Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Bonival >> MP

Je depose chaque année les comptes des SCI que je gère, depuis leur 1er exercice (et le comptable teletransmet la liasse fiscale, une fois le bilan approuvé).

EDIT : le contenu de ce message était une erreur.

Les sociétés civiles n’ont pas d’obligation de dépôt de leurs comptes auprès du greffe cf articles 223-21 à 223-23 du Code de commerce qui citent limitativement les sociétés qui en ont l’obligation.

L’option fiscale de l’IS impose aux sociétés civiles qui l’ont choisie le respect de toutes les obligations fiscales des sociétés commerciales (article 206 du CGI).

Le dépôt des comptes n’est pas une obligation fiscale mais une obligation relevant du Code de commerce. Une SARL à l’IR devra déposer ses comptes. Une société civile à l’IS non.

GoodbyLenine, le 10/06/2023 a écrit :

Je depose chaque année les comptes des SCI que je gère, depuis leur 1er exercice (et le comptable teletransmet la liasse fiscale, une fois le bilan approuvé).

En fait, je viens de vérifier, et je n’ai jamais déposé les comptes de mes SCI (en tout cas je n’ai pour ces SCI aucune trace d’éventuels paiements associés dans la compta, ni de courriers d’accompagnement associées aux dépôts, ni d’accusé de dépôt par les greffes, dans mes fichiers).

Désolé pour cette erreur (je me suis mélangé les pinceaux avec les autres sociétés que je gère, SARL ou SNC, pour lesquelles il y a bien dépôt des comptes auprès des greffes, et écrit ceci un peu vite, alors que j’étais au milieu d’un voyage).

Bonjour Bonival,

Le montant de la décote que vous évoquez (frais d’acquisition des SCPI) est à inscrire en compte 2973, ce qui signifie qu’il apparait au bilan en déduction du montant des immobilisation financières ("Titres immobilisés de l’activité de portefeuille").

Ce montant vient donc en déduction de vos résultats comptables et fiscaux - et le déficit fiscal généré est reportable d’année en année.

Enfin, une plus-value due à une revalorisation des parts sera intégrée dans le résultat - le taux d’IS restant de 15% jusqu’à 42500€ de bénéfices.

Par ailleurs, il me semble peu probable que "ayant un montage a 650K le plafond du taux réduit serait atteint", car :
   1) même si les revenus fonciers de votre quote-part représentent 5% du montant investi, vous arrivez à 32 500€ seulement (650 000 * 5%), soit en dessous du plafond  (et si une partie a été investie en US, cf montage malo, l’amortissement associé doit diminuer votre revenu fiscal de bien plus que le surplus de revenus foncier);
   2) il faudra aussi retirer les frais de fonctionnement avant d’obtenir votre résultat fiscal.
   3) si vous avez financé vos parts à crédit, il faudra retirer les frais financiers
   4) si vous avez des SCPI avec une partie de leur patrimoine hors de France, il faudra retirer le revenu foncier venant de ces biens hors de France.
   5) si vous avez investi en cash, ou s’il y a du cash résiduel dans votre SCI, et que vous décidez de l’investir en usufruit temporaire de parts, il faudra retirer l’amortissement de l’usufruit de ces parts de votre résultat fiscal.
   6) et enfin, quand bien même le plafond serait atteint un jour, la trésorerie supplémentaire que la SCI aura eue (économie d’IS à 15%) pendant pas mal d’années aura pu être investie et générer suffisamment de "bénéfice" supplémentaire, pour plus que compenser l’effet de l’événement très improbable que vous semblez craindre (devoir déclarer un bénéfice fiscal de plus de 38k pour un exercice futur).

Bonjour,
Je viens de faire effectuer la création de ma SCI par mon notaire.
En lisant un courrier en provenance des services des impôts, je m’aperçois qu’il a sélectionné pour la TVA : RSI réél simplifié d’imposition - TVA1 - au lieu de la franchise de base comme je lui avait indiqué.
Il y a par ailleurs indiqué sur le formulaire les valeurs suivantes :
IS : IS1 réél simplifié d’imposition
CFE : VLF (j(imagine qu’il n’y a pas de CFE à payer pour la gestion de parts SCPI)
CVAE : CVAE1 (vu les montants en jeu, je devrais en être exempté)

La correction pour le régime de TVA est t’elle à faire par mon notaire ou est à moi de contacter les services des impôts pour corriger ?
Les choix sélectionnés pour la CFE et la CVAE vous semblent ’il cohérent ?

Bien cordialement

Édit : j’avais bien précisé au notaire que la sci investirait dans des scpi et qu’elle devait être exempté de TVA

Dernière modification par CerealKiller (15/07/2023 20h40)

Certains d’entre vous utilisent-ils un comptable en ligne pour la comptabilité de leurs parts de SCPI en SCI à l’IS.

Je suis en train de regarder les différents acteurs.

J’ai eu des échanges avec Dougs que j’ai utilisé pour la gestion d’un bien immobilier en SCI et qui m’ont donné satisfaction. Mais leurs réponses sur les SCPI m’ont paru très évasives et je ne suis pas très rassuré.

Si vous avez des comptables à recommander je suis preneur svp.

Bonjour à tous !

Je suis en train de remplir ma liasse M0 pour la création d’une société civile à l’IS qui détiendra principalement des parts de SCPI (PP et usufruit) mais dont l’objet social sera assez large avec notamment possibilité d’acquérir des valeurs mobilières.

J’ai des doutes sur la manière de remplir ce formulaire:
- CADRE 1: faut-il obligatoirement cocher la case "Société civile immobilière" ou peut-on cocher la case "Autre société civile, préciser:" ? Si on coche cette seconde case, que doit-on mettre dans "préciser" ?
- CADRE 8: si la sci a pour but d’acquérir principalement des PP ou de l’usufruit de SCPI, que met-on comme formulation pour décrire "l’activité principale" ? et plus bas dans le cadre où se trouve la partie "en cas d’activité principale immobilière", faut-il cocher la case "location" ? puis dans la partie "préciser", il faudrait plutôt cocher "terrains et autres biens immobiliers" j’imagine ?
CADRE 19: d’après ce que j’ai compris, pour une SC à l’IS, il faut cocher BIC réel simplifié et option assujettissement à l’IS. Concernant la TVA, il n’y a pas de case "exonération", ça m’embête de cocher la case "Franchise en base" car ça ne correspond pas à la réalité. Ou alors faut-il ne rien cocher du tout ?

Je préfère prendre mes précautions en remplissant ce formulaire car les erreurs peuvent entrainer le refus d’immatriculation ou des corrections ultérieures qui peuvent prendre du temps.

Merci aux personnes qui pourront m’aiguiller.

Bonjour,

J’ai créé ma SC en 2022 pour l’hébergement de parts de SCPI

CADRE 1: Société Civile Immobilière

CADRE 4 : LOCATION DE TERRAINS ET AUTRES BIENS IMMOBILIERS et LOCATION DE LOGEMENTS

CADRE 8 : ACQUISITION, LOCATION, GESTION DE BIENS ET DROITS IMMOBILIERS
+ Location : logements + terrains et autres biens

CADRE 19 : BIC Réel simplifié + assujettissement IS
TVA franchise de base

Intéressant de voir qu’au final pour une société civile avec plus ou moins la même activité, personne n’a édité sa M0 de la même 0. Au final, je me dis que tant que l’objet social est suffisamment large et que le code APE est plus ou moins correct, ça n’aura que très peu d’incidence. L’important ce sont les statuts.

Depuis le 1er janvier 2023, il n’y a plus de dépôt de liasse M0 puisque tout semble devoir se faire obligatoirement sur le site guichet unique de l’INPI. On en fini plus de remplir des pages et on doit détailler des choses très précises comme tout ce qui concerne les bénéficiaires effectifs…

Pour la TVA, c’est plus simple puisqu’on a la possibilité de mettre qu’on a une activité exonérée (ce qui n’est pas le cas avec franchise en base).

Je testerai donc cette création via ce guichet unique puisque il est impossible de faire autrement ! On verra bien si la procédure est plus simple, plus chère et si ça aboutit sans soucis. J’ai déjà eu des difficultés à la connexion avec pas mal de bugs donc pas très confiant, mais bon…pas le choix !

Bonjour,

Je suis propriétaire de parts de SCPI en indivision avec ma compagne et en nom propre. Je souhaite créer une SCI à l’IS avec ma compagne comme plusieurs d’entre vous pour bénéficier d’un effet boule de neige en ne payant que 15% d’IS pendant environ 15 ans. Passé ce temps, je souhaite retirer les dividendes.(PFU 30%)

Plusieurs lignes de mon portefeuille sont grevées par un crédit. Ma banque m’a donné son accord pour que je transfère les parts à la société et que la SCI s’engage à payer les mensualités à ma place.

Pour véritablement sécuriser le montage, je vais faire appel à un avocat fiscaliste pour la rédaction des statuts et pour être tout à fait certain de ne pas être dans l’abus de droit.

Afin de défricher un peu la question, quels sont les coûts pour apporter des parts de SCPI détenus en nom propre à une société à l’IS ? J’ai lu et cru comprendre qu’il fallait compter 5% du prix des parts au titre des droits de mutations ? Enfin, connaissez-vous un avocat fiscaliste sur Toulouse ?

Avec mes sincères remerciements,