HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

HSBC est l’ancien CCF, j’ai détenu un compte chez eux pendant presque 30 ans : lente mais sûre dégringolade… leurs conditions sont tout simplement inacceptables !

En ce qui concerne les taux, je trouve que c’est correct pour un financement de SCPI, généralement un peu plus cher que des financements de biens immobiliers classiques.

L’offre à 3,4% + 0,22% est honnête. Elle vous permet déjà de dégager un levier financier :

Pour 100.000 euros emprunté, on a :

* échéance trimestrielle :      - 2167,27 €
* Loyers scpi (base 5,80%) : + 1450,00 €
* Effort d’épargne trimestriel :      717,27 €

%TRI (hors fiscalité) : 10,28%

Si vous souhaitez optimiser l’opération, il me paraît plus efficace de rechercher une banque qui puisse vous prêter sur 20 ans, sans pénalité de remboursement anticipé, quitte à supporter un taux d’emprunt un peu plus cher :

Pour 100.000 euros emprunté, on a :

* échéance trimestriel (base 3,6 + 0,22 %) : 1793,40 €
* loyers scpi (base 5,80%) : + 1450
Effort d’épargne trimestriel : 343,40 €

% TRI (hors fiscalité) : 11,24% à 20 ans
% TRI (hors fiscalité) : 14% à 15 ans en cas de remboursement anticipé sans pénalité

Conclusion : demandez-leur une offre sur 20 ans, en indiquant que vous souhaitez pouvoir choisir vos scpi. Ne soyez pas obnubilé par le taux, la durée et les garanties octroyées sont plus importantes, pour la réussite de votre investissement…

Sur quelles scpi souhaitiez vous intervenir ?

Dernière modification par stephane (07/10/2010 00h36)

InvestisseurHeureux a écrit :

Là me faire déplacer mes comptes (donc bcp de tracas) pour surtout enrichir HSBC, mentalement je peux pas.

Voilà une phrase qui me fait chaud au coeur, je sens que je vais augmenter votre cote…

Merci Stéphane. En reprenant votre réponse et celle de Rodolphe sur mon autre fil (Boursorama Banque : uniquement des SCPI d’habitation), une solution pourrait être tout simplement :

- je prends 100 k€ de Pierre 48 au condition de boursorama (3% hors assurance sur 16 ans) en amortissable

- ET j’initie cash une position sur Ciloger ActiPierre 1 (et autres SCPI fermées qui ne pratique pas d’ouverture de capital et de qualité) que je complèterais petit à petit (plutôt qu’investir tous les mois en fonds Euros, je mettrais sur des SCPI), jusqu’à atteindre l’équilibre avec le déficit foncier de Pierre 48.

Comme ça je ne change pas de banque, j’ai un bon taux, j’ai mes ActiPierre 1, c’est facile à gérer en terme d’imposition et le montage reste équilibré en terme de prise de risque (protection contre la hausse du TMI, pas nantissement de mon AV, que je peux fermer à tout moment si je veux acheter ma RP, etc).

A vérifier si Bourso accepte Pierre 48 comme SCPI d’habitation, mais ça me plait bien là. Pas trop compliqué et relativement prudent.

Pour moi, 100.000 euros de scpi Pierre 48 d’un coup, c’est trop. Faites un montage du type : 50 % scpi de rendement / 50 % scpi de plus-value à crédit.

Cela vous permettra d’avoir des intérêts déductibles correspondant exactement aux loyers imposables, tout en évitant un effort d’épargne trop conséquent : il n’y aura pas d’impôt sur le revenu car l’assiette d’imposition sera constamment à zero.

De plus, votre TRI sera amélioré, par rapport à votre dernier calcul, avec une meilleur diversification dans les supports d’investissement, car vous pourrez conserver vos versements sur le fonds euro.

C’est amplement suffisant pour mettre la fiscalité à 0 pour de longues années…

Bonjour,

Je viens d’ouvrir un compte a HSBC Palais Royal dans le 1er à Paris. Il me propose hsbc premier au vu de mes voyages.

J’ai pu avoir un taux a 3.74% avec assurance sur 20 ans. Frais de dossier de 200e. Par contre il me demande un nantissement des parts, quel est le cout du nantissement ?

J’étais à la BPE mais il était a 4,40 hors assurance !

Je fais un crédit de 100ke.

Forcement il oblige à prendre Elysées Pierre. Bonne scpi sur le rendement ? Dans le contexte actuel et dans les années à venir, peuvent ils ne plus donner de revenus ? Il y a un risque je sais mais je pense que l’immo reste le meilleur investissement.

La bourse aussi j’ai du FP, BAC, EDF, GSZ, FTE, ACA, DG et VIV.

Mon profil:

24 ans CDI à 2900 e net sur Marseille. J’ai acheté en VEFA un T3, j’ai un crédit de 490e/mois. Afin de me constituer un patrimoine immo, je veux prendre des SCPI de rendement sachant que mon effort d’épargne est de 150 e environ sur les scpi. J’ai 30ke de saving. Es ce que c’est une bonne opération ?

Mon but étant de prendre des scpi ts les ans. J’ai une AV qu’en UC ou je place 200 e/mois.

Bonjour
Pour ma gouverne, comment avez calculé le TRI de vos projets?
cordialement
Jean

Bonjour,
J’ai essayé de relire les différentes files sur les SCPI mais je n’y vois toujours pas hyperclair.

Je vais possiblement me lancer dans l’achat de scpi : 80 k€ a priori sans démembrement.
Mon TMI est de 14% mais pourrait augmenter d’ici 4 ou 5 ans.

L’idée étant de profiter d’un effet de levier je me pose la question de la répartition emprunt/apport sachant que dans les faits je pourrai faire sans emprunt (taux 3.75+0.4 assurance déces sur 10 à 15 ans). La banque me propose environ 60% apport  et 40% emprunt ce qui fait une opération a peu pres blanche entre loyers, mensualité de l’emprunt et impots.

J’ai essayé de simuler une acquisition 100% emprunt avec nantissement des 80 K€ en assurance vie pour éviter l’ass déces. Cela me parait moins intéressant alors que dans les échanges précédents - en particuliers de Stéphane - j’avais l’impression que moins on amenait d’apport mieux c’était.

Si quelqu’un a un avis je suis preneur? merci

PS : autant prendre la durée du pret la plus longue possible ?

--

Je me réponds à moi même : l’intérêt d’emprunter plus n’est il pas qu’il faudrait raisonner plus large en considérant que les intérêts d’emprunt générés permettraient de compenser l’achat d’autres part d’une autre scpi qui elle n’aura pu être achetée que comptant car non adossée à une banque ?

Dernière modification par Crown (26/05/2012 07h58)