, chercher ses locataires, tenir compte des charges diverses et de la TF.

- Qui aurait pu penser que le gouvernement allait s’immiscer à ce point dans le marché immobilier en "notant" les biens d’après des audits approximatifs basés sur des critères et formules variables selon leurs envies.
- Qui aurait pu se douter que sous le prétexte pompeux de "décence énergétique" l’état se permettrait d’interdire la location d’un bien et/ou d’obliger le propriétaire à faire de lourds travaux d’isolation et de chauffage ?

Ce n’est plus majoritairement l’offre et la demande qui régulent ce marché mais l’état. Désormais, il détermine une partie de la valorisation/dévalorisation des biens et la possibilité qu’ils soient loués ou même …. vendus.

Interdiction vente DPE G ? : comment éviter les sanctions ?

gandolfi a écrit :

- Qui aurait pu penser que le gouvernement allait s’immiscer à ce point dans le marché immobilier en "notant" les biens d’après des audits approximatifs basés sur des critères et formules variables selon leurs envies.
- Qui aurait pu se douter que sous le prétexte pompeux de "décence énergétique" l’état se permettrait d’interdire la location d’un bien et/ou d’obliger le propriétaire à faire de lourds travaux d’isolation et de chauffage ?

Les complotistes ?

Désolé mais @Range19 a complètement raison, cette évolution était non seulement prévisible mais annoncée. Il faut écouter ce que l’Etat vous dit (et regarder ce qu’il fait), pas ce que vous voulez entendre, même si c’est désagréable.

Et si vous pensez que la SNCF indique les émissions de carbone de vos trajets sur vos billets de train, que votre banque vous propose de calculer le bilan carbone de vos dépenses, que la nourriture que vous achetez affiche un nutriscore sur l’emballage, juste pour s’amuser ou séduire le 0,1% de consommateurs que ça intéresse réellement, attendez-vous à être de nouveau surpris d’ici 5-6 ans.

IH : message HS

gandolfi, le 25/11/2023 a écrit :

- Qui aurait pu penser que le gouvernement allait s’immiscer à ce point dans le marché immobilier en "notant" les biens d’après des audits approximatifs basés sur des critères et formules variables selon leurs envies.

Absolument tout le monde ! Le DPE ne date pas d’hier, et le principe même de ce genre d’estimation est sain. Le DPE a des défauts, mais la méthode 3CL n’est pas dépourvue de valeur prédictive et a le mérite d’être simple par rapport à une étude thermique.
Ceux qui s’en plaignent sont toujours ceux qui ont un bien mal classé, et qui de surcroît ont fait peu d’effort soit pour comprendre/optimiser le score, soit pour admettre que leur bien est effectivement mauvais sur le plan énergétique.

Quant au fait que l’état mette ses doigts dans un peu tout, c’est assez habituel en France non ?

Range19 a parfaitement raison.

Très intéressant ces données, et surtout cela me permet de me rendre compte que je n’avais pas vu venir la décorrélation IDF/province dans le bon sens !

Je pensais le marché IDF plus résilient, et en fait c’est l’inverse. Est ce parce que le marché IDF corrige plus vite compte tenu de sa dynamisme, ou bien est ce qu’il corrige plus fort parce que les ménages doivent emprunter davantage qu’en province vu les prix de l’immobilier … Aucune idée.

Le marché continue de monter en Provence-Alpes-Côtes d’Azur, en particulier les appartements. Idem pour le milieu rural et les petites communes.

On pourrait commencer à faire des pronostics (hors cygne noir) sur l’atteinte du point bas.

Je pense que l’on va continuer à creuser sur le T4 2023 et une bonne partie du S1 2024, car les taux vont rester haut, et que je vois mal les gens se ruer à nouveau sur l’immobilier. Je pense que le point bas sera aux alentours de l’été 2024, et qu’ensuite cela va remonter une fois la baisse des taux enclenchés.

Après bon c’est un avis qui n’engage que moi