Investir en SCPI : faut-il craindre une bulle ?

@Asn540 : Je comprends vos arguments mais je n’en suis pas convaincu. Je vais essayer de m’expliquer mais sans rien de personnel.

Dans mon message, Solution "non douloureuse" est entre guillemets car en effet cela peut être douloureux pour l’associé (et uniquement celui qui souhaite vendre plutôt que de patienter) mais cela ne l’est pas pour le véhicule lui-même à savoir la SCPI elle même.
L’objectif est bien de protéger la SCPI y compris contre une partie de ses propres associés

Le fond de remboursement devrait s’organiser avec les seuls moyens disponibles de la SCPI (avec un effet relutif au passage) mais je doute que cela suffise dans le cas présent et futur car les SCPI sont déjà étranglées par :
- une baisse de la collecte
- des prêts In Fine et plutôt court terme (5 à 7 ans) à rembourser
- des gros travaux à mener sur son patrimoine pour remettre aux gouts du jour ou aux nouvelles normes ou aux nouvelles obligations

Si le fond de remboursement est trop doté (au dessus des moyens de la SCPI) et oblige celle-ci à vendre des immeubles au pire moment (dans un marché baissier) avec l’effet boule de neige décrit par Surin, c’est la pire des solutions pour la SCPI et pour l’ensemble de ses associés restants (dont vous faites partie, si j’ai bien compris votre point de vue) !

Rappelons au passage que le mécanisme est basé sur une valeur de réalisation du 31/12 de l’année N-1 voire N-2, ce qui peut donner un mécanisme de sortie qui soit au dessus de la valeur de réalisation instantanée !

Pour résumé, en clair et avec une petite extrapolation, soit on fait des fonds de remboursement illimités (ou trop dotées) et l’effet boule de neige s’enclenche (Vente Immeuble et Décollecte via le fond de remboursement en boucle) et c’est la mort des SCPI en cas de crises graves et prolongées car on offre une porte de sortie relativement généreuse aux détriments des associés restants (donc tout le monde préfère sortir), soit on fait des fonds de remboursement sous dotés et personne ne peut vendre sauf les 2 ou 3 premiers, soit on passe à capital fixe et on "gèle" les transactions sans impact sur la SCPI elle-même et on sauve le marché (qui sortira de la crise avec une image dégradée mais debout, comme dans les années 90) tout en permettant à ceux qui veulent sortir à -40% ou -50% de le faire.

C’est d’ailleurs toute la différence entre Foncières cotées (qui décotent en ce moment et depuis déjà de nombreux mois jusqu’à 50% sur leur ANR) et les SCPI capital variable qui surcotent sur la valeur de réalisation et même pour certaines sur leur valeur de reconstitution.
Malgré ces décotes (dont vous pouvez profiter si vous le souhaitez en faisant le vautour pour employer votre expression ou le sauveur d’un paniqué souhaitant vendre à tout prix, toujours pour reprendre vos mots !), nous n’avons pas assister à des ventes massives d’immeubles détenus par ces foncières (même URW, malgré des covenants limites, se permet de se laisser du temps pour vendre ses actifs sur le marché américain sans les brader, ce qui est très bien pour les actionnaires restants de URW et pour le marché lui même qui ne voit pas un afflux d’actifs à des prix sacrifiés !)

Au passage, je ne crois pas du tout à votre solution certes existantes mais pas crédible de vente de gré à gré. En période faste, c’est une solution très très peu utilisée (et qui présente des risques), je n’ose imaginer cette solution comme crédible et de grande ampleur en période de crise !

Votre expression "la loi de la jungle des paniqués et des vautours" : Juste un marché en crise qui permet de sortir dans des conditions défavorables à des personnes voulants sortir (et uniquement à ceux là) … Pourquoi employer des mots d’oiseau pour cela ?!

Pour finir, je comprends mal votre position d’être à la fois contre le fond de remboursement (et donc contre ce mécanisme récent des SCPI à capital variable) avec un dérapage possible sur les ventes forcées d’actifs de la SCPI et contre le retour temporaire à capital fixe afin de protéger la SCPI (libre à vous de ne pas vendre sur ce marché !)

Dernière modification par CsylvainC (30/09/2023 23h00)

Cette remarque peut même concerner les mastodontes du marché…

Exemple pour Immorente :



Source : Site Sofidy

Autre exemple pour Pierval Santé



Source

Yvan

Il semblerait que les CGP (au moins certains d’entre eux) fassent grise mine (et face à des clients pas toujours contents…). Ce à plusieurs points de vue, dont les SCPI.

Le Figaro : Certains d’entre eux doivent raser les murs»: l’angoisse des conseillers en patrimoine rattrapés par la crise de l’immobilier

Pour les non abonnés, deux morceaux choisis sur les scpi (retours du Salon Patrimonia 26/09) :

Le Figaro a écrit :

Mais le vent semble avoir tourné. Le marché immobilier est plombé par la hausse des taux et les valeurs chancellent. Dans ces conditions, certains produits financiers, dont des best-sellers pesant plusieurs milliards d’euros, ont subi de fortes corrections ces derniers mois (de 7 à 17%) ou manquent de liquidité pour les épargnants qui souhaitent vendre. De quoi mettre mal à l’aise les CGP qui conseillaient ces produits à leurs clients il y a encore peu de temps. «Certains d’entre eux doivent raser les murs», lâche un professionnel.

Le Figaro a écrit :

Raymond Le Ban, président de l’association de conseillers financiers CGPC. Ce changement d’ère pénalise surtout les nouvelles affaires. Les épargnants se détournent de ces produits qui ont longtemps été tête de gondole dans l’offre des CGP. Du moins de ceux jugés pas suffisamment rentables. «Les SCPI qui rapportent à peine 4% sont totalement à l’arrêt», constate un professionnel. Les plateformes de distribution évoquent des baisses de souscriptions de 40 à 50% par rapport à l’an passé

Ce qui corrobore les éléments remontés par les forumeurs dans cette file : transactions "à l’arrêt" et pertes de valorisation importantes pour certaines scpi.

4,4 milliards d’euros partis en fumée !

21 baisses de prix de SCPI depuis cet été pour une perte de valeur de 4,4 milliards d?euros

21 baisses de prix de SCPI depuis cet été pour une perte de valeur de 4,4 milliards d’euros

Source : l’argent et vous.

Ce message était resté en mode brouillon dans un des nombreux onglets que j’ouvre en parallèle ;-)
Il concernait la suspension de la variabilité des SCPI :

Oui c’est prévu au CoMoFi et rappelé bien souvent dans les statuts/note d’info.
De mémoire cela intervient si :
- des parts restent en attente de retrait depuis plus de 12 mois
- les parts en attente de retrait excèdent 10% des parts en circulation

Ajout du jour :
Que ce soit écrit ou pas dans les statuts, cela s’applique puisque c’est d’ordre public - article L214-93 du Code Monétaire et Financier
(les avocats aiment bien écrire dans morceaux de textes législatifs dans les statuts, alors que, écrit ou pas, cela s’applique puisque c’est la loi. Cela doit être pour "faire stylé" je pense, avec beaucoup de défiance envers cette profession - et pour justifier des honoraires importants?)
Mais je suis mauvaise langue car l’extrait des statuts mentionnés par GBL apportent des précision utiles en l’espèce.

Cela avait faire dire à un courtier SCPI - profil assez technique - il y a bien 10 ans, de manière un brin provocatrice, que :
"les SCPI à capital variable n’existent pas, il n’y a que des SCPI à capital fixe en puissance"
Je voulais un peu de fixe, un peu de variable dans mon allocation, et il me soutenait que ce n’était que peu pertinent comme critère.
J’avais donc eu connaissance de ce texte à cette époque et ai pu le retrouver assez facilement grâce à google et aux échanges ci-dessus.

Selon toute vraisemblance, nous devrions voir un cas pratique dans les prochains mois.

Je vous rejoins tout à fait il faut distinguer période de marché haussier et période de marché troublé.

En période normale, la distinction est bien réelle. Je pense toutefois que les très fortes décotes observées parfois sur des SCPI à capital fixe sont davantage le fait d’une inefficience du marché secondaire et du fait qu’il y ait très peu de profondeur, très peu d’intervenants.

les +10/+20/+30% sont davantage le fait d’un effet rattrapage de décote que la traduction de la revalorisation des actifs à proprement parlé.

Si dans une configuration de forte décote, on a en plus le passage à capital variable c’est le top.
J’avais suivi le très beau coup que vous aviez réalisé avec Access Valeur Pierre si je ne m’abuse.

J’avais tenté le coup sur une petite ligne avec Ufifrance Immobilier, mais avec moins de succès, même si ce n’est pas trop trop mal non plus en terme de rendement/profil d’allocation de la SCPI, ce rattrapage n’a toujours pas eu lieu.

Donc Wait and see pour le moment…

Ce graphique montre juste que les SCPI ont profité de la baisse des taux post-2008.

Le contexte est maintenant complètement différent puisque les taux montent et pourraient rester sur des niveaux élevés, à tout le moins relativement à la décennie passée.

cedREIM, le 04/10/2023 a écrit :

les +10/+20/+30% sont davantage le fait d’un effet rattrapage de décote que la traduction de la revalorisation des actifs à proprement parlé.

J’ai enregistré de belles plus-values sur un emballement de marché secondaire pour des SCPI - Fructipierre et Fructirégions - à la veille du passage à capital variable pour cette dernière qui s’est fait avec un prix délibérément choisi en baisse ce que j’ai largement critiqué ici. Aujourd’hui cela permet un réajustement moins douloureux mais les dizaines de millions d’euros collectés durant cette période ont été dilutifs pour les associés en plus d’être investis sur des achat peu rémunérateurs et dont la valeur n’a cessé de baisser (tout faux donc !).
Ces SCPI ont à un moment surcoté (prix de retrait > valeur de reconstitution pour FRE).

cedREIM, le 04/10/2023 a écrit :

Si dans une configuration de forte décote, on a en plus le passage à capital variable c’est le top.
J’avais suivi le très beau coup que vous aviez réalisé avec Acces(s) Valeur Pierre si je ne m’abuse.

Dans la majorité des cas c’est ce que vous dites oui, le passage à capital variable qui engendre le rattrapage / augmentation de prix (Placement Pierre, PFO, PF Grand Paris, Accès Valeur Pierre).
On parle de +10-15 % pour les premières à +40 % pour la dernière, net de frais de souscription bien sûr.
J’avais raté Sélectipierre 2, ça m’avait vacciné donc lorsque j’ai analysé Accès Valeur Pierre et conclus à strictement la même chose j’ai foncé.

cedREIM, le 04/10/2023 a écrit :

J’avais tenté le coup sur une petite ligne avec Ufifrance Immobilier, mais avec moins de succès, même si ce n’est pas trop trop mal non plus en terme de rendement/profil d’allocation de la SCPI, ce rattrapage n’a toujours pas eu lieu.

Donc Wait and see pour le moment…

Idem. Pour Accès Valeur Pierre je m’étais dis "je suis long, ça peut durer 10 ou 15 ans peu importe", pour Ufifrance ça va être long en effet, il va être intéressant de suivre l’évolution de sa valeur de réalisation dans le contexte actuel (allez voir le chantier en haut de la rue du Louvre) et il faut s’attendre à ce que le prix de part diminue encore exacerbant le différentiel déjà important de décote sur ANR.

Ne pas oublier la possibilité de liquidation de SCPI lors de décotes importantes, c’est le cas des Cifocoma et la plus-value tombe toute seule même si c’est long (3 ans !).

Voici un petit tableau interessant sur le risque de faillite de WeWork et l’impact sur les baux en cours pour differentes SCPI/SCI.

Le tableau est a la fin de l’article:

Romain Vergnault on LinkedIn: #immobilier #wework #bailleurs #investissements #scpi | 30 comments

Citation de l’article : "Pour les (les petits porteurs) faire revenir sur le marché, les gérants le savent : la gestion de la liquidité sera cruciale".

Je dirais surtout que si les SDG faisaient preuve de plus de transparence, plus rapidement, plus fréquemment (sur les valeurs de reconstitution / réalisation, sur les rendements des actifs achetés au fil des mois, etc), ce serait peut-être différent.

Voici un article sur l’état des mieux de la collecte des SCPI au 3ème T 2023 =>
SCPI : quels gestionnaires ont le plus collecté -décollecté? ?

C’est beaucoup mieux avec le détail SCPI par SCPI, et notamment la dernière colonne avec le montant des parts en attente.
Par contre je relève quelques petites erreurs dans le tableau.
Par exemple Primopierre on annonce de la collecte nette alors que le nombre de part n’as pas bougé T2 vs T3.
Étonné aussi de voir de la collecte nette chez Périal compte tenu du nombre de parts en attente.

Sur certaines SCPI, la collecte est bien la collecte nette, parfois cela semble être la brut au lieu du net, parfois je comprend pas.

Dernière modification par cedREIM (24/11/2023 13h05)

"projet de garder les parts 5/6 ans"

Ça ne me semble pas cohérent avec un investissement en SCPI vu les durées de placement envisagées.

La première question ça serait le "pourquoi cette durée" ? Si c’est une durée que vous avez sorti du chapeau plus ou moins aléatoirement, en fonction d’un éventuel projet: demandez vous bien si c’est quelque chose de sûr. D’expérience la plupart des gens qui prévoient, dans le désordre, un achat de résidence principale, une expatriation ou la création d’un hypothétique entreprise dans un horizon si lointain, ne le font quasiment jamais.

Sur ces durées vous pouvez à la rigueur tenter les SCPI sans frais d’entrée qui auront le mérite de vous faire sortir sans casse donc avec du rendement. Sous réserve d’une liquidité de marché. Là pas besoin de chercher très loin, il y en a pas des masses sur le marché donc vous pouvez allègrement répartir la somme sur les existantes: Neo, Iroko, Upeka, Remake Live…

Sur une telle durée, une SCPI avec frais de souscription vous fait partir perdant d’entrée de jeu ou avec un rendement assez moyen dans l’hypothèse d’un achat en démembrement avec revente à 5 ans.

Sinon vous avez les comptes à terme et les fonds euros d’assurance-vie sortis récemment qui devraient performer un peu plus.