Investir en SCPI : faut-il craindre une bulle ?

Attention : Selon cet article de l’AGEFI, qui ne contredit d’ailleurs en rien celui cité dans le message de frtronel, mais ajoute une précision, cet assureur a bloqué les arbitrages des UC SCPI (en application des clauses de leurs contrats prévoyant explicitement un tel blocage lorsque la liquidité des parts de ces SCPI n’est plus assurée), mais pas les rachats de ces UC SCPI…. (Un assurée peut donc toujours faire un rachat partiel sur son AV, en rachetant des UC SCPI).

Dans tous les cas, c’est une pierre de plus dans le jardin de ceux qui avertissaient sur les limites de la liquidité assurée par les assureurs au niveau de leurs UC SCPI.

Immorente et Effimo ne sont pas dans la liste, mais il était impossible de revendre ses parts le mois dernier, comme je l’ai mentionné dans leurs files respectives, courrier de Sofidy à l’appui.

Audio intéressant ici :

« Certaines SCPI pourraient passer en capital fixe… » – Pierre Schoeffler, IEIF
Certaines SCPI pourraient passer en capital fixe- Pierre Schoeffler

Retour sur les baisses du prix des parts de certaines SCPI en 2023. Et sur le sujet de leur liquidité. Ces problèmes vont-ils perdurer en 2024 ? S’accentuer ? Pierre Schoeffler, senior advisor à l’IEIF, conseiller du président de La Française, n’exclut pas que certaines SCPI soient contraintes de repasser en capital fixe… Interview.

Si l’article présente un certain intérêt, je me demande pourquoi omettent-ils sciemment les Rivoli Avenir Patrimoine, PFO2, Edissimmo et multiples autres SCPI ce qui réclame un travail fastidieux.
Ce sont des dizaines de SCPI bloquées voire on doit être à la centaine.
Le phénomène n’est pas près de se calmer.

Mea culpa pour PFO2.
Quid des PFO, PF Grand Paris, Ficommerce, Buroboutic, Accimmo Pierre, Accès Valeur Pierre, Aestiam Placement Pierre, Primopierre, Selectinvest 1, Efimmo 1, Immorente, Novapierre Résidentiel, Laffitte Pierre, Fructirégions Europe, Interpierre, liste non exhaustive en effet car les bulletins ne sont pas tous sortis mais beaucoup dans ma liste non exhaustive le sont déjà.

Évidemment, j’ai envie de dire la prévision n’est pas très risquée.
C’est prévu par le CoMoFi dès lors que 10% des parts en attente depuis 12 mois me semble-t-il.
J’ai du poster le détail il y a quelques mois je crois.

Il me semble aussi que certaines SCPI ont atteint le seuil de 10% déjà au T3, donc si la situation ne se résorbe pas… c’est inévitable.

Des aménagements statutaires seront peut-être parfois nécessaire (ne serait-ce que pour fixer les niveau de commissionnement sur le marché secondaire) il y aurait alors des AGE au préalable si on touche aux statuts.

Ces dossiers correspondent déjà à des SCPI qui ne collecte pas/plus et qui n’ont pas vraiment un trio rendement/risque/liquidité très attractif.

Soyons positif : c’est bon pour les deniers publiques !
L’État percevra 5% de droits de mutation sur les échanges là ou il ne touche rien sur une opération retrait/souscription ;-)

On creusera un chouilla moins le déficit en 2024…

Clairement pas très incitatif, je pense aussi que d’autres mesures seront explorées avant.

Des chiffres intéressants …

Mieux Vivre Votre Argent Par Léo Monegier Publié le 8 févr. 2024 à 11:54 Mis à jour le 8 févr. 2024 à 12:02 a écrit :

SCPI : le rendement n’a pas bougé en 2023
Si le taux de distribution est resté stable l’année dernière, la valeur des parts en attente de retrait représentait, à fin 2023, 2,3 % de la capitalisation du marché.

4,52%. C’est le taux de distribution moyen des SCPI en 2023, selon les chiffres publiés par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), soit un niveau stable par rapport à l’année 2022.
Un rendement qui va de 4,1 % pour les SCPI à prépondérance « bureaux » à 5,9 % pour les SCPI « logistique et locaux d’activité ».
« Pour l’exercice 2024, les gérants ont fait part à l’Aspim d’anticipations globalement positives sur l’évolution des dividendes par part. En effet, 38 % du marché en valeur anticipe une augmentation du dividende par part en 2024 tandis que 36 % prévoient une stabilité ne laissant que 26 % des acteurs anticipant une diminution », indique l’Aspim.

2,1 milliards d’euros de parts en attente de retrait

Chiffre important au regard du phénomène de baisse des prix de parts, qui agite le marché depuis l’été dernier : au 31 décembre 2023, la valeur des parts en attente de retrait représentait 2,1 milliards d’euros, soit 2,3 % de la capitalisation du marché.
Le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a diminué de 4,9 % entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023.
« Cette baisse moyenne intègre l’essentiel des ajustements des prix de l’immobilier constatés en 2023 avant la clôture de l’exercice », poursuit l’Aspim.

La situation des parts en attente est cependant « très contrastée » selon les véhicules, souligne l’Aspim : sur un total de 216 SCPI, 99 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat au 31 décembre 2023. En revanche, 121 SCPI gérées par 40 sociétés de gestion n’avaient aucune part en attente de rachat à la même date.

La collecte nette des SCPI a atteint 5,7 milliards d’euros, marquant un retour à la moyenne de 2018-2020.
A noter, du côté des autres fonds immobiliers, la performance globale décevante des sociétés civiles en unités de compte immobilières : -6,8 %, ainsi que celles des OPCI grand public (-7,6 %).

« Une année charnière pour le marché immobilier »

« L’année 2023 a été une année charnière pour le marché immobilier.
Face aux hausses brutales des taux d’intérêt, les gérants ont su faire preuve de transparence et de réactivité pour prendre les bonnes décisions dans une situation difficile, explique Jean-Marc Coly, président de l’Aspim. Le taux de distribution des produits s’est montré robuste et en ligne avec les attentes tandis que les mécanismes de liquidité ont pu être activés pour répondre en partie aux parts en attente. L’amélioration des indicateurs macroéconomiques et des conditions de marché offrent des perspectives positives pour l’année 2024. », anticipe le président de l’association.

SCPI : le rendement n’a pas bougé en 2023
Dans le décompte des SCPI, 99 + 121 = 220 et pas 216 …
Il est bien optimiste le président de l’Aspim !

Surin, le 08/02/2024 a écrit :

Ce sont des dizaines de SCPI bloquées voire on doit être à la centaine.
Le phénomène n’est pas près de se calmer.

J’y étais :

Primaliance a écrit :

on retrouve actuellement sur le marché 99 SCPI avec des parts en attente de retraits pour un montant total de 2,1 milliards d’euros au 31/12/2023, soit 2,3% de la capitalisation totale du marché des SCPI selon l’ASPIM.

Sachant que la situation n’a pu qu’empirer depuis le 31/12.
Certaines SCPI voient leur file d?attente s?allonger pour les rachats de parts - Primaliance

Cet article est d’autant plus intéressant qu’il évoque ceci :

Primaliance a écrit :

lorsque les demandes de retraits de parts dépassent le volume des souscriptions, la liquidité de ces fonds se retrouve rapidement bloquée. En effet, la variabilité du capital de ces SCPI n’est pas symétrique. N’étant limitée à la hausse que par le capital maximal statutaire, elle ne peut se matérialiser à la baisse que de façon très contrainte via des compensations sur de la collecte récente ou l’activation de fonds de remboursement par nature limités en taille.

C’est un problème que je dénonce depuis longtemps et qui est très bien représenté avec cette dissymétrie de la variabilité de ce type de SCPI, cet adjectif est tout à fait approprié et je le reprendrai volontiers.

C’est approprié en effet.
Ce que je constate actuellement, c’est que la meilleure façon pour les SCPI "à caital variable" de diminuer rapidement leur capitalisation est de … tout simplement voir leur patrimoine se dévaluer entraînant avec le prix de la part à la baisse !
On va sur des -25 % pour des SCPI ayant des milliards d’euros de capitalisation.

CaptainCupcake, le 07/04/2024 a écrit :

C’est un problème que je dénonce depuis longtemps et qui est très bien représenté avec cette dissymétrie de la variabilité de ce type de SCPI, cet adjectif est tout à fait approprié et je le reprendrai volontiers.

--> Pas faux. "SCPI à capital croissant" peut-être ?

Je contre avec "capital variable et commission croissante"

Super_Pognon a écrit :

Je contre avec "capital variable et commission croissante"

La commission a cru avec les augmentations de prix de part et le nombre pléthorique de parts créées ces 10 dernières années.
Par contre là c’est la double dégringolade : les échanges sont nettement réduits et comme le prix diminue, la commission, indexée, diminue d’autant, sur le peu de parts échangées.

Stinky a écrit :

Je vais aller me reprendre la file classement des SCPI pour faire une petite sélection et suis preneur si vous avez des bons plans ^^.

Tout y est
Pour info j’ai stoppé le classement de la "côte sur ANR" car du jour où je l’ai publiée, une SCPI qui me faisait de l’oeil a vu son carnet d’ordres se réveiller subitement. Il (m’)a fallu attendre des mois qu’il se calme.

Vous trouverez mieux que 6,5 % et attention pour Fructipierre :

Attention car ce 6,5 % se base sur un dividende bien éloigné du résultat courant. La distribution de plus-values, c’est fini je vous l’annonce.
De plus, vous vous basez sur la valeur de réalisation 2022. Elle a dû diminuer d’au moins 15 %, probablement 20 voire 25 % donc prudence.

Nous sommes en avril et ignorons la plupart des valeurs de réalisation des SCPI, c’est anormal, nous devons nous baser sur ce que le peu de sociétés de gestion ont communiqué, notamment Primonial pas mal critiqué mais qui a tout publié dans le bulletin précédent (T4 2023).
Ca vous donnera une idée précise sur le patrimoine parisien.